試談北江明珠推廣案-文庫吧資料
2025-04-23 12:10本頁面
【正文】 間，懸掛記數(shù)牌——彰顯身份，您僅有 個(gè)選擇機(jī)會(huì)！請(qǐng)及時(shí)把握！l 樓體掛幅：北江明珠，市政府“2（委托專業(yè)裝修公司完成）A、 地點(diǎn)：原擬訂處B、 布置：l 入口的文章，在入口就要營造一個(gè)酒店式高檔豪華的氣氛。B、一次性付款 可否考慮首期4成，封頂4成，入伙2成的超值付款方式。一方面制造市場(chǎng)上4萬元就可入住星級(jí)服務(wù)的豪宅的噱頭，另一方面可以減輕業(yè)主購房、裝修的資金的壓力。以下方式可選用或組合使用。八、付款策略要引發(fā)目標(biāo)客戶的購買欲，取得銷售成功，除物業(yè)本身的質(zhì)素及相關(guān)因素外，靈活的付款方式也是銷售的關(guān)鍵。同時(shí)選取幾套（建議10套）作為叩開市場(chǎng)的先頭兵，低價(jià)入市，努力爭取在市場(chǎng)上形成北江明珠項(xiàng)目有很高的性價(jià)比的現(xiàn)象。按照七月拿到銷售許可證、七月底樣板房到位（最好是新的營銷中心到位、現(xiàn)場(chǎng)包裝到位）、 項(xiàng)目十月中旬封頂?shù)倪M(jìn)度計(jì)劃。因此當(dāng)前我們的重要任務(wù)就是盡可能恢復(fù)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心，以一種強(qiáng)者姿態(tài)重新入市，顯示出開發(fā)商過人實(shí)力，同時(shí)盡最大可能在開盤后銷售一炮打響，樹立口碑。相對(duì)目前的現(xiàn)狀來說，項(xiàng)目處于交通要道，樓盤的進(jìn)度一目了然，按照正常進(jìn)度，因?yàn)轫?xiàng)目可以時(shí)刻被關(guān)注，在心理因素上本身就顯得相對(duì)較慢，如果再出現(xiàn)一些意外的事故，就會(huì)非常夸大的削弱市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心，影響客戶對(duì)發(fā)展商的看法。同時(shí)實(shí)際的情況可現(xiàn)場(chǎng)靈活調(diào)整。最終達(dá)到全部銷售的目的。l 開盤時(shí)間初步?jīng)Q定在2003年8月16日。（如果入市的時(shí)候，是一般意義上的強(qiáng)市，人人都選擇在這一階段入市，那我們的廣告推廣可能淹沒在大家都在推廣的山海中，或者說得到同樣的效果需要更多的時(shí)間和精力；如果在一般意義上的弱市，可能會(huì)形成一枝獨(dú)秀的局面，達(dá)到推廣上的四兩撥千斤的效果從而實(shí)現(xiàn)即定的銷售目標(biāo)，盡快脫離戰(zhàn)場(chǎng)。l 銷售前期部分推廣到位，提出的核心概念在市場(chǎng)上已經(jīng)產(chǎn)生了一定的知名度為入市的先決條件。所以，我們把項(xiàng)目重新具體定位為：清遠(yuǎn)核心價(jià)值區(qū)內(nèi)首家星級(jí)尊貴豪宅為了更全面更具體的詮釋這個(gè)概念，讓“星級(jí)”落到實(shí)處，我們確立以下支撐星級(jí)概念的分賣點(diǎn)：星級(jí)大堂星級(jí)會(huì)所星級(jí)物管星級(jí)配套 對(duì)分賣點(diǎn)的具體詮釋，在以下的具體戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行的時(shí)候，我們分別予以詳述。同時(shí)又能使“北江明珠 冠城尊府”的推廣口號(hào)落到實(shí)處，讓市場(chǎng)、讓客戶能清清楚楚看到北江明珠“冠”在那里？“尊”在那里？“高檔”在那里？綜觀項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)，我們一致認(rèn)為，更能吸引市場(chǎng)眼球的，客戶不能一眼看得明白，了解得透徹的應(yīng)該是項(xiàng)目的后天優(yōu)勢(shì)——星級(jí)配套，星級(jí)酒店式服務(wù)和我們要營造的一個(gè)星級(jí)尊貴生活社區(qū)！讓業(yè)主認(rèn)識(shí)到選擇北江明珠，是體現(xiàn)個(gè)人尊貴身份的選擇。但是，沒有或者是沒有推出極其突出、獨(dú)特的賣點(diǎn)，這就是造成當(dāng)前困境的主要原因。 三、項(xiàng)目定位從清遠(yuǎn)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較來看，項(xiàng)目所處的江畔地理位置無可比擬，項(xiàng)目本身的質(zhì)素——彰顯業(yè)主身份的豪宅在當(dāng)?shù)匾彩乔缚蓴?shù)，所以項(xiàng)目無論是在先天上還是在后天上都有不可復(fù)制的獨(dú)特性、稀缺性。而北江明珠項(xiàng)目周邊的客戶就相對(duì)較少。而北江明珠目前還比較缺乏這種核心的競(jìng)爭性賣點(diǎn)。 背景：也許沒有很高的學(xué)歷，但很有社會(huì)閱歷。裝備：有私家車，并不在乎離交通站點(diǎn)遠(yuǎn)近，但對(duì)交通要求很高絕對(duì)需要便捷易達(dá)。收入：可能沒有很高很固定的收入，但積蓄頗豐。職業(yè)：私營業(yè)主、政府官員、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、下屬縣市土財(cái)主等。是任何一個(gè)樓盤營銷的關(guān)鍵所在。二、 目標(biāo)客戶群和一級(jí)競(jìng)爭對(duì)手分析無論是項(xiàng)目的先天條件還是后天的條件，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群肯定是當(dāng)?shù)馗邔哟蔚某晒θ耸?，這群人士有什么樣的特征呢？他們對(duì)住宅最關(guān)心的特點(diǎn)又是什么呢？他們的消費(fèi)行為習(xí)慣是什么呢？他們的偏好又是什么呢？回答這些問題后，我們就能對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有一個(gè)清晰的了解和理性的認(rèn)識(shí)，才能在包裝定位、廣告推廣上有一個(gè)明確的目標(biāo)和既定的訴求對(duì)象，才能有的放矢，使我們的包裝推廣落到實(shí)處，所以推廣這群人最感興趣的東西，包裝這群人最喜歡的包裝。D、 通過對(duì)大堂、電梯間和入戶大門的包裝以及真空玻璃的應(yīng)用等方面和日常生活密切相關(guān)方面提升物業(yè)本身的質(zhì)素。將整個(gè)項(xiàng)目銷售周期分成了三個(gè)區(qū)間，各個(gè)區(qū)間的目的與側(cè)重點(diǎn)各有不同。B、 價(jià)格實(shí)行“低開高走”的策略，起始均價(jià)為2300元/平米左右，結(jié)合實(shí)際銷售情況逐步提價(jià)，每次調(diào)價(jià)的幅度要既能給予前期購房者信心，又能引導(dǎo)準(zhǔn)客戶產(chǎn)生購房欲望，最終達(dá)到均價(jià)2500元/平米以上的目標(biāo)。 營銷策略方案如下：采取嚴(yán)格的銷控管理結(jié)合實(shí)際的銷售情況制定出合理的調(diào)價(jià)方案銷售各階段與廣告促進(jìn)密切聯(lián)動(dòng)適時(shí)采用直接有力的促銷活動(dòng)酌情進(jìn)行銷售政策的合理調(diào)整提升物業(yè)質(zhì)素和發(fā)展商品牌策略。本項(xiàng)目正式開盤至推售期間，是一個(gè)將北江明珠逐步推向市場(chǎng)、提高人氣，進(jìn)而促進(jìn)銷售的過程。北 江 明 珠營銷推廣
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