【正文】 。216。. 花山板塊競爭樓盤建筑風(fēng)格與外立面分析216。 別墅產(chǎn)品均價(jià)在5000－7250元/㎡ ，總價(jià)在112－；. 花山板塊競爭樓盤主要成交客戶分析本區(qū)域主要消費(fèi)群體的政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與企業(yè)高管為主。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以多層（少量花園洋房）、小高層為主，有少量高層、別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，高層以90－136m2三房為主,別墅以聯(lián)排產(chǎn)品為主，主力面積集中在225370㎡,少量疊加和雙拼別墅.. 花山板塊產(chǎn)品均價(jià)與主力總價(jià)分析216。 區(qū)域內(nèi)以多層、小高層為主，高層、別墅產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)；216。沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。市場接受度高。2. 馬鞍山住宅市場各板塊競爭對手研究和分析金家莊板塊花山板塊雨山板塊花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴(kuò)主戰(zhàn)場；雨山板塊 ――高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進(jìn)主陣營； 金家莊板塊――成熟產(chǎn)業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現(xiàn)階段多為經(jīng)濟(jì)適用房（未見商品房項(xiàng)目）。第二部分：馬鞍山房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析1. 市場區(qū)域劃分及特征分析. 馬鞍山房地產(chǎn)市場板塊劃分原則馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為:金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； . 板塊間競爭關(guān)系. 綜合分析綜合以上分析，本項(xiàng)目未來的競爭態(tài)勢比較嚴(yán)峻，雖然區(qū)域定位為馬鞍山市未來的新東區(qū)，以大學(xué)城為核心并具有一定產(chǎn)業(yè)人口支撐，但現(xiàn)階段看來，該區(qū)域在本地消費(fèi)者心中認(rèn)同度較差，區(qū)位抗性較大。. 2006年4季度馬鞍山房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量分析2005年馬鞍山市區(qū)共成交住宅地317畝，較2004年同比減少42％，全年市區(qū)累計(jì)出讓土地成交金額 ，％名筑，現(xiàn)階段銷售均家已經(jīng)超過5000元/平方米，但是市場銷售形勢非常好，同時(shí)市場上其他一些項(xiàng)目設(shè)計(jì)有的一些高檔疊加產(chǎn)品，基本上都被市場搶購一空。同時(shí)大量的全國知名開發(fā)商也相繼進(jìn)入馬鞍山，他們多來自市場較為成熟、房價(jià)也較高的地區(qū)，擁有豐富的市場化運(yùn)作手段和充足的資金，從而導(dǎo)致市場競爭的日益加劇，但另一方面更帶來了先進(jìn)的居住理念，創(chuàng)造了公平激烈的競爭氛圍，對于推動馬鞍山房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。. 外地品牌開發(fā)商進(jìn)入馬鞍山市場，競爭日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。房地產(chǎn)開發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、營銷等方面不斷創(chuàng)新，小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、物業(yè)管理意識得到加強(qiáng)，注重倡導(dǎo)健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅，為城市和社會的可持續(xù)發(fā)展提供健康住宅產(chǎn)品。僅舊城改造一項(xiàng)就創(chuàng)造樂45萬平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于9萬平方米的住房需求。市場中小面積（舒適兩房、經(jīng)濟(jì)型三房）、低總價(jià)房源更能得到市場認(rèn)同；. 城市拆遷創(chuàng)造市場需求，拆遷客戶仍然是市場消費(fèi)主力隨著馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立，城市改造力度逐年加大。從2001年開始，房價(jià)一直在較低的水平運(yùn)行，但市場運(yùn)行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市從2003年開始著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，連續(xù)建設(shè)且規(guī)模較大，對商品房價(jià)格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。而隨著河海大學(xué)、安徽工業(yè)大學(xué)的進(jìn)駐，城市東部區(qū)域?qū)⒚媾R更大的發(fā)展機(jī)遇。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學(xué)城規(guī)劃構(gòu)想下逐步建立起來的，起點(diǎn)較高，規(guī)劃具有前瞻性。. 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，帶動區(qū)域聯(lián)動發(fā)展馬鞍山現(xiàn)階段交通路網(wǎng)已經(jīng)形成內(nèi)部成網(wǎng)外部成環(huán)的構(gòu)架，交通十分便捷，馬鞍山距離南京、蕪湖的距離均為45分鐘車程，這將在很大的程度上推動區(qū)域的聯(lián)動效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。三個(gè)區(qū)和當(dāng)涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破20億元；工業(yè)銷售收入達(dá)到46億元，%；實(shí)際利用外資3384萬美元，增長65%。. 產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步優(yōu)化，吸納外來資本能力不斷增強(qiáng)，%和33%。 . 綜合分析. 城市經(jīng)濟(jì)高速增長，推動城市擴(kuò)容馬鞍山市位于皖江經(jīng)濟(jì)圈與南京都市圈交匯核心地帶，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和所在雙重經(jīng)濟(jì)動力的推動下為馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利的背景。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說明馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)活力，這將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的促進(jìn)作用。. 馬鞍山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體研究 第一產(chǎn)業(yè)（%）第二產(chǎn)業(yè)（%）第三產(chǎn)業(yè)（%）2007年458382006年2005年2004年67從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，馬鞍山目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)“二、三、一”形態(tài)，第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢明顯目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型、制造業(yè)由輕工業(yè)的迅速增長轉(zhuǎn)向高新科技產(chǎn)業(yè)的迅速增長的關(guān)鍵時(shí)期，工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化將成為必然。新城東區(qū)規(guī)劃總面積12 平方公里，進(jìn)駐高校68所，人口約6萬人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點(diǎn)突出生態(tài)園林建筑特色。 新東區(qū)規(guī)劃:馬鞍山市新城東區(qū)位于城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略主軸，是城市總體規(guī)劃確定的東部新城區(qū)的起步建設(shè)區(qū)和近期集中發(fā)展區(qū)。大橋選址及路線目前已經(jīng)正式敲定：南起皖蘇交界處的當(dāng)涂縣牛路口，馬鞍山至江蘇溧水高速公路江蘇段，跨江后進(jìn)入巢湖，止于和縣，路線全長約33公里，其中大橋長約10公里，南岸接線長約17公里，北岸接線長約6公里，全線采用6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。. 馬鞍山長江大橋、新東區(qū)規(guī)劃等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實(shí)將有效提升馬鞍山城市競爭力216。其中太白路和提署路為現(xiàn)狀當(dāng)涂縣城發(fā)展的主軸線，“十橫”交通骨架承擔(dān)了城市絕大多數(shù)東西向的交通聯(lián)系交通聯(lián)系，另一方面也起到了聯(lián)系巢湖與南京、上海等地區(qū)的過境交通作用。 五縱： “五縱”即寧蕪路、紅旗路、湖西路湖東路主要解決城市南北向交通聯(lián)系，東環(huán)路建成通車后其過境交通功能減弱，成為市內(nèi)一條主要貨運(yùn)通道，湖東路是城市經(jīng)濟(jì)和交通發(fā)展的主軸216。. “南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展主軸確立，與南京、蕪湖形成聯(lián)動效應(yīng)馬鞍山市域已經(jīng)形成“南進(jìn)東擴(kuò)”的城市發(fā)展方向。這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來了一定的開發(fā)難度，也對項(xiàng)目的主題定位提出了更高的要求。 長江中下游地區(qū)休閑旅游基地；. 馬鞍山市行政區(qū)域之間的競爭關(guān)系分析金家莊區(qū)：老工業(yè)基地以馬鞍山鋼鐵公司為龍頭的鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主、物流中心、農(nóng)業(yè)基地；花山區(qū)：現(xiàn)行的行政中心、商貿(mào)中心、旅游、教育中心（大學(xué)城）；雨山區(qū)：規(guī)劃中的馬鞍山市的行政中心、大型交通樞紐、物流中心、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、鋼鐵配套采礦區(qū)； 長江中下游地區(qū)現(xiàn)代加工制造基地；216。馬鞍山市的地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，馬鞍山市置身于長江三角洲的大環(huán)境中，在皖江經(jīng)濟(jì)帶、南京都市圈的雙重影響下, 構(gòu)筑了一個(gè)優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作體系。馬鞍山不僅城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，而且地理位置獨(dú)特，形成了九山環(huán)一湖，翠螺出大江獨(dú)特的城中有園，園中有城的城市風(fēng)光。 馬鞍山是20世紀(jì)50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54．4公里，東西最大橫距46公里。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。39。5239。39。2139。39。1739。39。4639。另外馬鞍山市城鎮(zhèn)居民的戶均存款超過5萬元，居民潛在消費(fèi)能力較強(qiáng)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的消