【正文】 機(jī)。寫(xiě)字樓物業(yè)的特點(diǎn)決定了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的特殊要求和內(nèi)容。經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)，就不能贏得客戶(hù)，甚至?xí)R上失去已有的客戶(hù)，而當(dāng)期空置即意味著當(dāng)期損失。（5）經(jīng)營(yíng)管理要求高、時(shí)效性強(qiáng)。與住宅物業(yè)明顯不同的是寫(xiě)字樓客戶(hù)的作息時(shí)間較集中，一般是早上8：00或8：30至下午5：00或5：30，星期六、日休息。這更好地滿(mǎn)足了租戶(hù)在樓內(nèi)高效率工作的需要，同時(shí)也造成其管理與服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜化。（3）現(xiàn)代寫(xiě)字樓功能齊全、設(shè)施配套，形成了獨(dú)立的生活和工作系統(tǒng)。（2）現(xiàn)代寫(xiě)字樓規(guī)模大、建筑檔次高、設(shè)備先進(jìn)。由于大城市交通方便、經(jīng)貿(mào)活動(dòng)頻繁、信息集中通暢，所以，各類(lèi)機(jī)構(gòu)傾向于在大城市的中心地帶建造或租用寫(xiě)字樓，以便幾種辦公、處理公務(wù)和經(jīng)營(yíng)等事項(xiàng)?，F(xiàn)代寫(xiě)字樓物業(yè)的特點(diǎn)現(xiàn)代寫(xiě)字樓符合現(xiàn)代化的各種要求，一般具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，而且環(huán)境優(yōu)越、通信快捷、交通方便，有寬闊的停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）相匹配。C丙級(jí)寫(xiě)字樓。是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求：其收益能力與新建成的寫(xiě)字樓相當(dāng)：有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修與保安服務(wù)。（4）按照位置，建筑物狀況，收益水平等綜合條件標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲，乙，丙三個(gè)等級(jí)。（3） 按現(xiàn)代化程度分類(lèi)A非智能型寫(xiě)字樓，即沒(méi)有智能化設(shè)備設(shè)施的一般樓宇。此類(lèi)寫(xiě)字樓分為兩種，一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿；另外一種是寫(xiě)字樓的一部分為辦公，另一部分為住宿?；旧现挥修k公一種功能，沒(méi)有其他功能（如公寓，餐廳等）的寫(xiě)字樓B商住型寫(xiě)字樓。（2） 按使用功能分類(lèi)。其中最高的13層面為數(shù)字電視設(shè)備樓。美國(guó)芝加哥市與2004年建成使用的南迪波恩大廈，建筑面積達(dá)17。建筑面積一般在3萬(wàn)平方米以上。建筑面積一般在1～3萬(wàn)平方米。建筑面積一般在1萬(wàn)平方米以下。（1） 按寫(xiě)字樓建筑面積分類(lèi)。由于其建筑物檔次高，設(shè)備設(shè)施復(fù)雜，且辦公的人員密度大，時(shí)間集中，因而管理的要求高，難度大。解決他們?cè)谏詈凸ぷ髦兴龅降碾y題。（5）要張開(kāi)全方位的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。小區(qū)的車(chē)輛交通管理也是一個(gè)不可忽視的方面。（4）要搞好環(huán)境綠化工作。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)特別突出加強(qiáng)消防與安保管理工作，實(shí)行封閉式管理。（3）要特別抓好消防與安保工作，對(duì)于別墅區(qū)的管理，應(yīng)保證其高度的私密性，安全性和技術(shù)性。按照國(guó)際水準(zhǔn)的管理要求，對(duì)別墅區(qū)每隔5～7年就要進(jìn)行一次裝修，更新設(shè)施，以保持全新面貌。我國(guó)目前物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只針對(duì)居民小區(qū)，國(guó)家及各級(jí)振幅房地產(chǎn)主管部門(mén)做了具體規(guī)定，而對(duì)其他類(lèi)型的物業(yè)國(guó)家目前尚未做出具體規(guī)定，一般是由委托方與受委托方共同協(xié)商確定，通常收費(fèi)較高，以北京為例，別墅物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般是16～40元/月M2.3別墅物業(yè)管理的內(nèi)容和要求（1）保護(hù)別墅區(qū)整體桂花的完整性。別墅的環(huán)境管理往往都特別注重品位，除了營(yíng)造園林景觀以外，還在別墅外點(diǎn)綴一些建筑藝術(shù)小品，節(jié)假日時(shí)制造歡樂(lè)的氛圍等，這也是業(yè)主斥巨資購(gòu)置別墅的要求之一。（2）特約服務(wù)多，由于入住的業(yè)主一般都為經(jīng)濟(jì)上富裕的的國(guó)內(nèi)外企業(yè)家或者高級(jí)管理人員，他們的工作和事務(wù)比較繁忙，因此其家政事務(wù)就需要由專(zhuān)人去從事，所以就需要物業(yè)管理企業(yè)能夠提供多種多樣的特約服務(wù)。（1）物業(yè)管理和服務(wù)要求高。別墅具有自己完整的廳室體系和設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地體系，不同其他建筑物發(fā)生直接的關(guān)系，別墅陪她設(shè)施齊全，從生活到娛樂(lè)，均為業(yè)主或住戶(hù)生活舒適與方便進(jìn)行了全面安排和考慮。10．別墅一般是指帶有庭院的,有庭院相圍；而連體式則有一面與相鄰的別墅連接，其他三面臨空，別墅多建立在城市近郊及風(fēng)景區(qū)，選址一般依山傍水，與自然景觀想融合，因景置宜，主要用于修養(yǎng)，娛樂(lè)，度假等。物業(yè)管理公司應(yīng)從自身管理出發(fā)，制定嚴(yán)密的管理制度，并在工作中逐步完善，形成科學(xué)、專(zhuān)業(yè)、高質(zhì)量的團(tuán)隊(duì)。同時(shí)要經(jīng)常走訪(fǎng)業(yè)主，傾聽(tīng)住戶(hù)的意見(jiàn)和建議，以改進(jìn)自己的管理和服務(wù)的方式方法，促進(jìn)雙方批次之間的理解，爭(zhēng)取贏得業(yè)主的支持。關(guān)注業(yè)主和住戶(hù)的公共交往。安保工作既要求制度的嚴(yán)密，又要注意外松內(nèi)緊，要技術(shù)防范、人員防范和建筑防范三管齊下，使安全控制在保險(xiǎn)系數(shù)之中。保安、消防服務(wù)管理措施得當(dāng)。但對(duì)于生活服務(wù)、文化娛樂(lè)的配套設(shè)施要在經(jīng)營(yíng)服務(wù)中逐步完善。 配套建設(shè)要逐步完善。物業(yè)管理具體體現(xiàn)在日常服務(wù)中，其重點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面： 房屋和設(shè)備保養(yǎng)維修要及時(shí)到位。最大限度地使業(yè)主和住戶(hù)感到滿(mǎn)意的服務(wù)，使公寓管理的核心。由于高級(jí)公寓的服務(wù)要求高，早期介入有助于熟悉業(yè)務(wù)，為日后能提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。由于服務(wù)人員層次不一，所以管理服務(wù)的難度很大。（5）管理服務(wù)的對(duì)象較為復(fù)雜。由于高級(jí)公寓的入住者外籍人士較多，因此，對(duì)于入住手續(xù)、產(chǎn)權(quán)證的辦理，投訴的處理等都具有涉外性，有些事務(wù)的處理還要會(huì)同外事部門(mén)共同解決。時(shí)，服務(wù)周期長(zhǎng)，一天24小時(shí)，從早到晚，每時(shí)每刻都有人進(jìn)出，因此，物業(yè)管理業(yè)其要不間斷地進(jìn)行管理與服務(wù)。務(wù)周期長(zhǎng)，從目前實(shí)際情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商一般都是采用出售或出租兩種方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。目前公寓一般都是有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，收費(fèi)較高。（2）管理要求嚴(yán)，服務(wù)層次高?！罢l(shuí)花錢(qián)，誰(shuí)享受”以及“多花錢(qián)，多享受”的觀念，在高級(jí)公寓的住戶(hù)中一般都能接受。高級(jí)公寓在設(shè)計(jì)講究質(zhì)量，實(shí)用性強(qiáng)，而且硬件配備也比較齊全。高級(jí)公寓業(yè)主或住戶(hù)一般以外籍人士居多，有港臺(tái)通報(bào)，有外籍商人，技術(shù)人員及常駐中國(guó)的商務(wù)代表等，據(jù)統(tǒng)計(jì)其中住戶(hù)涉及20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，外籍人士占50%以上。而這獨(dú)立封閉的每一單元又處于一幢樓宇之中，多戶(hù)業(yè)主或住戶(hù)共處一樓。高級(jí)公寓的特點(diǎn)主要有：(1) 既有封閉性又有共處性。目前，高級(jí)公寓多為高層住宅，內(nèi)部裝修精致，往往配有高檔家具，電器，外部環(huán)境優(yōu)美。以小區(qū)文明公約來(lái)規(guī)范和約束全體住戶(hù)的行為，語(yǔ)言，思想等，使小區(qū)內(nèi)的文明程度得到全棉提高。這樣，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)有一定的號(hào)召力。(2) 完善服務(wù)體系，做小區(qū)居民的貼心人。住宅小區(qū)是城市基本組成單位，小區(qū)文明建設(shè)抓得好，對(duì)于減輕政府的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定，形成良好的市風(fēng)市貌，提高居民素質(zhì)等都有十分重要的意義。隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的追求和需要也在逐步提高。⑥ 競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)的原則。在費(fèi)用分擔(dān)方面，應(yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。要想使物業(yè)管理工作做的更好，就必須有穩(wěn)定的管理經(jīng)費(fèi)，以維持整個(gè)住宅小區(qū)管理工作的進(jìn)行和管理企業(yè)的生存和發(fā)展。必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開(kāi)，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有相對(duì)獨(dú)立的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營(yíng)管理的市場(chǎng)化。對(duì)于一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)的所有人既可以是法人，也可以是自然人，成分比較復(fù)雜，因此就需要把物業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分開(kāi)，把所有權(quán)交給產(chǎn)權(quán)人，而將經(jīng)營(yíng)管理權(quán)交由物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行經(jīng)營(yíng)權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離；在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實(shí)行管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的集中統(tǒng)一，由一家物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合治理、全方位服務(wù)。③ 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)相分離的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，必須成立業(yè)主委員會(huì)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專(zhuān)業(yè)化管理為主。物業(yè)管理行業(yè)說(shuō)到底就是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的工作就是為其管理區(qū)域內(nèi)的人和家庭提供各種各樣的服務(wù)。 （2）住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則。例如，利用小區(qū)內(nèi)道路夜間空閑開(kāi)辟夜間收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，修理家用電器等。c．經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。委托性服務(wù)是指根據(jù)居民的需要，接受委托而提供的服務(wù)，旨在方便住戶(hù)。如：公共樓道、樓外道路及公測(cè)的保潔清掃；開(kāi)設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，便民購(gòu)買(mǎi)生活必需品；保安值班，維護(hù)小區(qū)的治安和正常秩序等。具體內(nèi)容如下：a．常規(guī)性服務(wù)。⑧ 綜合性服務(wù)管理。⑦ 住宅小區(qū)的消防管理。⑥ 住宅小區(qū)的車(chē)輛管理。住宅小區(qū)的治安管理包括兩方面的工作：一方面是安全保衛(wèi)，另一方面是正常的工作和生活秩序的維護(hù)。同時(shí)，通過(guò)業(yè)主公約，規(guī)范居民行為，使業(yè)余形成愛(ài)護(hù)環(huán)境，講究衛(wèi)生的行為習(xí)慣。加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)，對(duì)綠化帶、區(qū)內(nèi)小公園、道路兩側(cè)樹(shù)木、花草及小品建筑等都設(shè)立專(zhuān)人養(yǎng)、陪、修、護(hù)，保持小區(qū)內(nèi)的美化和綠化，小區(qū)內(nèi)的綠化工程由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理。b. 環(huán)境衛(wèi)生管理主要的工作內(nèi)容包括：制止區(qū)內(nèi)亂丟，亂放，亂倒，亂堆廢物垃圾，制止亂貼、亂涂，制止飼養(yǎng)家畜家禽，控制噪音及空氣水質(zhì)污染，消除區(qū)內(nèi)污染源；對(duì)區(qū)內(nèi)的馬路、便道、綠化帶、公共場(chǎng)所及時(shí)清掃保潔，設(shè)立衛(wèi)生收集器具，及時(shí)收集、清運(yùn)垃圾，及時(shí)對(duì)垃圾桶等衛(wèi)生器具清洗消毒歸位；加強(qiáng)防疫，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的衛(wèi)生管理和檢查，保持區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生。a. 小區(qū)內(nèi)違章建筑的管理，小區(qū)內(nèi)違章建筑的出現(xiàn)極大的影響了小區(qū)的整體美觀，同時(shí)也存在極大的安全隱患。4． 住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理。其中，道路管理的重點(diǎn)是確定通行規(guī)則，主要工作是防止占道經(jīng)驗(yàn)，車(chē)輛亂停亂放。其中，前者的主要工作包括：簡(jiǎn)歷各主要設(shè)施，設(shè)備的管理和使用制度：確定專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的分工和責(zé)任：對(duì)設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行定期檢查和維護(hù)：建立報(bào)修，回訪(fǎng)制度，特殊情況的公告及應(yīng)急處理。3． 住宅小區(qū)設(shè)備管理。同時(shí)。物業(yè)公司要耐心地指導(dǎo)業(yè)主及使用權(quán)人的正確使用，嚴(yán)禁破壞和改變房屋結(jié)構(gòu)與使用功能，減少認(rèn)為造成的毀損和破壞。房屋管理是小區(qū)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和本源。所以住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù)的住宅小區(qū)物業(yè)管理的根本內(nèi)容。住宅小區(qū)的人員復(fù)雜，物業(yè)管理其中一個(gè)終于的內(nèi)容就是要進(jìn)行居民的管理。4住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容和原則（1） 住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容和原則。蛀牙包括：健全機(jī)構(gòu)，形成機(jī)制，實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理也業(yè)主自治相結(jié)合的管理模式。主要包括：增強(qiáng)住宅功能，即增強(qiáng)住宅小區(qū)的居住功能，為居民創(chuàng)造良好的舒適的居住條件：搞好小區(qū)的配套設(shè)施，即完善小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，保證其正常運(yùn)行，為居民提供服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，即美化住宅小區(qū)的環(huán)境，給居民一個(gè)整潔，優(yōu)美，安寧，舒適的居住環(huán)境?？偟膩?lái)說(shuō)可以歸納為兩個(gè)方面：一個(gè)是物質(zhì)環(huán)境管理的要求；另一個(gè)是社會(huì)環(huán)境管理的要求。⑵住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求。相反，當(dāng)物業(yè)管理達(dá)不到人們的要求和期望值時(shí)，人們就會(huì)產(chǎn)生煩躁、厭倦等心態(tài)。④ 心里效益。小區(qū)管理的環(huán)境效益主要是指通過(guò)良好的小區(qū)物業(yè)管理，來(lái)提高小區(qū)整體的環(huán)境質(zhì)量，使人們有一個(gè)整潔、優(yōu)美、安寧、舒適的居住環(huán)境，有利于人們修身養(yǎng)性和身心健康。同時(shí)，它可以起到為政府分憂(yōu)解難的作用。這一空間不僅指居室、樓宇內(nèi)的，而且也指整個(gè)社區(qū)的治安、交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育、娛樂(lè)等多方面內(nèi)容。② 社會(huì)效益。c． 從住宅小區(qū)管理企業(yè)角度看：物業(yè)管理企業(yè)本身可以開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)性的有償服務(wù)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。住宅小區(qū)管理的經(jīng)濟(jì)效益可從多方面得以體現(xiàn)：a． 從政府角度看：政府不僅不需要投資，還可以向物業(yè)企業(yè)收取稅收，從這方面看，經(jīng)濟(jì)效益是很明顯的。① 經(jīng)濟(jì)效益。 ⑴住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)。第三，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。如何針對(duì)不同產(chǎn)權(quán)進(jìn)行物業(yè)管理具有一定的難度。主要表現(xiàn)在以下三方面。例如，制定業(yè)主公約，其目