【正文】 的縣政府，并且入市較早—3年，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹?，而開發(fā)商的口碑也在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥?，而整體的開發(fā)規(guī)模和我們的相當(dāng)，在策劃及銷售方面也較成熟，銷售周期與本案部分重疊，是我們最有力的競爭者之一；◇市場容量短期瓶頸望都縣本地人口規(guī)模有限，其住宅市場的輻射范圍有限，近三年來望都縣大量推出住宅建設(shè)用地，其中不乏大規(guī)模的成片開發(fā)，市場容量存在潛在風(fēng)險，一旦出現(xiàn)供過于求，將會對本項(xiàng)目的市場環(huán)境產(chǎn)生不良影響?！笮聟^(qū)房產(chǎn)市場升溫，但同時也促使競爭日趨劇烈。裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套:毛坯房，建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：小面積的大戶型交房時間:2011年8月.售樓部營銷特點(diǎn): 沙盤,戶型模型,接待桌椅及戶型展板，宣傳單頁銷售熱線：03127707777,772555競爭樓盤目前在消費(fèi)者心目中最具吸引力項(xiàng)目排序按照價格(從高到低):泰和(高層) 溫泉花園(多層) 第一城(高層) 龍泉花園(多層) 華都豪苑(多層) 按照開發(fā)規(guī)模第一城 華都豪苑 泰和 麗景花園 溫泉花園 龍泉花園按照銷售(與我們項(xiàng)目疊加)情況龍泉花園 華都豪苑 泰和 溫泉花園 麗景花園 第一城按照戶型情況溫泉花園(70130) 華都豪苑(90130) 第一城(97148) 龍泉(90147)按營銷策劃情況第一城 華都豪苑 溫泉花園 龍泉花園 麗景花園 泰和SWOT分析（一）Strength（優(yōu)勢）◇政府相關(guān)的利好政策傾斜東部新區(qū)，我們將進(jìn)入縣新住宅區(qū)域的中心，區(qū)域發(fā)展前景看好。裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套:毛坯房，建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：小面積的大戶型交房時間:2011年8月.售樓部營銷特點(diǎn): 沙盤,戶型模型,接待桌椅及戶型展板，宣傳單頁銷售熱線：03127707777,7725555泰和城位置：振興北路（北關(guān)/福隆商街中段）發(fā)展商：不詳建筑規(guī)劃：12棟(多層7+1)+2棟(高層)，層數(shù)：7+1層（帶電梯）車位設(shè)計(jì)：一層為車位設(shè)計(jì)，占4分之一。裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套:毛坯房，建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：小面積的大戶型售樓部營銷特點(diǎn): 接待桌椅及戶型展板，宣傳單頁銷售熱線：03127703333華都豪苑位置：振興北路（北關(guān)/福隆商街中段）發(fā)展商：不詳建筑規(guī)劃：12棟(多層7+1)+2棟(高層)， 層數(shù)：7+1層（帶電梯）車位設(shè)計(jì)：一層為車位設(shè)計(jì)，占4分之一。裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套:毛坯房，4棟中央空調(diào)，3棟地暖。營銷主題：有一種生活叫做享受銷售熱線：7708888 7709999溫泉花園位置：望都國土局東側(cè)，興望園小區(qū)南鄰 開發(fā)商：萬華地產(chǎn)+尚科地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)：保定市宏達(dá)設(shè)計(jì)院總套數(shù)：448套層數(shù)：7+1多層車位設(shè)計(jì)：一層為車位設(shè)計(jì)，占4分之一。競爭參考樓盤分析第一城位置：望都縣107國道汽車站南行500米路西開發(fā)商：保定伍建房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計(jì)：北京世紀(jì)中天國際建筑設(shè)計(jì)有限公司園林設(shè)計(jì)：北京臨界藝風(fēng)商業(yè)設(shè)計(jì)公司廣告公司：保定飛鴻廣告有限公司基地面積：200畝建筑面積：230000m2層數(shù)：8層（帶電梯）、12層、18層售價：1200元/平米, 高層最高2080元/平米,均價達(dá)到1800元/平米優(yōu)惠情況：開盤3日首付降200元/平米,5000抵10000.戶型比例:2室:100110。營銷策劃 本地樓盤的房地產(chǎn)市場進(jìn)入“零售時代”！樓盤的營銷力度也是決定價格差別的重要因素，成功的營銷策略衍生出聲望價格，聲望價格是產(chǎn)品定位、品牌形象塑造、營銷策劃等一系列成功手段的長期積淀。慢慢的在建立及形成自我品牌如：第一城 開發(fā)公司為最早的成熟社區(qū)名仕苑 的開發(fā)公司 溫泉花園 開發(fā)公司為 興望園 及 龍泉公寓的開發(fā)公司 旭景華庭 開發(fā)公司為—新政府辦公樓的開發(fā)商 規(guī)劃設(shè)計(jì) 保定的各個縣城的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)較晚，新建項(xiàng)目的建筑規(guī)劃起點(diǎn)低，在整體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，許多開發(fā)商并沒有花太多的心思，車位設(shè)計(jì)，園林設(shè)計(jì)，建筑外觀都處于房產(chǎn)建設(shè)初級階段。而就房子本身而言，幾個樓盤的同質(zhì)化建設(shè)，都處于僅供居住為基礎(chǔ)，普通的兩室、三室為設(shè)計(jì)主流，錯層，躍層等更高品質(zhì)生活的建筑形式均未出現(xiàn)。各種市場數(shù)據(jù)表明，望都縣房地產(chǎn)業(yè)在2010年將進(jìn)入房產(chǎn)建設(shè)的白熱化狀態(tài)，新一輪市場客戶的爭奪戰(zhàn)即將展開，市場規(guī)?；_發(fā)、品牌化經(jīng)營時代已經(jīng)到來。公路：城市的東、西、南、北環(huán)路連接縣城各個方向出入口，使無需穿越縣城的過境車輛直接通過，并對路兩側(cè)作防護(hù)綠地。規(guī)劃專業(yè)市場三處：分別是綜合批發(fā)市場、物流中心市場、辣椒批發(fā)市場。D、居住用地圍繞城市中心形成六個組團(tuán)，鐵路以東三個，以西三個。兩縱指107國道路、高速引線和復(fù)興路南北向主干路。規(guī)劃說明：規(guī)劃路網(wǎng)為方格網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 根據(jù)縣發(fā)展方向。 望都投資環(huán)境良好,現(xiàn)有外商投資企業(yè)12家，包括辣椒、食品加工、紡織、醫(yī)療器械、機(jī)械加工、化工、農(nóng)業(yè)開發(fā)等行業(yè)，涉外體系健全，設(shè)立了外商投資企業(yè)管理服務(wù)中心、外商投資企業(yè)合法權(quán)益保護(hù)中心和外商投資企業(yè)投訴中心。14種產(chǎn)品獲省優(yōu)、部優(yōu)。目前，全縣有辣椒加工企業(yè)120多家，其中三資企業(yè)3家，產(chǎn)品有辣椒醬、油，辣椒干、碎、粉、絲和腌漬椒三大系列70多個品種?？?cè)丝?2萬人（2007年）。 向營銷策劃Marketing Planning 瀛洲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司榮譽(yù)出品望都縣梁家屯村改造項(xiàng)目策劃案 前期市調(diào)第一期草案 第 一 期 市 調(diào) 策 劃 小 組 成 員項(xiàng)目主持 / 總經(jīng)理： 王超副 總 / 創(chuàng)意總監(jiān)： 曹平超策 劃 部 經(jīng) 理： 策 劃 / 文 案： 趙冬蕾美 術(shù) 設(shè) 計(jì)： 調(diào) 研 人 員:張建雙\閆志龍\張賀\趙冬蕾\ 【我們的觀點(diǎn)】毫無疑問，這是一個銷售的年代根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，我們對房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售力作了一個可能并不嚴(yán)密但的確具有較強(qiáng)操作性的定義一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售力指的是與競爭對手相比較的產(chǎn)品力以及對目標(biāo)客戶群的吸引力請注意，一個項(xiàng)目的銷售力是動態(tài)的而不是靜態(tài)的，隨著項(xiàng)目的發(fā)展和市場形勢的變化，銷售力也會相應(yīng)發(fā)生著變化操盤者更需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這對于銷售周期在一年以上的項(xiàng)目已是必然產(chǎn)品力＋形象力，是暢銷項(xiàng)目的根本之秘俗話說，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸套用一下，我們認(rèn)為，成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是相似的，這個相似之處就是――銷售力在產(chǎn)品力上，暢銷項(xiàng)目在至關(guān)重要的幾個環(huán)節(jié)總是領(lǐng)先競爭對手在形象力上，暢銷項(xiàng)目又總是對目標(biāo)客戶群更大的吸引力銷售力 吸引目標(biāo)對象的能力（吸引人來）與競爭對手項(xiàng)目對比（吸引人買）的確，房地產(chǎn)一招致勝的年代正在過去，單靠包裝，單靠炒作，單靠廣告?zhèn)鞑ゾ湍軌蛸u得滿堂紅的年代正在過去。 銷 全 售 策劃的真義在于，避免專業(yè)失誤，通過調(diào)整投入，發(fā)揮優(yōu)勢，解決問題，達(dá)到收益最大化?？h人民政府駐望都鎮(zhèn). 望都辣椒聞名中外。投資8771萬元的“中國辣椒城”已開始籌建。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，粉絲、制鞋、鑄造三大行業(yè)初具規(guī)模。對外商投資項(xiàng)目實(shí)行“一個窗口，聯(lián)合辦公”審批，并依法保護(hù)投資者的合作權(quán)益。規(guī)劃講縣城區(qū)建設(shè)用地的發(fā)展方向確定為：控制城市用地向西、向北發(fā)展，主要向南、適當(dāng)向東發(fā)展，填空補(bǔ)齊，形成集中緊湊的布局結(jié)構(gòu)。逐步形成以107國道和高速引線為南北軸線和衣中華街于繁榮街為東西向軸線的十字軸城市結(jié)構(gòu)，并逐步形成一帶、兩軸、多功能的城市布局結(jié)構(gòu)a、城市中次年位于中華街，繁榮街于振興路和107國道交匯處，已集行政辦公、金融、商貿(mào)、信息服務(wù)和文化休閑為一體的綜合性城市中心區(qū)。兩橫指107國道路、向陽路兩條軸向主干路。E、行政辦公用地。H、體育用地，規(guī)劃體育中心兩處，布置在東環(huán)西側(cè)。汽車站：位于縣城東部城市主要出入口附近?！?2010年保定及望都縣樓盤市場特征⑴ 產(chǎn)品目前當(dāng)?shù)貥潜P眾多，如第一城、溫泉花園、華都豪苑、麗景花園、泰和園等等，開發(fā)的密集性，數(shù)量性，都為這幾年最多的一年。⑵ 營銷本地的縣城很多發(fā)展商對于營銷還是很漠視的，樓書可以沒有、戶型單張可以沒有、效果圖可以沒有、模型可以沒有、置業(yè)顧問不專業(yè)、無樣板房。智能化水平 “樓盤智能化”作為房地產(chǎn)業(yè)的時尚，在城市中已經(jīng)屢見不鮮，但是在本地諸多發(fā)展商與消費(fèi)者當(dāng)中都還未有過照面，很多大型高尚社區(qū)應(yīng)該有的保安監(jiān)控系統(tǒng)、地上背景音樂系統(tǒng)、紅外線報警、車輛入庫一卡通系統(tǒng)等等與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者還有一定的距離。 不難發(fā)現(xiàn)，本縣城的房地產(chǎn)市場整體的營銷策劃水平還不高，還趨于營銷的基礎(chǔ)化及產(chǎn)品本身素質(zhì)的挖掘，但是提煉主題及意境烘托等輔助手段匱乏，包裝手法單調(diào)，缺乏創(chuàng)新。3室:120145。 施工進(jìn)度。開盤時間：2010年3月銷售情況：不太理想售樓部營銷特點(diǎn):接待桌椅及戶型展板，宣傳單頁付款方式：一次性，分期，銀行貸款50%最低。售價：最低1785/平米。售價：最低1785/平米。◇項(xiàng)目地處陽光南大街及即將搬走的目前的 107國道交匯處，交通便利；◇與縣目前規(guī)劃中最大的植物園相鄰，門前即是市政30米綠化隔離帶，景觀優(yōu)勢較好；◇競爭對手普遍為中高檔產(chǎn)品，在產(chǎn)品規(guī)劃上也較為成熟，這為項(xiàng)目定位及行銷打下良好了的市場基礎(chǔ)，也提升了我們的樓盤的定位檔次?！箜?xiàng)目體量大，規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理度要求較高?！笫袌鑫粗蛩氐挠绊懣偨Y(jié)，項(xiàng)目附近的第一城、溫泉花園等等樓盤已經(jīng)深入人心，而且推出時間接近，市場份額上，所以未來競爭將會較為激烈。項(xiàng)目總體定位 對項(xiàng)目進(jìn)行總體定位目的在于準(zhǔn)確概括項(xiàng)目的基本特點(diǎn)，確立項(xiàng)目不同于其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特地位，是項(xiàng)目營銷推廣的基礎(chǔ)。所謂局部開展，是將小區(qū)在整體安排的前提下，根據(jù)市場情況分階段開發(fā)，可以先開發(fā)一部分，在實(shí)施中，以便邊開發(fā)邊了解市場情況，對下一批的房型設(shè)計(jì)作出及時的修正，以便推出更符合市場需求的房型，在恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)進(jìn)行開發(fā)，以此類推至整個計(jì)劃的完成。第1期： 多層住宅（錯層）、會所、（幼兒園、學(xué)校）與大型景觀的建設(shè)等同期開發(fā)，使人氣指數(shù)飆升。加大項(xiàng)目特色，以高端產(chǎn)品形態(tài)的鼎立加大項(xiàng)目的知名度，充實(shí)小區(qū)的獨(dú)特的內(nèi)在引力。“全封閉”場所以花園洋房為重點(diǎn)二期的建筑形態(tài)，以植物籬墻或水系景觀，與多層自然形成區(qū)隔， 保持住戶的私密性，符合高層居住形態(tài)的尺度要求n 我司建議項(xiàng)目建筑規(guī)劃開發(fā)完全人車分流 當(dāng)然, 價格與開發(fā)成本分析定價原則價格策略是