【正文】 外面為品牌服近，步行約5分鐘可達(dá)。：即墨的主要商業(yè)，超市和百貨方面主要有利群即墨購物廣場，佳樂家，百盛。 位于紅旗路的商業(yè)街，主要是經(jīng)營體育用品，運(yùn)動(dòng)系列服裝品牌店，眼鏡店，以及餐飲。其停車場規(guī)模較大，停車寬松。佳樂家兩層，每層約5000平方米，共約10000平方米。維客超市購物環(huán)境舒適良好，商品陳列整齊，生鮮食品非常新鮮，管理水平高，人流較多。其首層主要銷售化妝品，珠寶，箱包皮具，男服；肯德基；部分臨街商鋪，主要銷售潮流服裝，冷飲，精品；其頂層（第四層）設(shè)有頂層停車場，露天溜冰場。：平度市的商業(yè)，超市和百貨方面主要有維客超市（位于勝利路帝王廣場），佳樂家。當(dāng)?shù)剌^受歡迎的大超市是維客超市和家家悅超市；其中的維客超市購物環(huán)境良好，商品陳列整齊，尤其是生鮮類食品非常新鮮，給顧客一種很有管理的感覺，并產(chǎn)生購買欲望；家家悅超市位于家家悅超級(jí)購物廣場；家家悅購物廣場的外圍街鋪主要是品牌服裝店，主要有達(dá)芙妮、雅名格、X特步、康耐、吉爾達(dá)、水星、雙星等品牌；客流較多；內(nèi)圍商鋪則經(jīng)營慘淡；萊陽市人民商場經(jīng)營模式落后，購物者稀少，售貨員數(shù)量與在場的購物者數(shù)量相當(dāng)；流行前線專賣年青人流行服飾，店面裝飾體現(xiàn)潮流時(shí)尚和活力，配以充滿動(dòng)感的黑人音樂，吸引了眾多的年青消費(fèi)者到場消費(fèi)。建議增加韓國時(shí)尚商品、休閑潮流服飾、國內(nèi)名牌、兒童娛樂天地、KTV、酒吧及的士高等也占相當(dāng)?shù)谋壤?。，消費(fèi)者餐飲消費(fèi)傾向統(tǒng)計(jì)分析觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，萊西消費(fèi)者認(rèn)為在商場中最喜歡的餐飲種類配套是中式快餐，占46％的大比數(shù)，其次是洋快餐、西餐和日韓料理，由于萊西市現(xiàn)有購物場所的飲食配套普遍都以中、西式快餐形式為主，從購物、休閑、娛樂相結(jié)合角度來看，存在著較大的局限性，因此在完善的綜合性購物商場的角度考慮，商場內(nèi)配備“休閑飲食類”（如：咖啡廳、休閑酒吧等）的餐飲將是成為發(fā)展趨勢(shì)。178。178。178。隨著萊西市人民生活水平的提高，人們將會(huì)追求更高檔次的、更豐富的休閑娛樂活動(dòng)，享受休閑娛樂帶來的樂趣已成為人們生活的一部分。觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前萊西消費(fèi)者購物通常選取的交通工具是以步行、單車為主（兩項(xiàng)共占64％），公交車及摩托車為輔分別占10％和14％，而私家車、的士及公務(wù)車的較少，三項(xiàng)共占12％。觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者到商場通常購買的商品以日用品和服裝為主，分別占36%和32%（時(shí)裝＋潮流服飾）。. 8消費(fèi)者到購物場所的目的觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，35%萊西市消費(fèi)者到購物場所時(shí)均有較強(qiáng)的目的性，即有一定的購物需求；休閑式、娛樂式購物性消費(fèi)比例占43%，對(duì)于萊西消費(fèi)者來說，購物不僅僅是單存的需求型消費(fèi)而開始向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，每周到購物場所消費(fèi)1—3次以上的消費(fèi)者達(dá)63%，表明休閑式購物已成為萊西市民主要的消費(fèi)方式之一，也說明萊西市民較強(qiáng)的購買力和購買欲望。觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，萊西市民對(duì)消費(fèi)場所的要求的順序：第一重要為購物環(huán)境（占27％）、第二重要花樣品種齊全（占22％）、第三重要是交通（占20％）、商品檔次及商品的時(shí)尚新穎所占的比例相當(dāng)，分別占16％、15％。觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在萊西三大購物商場里面，萊西市民最常去的購物廣場是利客來購物廣場，達(dá)到55%，對(duì)利客來的評(píng)價(jià)也是最高的，這與利客來購物廣場的購物環(huán)境、經(jīng)營檔次以市場經(jīng)營理念是分不開的，大部分消費(fèi)者認(rèn)為雖然糧貿(mào)大廈的商品價(jià)格比利客來要便宜，但由于利客來的購物環(huán)境好，所以最后還是選擇到利客來購物。表明商品較為集中的購物場所是萊西市民購物首選。本次調(diào)查問卷中被訪消費(fèi)者的家庭每月總收入普遍維持在1500～3000元之間，占了65％，其中總收入在1500～1999和2000元2499元的家庭占了最多的比例，分別是22％和28％，家庭總收入在1000～1499元占12％，2500～3000元占15％。：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，21~35歲之間的受訪者達(dá)到64%，36~40歲之間的受訪者達(dá)到10%，41歲以上的受訪者達(dá)到15%；中青年主力消費(fèi)群體為主要訪問對(duì)象。觀點(diǎn)：從萊西市的韓國人數(shù)量及消費(fèi)觀念來看，項(xiàng)目中時(shí)尚韓國城概念的目標(biāo)消費(fèi)群體主流并非韓國人，更主要是以此作為一種時(shí)尚和引導(dǎo)潮流的概念，來吸引來自萊西及周邊城市的年青消費(fèi)群體。（萊西韓人商工會(huì)）的訪問記錄：（受訪者：金錦用） 地址：萊西市青島北路11號(hào)有關(guān)萊西韓國人及韓國企業(yè)的資料信息如下：u 在公安局有登記備案，在萊西市區(qū)常住的韓國人有500人左右，大部分是韓國企業(yè)的管理人員；u 在萊西的韓國企業(yè)約300多家（包括計(jì)劃投產(chǎn)和已投產(chǎn)的），其中已投產(chǎn)的有150多家；u 在萊西的朝鮮族人約5000人，主要來自東北三省，大部分在韓國企業(yè)里做翻譯和管理；u 在萊西的商業(yè)廣告和招牌，基本上除了中文以外，還有韓國文字；u 在萊西的韓國人，大都喜歡健身運(yùn)動(dòng)、桑拿、KTV，節(jié)假日也喜歡到韓國商會(huì)后面的高爾夫練球場打高爾夫球；或者是到青島去購物、渡假和娛樂；u 韓國人在更喜歡中國的產(chǎn)品，尤其是有中國特色的；而在中國買韓國商品則并不必要，因?yàn)槌杀驹黾恿?。?jīng)營者普遍認(rèn)為：本項(xiàng)目目前還沒有正式動(dòng)工，而且規(guī)模大工程周期會(huì)比較長，離交鋪的時(shí)間跨度較大，是其持觀望態(tài)度的最主要因素。從目前萊西市商鋪的租金水平看，與周邊各縣市的租金水平相比，萊西商鋪的租金水平屬于低租值。觀點(diǎn)：由于商業(yè)街經(jīng)營的品類豐富，商業(yè)氣氛濃厚，輻射力較強(qiáng)，目前仍然是商家經(jīng)營的首選之地，其次是百貨超市，因?yàn)榘儇洺芯邆淞己玫馁徫锃h(huán)境、知名的品牌、專業(yè)的經(jīng)營管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，近年來在萊西市越來越被商家所認(rèn)同，而排在最后的是專業(yè)市場與小區(qū)商鋪，商家普遍都認(rèn)為專業(yè)市場與小區(qū)商鋪的商品賣不起價(jià)。：觀點(diǎn)：從經(jīng)營者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，經(jīng)營位置是目前商家開店選址時(shí)最主要考慮的因素，其次就是租金水平、發(fā)展前景和經(jīng)營管理、交通狀況，最后是宣傳推廣和商場布局規(guī)劃。如果市場上有地段位置佳、商業(yè)氛圍好、綜合條件佳的商鋪，售價(jià)又比較合理，無論對(duì)經(jīng)營者投資自營，還是投資者購買來說，都是較有吸引力的。觀點(diǎn)：目前萊西市場上的商鋪以租賃為主，而自己購買的僅占11％，究其原因主要是目前現(xiàn)有的商鋪供應(yīng)量少，尤其是地段位置佳、商業(yè)氛圍好、綜合條件佳的商鋪，目前在市場上售賣的，更是沒有。從調(diào)研中我們了解到，目前萊西當(dāng)?shù)厝狈ξ鞑蛷d，休閑酒吧等這一類型的餐飲場所，而這一類場所，卻是情侶會(huì)面或非正式商務(wù)會(huì)談的理想場所；當(dāng)?shù)赜幸恍┎杷囸^，但規(guī)模較小。月宮超市里有月宮天街美食林，有多種風(fēng)味的平價(jià)快餐，吸引周邊不少學(xué)生和商業(yè)就業(yè)人員中午到此就餐。目前萊西市較為高檔的餐飲場所有豪班度假村、源杰大酒店等。市場需求和市場空白為本項(xiàng)目定位提供了有利參考依據(jù)，其中的正規(guī)量販?zhǔn)終TV，以及綜合性健身健美中心，調(diào)研結(jié)果市場需求是最高的。較有名的夜總會(huì)有天上人間、源杰大酒店（別名韓國俱樂部，大多數(shù)韓國人喜歡到此消費(fèi)）；而豪帝商城則集中了眾多的中低檔次的練歌房，還有少量的浴室；另外的娛樂方式有臺(tái)球、網(wǎng)吧、交誼舞（多在月湖廣場于夜晚自發(fā)舉行，為大眾化娛樂活動(dòng)，沒有正規(guī)上檔次的交誼舞廳）。：u 與大型購物中心的業(yè)態(tài)有關(guān)的行業(yè)；u 項(xiàng)目未來有可能招商的對(duì)象；u 獲得本地及周邊地區(qū)上述行業(yè)的商業(yè)信息及客戶建議，以作為項(xiàng)目定位的市場參考意見。萊西市目前的各超市百貨屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色，普遍存在功能較為單一的特點(diǎn)，缺乏休閑娛樂等商業(yè)配套功能，商業(yè)的發(fā)展明顯跟不時(shí)代的步伐。萊西市大部份商場的規(guī)劃設(shè)計(jì)都缺乏超前性，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)市場發(fā)展的態(tài)勢(shì)把握不足，至現(xiàn)在，這些商場已顯得過時(shí)和老態(tài)了，如：糧貿(mào)大廈、月宮超市等都是由于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)超前度不足，最后進(jìn)行加建、重新裝修。，商業(yè)處在起步的原始階段萊西整體的商業(yè)市場形態(tài)還是屬于起步發(fā)展的階段，商業(yè)物業(yè)無論從功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合、配套設(shè)施、物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營管理等，都是以原始的市場姿態(tài)出現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)代潮流迅速發(fā)展的要求，城市的主要商業(yè)（包括利客來、糧貿(mào)、月宮三大百貨超市）一直以來由于缺乏外來強(qiáng)勁商業(yè)對(duì)手，在經(jīng)營模式上安于現(xiàn)狀，呈現(xiàn)明顯的同質(zhì)化，以其目前較為落后的業(yè)態(tài)表現(xiàn)。216。該商城開發(fā)商由于缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和統(tǒng)一的推廣，導(dǎo)致目前該商城的商戶各自為政，業(yè)態(tài)組合較為混亂的不良格局，更有部分商戶經(jīng)營不善紛紛關(guān)門，形成該商城空置率高、經(jīng)營慘淡的尷尬局面。該商城內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)布局主要以經(jīng)營餐飲、燒烤、酒吧、練歌房、桑拿、網(wǎng)吧等娛樂、餐飲為主。216。 綜合點(diǎn)評(píng)：由于昌隆市場屬于較早期興建的商業(yè)物業(yè)，因此在業(yè)種組合上顯得較為混亂，缺乏良好的規(guī)劃，各種類型的經(jīng)營商店自發(fā)的組合在一起，經(jīng)營種類較為繁雜，檔次高低參差不齊。其租價(jià)平均維持在15～30元／平方米之間。昌隆市場攤位約1000多個(gè)，建有服裝片區(qū)、鞋業(yè)片區(qū)、生活百貨片區(qū)、床上用品片區(qū)、內(nèi)衣片區(qū)等批發(fā)市場，由于現(xiàn)時(shí)該市場經(jīng)營面積已經(jīng)滿足不了客戶的發(fā)展需求，因此該市場目前正向昌隆市場西街?jǐn)U張，經(jīng)營攤位也隨之不斷增加。216。 綜合點(diǎn)評(píng)：該商貿(mào)城的溫州經(jīng)營商戶占了50％以上，且普遍都存在一定的投機(jī)性，是導(dǎo)致該專業(yè)市場失敗的最主要原因，由于該商貿(mào)城經(jīng)營管理不善，目前經(jīng)營慘淡，大批的溫州主力商戶紛紛退場，給商業(yè)城造成人去樓空的尷尬經(jīng)營局面。目前大批的溫州主力商戶紛紛退場，只剩下本地的小商戶，空置率達(dá)70％之高，而整個(gè)商城的經(jīng)營冷冷清清，商貿(mào)城也從批發(fā)轉(zhuǎn)向零售。進(jìn)駐經(jīng)營品牌男裝：華倫天奴、花花公子、BOSS、調(diào)滾男孩、啄木鳥西褲等女裝：麗迪莎女裝、南韓多多娜、格溫多琳、海螺服飾、千狐女裝、諾爾多丹等休閑：愛樂斯休閑、好年華休閑服飾、碧仕達(dá)休閑、紅谷休閑等鞋類：亨達(dá)皮鞋、夢(mèng)特嬌鞋業(yè)、雙信鞋行、風(fēng)光鞋業(yè)等216。配套設(shè)施配有進(jìn)貨免費(fèi)接送車、及大型客、貨運(yùn)中心一處。項(xiàng)目名稱萊西溫州商貿(mào)城地理位置黃海西路投資開發(fā)溫州人連巖奎先生獨(dú)資創(chuàng)建商場規(guī)模占地 100 多畝，建筑面積 10 萬多平方米。216。整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)布局呈現(xiàn)以服飾為主導(dǎo)，鞋類、潮流飾品和精品為輔，其他業(yè)種各自發(fā)展的一個(gè)模式，商業(yè)街所經(jīng)營的品類豐富、集中，是萊西市消費(fèi)、購物人流最為聚集的地方，商業(yè)氣氛濃厚，輻射力較強(qiáng)，也是商家經(jīng)營的首選之地。整個(gè)街區(qū)匯聚了國內(nèi)外不少名店名品，如：波司登、安踏、蒲、與狼共舞、勁霸男裝、以純、班尼路、經(jīng)典雙魚、南極人、灰鼠、真維斯、老爺車、夢(mèng)特嬌等國內(nèi)外知名的品牌。 萊西商業(yè)街經(jīng)營概況：萊西商業(yè)街呈東西走向，東到煙臺(tái)路，西接長島路，街長約500余米，寬28米。 超市的購物環(huán)境較差，商品的擺設(shè)陳列不合理，且生鮮類食品顯得不夠新鮮。 業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂，沒有系統(tǒng)而有機(jī)分布及點(diǎn)綴，造成消費(fèi)者不能達(dá)到有效的購物目的；216。 該項(xiàng)目定位比較模糊，主題不明確，且缺乏商場整體形象包裝；216。 該項(xiàng)目四樓的美食天地，是萊西市目前最大的一個(gè)經(jīng)營風(fēng)味小吃的快餐店。 該項(xiàng)目是萊西市三大百貨超市之一，擁有較高的知名度，已培育出一定的固定客流；216。周、香港名典屋、湯姆勝客、東方攝影等二樓休閑食品,小家電,小五金,家居日常用品,廚衛(wèi)用品,塑料制品.大型超市三樓國內(nèi)外中高檔品派服裝,流行服飾,中高檔鞋帽,床上用品,針紡織品及各類童裝童鞋.啄木鳥、老人頭、老爺車、老人頭、吉爾達(dá)、雙星皮鞋、亨奴、蒙姿莎、緯爾菲、威、富貴鳥、卡帝、鱷魚、花花公子、紅蜻蜓、金帝貝爾等四樓各種特色小吃,高檔箱包,書刊雜志,音像制品,辦公用品,健身器材,各類樂器及各種游樂設(shè)施. 音像超市、美食天地等優(yōu)勢(shì)：　216。 定位比較模糊，主題不明確，缺乏項(xiàng)目形象，而且沒有與利客來錯(cuò)位經(jīng)營是其真正的敗筆所在。 超市走道較為擁擠，燈光不足，購物環(huán)境較差；216。 劣勢(shì)：216。 商品品種齊全，基本具備百貨業(yè)的各類主要的商品種類；216。 位于萊西市核心商圈，地理位置極佳，交通便利且與萊西人氣最旺的商業(yè)街相連；216。 商場門外的單車及摩托車的停放位缺乏良好的規(guī)劃，導(dǎo)致亂停亂放的情況嚴(yán)重，對(duì)商場的形象及檔次帶來一定的影響。 由于男裝、女裝、童裝、針紡織品、床上用品、鞋帽皮具全部集中在三樓，導(dǎo)致各業(yè)種的營業(yè)面積有限，造成商品種類不全；216。 功能較為單一，休閑娛樂功能較缺乏，屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色；216。 臨近萊西市最大、人氣最旺的月湖廣場，能夠匯聚大量消費(fèi)人流，有充足的客流保證。 該項(xiàng)目是萊西市購物環(huán)境最好、經(jīng)營檔次最高的集購物中心；216。 位于萊西市商業(yè)中心的黃金地段，緊鄰萊西人氣最旺的商業(yè)街；216。童裝：兔子嘜、笑霸王、太子童裝鞋：森達(dá)皮、意爾康皮鞋、享達(dá)皮鞋、老人頭、吉爾達(dá)、雙星皮鞋、德爾惠內(nèi)衣：三槍、夢(mèng)特嬌、南極狐、皮爾卡丹、皮具：花花公子、老人頭、美國蘋果、金利來。利客來大型綜合性超市三樓男裝、女裝、童裝、針紡織品、床上用品、鞋帽皮具等。：項(xiàng)目名稱利客來購物中心地理位置煙臺(tái)路62號(hào)所屬企業(yè)利客來商貿(mào)股份有限公司商場規(guī)模樓層經(jīng)營內(nèi)容主要品牌一樓家用電器、交通通訊器材、金銀珠寶、工藝品、化妝品、文化體育辦公用品、兒童玩具等。目前萊西市核心商業(yè)圈主要集中在市中心月湖廣場周邊，以月湖廣場為中心，東至香港路，西至青島路，南至潴河，北至黃海路，此四至范圍內(nèi)屬萊西商業(yè)集中及繁華地段。二、中觀市場調(diào)研分析萊西市屬于縣級(jí)城市，目前傳統(tǒng)的商業(yè)體系以沿街的店鋪為主要形式，以單純的購物為目的，隨著城市經(jīng)濟(jì)，人民生活水平的不斷提高，城市不僅僅意味著功能的集中、資源的密集、生活的便利，人們更多地賦予城市娛樂休閑的功能。但從另一個(gè)方面看，這里是膠東半島連接山東半島內(nèi)陸的咽喉地