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2008年馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告-文庫吧資料

2025-04-20 04:52本頁面
  

【正文】 。216。. 花山板塊競(jìng)爭樓盤建筑風(fēng)格與外立面分析216。 別墅產(chǎn)品均價(jià)在5000-7250元/㎡ ,總價(jià)在112-;. 花山板塊競(jìng)爭樓盤主要成交客戶分析本區(qū)域主要消費(fèi)群體的政府官員,公務(wù)員,私營業(yè)主與企業(yè)高管為主。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以多層(少量花園洋房)、小高層為主,有少量高層、別墅,產(chǎn)品形態(tài)較為單一,高層以90-136m2三房為主,別墅以聯(lián)排產(chǎn)品為主,主力面積集中在225370㎡,少量疊加和雙拼別墅.. 花山板塊產(chǎn)品均價(jià)與主力總價(jià)分析216。 區(qū)域內(nèi)以多層、小高層為主,高層、別墅產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn);216。沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。市場(chǎng)接受度高。2. 馬鞍山住宅市場(chǎng)各板塊競(jìng)爭對(duì)手研究和分析金家莊板塊花山板塊雨山板塊花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴(kuò)主戰(zhàn)場(chǎng);雨山板塊 ――高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū),城市南進(jìn)主陣營; 金家莊板塊――成熟產(chǎn)業(yè)(馬鋼)居住區(qū),現(xiàn)階段多為經(jīng)濟(jì)適用房(未見商品房項(xiàng)目)。 第二部分:馬鞍山房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析1. 市場(chǎng)區(qū)域劃分及特征分析. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分原則馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為:金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊; . 板塊間競(jìng)爭關(guān)系. 綜合分析綜合以上分析,本項(xiàng)目未來的競(jìng)爭態(tài)勢(shì)比較嚴(yán)峻,雖然區(qū)域定位為馬鞍山市未來的新東區(qū),以大學(xué)城為核心并具有一定產(chǎn)業(yè)人口支撐,但現(xiàn)階段看來,該區(qū)域在本地消費(fèi)者心中認(rèn)同度較差,區(qū)位抗性較大。. 2006年4季度馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量分析2005年馬鞍山市區(qū)共成交住宅地317畝,較2004年同比減少42%,全年市區(qū)累計(jì)出讓土地成交金額 ,%名筑,現(xiàn)階段銷售均家已經(jīng)超過5000元/平方米,但是市場(chǎng)銷售形勢(shì)非常好,同時(shí)市場(chǎng)上其他一些項(xiàng)目設(shè)計(jì)有的一些高檔疊加產(chǎn)品,基本上都被市場(chǎng)搶購一空。同時(shí)大量的全國知名開發(fā)商也相繼進(jìn)入馬鞍山,他們多來自市場(chǎng)較為成熟、房價(jià)也較高的地區(qū),擁有豐富的市場(chǎng)化運(yùn)作手段和充足的資金,從而導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭的日益加劇,但另一方面更帶來了先進(jìn)的居住理念,創(chuàng)造了公平激烈的競(jìng)爭氛圍,對(duì)于推動(dòng)馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。. 外地品牌開發(fā)商進(jìn)入馬鞍山市場(chǎng),競(jìng)爭日趨激烈,產(chǎn)品品質(zhì)得到提高馬鞍山寬松的投資政策,良好的投資環(huán)境,吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。房地產(chǎn)開發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、營銷等方面不斷創(chuàng)新,小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、物業(yè)管理意識(shí)得到加強(qiáng),注重倡導(dǎo)健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅,為城市和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提供健康住宅產(chǎn)品。僅舊城改造一項(xiàng)就創(chuàng)造樂45萬平方米住宅需求,這意味著平均每年有不低于9萬平方米的住房需求。市場(chǎng)中小面積(舒適兩房、經(jīng)濟(jì)型三房)、低總價(jià)房源更能得到市場(chǎng)認(rèn)同;. 城市拆遷創(chuàng)造市場(chǎng)需求,拆遷客戶仍然是市場(chǎng)消費(fèi)主力隨著馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立,城市改造力度逐年加大。從2001年開始,房價(jià)一直在較低的水平運(yùn)行,但市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn),這主要是由于馬鞍山市從2003年開始著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,連續(xù)建設(shè)且規(guī)模較大,對(duì)商品房價(jià)格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。而隨著河海大學(xué)、安徽工業(yè)大學(xué)的進(jìn)駐,城市東部區(qū)域?qū)⒚媾R更大的發(fā)展機(jī)遇。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學(xué)城規(guī)劃構(gòu)想下逐步建立起來的,起點(diǎn)較高,規(guī)劃具有前瞻性。. 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá),帶動(dòng)區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展馬鞍山現(xiàn)階段交通路網(wǎng)已經(jīng)形成內(nèi)部成網(wǎng)外部成環(huán)的構(gòu)架,交通十分便捷,馬鞍山距離南京、蕪湖的距離均為45分鐘車程,這將在很大的程度上推動(dòng)區(qū)域的聯(lián)動(dòng)效應(yīng),促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。三個(gè)區(qū)和當(dāng)涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善,區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破20億元;工業(yè)銷售收入達(dá)到46億元,%;實(shí)際利用外資3384萬美元,增長65%。. 產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步優(yōu)化,吸納外來資本能力不斷增強(qiáng),%和33%。 . 綜合分析. 城市經(jīng)濟(jì)高速增長,推動(dòng)城市擴(kuò)容馬鞍山市位于皖江經(jīng)濟(jì)圈與南京都市圈交匯核心地帶,得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和所在雙重經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的推動(dòng)下為馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利的背景。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化,第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說明馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)活力,這將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的促進(jìn)作用。. 馬鞍山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體研究 第一產(chǎn)業(yè)(%)第二產(chǎn)業(yè)(%)第三產(chǎn)業(yè)(%)2007年458382006年2005年2004年67從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看,馬鞍山目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)“二、三、一”形態(tài),第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢(shì)明顯目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型、制造業(yè)由輕工業(yè)的迅速增長轉(zhuǎn)向高新科技產(chǎn)業(yè)的迅速增長的關(guān)鍵時(shí)期,工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化將成為必然。新城東區(qū)規(guī)劃總面積12 平方公里,進(jìn)駐高校68所,人口約6萬人,以教育、研發(fā)用地為主,商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔,重點(diǎn)突出生態(tài)園林建筑特色。 新東區(qū)規(guī)劃:馬鞍山市新城東區(qū)位于城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略主軸,是城市總體規(guī)劃確定的東部新城區(qū)的起步建設(shè)區(qū)和近期集中發(fā)展區(qū)。大橋選址及路線目前已經(jīng)正式敲定:南起皖蘇交界處的當(dāng)涂縣牛路口,馬鞍山至江蘇溧水高速公路江蘇段,跨江后進(jìn)入巢湖,止于和縣,路線全長約33公里,其中大橋長約10公里,南岸接線長約17公里,北岸接線長約6公里,全線采用6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。. 馬鞍山長江大橋、新東區(qū)規(guī)劃等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實(shí)將有效提升馬鞍山城市競(jìng)爭力216。其中太白路和提署路為現(xiàn)狀當(dāng)涂縣城發(fā)展的主軸線,“十橫”交通骨架承擔(dān)了城市絕大多數(shù)東西向的交通聯(lián)系交通聯(lián)系,另一方面也起到了聯(lián)系巢湖與南京、上海等地區(qū)的過境交通作用。 五縱: “五縱”即寧蕪路、紅旗路、湖西路湖東路主要解決城市南北向交通聯(lián)系,東環(huán)路建成通車后其過境交通功能減弱,成為市內(nèi)一條主要貨運(yùn)通道,湖東路是城市經(jīng)濟(jì)和交通發(fā)展的主軸216。. “南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展主軸確立,與南京、蕪湖形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)馬鞍山市域已經(jīng)形成“南進(jìn)東擴(kuò)”的城市發(fā)展方向。這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來了一定的開發(fā)難度,也對(duì)項(xiàng)目的主題定位提出了更高的要求。 長江中下游地區(qū)休閑旅游基地;. 馬鞍山市行政區(qū)域之間的競(jìng)爭關(guān)系分析金家莊區(qū):老工業(yè)基地以馬鞍山鋼鐵公司為龍頭的鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主、物流中心、農(nóng)業(yè)基地;花山區(qū):現(xiàn)行的行政中心、商貿(mào)中心、旅游、教育中心(大學(xué)城);雨山區(qū):規(guī)劃中的馬鞍山市的行政中心、大型交通樞紐、物流中心、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、鋼鐵配套采礦區(qū); 長江中下游地區(qū)現(xiàn)代加工制造基地;216。馬鞍山市的地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì),馬鞍山市置身于長江三角洲的大環(huán)境中,在皖江經(jīng)濟(jì)帶、南京都市圈的雙重影響下, 構(gòu)筑了一個(gè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作體系。馬鞍山不僅城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美,而且地理位置獨(dú)特,形成了九山環(huán)一湖,翠螺出大江獨(dú)特的城中有園,園中有城的城市風(fēng)光。 馬鞍山是20世紀(jì)50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市,現(xiàn)轄三區(qū)一縣。全市總面積1686平方公里,南北最大縱距54.4公里,東西最大橫距46公里。至蕪湖市區(qū)30公里;北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連,具有臨江近海,緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。39。5239。39。2139。39。1739。39。4639。另外馬鞍山市城鎮(zhèn)居民的戶均存款超過5萬元,居民潛在消費(fèi)能力較強(qiáng),有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的消
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