【正文】 業(yè)比較直接涉及到投資者的決策，需要做橫向的比較。從歷史過程來看，飯店投資始終是一個熱點(diǎn)，這幾年尤其突出，這也會引發(fā)一些深層次的問題。進(jìn)入新世紀(jì)以來，實(shí)際上外資投入飯店建設(shè)領(lǐng)域的量在縮小，進(jìn)入飯店管理領(lǐng)域的量在增加，所以，給我們的感覺是外資飯店在增加，實(shí)際上是外國管理公司的品牌在增加，不完全是外資在增加。總體來說這是一個市場化發(fā)展的過程。從發(fā)展的角度來說，國有投資會逐步減少，一方面是新飯店的建設(shè)不允許國有獨(dú)資，這是公司法所規(guī)定的。國有的大體上也是1000億，其它類型的投資者大概占了700億。（三）投資與比較如果從總體上算個大帳，基本上叫做“三三制”。所以看著很熱鬧，人氣也很旺，但是財(cái)氣不旺。從全國來看，雖然現(xiàn)在叫做總體景氣上升，但是這種景氣的另一個表現(xiàn)就是旺丁不旺財(cái)，這也是目前一個比較突出的特點(diǎn)。昆明發(fā)展勢頭很猛，但是世博會產(chǎn)生了一個高潮，之后迅速下滑。但是像西安、昆明這些地方就不足。這個水平分工和垂直分工相結(jié)合的模式，應(yīng)該說是飯店行業(yè)進(jìn)步的表現(xiàn)，但在整個行業(yè)逐步成熟的同時(shí)，也就意味著中西部地區(qū)的飯店發(fā)展?fàn)顩r更加艱難。比如日本客人在北京主要住長富宮、新世紀(jì)、京倫這幾個飯店，歐美客人主要是中國大飯店、凱賓斯基、建國這幾個飯店。中西部地區(qū)很多地方實(shí)際上還是單一的經(jīng)營模式，就是以旅游團(tuán)隊(duì)為主，以標(biāo)準(zhǔn)間為主的旅游賓館，所以，沿海地區(qū)和中西部地區(qū)形成了一個垂直分工的局面，高端市場基本上集中在沿海地區(qū)，中低端市場集中在西部地區(qū)。現(xiàn)在東部沿海地區(qū)和中部、西部地區(qū)，在飯店領(lǐng)域大體上已經(jīng)形成了分工。上述“三大三小”，形成了局部地區(qū)的旺盛，本質(zhì)上都是和經(jīng)濟(jì)發(fā)展及對外開放緊密聯(lián)系在一起的。一個地級市聚集了這么多高檔飯店，在全世界都是非常少見的，形成的背景是什么？是14000家制造業(yè)企業(yè)，平均下來1400個工廠托著一個五星飯店，自然就托起來了。東莞是另外一個情況，它實(shí)際上主要是靠制造業(yè)來支撐飯店。溫州、泉州也是這樣，都是民營企業(yè)投資飯店，也是民營企業(yè)消費(fèi)飯店，所以這兩個地方飯店的經(jīng)營特點(diǎn)是全年起伏小，一周有高低。廣東本來也是一個熱點(diǎn)地區(qū)，但是這些年以來，廣東的熱度比不上“三大”。浙江的飯店熱主要是因?yàn)槊駹I經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。北京的飯店房價(jià)總體來說有所失控，這造成了北京雖然市場需求很旺盛，但是飯店的經(jīng)營狀況總體來說要比上海低一個檔次的局面。除了個別例外，上海的飯店始終維持在一個比較好的狀態(tài)。同時(shí)，這幾年上海的會展旅游發(fā)展勢頭非常猛，現(xiàn)在上?；旧弦呀?jīng)變成了一個國際性的會展城市，每年的國際會議有300多個，在一定意義上可以和巴黎媲美了，所以上海的酒店價(jià)格現(xiàn)在也是全國最高的?，F(xiàn)在有一句話，世界飯店看中東，中國飯店看浦東?，F(xiàn)在，北京作為政治中心的地位始終存在，同時(shí)，一個金融中心，經(jīng)濟(jì)中心，科技中心的發(fā)展勢頭越來越猛，所以自然就吸引了大量的客商，這是北京市場旺盛的根本原因。這幾年北京有了進(jìn)一步的變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，對外開放的步伐不斷加大，高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等各種園區(qū)不斷發(fā)展，同時(shí)還構(gòu)建CBD等等，這些概念的提出，使北京城市轉(zhuǎn)型的力度很大?！叭笕　钡耐?shí)際上反映的不完全是旅游需求，從根本上來說是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。這三個地方可以說是現(xiàn)在飯店業(yè)最旺的地區(qū)?，F(xiàn)在全國熱的地方是“三大三小”。這十個地區(qū)還是營業(yè)收入最高的十個地區(qū)，剩下的21個省區(qū)市還沒有算在內(nèi)，但由此也可以判斷出來。第三是缺乏深層次的分析，分析下來自然就感覺到了。二是一個重要的技術(shù)原因，就是對飯店經(jīng)濟(jì)數(shù)字披露不夠，甚至是報(bào)喜不報(bào)憂。其原因一是其實(shí)很多地方的飯店經(jīng)營實(shí)在是艱難，但是投資已經(jīng)下去了，所以再艱難也得咬著牙堅(jiān)持，現(xiàn)在有些地方就形成了這個狀態(tài)。同樣是投資飯店，在不同的地區(qū)會有這么大的差異。四川83億資產(chǎn)，20億收入，比率是25%。湖北77億資產(chǎn)，23億收入，比率是29%。山東138億資產(chǎn)，39億的收入，比率是28%。上海229億資產(chǎn)，100億收入，比率是44%，和廣東一樣，也高于全國平均水平10個百分點(diǎn)。北京總資產(chǎn)388億，收入131億，比率是34%，正好是全國的平均水平。如果用同年星級飯店?duì)I業(yè)收入位居全國前十名的地區(qū)來比較，可以看出有很大的差異。（二）區(qū)域與分工關(guān)于區(qū)域比較，主要用資產(chǎn)和收入的比率數(shù)字來說明。第三是品牌化發(fā)展的飯店，不在于飯店檔次的高低，而在于品牌在市場上的影響力是否能夠形成核心競爭力。評一星，他們無法接受，評四星，管理部門無法接受，現(xiàn)在就處在這個局面。這樣功能單一的酒店和原來的綜合性酒店的思路完全不同，因?yàn)闆]有餐廳和其它各個方面的設(shè)施，留下咖啡廳讓大家可以吃早餐，也可以在這里會會客，所以投資量可以壓縮到最小，用工量也可以急劇縮小，正因?yàn)楣δ軉我?，所以才形成了?jīng)營比較好的狀況。從外立面來說，是一星的感覺，進(jìn)了大堂是二星的感覺，進(jìn)了房間是三星的感覺，上了床是四星的感覺。比如首旅集團(tuán)的如家客棧就是比較典型的，既有連鎖性的經(jīng)營，同時(shí)又是比較單一的功能?，F(xiàn)在錦江之星在全國已經(jīng)開到一百多家了，主體模式是既投資又管理，也有一部分是輸出管理，總體來說效益都是不錯的，超出了當(dāng)初投資的預(yù)想，這也是適應(yīng)市場深層次發(fā)展的一種需求，這種符合市場需求的東西就應(yīng)該有生命力，在市場上顯現(xiàn)了很好的效果。第一是連鎖化經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)型旅館。所以對于高星級飯店的投資市場來說，“調(diào)而不控”也好，其它因素也好，更主要的是市場性因素在起作用。從出租率來說也是這樣，合資飯店的出租率是66%，500間以上客房的飯店出租率是68%，五星級飯店的出租率是66%，所以，在行業(yè)里形成一個很突出的“三高”的現(xiàn)象，也形成了現(xiàn)在的一個熱點(diǎn)。也就是說，9%的四五星飯店和24%的客房總量，但是接近50%的收入總量。第三是檔次高的飯店。這兩類飯店一共是400家，%；，%；總收入是305億，占總量的33%。第二是規(guī)模比較大的飯店。目前中外合資飯店總數(shù)686座，%；，%；營業(yè)總收入269億，%。在競爭的過程中，從檔次結(jié)構(gòu)的角度來說，現(xiàn)在形成了兩個方面的熱點(diǎn)，這兩個方面的熱點(diǎn)都是經(jīng)營得比較好的，大體上歸納下來叫做“三高三低”。經(jīng)營類型就是原來的旅游賓館，即房型以標(biāo)準(zhǔn)間為主，客源以旅游團(tuán)隊(duì)為主，這樣的飯店是現(xiàn)在經(jīng)營困難的飯店。最尷尬的是那些不倫不類的賓館。現(xiàn)在高檔商務(wù)酒店占據(jù)了市場的高端市場，有少量的度假飯店正在悄然產(chǎn)生。第四個結(jié)構(gòu)是飯店的類型。飯店投資回報(bào)與經(jīng)營管理(2)第三個結(jié)構(gòu)是經(jīng)營檔次?，F(xiàn)在客房數(shù)在500間以上的雖然很少，但是在行業(yè)里起到很大的作用。中外合資企業(yè)，包括港澳投資企業(yè)和外商投資企業(yè)，%，%。第一個結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)類型。第三是從飯店的客房出租率來看。現(xiàn)在反映出來的客觀狀況有兩個，一是資產(chǎn)殘值小，因?yàn)樵得刻於荚谡叟f，實(shí)際上反映出來的是殘值在逐年縮小；二是市值大，如果按照市值，就是按照重置價(jià)來評估，現(xiàn)在的2672億元固定資產(chǎn)原值，至少可以達(dá)到5000億元人民幣。第一是現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)很大，即使在世界上也是飯店大國。如果從旅游飯店這個統(tǒng)計(jì)口徑來說，現(xiàn)在的總量應(yīng)該是12000家，可是2000年之后按照星級飯店口徑來統(tǒng)計(jì)，就很難分析哪些是新增飯店，哪些是統(tǒng)計(jì)的工作性結(jié)果。二、現(xiàn)狀分析（一）總量與結(jié)構(gòu)目前中國星級飯店的總量是8880家，固定資產(chǎn)原值2672億元，2002年的營業(yè)總收入914億元，%。這三個獨(dú)特的現(xiàn)象到現(xiàn)在為止，對飯店的總體發(fā)展和總體經(jīng)營環(huán)境應(yīng)該說還在起著重大的作用，決定性的作用還是市場的作用，尤其是“入世”后，市場化的力量越來越突出，同時(shí)其他的因素也仍然在發(fā)揮作用，這就使中國飯店市場有別于世界各國的市場，用一般的常規(guī)性分析推導(dǎo)不出來。但是作為一個老的國有飯店，四星牌子拿到手了，經(jīng)營情況并沒有恢復(fù)。我們當(dāng)時(shí)就有一個目標(biāo)，國內(nèi)的主要城市，尤其是省會城市必須有五星飯店，在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的地級市必須要有四星飯店，一般的城市必須要有三星飯店，這不是為旅游發(fā)展，這是對地方改革開放的一種總體促進(jìn)?！　≡谶@個過程之中，高星級飯店一直到現(xiàn)在的經(jīng)營情況總體來說還是比較好的，而主要的決策者和主要投資者的主要活動場所都在高星級飯店，所以就給主要的決策者和主要投資者造成一個誤區(qū)，走到哪個飯店情況都不錯，所以堅(jiān)定了領(lǐng)導(dǎo)者的信心，位置越高耳朵越聾，把握不到真正的情況。一方面是大家呼吁飯店建的過多，包括高檔飯店建的過多；另外一方面大批的飯店投資還在繼續(xù)進(jìn)行，高檔飯店的投資也在繼續(xù)進(jìn)行，就形成了這樣一個獨(dú)特的現(xiàn)象，叫做“宏觀調(diào)而不控”。　　第三是“宏觀調(diào)而不控”，這也是我們的一個獨(dú)特現(xiàn)象從1984年開始，高檔飯店建設(shè)過多的呼聲就開始了，到現(xiàn)在將近20年的時(shí)間，高檔飯店建設(shè)過多的呼聲持續(xù)了20年，始終在呼吁，但是始終在發(fā)展，形成了這么一個獨(dú)特的現(xiàn)象?，F(xiàn)在市場上有一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目虎視眈眈盯住飯店市場，只要有一點(diǎn)空馬上就進(jìn)來，所以就使飯店市場沒有辦法往回走，這就造成了倒閉不轉(zhuǎn)向的獨(dú)特現(xiàn)象。香港的很多飯店一看市場形勢不大好，就把飯店改造成寫字樓，在市場上爭取尋找出一條新路來。1998年就有一批飯店老總說真應(yīng)該倒閉一批飯店，這樣我們的日子就好過多了。政府就是這種要求，談何投資回報(bào)？客觀上來說就加劇了北京市場的競爭，造成了北京飯店市場的混亂，因?yàn)檎l也說不清北京到底有多少飯店，所以，這就使市場的狀況越來越復(fù)雜，雖然非經(jīng)濟(jì)因素的作用比以前已經(jīng)大大減少了，但到現(xiàn)在為止還在持續(xù)。同時(shí)，現(xiàn)在幾乎每家大型企業(yè)，甚至每一個縣在北京都有辦事處，這種辦事處現(xiàn)象，很難把它歸到飯店類型里，但是客觀來說是飯店市場的一個重要組成部分，因?yàn)樗墓δ芎惋埖甑墓δ芑臼窍嗤?。很多這種培訓(xùn)中心在立項(xiàng)的時(shí)候按教育項(xiàng)目立項(xiàng)，可以享受很多優(yōu)惠政策，經(jīng)營的時(shí)候仍然用教育項(xiàng)目來經(jīng)營，照樣享受很多政策，這樣就直接影響到整個市場的秩序。之所以我們的飯店這么長的時(shí)間經(jīng)營不景氣還有大量的投資進(jìn)入，用經(jīng)濟(jì)因素來分析就解釋不清楚，正是因?yàn)楹芏嗤顿Y者不需要考慮回報(bào)，所以就會產(chǎn)生盲目投資。正是在這種情況之下，這幾年飯店行業(yè)在產(chǎn)權(quán)的變更，經(jīng)濟(jì)形態(tài)的變化方面發(fā)生了很劇烈的變動，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同于80年代和90年代的一個發(fā)展過程，但是由于歷史上非旅游因素和非經(jīng)濟(jì)因素所占據(jù)的主導(dǎo)地位，客觀來看一直影響到現(xiàn)在。非經(jīng)濟(jì)因素也是如此，多數(shù)飯店的投資者，一開始并沒有把飯店作為一個企業(yè)來看待，投資的時(shí)候也沒有嚴(yán)格追求投資回報(bào)，在很大程度上是把它當(dāng)作自己的一個接待基地，當(dāng)作自己的一個培訓(xùn)基地，甚至當(dāng)作自己的一個公關(guān)基地，這樣就使很大一批飯店投資的時(shí)候不合理，設(shè)計(jì)的時(shí)候也不合理，這都為長遠(yuǎn)的經(jīng)營埋下了隱患。　　　　從上述三個階段來看，應(yīng)該說我們?nèi)〉昧撕艽蟮某煽?，但是每一個階段我們都有非常集中的誤區(qū)，原因有很多，總體來說有三個很獨(dú)特的現(xiàn)象：　　第一，在飯店行業(yè)的發(fā)展過程之中，非旅游因素是主導(dǎo)性的，非經(jīng)濟(jì)因素是主流性的，這是中國飯店的發(fā)展和世界上其他各個國家發(fā)展的一個最大的不同之處。但是進(jìn)入新世紀(jì)以來，應(yīng)該說這些方面的因素越來越少了，現(xiàn)在的很多政府部門，包括很多事業(yè)單位開辦的飯店也