【正文】 不同類型物業(yè)的物業(yè)管理學(xué)習(xí)目標(biāo)A. 知識點(diǎn)1. 了解不同類型物業(yè)的含義及特點(diǎn)。2. 熟悉不同類型物業(yè)管理的目標(biāo)，內(nèi)容和實(shí)施原則。3. 掌握居住性物業(yè)，商業(yè)物業(yè)以及工業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn)。B. 技能點(diǎn)對不同類型的物業(yè)的管理要點(diǎn)有較為深刻的理解，培養(yǎng)管理不同類型物業(yè)的能力 居住性物業(yè)管理是現(xiàn)代化物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，隨著人民生活水平的提高，以及物質(zhì)文化需求的日益增長，科學(xué)，專業(yè)以及現(xiàn)代化的居住性物業(yè)管理對于居住性物業(yè)來講越來越重要，這是因?yàn)?，高素質(zhì)的物業(yè)管理，不僅可以完善居住性物業(yè)的居住功能，還能滿足住戶渴望改善居住的條件，提高居住水平的要求。通過專業(yè)化的物業(yè)管理，能夠?yàn)樽魟?chuàng)造一個安全、舒適、便捷的居住水平的要求。實(shí)現(xiàn)和優(yōu)化住宅居住功能。 居住性物業(yè)是指具備居住功能，供人們生活居住的建筑，包括住宅小區(qū)、高級公寓，別墅等，以及與之相配套設(shè)施的共用設(shè)施，設(shè)備，和公共場地。其中，共用設(shè)施的設(shè)備是指:住宅區(qū)內(nèi)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用建筑部分，如上下水管道煤氣線路，消防設(shè)施，道路路燈，非經(jīng)營性車場車庫，公益文體設(shè)施及共用設(shè)施設(shè)備占用的房屋等。居住性物業(yè)主要提供居住功能，不同類型的居住性物業(yè)能滿足人們對居住性的安全性，舒適性以及便利性等要求。居住物業(yè)一般按照物業(yè)類型的不同可分為：住宅小區(qū)，高級公寓及別墅等。，功能及特點(diǎn)(1)住宅小區(qū)的定義。住宅小區(qū)是按照統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)和統(tǒng)一管理的原則開發(fā)建設(shè)起來的，并達(dá)到一定的規(guī)模，具有比較齊全的公共設(shè)施配置，能滿足住戶正常物質(zhì)文化需求，并為交通干道所分割或自然界限所圍成的相對集中的居住區(qū)域。通常住宅小區(qū)的規(guī)模都在建筑面積5萬平米以上。 按人口和用地規(guī)模多少的不同，住宅小區(qū)可以分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)三種規(guī)模。項(xiàng)目居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)戶數(shù)/戶1000~15002000~4000300~700人數(shù)/人3000~50007000~150001000~7000（2）住宅小區(qū)的功能。從物業(yè)管理的角度來看，住宅小區(qū)是一個集居住、社會、服務(wù)和經(jīng)濟(jì)功能于一體的社會縮影。具體來講，住宅小區(qū)的功能主要如下：① 居住功能。這是住宅小區(qū)最基本的功能，也有人稱之為勞動力再創(chuàng)造的功能。住宅作為人類最基本的生活資料，能提供人們棲息、睡眠的寓所。作為社會成員的住戶，通過居住和休息，使體力得到恢復(fù)，精力得到蓄養(yǎng)，繼續(xù)投入社會生活和經(jīng)濟(jì)生活。② 社會功能。住宅小區(qū)的主體——居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區(qū)的各種社會實(shí)體，以住宅小區(qū)為依托，共同為居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。這些實(shí)體之間、實(shí)體與居民之間、居民相互之間組成了住宅小區(qū)的社會關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個社會網(wǎng)絡(luò)。③ 服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能要求小區(qū)的公共配套設(shè)施和管理應(yīng)能為小區(qū)居民提供全方位、多層次的服務(wù)。包括：教衛(wèi)系統(tǒng)，如學(xué)校、社區(qū)衛(wèi)生站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)。如飯店、菜市場等；文化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)及其他服務(wù)系統(tǒng)。④ 經(jīng)濟(jì)功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。其中，交換功能包括物業(yè)自身的交換和小區(qū)管理勞務(wù)的交換；消費(fèi)功能指的是隨著城市住房制度的不斷深化，住宅小區(qū)的住宅將不斷的商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的管理。（3）住宅小區(qū)的特點(diǎn)。① 一規(guī)劃，綜合開發(fā)。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則的指導(dǎo)下，全國廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的新型住宅小區(qū)成片的興建起來。這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變了過去單一的、分散的結(jié)構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。住宅小區(qū)建設(shè)在建筑限高、容積率，主體建筑與附屬建筑及設(shè)施等方面有嚴(yán)格的要求，不能隨意突破，在規(guī)劃上要求使各項(xiàng)功能得以協(xié)調(diào)。② 套性強(qiáng)，功能齊全。配套性強(qiáng)包括地下地基、各種管線與地上建筑的配套，以及建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備設(shè)施等與人的配套。功能齊全指小區(qū)既滿足人們居住的需求，又具有滿足人們購物、就餐、就讀、就醫(yī)、通信網(wǎng)絡(luò)以及休閑娛樂和其他日常工作、生活等方面的需求。③建筑規(guī)模龐大，整體性要求高。住宅小區(qū)的平均建筑面積要在5萬平方米以上，且要求建筑的風(fēng)格統(tǒng)一，高低錯落有致，建筑密度適當(dāng)，建筑與綠化、場地及區(qū)內(nèi)道路交通相互協(xié)調(diào)。④小區(qū)內(nèi)人員復(fù)雜，需求繁雜。住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主及使用權(quán)人，職業(yè)構(gòu)成不同，有機(jī)關(guān)干部，也有教學(xué)科研人員；有個體戶、私營業(yè)主、白領(lǐng)，有本市人員，也有外地甚至外籍人員及港澳臺同胞等。住戶的文化層次不齊、民族各異，宗教信仰存在差異。所有這些，構(gòu)成住戶迥然不同的文化背景和差異，從而派生出方方面面的需求，增加了物業(yè)管理的難度，也為物業(yè)公司的發(fā)展提供了機(jī)遇。⑤住宅的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)越來越趨于多元化。住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化：既有國有、集體所有，也有個人所有，還有港澳臺同胞所有，聯(lián)建房屋的產(chǎn)權(quán)混合所有；既有所有權(quán)與使用權(quán)合一的情況，也有兩者相分離的形式，還有自管房、托管房、承租房等多種形式。⑴住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的主要內(nèi)容，是社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容。小區(qū)物業(yè)管理。既有物質(zhì)管理也有精神層面的管理。各個住宅小區(qū)的物業(yè)管理是城市管理的具體方面，只有搞好了住宅小區(qū)的物業(yè)管理，城市管理才可能有效果。⑵住宅小區(qū)物業(yè)管理與每一個人都直接有關(guān)。住宅小區(qū)是居民生活棲息的場所，小區(qū)管理與每一個人息息相關(guān)。所以，每一個住戶都有權(quán)利要求物業(yè)管理公司管理好自身的住宅小區(qū)，同樣也有義務(wù)參與到住宅小區(qū)的管理中去。⑶住宅小區(qū)居住條件和環(huán)境的改善，一靠加快住宅建設(shè)，二靠完善物業(yè)管理。從某種意義上講，“管”更重于“建”。住宅小區(qū)一旦建成，其各方面的條件基本定型。要想繼續(xù)改善小區(qū)的居住條件和環(huán)境，就是依賴與后續(xù)的小區(qū)物業(yè)管理。合格的住宅小區(qū)物業(yè)管理，不僅可以維護(hù)小區(qū)原先的居住環(huán)境，而且在管理過程中，還可以彌補(bǔ)物業(yè)建設(shè)過程中的各種不足和缺陷，逐漸地為住戶提供一個安全、和諧、清潔、美觀的居住環(huán)境。⑷住宅小區(qū)的每一個住戶在享受一定權(quán)利的同時，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。因?yàn)樾^(qū)是大家共同的小區(qū)，只有承擔(dān)起每個人應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，才能保證每個人能享受屬于自己的那份權(quán)利。所以，權(quán)利和義務(wù)是相互依存的，居住在住宅小區(qū)的住戶只有意識到這一點(diǎn)，才能真正承擔(dān)起自身的義務(wù)。例如，制定業(yè)主公約，其目的是保證任何人的行為都不得違反社會公共利益和損害他人利益。⑸住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。主要表現(xiàn)在以下三方面。首先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理上的權(quán)威性和統(tǒng)一性。如何針對不同產(chǎn)權(quán)進(jìn)行物業(yè)管理具有一定的難度。其次，協(xié)調(diào)好各部門相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對搞好住宅小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。第三，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。物業(yè)管理要運(yùn)作，必須有一定的經(jīng)費(fèi)，而經(jīng)費(fèi)提供者——居民的收入水平、生活水平不一致，使得經(jīng)費(fèi)籌措過程中出現(xiàn)了一些難以解決的問題。 ⑴住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)。 小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)概括起來就是要通過科學(xué)的管理手段和專業(yè)化管理技術(shù)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益和心理效益的統(tǒng)一。① 經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)效益一方面是指管理好、維護(hù)好房屋及其附屬的設(shè)備設(shè)施，延長它們的使用壽命，使物業(yè)保值增值；另一方面是指管理者通過完善的管理和服務(wù)獲得良好的經(jīng)濟(jì)回報。住宅小區(qū)管理的經(jīng)濟(jì)效益可從多方面得以體現(xiàn)：a． 從政府角度看：政府不僅不需要投資，還可以向物業(yè)企業(yè)收取稅收，從這方面看，經(jīng)濟(jì)效益是很明顯的。b． 從開發(fā)企業(yè)角度看：住宅小區(qū)物業(yè)管理不僅有利于房產(chǎn)銷售，加速資金的周轉(zhuǎn)，而且還未開發(fā)企業(yè)贏得口碑，提升企業(yè)樓盤的知名度，從而提高房屋的銷售價格，獲取更多的銷售利潤。c． 從住宅小區(qū)管理企業(yè)角度看：物業(yè)管理企業(yè)本身可以開展多種經(jīng)營性的有償服務(wù)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。d． 從業(yè)主角度看：物業(yè)管理企業(yè)管理好、維護(hù)好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長它的使用壽命，可以保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益。② 社會效益。住宅小區(qū)的社會效益主要是指可以為小區(qū)內(nèi)的居民提供一個安全、舒適、和睦、優(yōu)美的生活空間。這一空間不僅指居室、樓宇內(nèi)的，而且也指整個社區(qū)的治安、交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育、娛樂等多方面內(nèi)容。它對于調(diào)節(jié)人際關(guān)系，維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)，都有著十分重要的意義。同時，它可以起到為政府分憂解難的作用。③ 環(huán)境效益。小區(qū)管理的環(huán)境效益主要是指通過良好的小區(qū)物業(yè)管理，來提高小區(qū)整體的環(huán)境質(zhì)量，使人們有一個整潔、優(yōu)美、安寧、舒適的居住環(huán)境，有利于人們修身養(yǎng)性和身心健康。同時，小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的提高，還將對整個城市建筑規(guī)模、格局和風(fēng)貌產(chǎn)生積極的影響。④ 心里效益。心理效益是指良好的住宅小區(qū)物業(yè)管理可以使人們產(chǎn)生一種積極向上的心理，使人有一種安逸、滿足、趨善、幸福的心理感受。相反，當(dāng)物業(yè)管理達(dá)不到人們的要求和期望值時，人們就會產(chǎn)生煩躁、厭倦等心態(tài)。當(dāng)然，這種心理效益是一種心境與感受，因而是無形的和相對的，它會隨著自身?xiàng)l件和環(huán)境條件的變化而變化。⑵住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求。按照住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)，根據(jù)各小區(qū)的實(shí)際情況和條件來制定住宅小區(qū)的管理要求。總的來說可以歸納為兩個方面：一個是物質(zhì)環(huán)境管理的要求；另一個是社會環(huán)境管理的要求。1. 物質(zhì)環(huán)境管理要求。主要包括：增強(qiáng)住宅功能，即增強(qiáng)住宅小區(qū)的居住功能，為居民創(chuàng)造良好的舒適的居住條件：搞好小區(qū)的配套設(shè)施，即完善小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，保證其正常運(yùn)行，為居民提供服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，即美化住宅小區(qū)的環(huán)境，給居民一個整潔，優(yōu)美，安寧，舒適的居住環(huán)境。2. 社會環(huán)境管理的要求。蛀牙包括：健全機(jī)構(gòu)，形成機(jī)制，實(shí)行專業(yè)管理也業(yè)主自治相結(jié)合的管理模式。充分發(fā)揮住宅小區(qū)業(yè)主委員會的作用，調(diào)動各方面的積極性，完善制度，協(xié)調(diào)和理順物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)外部的給方面關(guān)系，并進(jìn)行綜合管理；開展社區(qū)文化活動，加強(qiáng)住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)，具體來講，住宅小區(qū)的物業(yè)管理要求本著服務(wù)第一，方便群眾的宗旨，進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營，獨(dú)立核算，實(shí)行“招標(biāo)制”實(shí)行有償服務(wù)，統(tǒng)一規(guī)劃，綜合管理，專業(yè)化管理和服務(wù)。4住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容和原則（1） 住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容和原則。1． 住宅小區(qū)住戶的管理和服務(wù)。住宅小區(qū)的人員復(fù)雜，物業(yè)管理其中一個終于的內(nèi)容就是要進(jìn)行居民的管理。住宅小區(qū)物業(yè)管理，包括衛(wèi)生清潔，安全管理，設(shè)備設(shè)施等管理，說到底還是為了更好的服務(wù)于小區(qū)的居民。所以住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù)的住宅小區(qū)物業(yè)管理的根本內(nèi)容。2． 住宅小區(qū)內(nèi)房屋的管理。房屋管理是小區(qū)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和本源。主要內(nèi)容包括:房屋使用管理和房屋的維護(hù)與修繕管理。物業(yè)公司要耐心地指導(dǎo)業(yè)主及使用權(quán)人的正確使用，嚴(yán)禁破壞和改變房屋結(jié)構(gòu)與使用功能，減少認(rèn)為造成的毀損和破壞。延長物業(yè)的使用壽命。同時。對房屋正常使用中的磨損及時組織養(yǎng)護(hù)和維修，避免因小失大。3． 住宅小區(qū)設(shè)備管理。住宅小區(qū)設(shè)備管理主要包括小區(qū)內(nèi)供水，供電，公共照明，電梯空調(diào)等設(shè)備的管理以及市政設(shè)施的維護(hù)管理。其中，前者的主要工作包括：