【正文】 項(xiàng) 目 分 析 篇 地塊區(qū)位關(guān)系 —— 地塊位于溧陽(yáng)市老城區(qū)中心地段，護(hù)城河南側(cè)，西臨南大街，南 靠大營(yíng)巷，離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。 在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，多層僅定在 — 元 /平方米 在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤(pán)均有集中式綠化和中心休閑式 廣場(chǎng)，而噴泉及水景的配置率相對(duì)較低，多集中在一些樓盤(pán)設(shè)計(jì)理念較為先進(jìn)的外來(lái)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目（南大街廣場(chǎng)、水韻華庭）和別墅型項(xiàng)目?jī)?nèi)（天目國(guó)際村、龍泉山莊）。說(shuō)明目前溧陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中還沒(méi)有考慮到小區(qū)居民的娛樂(lè)休閑生活。溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主以及個(gè)體營(yíng)業(yè)者，工薪階層相對(duì)較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。據(jù)分析有二個(gè)主要原因；一方面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈。 銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤(pán)首付款為三成其余七成銀行按揭。 高總價(jià)住宅的銷售也基本達(dá)到了總量體的 2/3 左右，這說(shuō)明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以收入較高合資企 業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體營(yíng)業(yè)者為主。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目 7 層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7 樓以上住宅幾乎售罄，但 7 樓以下 90%滯銷。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。 銷售狀況 溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售周期與銷售率比較圖 12 月交付12 月交付11 月交付結(jié)構(gòu)封頂9 月交付9 月交付12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加 景鴻花園 水韻華庭 南大街廣場(chǎng) 桃源里40%50%60%70%80%90%100% 上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。另外位于護(hù)城河南、東大街北占地 32960 平方米，總建 43480 平 方米的繅絲廠地塊于今年 4 月 26 日拍賣(mài)成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計(jì)施工、銷售時(shí)間靠后。所以預(yù)計(jì)今年第四季度將是一個(gè)交房高峰。 工程進(jìn)度 從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項(xiàng)目大都處為施工階段（南大街廣場(chǎng)、嘉豐 主力總價(jià)在 35— 46 萬(wàn)元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場(chǎng)，這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)目前的溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個(gè)項(xiàng)目的成敗與否直接關(guān)系溧陽(yáng)市高端市場(chǎng)的興衰。 從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，小高層住宅銷售一般是在開(kāi)盤(pán)之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期 17 層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢(shì)，因此銷售不盡如人意。綜合這兩類住宅，從我們對(duì)嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價(jià)格在 3000 元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價(jià)也達(dá)到了 24802850 元 /平方米之間。新城多層 嘉豐通過(guò)上圖我們可以得出結(jié)論，市場(chǎng)上的主力三房面積峰值在 115135 平方米之間，這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在 4 米以上，各個(gè)臥室面寬一般在 米左右，居住較為舒適、寬敞。 高端市場(chǎng)主力三房面積比較表 （單位：平方米） 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，房型差異較不大，沒(méi)有什么突出的特點(diǎn)。小高層、高層住宅相對(duì)較少，僅有嘉豐 產(chǎn)品形態(tài) 溧陽(yáng)高端 住宅市場(chǎng)上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的別墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場(chǎng)供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。由于地段不同，取得土地時(shí)間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國(guó)際村， 500多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬(wàn)平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價(jià)高達(dá) 5000 元 /平方米以上，開(kāi)創(chuàng)了溧陽(yáng)住宅銷售價(jià)格在溧陽(yáng)市住宅中也是最高。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī) 模不等，既有占地 公頃的天目國(guó)際村和占地 公頃的嘉豐 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽(yáng)市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢(shì)，正慢慢被市場(chǎng)接受，除此之外，在開(kāi)發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會(huì)有一部分低密度別墅項(xiàng)目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢(shì)，后市供應(yīng)量偏高。這說(shuō) 明也有外地開(kāi)發(fā)商看好溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并前來(lái)投資。新城 溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層 、高層公寓 2300（一期722） 87— 190 三房 120138 高層 3080 多層 2950 2021/9 7278888 景鴻花園 溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅： 38 公寓： 1100 別墅： 190— 210 公寓： 85135 三房 114— 131 別墅： 3850 公寓： 2580 準(zhǔn)現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn)有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266( 聯(lián)排20) 115— 150 三房 120— 140 公寓： 2650 別墅： 4000 結(jié)構(gòu)封頂 2021/11 7100999 桃源里 溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20210 20210 公寓 168 78— 160 二房、三房 95— 123 均價(jià)： 2680 2021 底 7301845 南大街廣場(chǎng) 武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90— 160 三房 99— 135 均價(jià)： 3400 2021 底 7288188 合計(jì) 1086900 961690 4999 78— 400 三房 99— 140 25803080 開(kāi)發(fā)企業(yè)： 從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，溧陽(yáng)本地的開(kāi)發(fā)商與外地開(kāi)發(fā)商平分秋色，溧陽(yáng)本地開(kāi)發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在溧陽(yáng)已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購(gòu)房消費(fèi)者。新城（二期）等項(xiàng)目；另外在本案周邊將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)力或是借鑒意義的樓盤(pán)有南大街廣場(chǎng)，下面將對(duì)這些樓盤(pán)進(jìn)行各方面的競(jìng)爭(zhēng)分析。 在這些樓盤(pán)項(xiàng)目中，屬于高端住宅市場(chǎng)對(duì)本案形成直接產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)的（平均單價(jià)在 3000 元 /平方米以上的有嘉豐新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng)、金谷五金機(jī)電城住宅部分等，即將銷售的項(xiàng)目有嘉豐 競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇 在本競(jìng)爭(zhēng)分析中，我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及天目湖版塊，僅以目前市場(chǎng)在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項(xiàng)目為主進(jìn)行分析。和金融門(mén)檻一樣產(chǎn)品門(mén)檻也在提高，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商品房正告別簡(jiǎn)單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。 商品房放量推案 2021 年下半年，預(yù)計(jì)全市住宅商品房推案總量將達(dá)到 25 萬(wàn)平方米，相對(duì)于溧陽(yáng)目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個(gè)案之間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加強(qiáng)。根據(jù) 2021年溧陽(yáng)土地的招商計(jì)劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的 60%。 老城區(qū)改造力度加大。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀 2021 年溧陽(yáng)房地產(chǎn)投資額達(dá)到 億元，較 2021 年增長(zhǎng) 3 倍有余，相比之下銷售額遠(yuǎn)低于投資額，未來(lái)的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場(chǎng)，對(duì)溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力是個(gè)不小的考驗(yàn)。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但 是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國(guó)家到地方政府，將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問(wèn)題及相關(guān)社會(huì)問(wèn)題，特別是針對(duì)土地出讓價(jià)格問(wèn)題、限價(jià)出讓土地問(wèn)題、土地出讓區(qū)域問(wèn)題、開(kāi)發(fā)信貸問(wèn)題、房產(chǎn)交易問(wèn)題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問(wèn)題、房?jī)r(jià)問(wèn)題和拆遷問(wèn)題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。 ● 在市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的情況了，空置率一般呈下降趨勢(shì)，然而溧陽(yáng) 20212021年空置率連年上升，雖然空置面積還沒(méi)有達(dá)到對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，盡快進(jìn)入項(xiàng)目的銷售，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重中之重 二、 2021 年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2021 年下半年 溧陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)良好的發(fā)展勢(shì)頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場(chǎng)日趨成熟和購(gòu)房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊(duì)買(mǎi)房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需 求將逐步被刪除。 溧陽(yáng)市近年商品銷售面積與空置面積比較2111002860692700008700 15130325000500001000001500002021002500003000003500002021 2021 2021年份平方米銷售面積空置面積 ● 從圖分析 2021的銷售量小于 2021年，主要是以下兩個(gè)原因造成的，一方面是由于 2021年房?jī)r(jià)高于 2021年，一部分消費(fèi)者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場(chǎng)上在售樓盤(pán)少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。 2021年施工面積成倍的放量有利于緩和市場(chǎng)供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長(zhǎng)期的發(fā)展。目前，市區(qū)普通住宅房?jī)r(jià)格平均為 2800 元平方米，最高價(jià)已經(jīng)達(dá)到 3200 元 /平方米，別墅一般為 5000—— 7000元 /平方米，營(yíng)業(yè)房?jī)r(jià)格為 8000—— 12021 元 /平方米。 房 產(chǎn) 大 市 篇 2021 年，溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“過(guò)熱”與“泡沫的爭(zhēng)議中，度過(guò)了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然保持了快速增長(zhǎng)，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場(chǎng)銷售價(jià)格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)行。相對(duì)于目前城市價(jià)格水平，居民的購(gòu)買(mǎi)力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對(duì)住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，將取決于有無(wú)合理的市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)秩序。 城市建設(shè)目標(biāo) 現(xiàn)狀（ 2021） 近期（ 2021） 遠(yuǎn)期（ 2020） 人均住房使用面積（㎡ /人） 20 25 30 人均道路面積（㎡ /人） 人均公共綠地（㎡ /人） 人均年生活用電量（度） 3288 4560 6000 城市燃?xì)馄占奥剩?%） 80 95 100 人均綜合生活用水量（升 /日） 180 230 280 城市供水普及率（ %） 100 100 100 城市排水服務(wù)面積普及率（ %） 60 80 100 污水集中處理率（ %） 50 60 80 溧陽(yáng)市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置 指標(biāo) 城鎮(zhèn)名稱 現(xiàn)狀（ 2021 年） 規(guī)劃末期（ 2020 年） 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)） 總面積（ ha） 人均用地（㎡ /人） 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)） 城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ ha） 人均建設(shè)用地（㎡ /人） 總 面積）（ ha） 城區(qū) 1479 5311 9150 綜上所述，溧陽(yáng)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為健康的方向發(fā)展。 溧陽(yáng)市建設(shè)目標(biāo) 到 2021 年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。實(shí)施 7 個(gè)老住宅小區(qū)總 面積 47 萬(wàn)平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等 25 萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)。市政工程建設(shè)投入資金 8000 多萬(wàn)元。 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 2021 年城市基礎(chǔ)建設(shè) ● 2021 年溧陽(yáng) 完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公開(kāi)招投標(biāo)機(jī)制。 ●發(fā)展的目標(biāo)和重點(diǎn)：初步形成中等城市格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點(diǎn)完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 ● 燕山片區(qū)：位于寧杭 公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。 ● 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi)，是溧陽(yáng)城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、 文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽(yáng)新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽(yáng)市發(fā)展的重要載體。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里?，F(xiàn)狀公共