【正文】 的支撐力問(wèn)題：本項(xiàng)目定位于高檔規(guī)劃概念，運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較高，因而價(jià)格有了兩個(gè)結(jié)果，一是由成本拉動(dòng)的高價(jià)位，二是產(chǎn)品創(chuàng)新與區(qū)位價(jià)值的溢價(jià)。3－高性價(jià)比形象的確立與鞏固：如果我們建立的房子我們要按照高品質(zhì)的樓盤進(jìn)行開發(fā),雖然開發(fā)成本較高，項(xiàng)目所在縣城將尚無(wú)類似具有領(lǐng)導(dǎo)意義的項(xiàng)目作為參照或超越。例如旭景華庭的一夜銷售完畢的銷售深化，和當(dāng)時(shí)項(xiàng)目本身的價(jià)值有很大的關(guān)系。那么目前在售的樓盤基本都已有電梯配套，而我們的產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，是在于講電梯的品牌的提升作為銷售亮點(diǎn)，還是電梯改為電梯入戶更顯得身份的尊貴？還是將我們的產(chǎn)品本身，將蓋起的磚磚瓦瓦變成一種全新的生活方式，及生活理念的顛覆，來(lái)打造我們產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力呢？這是我們非常值得考慮的一個(gè)產(chǎn)品核心也是消費(fèi)心里的問(wèn)題。認(rèn)為這是一種尊貴，榮耀，而且用很少的一部分的錢可以支付起這份榮耀。如果我們的項(xiàng)目在同等價(jià)位能給消費(fèi)者帶來(lái)更好的生活享受，帶來(lái)更好的生活方式和生活理念，我們?yōu)槭裁床贿x擇這個(gè)項(xiàng)目呢？在望都這個(gè)縣城跟其他縣城比如不同的一點(diǎn)：帶電梯的房子，大多數(shù)人們的認(rèn)同。市場(chǎng)研究表明，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)以及產(chǎn)品創(chuàng)新的力度是大盤持續(xù)銷售成功的基礎(chǔ)保證。同時(shí)也需要在以下方面進(jìn)行保證。p 開發(fā)過(guò)程中，周邊環(huán)境的完善以及本項(xiàng)目開發(fā)的推進(jìn)，將帶動(dòng)銷售價(jià)格上揚(yáng)。2，3期價(jià)格還需市場(chǎng)考核。、景觀、戶型、特色、朝向等諸多品質(zhì)因素另行研究、制定。因此，我們建議銷售均價(jià)在營(yíng)銷附加值價(jià)（品牌溢價(jià)與創(chuàng)新產(chǎn)品溢價(jià)）建立的基礎(chǔ)上較上面均價(jià)有一定程度的上浮。同時(shí)，在效益最大化的前提指引下，建議首期推盤平均售價(jià)2000 元/M2，并在一定的銷售率節(jié)點(diǎn)位置價(jià)格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后全部售價(jià)達(dá)2450 元/m2，每次升幅不宜過(guò)大，否則將對(duì)后期推盤形成價(jià)格壓力。也就是說(shuō)，價(jià)格策略首先必須針對(duì)影響價(jià)格定位的因素，進(jìn)行系統(tǒng)分析?！叭忾]”場(chǎng)所以花園洋房為重點(diǎn)二期的建筑形態(tài)，以植物籬墻或水系景觀，與多層自然形成區(qū)隔， 保持住戶的私密性，符合高層居住形態(tài)的尺度要求n 我司建議項(xiàng)目建筑規(guī)劃開發(fā)完全人車分流 當(dāng)然, 價(jià)格與開發(fā)成本分析定價(jià)原則價(jià)格策略是 在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的， 將受各種因素的影響，因此價(jià)格體系的 建立必須在對(duì)各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致 分析的基礎(chǔ)上制定。n 我司建議多種建筑形態(tài)居住環(huán)節(jié)開發(fā)開放的街區(qū)，私密性住宅全開放場(chǎng)所公園水系景觀及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)，會(huì)所等多種配套服務(wù)實(shí)行全開放模式。加大項(xiàng)目特色，以高端產(chǎn)品形態(tài)的鼎立加大項(xiàng)目的知名度，充實(shí)小區(qū)的獨(dú)特的內(nèi)在引力。以高品質(zhì)的一期正面的反響率進(jìn)行口碑傳銷。第1期： 多層住宅（錯(cuò)層）、會(huì)所、（幼兒園、學(xué)校）與大型景觀的建設(shè)等同期開發(fā)，使人氣指數(shù)飆升。地塊開發(fā)總體思路：我們可以將地塊分別作為三期開發(fā)，并將此地塊以整體項(xiàng)目入市，分中、高、中等三類別開發(fā)作為整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)重點(diǎn)。所謂局部開展，是將小區(qū)在整體安排的前提下，根據(jù)市場(chǎng)情況分階段開發(fā)，可以先開發(fā)一部分，在實(shí)施中，以便邊開發(fā)邊了解市場(chǎng)情況，對(duì)下一批的房型設(shè)計(jì)作出及時(shí)的修正，以便推出更符合市場(chǎng)需求的房型，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行開發(fā)，以此類推至整個(gè)計(jì)劃的完成。對(duì)于大多數(shù)開發(fā)公司,產(chǎn)品的模式開發(fā),開發(fā)理念則是一個(gè)城市,一種生活的顛覆!我們?nèi)胧械拈_發(fā)形象,則是凝聚前沿城市的生活精髓,貢獻(xiàn)于此地.在品牌形象的宣傳上:我們除在營(yíng)銷上要加大對(duì)開發(fā)公司的知名度的建立維護(hù),在工程運(yùn)作上,細(xì)節(jié)決定開發(fā)公司的品質(zhì),如施工圍擋的設(shè)立,看房區(qū)域的警示及建筑,我們都會(huì)在后期的操作報(bào)告中一一說(shuō)明.p 建筑風(fēng)格獨(dú)特\房型有亮點(diǎn)建筑亦風(fēng)景在建筑風(fēng)格和建筑外立面上要成為我們項(xiàng)目的一大亮點(diǎn),講我們的建筑層級(jí)加入到我們的品牌價(jià)值中來(lái),而就目前的調(diào)研方案可以看出此項(xiàng)目絕對(duì)可以做在當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)有戶型特色的高檔住宅項(xiàng)目..如,錯(cuò)層,躍層的戶型可以占據(jù)整體項(xiàng)目的一些比例. 小型躍層的建筑形式.低密度復(fù)合式建筑，以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的外立面線條，多角度采光式室內(nèi)構(gòu)筑等等,無(wú)論何種空間規(guī)劃， 都以創(chuàng)新手法營(yíng)造價(jià)值亮點(diǎn)，巧妙的戶型打造思維，也可以帶來(lái)大面積贈(zèng)送等升值品質(zhì). p 景觀園林設(shè)計(jì) 推窗見綠, 我們的項(xiàng)目260畝地,我們完全可以拿出40畝地,來(lái)做大型的中央花園和小型自然水系,我們?cè)谥醒牖▓@地下可以設(shè)立一卡通停車場(chǎng),將望都模式化的一層車庫(kù),改為,將有大尺度觀景空間,頂層可以花園露臺(tái),給消費(fèi)者最大化的親近鳥語(yǔ)花香的高尚完美生活. p 售樓中心建立大手筆入市的第一個(gè)步售樓中心是一個(gè)項(xiàng)目的整體形象的精髓,是開發(fā)公司實(shí)力的體現(xiàn).我們建議在售樓中心,!p 考慮是否做樣板間來(lái)直觀達(dá)到客戶下單的必要條件我們建議如果想讓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者能直觀達(dá)到認(rèn)可我們的項(xiàng)目來(lái)排除他家項(xiàng)目,最有捷徑的方式,樣板間是我們助銷的最好的武器.項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃開發(fā)戰(zhàn)略——大計(jì)劃、小開發(fā)大計(jì)劃、小開發(fā)，具體應(yīng)做到整體安排、局部開展。項(xiàng)目總體定位 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位目的在于準(zhǔn)確概括項(xiàng)目的基本特點(diǎn)，確立項(xiàng)目不同于其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特地位，是項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的基礎(chǔ)。第二部分 項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策略地塊特征分析 本地塊為望都縣東南角地段，為縣政府規(guī)劃中的東南發(fā)展新興住宅區(qū)域，建設(shè)中的新行政中心西南側(cè)，緊鄰規(guī)劃中的植物園。◇市場(chǎng)未知因素的影響總結(jié)，項(xiàng)目附近的第一城、溫泉花園等等樓盤已經(jīng)深入人心，而且推出時(shí)間接近，市場(chǎng)份額上，所以未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)較為激烈。◇開發(fā)商實(shí)力雄厚，但知名度較低，并且在望都是首次開發(fā)，因此市場(chǎng)認(rèn)知度較低；◇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的早期入市，已經(jīng)早先的占領(lǐng)了一部分高端客戶市場(chǎng)，產(chǎn)品形象已經(jīng)廣為人知?！箜?xiàng)目體量大，規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理度要求較高?！髤^(qū)域配套設(shè)施仍然未成熟，高檔中心區(qū)發(fā)展尚須時(shí)日，周邊教育、醫(yī)療、購(gòu)物等生活配套尚不完善，人氣聚集尚顯不足，消費(fèi)者對(duì)于在該區(qū)域購(gòu)房尚存在慣性的心理抗性。◇項(xiàng)目地處陽(yáng)光南大街及即將搬走的目前的 107國(guó)道交匯處，交通便利；◇與縣目前規(guī)劃中最大的植物園相鄰，門前即是市政30米綠化隔離帶，景觀優(yōu)勢(shì)較好；◇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手普遍為中高檔產(chǎn)品，在產(chǎn)品規(guī)劃上也較為成熟，這為項(xiàng)目定位及行銷打下良好了的市場(chǎng)基礎(chǔ)，也提升了我們的樓盤的定位檔次。分期(50%.40%,10%)戶型比例:2室3室:90130。售價(jià)：最低1785/平米。分期(50%.40%,10%)戶型比例:2室3室:90130。售價(jià)：最低1785/平米。售價(jià)：最低1718元/平米, 最高2000元/平米,均價(jià)達(dá)到1800元/平米優(yōu)惠情況：訂房 6000抵10000.付款方式：，首付：50%戶型比例:2室4室:90147。開盤時(shí)間：2010年3月銷售情況：不太理想售樓部營(yíng)銷特點(diǎn):接待桌椅及戶型展板，宣傳單頁(yè)付款方式：一次性，分期，銀行貸款50%最低。3室:110130占70%。 施工進(jìn)度。售樓部營(yíng)銷特點(diǎn):鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)玻璃大框架二層售樓部，沙盤、宣傳頁(yè)及戶型單頁(yè)，展板及X展架，銷售人員經(jīng)過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)。3室:120145。因此，望都縣本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)還等待著全新營(yíng)銷理念的洗禮。 不難發(fā)現(xiàn)，本縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的營(yíng)銷策劃水平還不高，還趨于營(yíng)銷的基礎(chǔ)化及產(chǎn)品本身素質(zhì)的挖掘，但是提煉主題及意境烘托等輔助手段匱乏，包裝手法單調(diào)，缺乏創(chuàng)新。沒(méi)有其他配套的保安，花草種植員及高科技的監(jiān)控設(shè)備及物管服務(wù)。智能化水平 “樓盤智能化”作為房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)尚，在城市中已經(jīng)屢見不鮮，但是在本地諸多發(fā)展商與消費(fèi)者當(dāng)中都還未有過(guò)照面，很多大型高尚社區(qū)應(yīng)該有的保安監(jiān)控系統(tǒng)、地上背景音樂(lè)系統(tǒng)、紅外線報(bào)警、車輛入庫(kù)一卡通系統(tǒng)等等與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者還有一定的距離。望都本地樓盤綜合產(chǎn)品力分析規(guī)?；?、品牌化 當(dāng)?shù)啬壳伴_發(fā)的幾個(gè)大中型規(guī)模的樓盤，都是當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司的在建的第二或第三個(gè)項(xiàng)目，其規(guī)模也都在30畝以上。⑵ 營(yíng)銷本地的縣城很多發(fā)展商對(duì)于營(yíng)銷還是很漠視的，樓書可以沒(méi)有、戶型單張可以沒(méi)有、效果圖可以沒(méi)有、模型可以沒(méi)有、置業(yè)顧問(wèn)不專業(yè)、無(wú)樣板房。一卡通智能卡、可視對(duì)講、樓宇信息化、智能安防系統(tǒng)、地面背景音樂(lè)等現(xiàn)代化設(shè)施也未進(jìn)入。※ 2010年保定及望都縣樓盤市場(chǎng)特征⑴ 產(chǎn)品目前當(dāng)?shù)貥潜P眾多，如第一城、溫泉花園、華都豪苑、麗景花園、泰和園等等，開發(fā)的密集性，數(shù)量性，都為這幾年最多的一年。2010年上半年，望都縣房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)去年的趨熱形勢(shì)，呈現(xiàn)供銷兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)化程度更高，市場(chǎng)主體更加成熟，開發(fā)商開始向?qū)I(yè)與規(guī)范處發(fā)展，消費(fèi)者日趨成熟與理性。汽車站：位于縣城東部城市主要出入口附近。J對(duì)外交通用地規(guī)劃。H、體育用地，規(guī)劃體育中心兩處，布置在東環(huán)西側(cè)。F商業(yè)金融用地，重點(diǎn)培育發(fā)展城市中心區(qū)，形成一個(gè)綜合中心區(qū)，一個(gè)副中心。E、行政辦公用地。C、工業(yè)、金融用地主城區(qū)外圍成片布置，工業(yè)用地分為兩個(gè)組團(tuán)，分別是東北組團(tuán)和東南組團(tuán)。兩橫指107國(guó)道路、向陽(yáng)路兩條軸向主干路。b、主城區(qū)形成“兩縱、兩橫、兩環(huán)”的方格網(wǎng)加環(huán)型干路網(wǎng)骨架。逐步形成以107國(guó)道和高速引線為南北軸線和衣中華街于繁榮街為東西向軸線的十字軸城市結(jié)構(gòu)，并逐步形成一帶、兩軸、多功能的城市布局結(jié)構(gòu)a、城市中次年位于中華街，繁榮街于振興路和107國(guó)道交匯處，已集行政辦公、金融、商貿(mào)、信息服務(wù)和文化休閑為一體的綜合性城市中心區(qū)?？h城規(guī)劃用地規(guī)模：。規(guī)劃講縣城區(qū)建設(shè)用地的發(fā)展方向確定為：控制城市用地向西、向北發(fā)展，主要向南、適當(dāng)向東發(fā)展，填空補(bǔ)齊，形成集中緊湊的布局結(jié)構(gòu)。 依據(jù)望都縣城、鎮(zhèn)的現(xiàn)狀特點(diǎn)，規(guī)劃其空間布局將形成“一軸兩翼一區(qū)”的結(jié)構(gòu)形式。對(duì)外商投資項(xiàng)目實(shí)行“一個(gè)窗口，聯(lián)合辦公”審批，并依法保護(hù)投資者的合作權(quán)益。為加速望都外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我們?cè)敢試?guó)家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，瞄準(zhǔn)國(guó)際國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，在企業(yè)合作、農(nóng)業(yè)資源開發(fā)和加工及基礎(chǔ)建設(shè)等方面尋求全面合作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，粉絲、制鞋、鑄造三大行業(yè)初具規(guī)模。 工業(yè)具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，主要產(chǎn)品有水泥、曲軸、軸瓦、棉紗、電瓷、農(nóng)業(yè)機(jī)械、食品等40多類500多個(gè)品種，其中30多種產(chǎn)品躋身于國(guó)際市場(chǎng)。投資8771萬(wàn)元的“中國(guó)辣椒城”已開始籌建。望都椒以色澤純正，辣素、香素含量高，肉質(zhì)厚等特點(diǎn)在海內(nèi)外享有盛譽(yù)，被譽(yù)為中國(guó)辣椒“三都”之首?？h人民政府駐望都鎮(zhèn). 望都辣椒聞名中外?？偯娣e357平方千米。策劃的真義在于，避免專業(yè)失誤，通過(guò)調(diào)整投入，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，解決