【正文】 。216。. 花山板塊競(jìng)爭樓盤建筑風(fēng)格與外立面分析216。 別墅產(chǎn)品均價(jià)在5000－7250元/㎡ ，總價(jià)在112－；. 花山板塊競(jìng)爭樓盤主要成交客戶分析本區(qū)域主要消費(fèi)群體的政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與企業(yè)高管為主。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以多層（少量花園洋房）、小高層為主，有少量高層、別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，高層以90－136m2三房為主,別墅以聯(lián)排產(chǎn)品為主，主力面積集中在225370㎡,少量疊加和雙拼別墅.. 花山板塊產(chǎn)品均價(jià)與主力總價(jià)分析216。 區(qū)域內(nèi)以多層、小高層為主，高層、別墅產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)；216。沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。市場(chǎng)接受度高。2. 馬鞍山住宅市場(chǎng)各板塊競(jìng)爭對(duì)手研究和分析金家莊板塊花山板塊雨山板塊花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴(kuò)主戰(zhàn)場(chǎng)；雨山板塊 ――高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進(jìn)主陣營； 金家莊板塊――成熟產(chǎn)業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現(xiàn)階段多為經(jīng)濟(jì)適用房（未見商品房項(xiàng)目）。第二部分：馬鞍山房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析1. 市場(chǎng)區(qū)域劃分及特征分析. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分原則馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為:金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； . 板塊間競(jìng)爭關(guān)系. 綜合分析綜合以上分析，本項(xiàng)目未來的競(jìng)爭態(tài)勢(shì)比較嚴(yán)峻，雖然區(qū)域定位為馬鞍山市未來的新東區(qū)，以大學(xué)城為核心并具有一定產(chǎn)業(yè)人口支撐，但現(xiàn)階段看來，該區(qū)域在本地消費(fèi)者心中認(rèn)同度較差，區(qū)位抗性較大。. 2006年4季度馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量分析2005年馬鞍山市區(qū)共成交住宅地317畝，較2004年同比減少42％，全年市區(qū)累計(jì)出讓土地成交金額 ，％名筑，現(xiàn)階段銷售均家已經(jīng)超過5000元/平方米，但是市場(chǎng)銷售形勢(shì)非常好，同時(shí)市場(chǎng)上其他一些項(xiàng)目設(shè)計(jì)有的一些高檔疊加產(chǎn)品，基本上都被市場(chǎng)搶購一空。同時(shí)大量的全國知名開發(fā)商也相繼進(jìn)入馬鞍山，他們多來自市場(chǎng)較為成熟、房價(jià)也較高的地區(qū)，擁有豐富的市場(chǎng)化運(yùn)作手段和充足的資金，從而導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭的日益加劇，但另一方面更帶來了先進(jìn)的居住理念，創(chuàng)造了公平激烈的競(jìng)爭氛圍，對(duì)于推動(dòng)馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。. 外地品牌開發(fā)商進(jìn)入馬鞍山市場(chǎng)，競(jìng)爭日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。房地產(chǎn)開發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、營銷等方面不斷創(chuàng)新，小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、物業(yè)管理意識(shí)得到加強(qiáng)，注重倡導(dǎo)健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅，為城市和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提供健康住宅產(chǎn)品。僅舊城改造一項(xiàng)就創(chuàng)造樂45萬平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于9萬平方米的住房需求。市場(chǎng)中小面積（舒適兩房、經(jīng)濟(jì)型三房）、低總價(jià)房源更能得到市場(chǎng)認(rèn)同；. 城市拆遷創(chuàng)造市場(chǎng)需求，拆遷客戶仍然是市場(chǎng)消費(fèi)主力隨著馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立，城市改造力度逐年加大。從2001年開始，房價(jià)一直在較低的水平運(yùn)行，但市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市從2003年開始著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，連續(xù)建設(shè)且規(guī)模較大，對(duì)商品房價(jià)格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。而隨著河海大學(xué)、安徽工業(yè)大學(xué)的進(jìn)駐，城市東部區(qū)域?qū)⒚媾R更大的發(fā)展機(jī)遇。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學(xué)城規(guī)劃構(gòu)想下逐步建立起來的，起點(diǎn)較高，規(guī)劃具有前瞻性。. 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，帶動(dòng)區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展馬鞍山現(xiàn)階段交通路網(wǎng)已經(jīng)形成內(nèi)部成網(wǎng)外部成環(huán)的構(gòu)架，交通十分便捷，馬鞍山距離南京、蕪湖的距離均為45分鐘車程，這將在很大的程度上推動(dòng)區(qū)域的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。三個(gè)區(qū)和當(dāng)涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破20億元；工業(yè)銷售收入達(dá)到46億元，%；實(shí)際利用外資3384萬美元，增長65%。. 產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步優(yōu)化，吸納外來資本能力不斷增強(qiáng)，%和33%。 . 綜合分析. 城市經(jīng)濟(jì)高速增長，推動(dòng)城市擴(kuò)容馬鞍山市位于皖江經(jīng)濟(jì)圈與南京都市圈交匯核心地帶，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和所在雙重經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的推動(dòng)下為馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利的背景。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說明馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)活力，這將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的促進(jìn)作用。. 馬鞍山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體研究 第一產(chǎn)業(yè)（%）第二產(chǎn)業(yè)（%）第三產(chǎn)業(yè)（%）2007年458382006年2005年2004年67從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，馬鞍山目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)“二、三、一”形態(tài)，第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢(shì)明顯目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型、制造業(yè)由輕工業(yè)的迅速增長轉(zhuǎn)向高新科技產(chǎn)業(yè)的迅速增長的關(guān)鍵時(shí)期，工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化將成為必然。新城東區(qū)規(guī)劃總面積12 平方公里，進(jìn)駐高校68所，人口約6萬人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點(diǎn)突出生態(tài)園林建筑特色。 新東區(qū)規(guī)劃:馬鞍山市新城東區(qū)位于城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略主軸，是城市總體規(guī)劃確定的東部新城區(qū)的起步建設(shè)區(qū)和近期集中發(fā)展區(qū)。大橋選址及路線目前已經(jīng)正式敲定：南起皖蘇交界處的當(dāng)涂縣牛路口，馬鞍山至江蘇溧水高速公路江蘇段，跨江后進(jìn)入巢湖，止于和縣，路線全長約33公里，其中大橋長約10公里，南岸接線長約17公里，北岸接線長約6公里，全線采用6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。. 馬鞍山長江大橋、新東區(qū)規(guī)劃等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實(shí)將有效提升馬鞍山城市競(jìng)爭力216。其中太白路和提署路為現(xiàn)狀當(dāng)涂縣城發(fā)展的主軸線，“十橫”交通骨架承擔(dān)了城市絕大多數(shù)東西向的交通聯(lián)系交通聯(lián)系，另一方面也起到了聯(lián)系巢湖與南京、上海等地區(qū)的過境交通作用。 五縱： “五縱”即寧蕪路、紅旗路、湖西路湖東路主要解決城市南北向交通聯(lián)系，東環(huán)路建成通車后其過境交通功能減弱，成為市內(nèi)一條主要貨運(yùn)通道，湖東路是城市經(jīng)濟(jì)和交通發(fā)展的主軸216。. “南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展主軸確立，與南京、蕪湖形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)馬鞍山市域已經(jīng)形成“南進(jìn)東擴(kuò)”的城市發(fā)展方向。這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來了一定的開發(fā)難度，也對(duì)項(xiàng)目的主題定位提出了更高的要求。 長江中下游地區(qū)休閑旅游基地；. 馬鞍山市行政區(qū)域之間的競(jìng)爭關(guān)系分析金家莊區(qū)：老工業(yè)基地以馬鞍山鋼鐵公司為龍頭的鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主、物流中心、農(nóng)業(yè)基地；花山區(qū)：現(xiàn)行的行政中心、商貿(mào)中心、旅游、教育中心（大學(xué)城）；雨山區(qū)：規(guī)劃中的馬鞍山市的行政中心、大型交通樞紐、物流中心、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、鋼鐵配套采礦區(qū)； 長江中下游地區(qū)現(xiàn)代加工制造基地；216。馬鞍山市的地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，馬鞍山市置身于長江三角洲的大環(huán)境中，在皖江經(jīng)濟(jì)帶、南京都市圈的雙重影響下, 構(gòu)筑了一個(gè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作體系。馬鞍山不僅城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，而且地理位置獨(dú)特，形成了九山環(huán)一湖，翠螺出大江獨(dú)特的城中有園，園中有城的城市風(fēng)光。 馬鞍山是20世紀(jì)50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54．4公里，東西最大橫距46公里。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。39。5239。39。2139。39。1739。39。4639。另外馬鞍山市城鎮(zhèn)居民的戶均存款超過5萬元，居民潛在消費(fèi)能力較強(qiáng)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的消