【正文】 產(chǎn)品的均好性。產(chǎn)品定位建議⑴ 區(qū)位定位北五環(huán)區(qū)域極具性價比優(yōu)勢的高品質(zhì)社區(qū)型住宅。⑸ 與北四環(huán)至北五環(huán)區(qū)域內(nèi)的競爭項目比較，本項目價位最低。⑶ 交通的通達性，廣泛延伸性，具備了較大升值潛力的項目的可能性。八、項目市場定位 定位依據(jù)⑴ 案獨特的區(qū)位概念優(yōu)勢和環(huán)境概念優(yōu)勢對于項目起著決定性的作用。u 在品質(zhì)方面向萬科星園看齊，在價格方面向北辰綠色家園看齊，提升項目競爭力。u 營造項目的景觀性、親切性、和諧性和舒適性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭力項目的形象。u 注重建筑藝術感、現(xiàn)代感以及實用功能性，用充滿人性化的細節(jié)設計吸引并打動消費者。u 在產(chǎn)品品質(zhì)、均好性方面超過周邊同質(zhì)項目——萬科星園。u 容積率雖然較高，但可以通過規(guī)劃建設較大規(guī)模的中心庭園來強調(diào)增加綠地率的同時加強綠視效果，形成高綠化率、低密度的感覺。（1）、差異性的產(chǎn)品：u 通過整體規(guī)劃設計來削弱容積率偏高所造成的不利影響，同時形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應，達到項目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取圍合式或半圍合式的社區(qū)規(guī)劃形式。結論：有條件成為北五環(huán)區(qū)域極佳居住環(huán)境和極具升值潛力的項目。(3) 緊鄰奧林匹克公園，奧運板塊概念明顯。七、項目價值分析地塊價值的客觀評估 本地塊在北京市具有獨特性(1) 南面的五環(huán)路、東面的北苑路和建設中的地鐵5號線、西面的安立路構成了立體的交通網(wǎng)，具有很強的交通資源優(yōu)勢。(2) 工作于中關村、CBD的注重居住環(huán)境和價格的白領一族，想擁有自己的生活空間，滿足居住需求，首次置業(yè)。(5) 京城其他區(qū)域有一定經(jīng)濟實力的，注重并想改善其居住環(huán)境的人。(3) 中關村及CBD的民營、私企老板及公司高層管理人員。目標客群定位(1) 有一定經(jīng)濟實力的都市白領階層。(6) 購買能力：◆ 塔樓中小戶型：30－40萬元支付能力，8萬元左右存款，價格為主要決定因素，戶型以一居和小二居為宜，對交通通達性和快捷性以及居住生活的便利性要求較高，出行主要依賴公共交通。(4) 生活形態(tài)：追求穩(wěn)定生活之后的安逸與舒適，對生活環(huán)境要求較高，注重生活品味，追求生活品質(zhì)，看重觀賞性、實用性、合理性與功能性的統(tǒng)一，有一定生存、競爭和生活壓力。(2) 社會形態(tài)：25－35歲左右的中關村和CBD單身貴族或夫婦，30－45以上的原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的社會核心家庭。 價格優(yōu)勢策略，在確保產(chǎn)品質(zhì)量的情況下，盡可能的控制成本，已達到壓低價格的目的，從而達到塑造區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項目的目的。（三）、本案的市場突破點 差異化的產(chǎn)品策略，區(qū)別于八達嶺沿線的高塔項目，區(qū)別于北五環(huán)區(qū)域北辰綠色家園呆板程式化的規(guī)劃格局，強調(diào)最好的生活環(huán)境、景觀和最適宜居住的地段打造最適宜居住的產(chǎn)品。本區(qū)域的典型項目之間存在著1000元的市場落差，給本案提供了很大的市場生存空間。(5) 五環(huán)路的通車和地鐵5號線鋪設，可能帶動其他通達區(qū)域的發(fā)展，如望京區(qū)域，從而影響到本區(qū)域項目的銷售。(3) 次競爭區(qū)的同質(zhì)項目很多，而且各種配套比較完善，勢必與本項目產(chǎn)生一定程度上的競爭。威脅分析(1) 臨近項目北辰綠色家園三期即將建設，由于土地成本較低，所以售價可能較低，會對本項目的銷售造成一定的影響。(4) 周邊項目建成時間較長，相對目前新建項目品質(zhì)一般，而且產(chǎn)品和戶型的設計上存在著市場空白。(2) 隨著京城樓市新一輪的外擴熱潮，住宅布局邊緣化已成大勢所趨，本區(qū)域的認同度也將得到大大提高。(5) 集中了本區(qū)域出行的主要公交線路的北苑路上下班期間比較擁堵，對于業(yè)主的出行造成了一定程度的影響。(3) 項目用地為北辰轉讓，成本較高，不利于項目成本的控制。劣勢分析(1) 本區(qū)域各種配套設施不夠完善，一定程度上制約了區(qū)域內(nèi)項目的銷售。(5) 產(chǎn)品優(yōu)勢① 區(qū)域內(nèi)的樓盤主要有萬科星園和北辰綠色家園，其中北辰綠色家園價格較低，但品質(zhì)非常一般，萬科星園的品質(zhì)很好但價格偏高，所以兼具品質(zhì)和價格雙重優(yōu)勢的項目在本區(qū)域內(nèi)還存在著市場空白，本案可以在盡力壓縮成本的同時提升項目品質(zhì)，以達到樹立較高性價比的目的。(4) 環(huán)境資源優(yōu)勢① 西面的萬畝森林公園加上規(guī)劃建設的五環(huán)路百米綠化帶，本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢將進一步體現(xiàn)出來。④ 建設中的地鐵5號線將于2006年全面通車運營，給本區(qū)域居民提供更加經(jīng)濟、快捷的出行方式選擇。② 周邊已有三十余條公交線路，出行十分方便。② 地處北五環(huán)路，東西連通中關村、望京和首都機場，區(qū)位優(yōu)勢明顯。u 本案周邊區(qū)域高端與中端產(chǎn)品形成了1000元/平方米的價格落差，為本案提供了中間狀態(tài)的生存空間。u 本案所屬區(qū)域的形象已基本形成，對于項目的品質(zhì)形成很大的提升作用。 結論：u 由于目前競爭非常激烈，本案必須根據(jù)自身條件選擇可進入的目標市場，并針對之進行產(chǎn)品規(guī)劃設計及營銷推廣。u 大多接受過良好的教育，特別是萬科星園等中端項目。u 25—45歲的社會主流群體，其中中端項目如萬科星園、北辰綠色家園的購買者多在35－45歲之間，北京青年城的購買者則主要集中在25－35歲之間。u 本案周邊競爭區(qū)域內(nèi)既有強勢營銷與產(chǎn)品規(guī)劃設計，如萬科星園、北京青年城、風林綠洲，也有低調(diào)入市以價格及產(chǎn)品的實用性取勝的澳洲新星和北苑家園等項目，兩種產(chǎn)品均取得了較好的銷售業(yè)績，為本案在產(chǎn)品規(guī)劃設計及營銷推廣策略選擇方面提供了較大的運作調(diào)整空間。u 由于競爭的影響，各項目都在尋找項目銷售的突破點，而且出現(xiàn)了在產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝及行銷執(zhí)行上都堪稱目前業(yè)內(nèi)一流的標志性項目—CLASS。u 本案所屬的亞奧商圈區(qū)域環(huán)境十分優(yōu)越、概念明顯、面積非常大，產(chǎn)品的包容性也就很大，所以本區(qū)域集中了高塔、高板、低密度板樓、聯(lián)排別墅等多種物業(yè)類型。望京已成為北京又一成熟的、區(qū)位相對獨立的居住新區(qū)。（2）、望京區(qū)域項目特征這一區(qū)域的發(fā)展主要源自一些日、韓公司設在酒仙橋，這些公司的日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸發(fā)展起來的。除逸成因毗鄰學院路、北五環(huán)以南，形象良好，銷售態(tài)勢樂觀外，其他項目項目推廣力度弱，銷售情況一般。輻射競爭區(qū) 主要項目包括：美欣家園、永泰園、逸成東苑、怡清園、澳洲新星（參見附表3）（1）、北五環(huán)以北，八達嶺高速公路沿線區(qū)域項目特征區(qū)域項目檔次較低，產(chǎn)品形式以塔樓、中等面積為主，區(qū)域項目價位較低：42005500元/平米。此類項目以板樓為住，板塔結合，強調(diào)生活的舒適性與方便性，主要面向本區(qū)域內(nèi)人群，除個別項目如潤楓德尚（精裝修均價：8600元/平米）外，大部分項目價格集中于64007600元/平米之間。該類項目面向人群主要也是集中于亞運村及部分中關村或其他區(qū)域人群，屬高端人群。區(qū)域項目可分為兩類：u 位于該區(qū)域西側，八達嶺高速東邊以倚林佳園為代表的高舒適度、高品質(zhì)項目，由于項目與國家公園最為接近，因此環(huán)境是該類型項目最值稱道的賣點，另外，由于緊靠奧運運動員村，因此，“奧運概念”也是該類項目比其他項目在宣傳上高調(diào)的一個理由。⑶ 良好的地域形象。該區(qū)域項目所具特點⑴ 依托亞運村完善的商業(yè)配套，生活設施完備。該區(qū)域項目價格明顯高于其他兩個區(qū)域，主要價格區(qū)域在：65008800元/平米，更有高端項目如：亞運新新家園和價格高達萬元以上?？偟膩碚f，與萬科相比，這兩個項目具備價格優(yōu)勢，定位相對較低，目標人群素質(zhì)也相對較低，其中北京青年城由于產(chǎn)品上為全板樓設計，戶型合理，因此銷售形勢十分看好。兩個項目定價基本相同，均價在5200元/平米上下。因此，項目在定價策略上明顯采取低價格競爭手法，以爭取客戶，促進銷售。u 以北辰綠色家園及新華聯(lián)地產(chǎn)的北京青年城為