貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估報(bào)告-文庫吧資料
2025-04-20 06:01本頁面
【正文】 一區(qū)域，商服繁華度相同與估價(jià)對象位于同一區(qū)域，商服繁華度相同位于市中心，靠近徐家匯、較繁華景觀與估價(jià)對象相同與估價(jià)對象相同與估價(jià)對象相同較好交通條件與估價(jià)對象相同與估價(jià)對象相同與估價(jià)對象相同靠近延安西路高架橋，多條公交線路，交通方便。區(qū)域因素主要有商服繁華度、景觀、交通條件、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施條件；個(gè)別因素主要有結(jié)構(gòu)、房型、裝修、成新狀況、朝向等。該方法的基本公式如下：估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)(1) 可比實(shí)例選擇通過市場調(diào)查和向有關(guān)部門查詢，收集了與估價(jià)對象有關(guān)的若干市場交易實(shí)例，根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同、地區(qū)相近（或同一供需圈）、價(jià)格類型相同、估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇如下3宗案例作為可比實(shí)例。本估價(jià)報(bào)告認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提條件。因此，雖然市場價(jià)格較高，但市場認(rèn)同率較高，是該區(qū)域房產(chǎn)的主要特點(diǎn)。估價(jià)對象位于上海市長寧區(qū)內(nèi)環(huán)地區(qū)，由于此區(qū)域是真正意義的市區(qū)，居住生活條件相當(dāng)方便，各類配套相當(dāng)完善，交通也十分便捷，樓盤檔次較高，價(jià)格為全區(qū)最高。去年年底房改政策的逐步落實(shí)以及加入WTO組織的臨近，長寧區(qū)潛在優(yōu)勢得以明顯地發(fā)揮。江蘇路、長寧路的拓寬，虹橋路、延安西路的改善，地鐵二號線及輕軌高架的相繼竣工，使長寧區(qū)的投資條件更上一層樓；(3)居住生態(tài)環(huán)境的日益改善。從資料來看，一季度長寧區(qū)內(nèi)銷商品房預(yù)售的成交特點(diǎn)為：(1)市場相對穩(wěn)定，房價(jià)指數(shù)持平的樓盤數(shù)為36 個(gè)，占統(tǒng)計(jì)樓盤的59%；(2)高層價(jià)格走勢較多層要好，高層價(jià)格指數(shù)達(dá)到1003點(diǎn)，多層價(jià)格指數(shù)僅為980點(diǎn)；(3)區(qū)域內(nèi)西部市場較為看好，%；而虹橋路沿線及古北地區(qū)市場基本飽和，%；(4)區(qū)域房價(jià)指數(shù)為1003點(diǎn)，平均成交單價(jià)4625元/平方米。由上述的價(jià)格走勢可以看出：(1)內(nèi)環(huán)區(qū)域最受市場歡迎，在市場吸納量最大的情況下，其價(jià)格升勢遠(yuǎn)非其它區(qū)域可比；(2)市中心區(qū)和其它地區(qū)價(jià)格差最大，其它各區(qū)價(jià)格相對較?。?3)外環(huán)線外的價(jià)格反而高于內(nèi)外環(huán)線之間的價(jià)格。從價(jià)格分布分析來看，上海房地產(chǎn)市場的價(jià)格分布遵循著地段原則，即由市中心向外價(jià)格逐漸降低，呈階梯狀。從區(qū)域分析來看，一季度內(nèi)銷商品住宅銷售量大的區(qū)域?yàn)槠謻|、閔行、徐匯、普陀分別占市區(qū)銷售總量的17%、15%、%、10%，內(nèi)銷商品住宅預(yù)售量大的區(qū)域浦東、普陀、閔行、%、%、%、%，西南部仍是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)，但仍可以看到一些非熱點(diǎn)區(qū)域崛起的現(xiàn)象，如虹口、楊浦、閘北等區(qū)。三、市場背景分析2001年一季度上海房地產(chǎn)市場已逐漸走出幾年來的低谷，商品房銷售保持良好的勢頭，市場供求關(guān)系已出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。估價(jià)對象位于長寧區(qū)東部，南向傍依徐家匯，北向靠近南京路，驅(qū)車幾分鐘即可上延安路高架道路，通過延安路高架道路可貫穿上海市，交通十分便捷。 長寧區(qū)是上海市區(qū)的西大門，地理位置獨(dú)特，交通十分便利。估價(jià)對象周邊金融、商業(yè)、文化、娛樂、衛(wèi)生、教育設(shè)施齊全，交通便捷，環(huán)境質(zhì)量好，屬于市中心鬧中取靜的黃金地段，與“興國賓館”、“新華別墅”、“丁香花園”、“總統(tǒng)公寓”、“上海影城”毗臨。委估的上海仁達(dá)公寓座落于長寧區(qū)的東部，靠近番禺路、平武路口。長寧區(qū)西端有上海的航空港一—虹橋國際機(jī)場；中部有上海著名的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一—虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和上海市最大的涉外高級住宅區(qū)一—古北新區(qū)；東部有中山公園和興國路、華山路、泰安路、新華路、愚園路等處的花園住宅區(qū)。二、區(qū)域因素分析 長寧區(qū)位于上海市中心城區(qū)的西部，東與靜安區(qū)相連、南與徐匯區(qū)接壤、西與閔行區(qū)毗臨、北靠吳淞江，與普陀區(qū)隔河相望。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 估價(jià)對象位于上海市長寧區(qū)平武路36號（仁達(dá)公寓）內(nèi)，東臨江蘇路、華山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。經(jīng)綜合分析考慮，采用市場比較法和收益法分別進(jìn)行評估，最終以算術(shù)平均法確定估價(jià)對象的現(xiàn)狀公開市場價(jià)值。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不適宜用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。本估價(jià)報(bào)告認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提條件。因此，必須確定價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，才能確定估價(jià)對象在某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。因此，估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格可通過對同類型房地產(chǎn)價(jià)格的比較修正來替代。因此，房地產(chǎn)的價(jià)格評估必須以房地產(chǎn)的權(quán)益合法為前提。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○一年五月十八日六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的房地產(chǎn)價(jià)格是估價(jià)對象在現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值，即在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格。裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備配置情況如下：外墻： 彩色釉面磚窗： 古銅色鋁合金、白玻璃門： 分戶門—木面鋼腹壓制防盜門戶室門： —分戶門為壓制門（美國進(jìn)口高密度板）地坪： 鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)企口硬木地板墻面天花：乳膠漆廚房： 鋪設(shè)同質(zhì)地磚和國產(chǎn)瓷磚，配備全套高級廚房設(shè)備衛(wèi)生間： 鋪設(shè)同質(zhì)地磚和國產(chǎn)瓷磚，全進(jìn)口美標(biāo)三件套衛(wèi)生潔具，大理石洗面臺強(qiáng)電： 分戶配電箱，開關(guān)、插座面板和燈座均安裝完成并穿管接線到位管道： 煤氣及上水完成立管及各戶接口支管，水表安裝到位熱水器： 進(jìn)口11升白兔（帶強(qiáng)制排風(fēng)裝置）空調(diào)： 每戶設(shè)高級空調(diào)壹臺衛(wèi)星天線：亞太一號、亞衛(wèi)一號電話： A、B 、D 、E戶型直線二門，C戶型直線一門，均穿管接線到位電梯： 全進(jìn)口日立電梯二臺車位： 備有充裕的停車泊位安保系統(tǒng)：大樓具有進(jìn)口可視訪客系統(tǒng)和電視監(jiān)視系統(tǒng)估
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