【正文】 米。東段古城商業(yè)區(qū)是古沂州府所在地，規(guī)劃面積 公頃，建筑面積 150 多萬平方米。涑河開發(fā)建設(shè)范圍東起入河口，西至京滬高速，開發(fā)總長(zhǎng)度 12 公里，規(guī)劃開發(fā)面積 16 平方公里。 商業(yè)形態(tài) 本路段店鋪主要分布在華豐車站附近，主要分三段，金四路至金一路店面相對(duì)較少且租金較低；從金一路到解放路較多，且趨于專業(yè)性的店鋪較多，租金較高； 23 商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階 段商業(yè)氛圍尚不完善，處于商圈形成的初期階段，由于政府政策的影響，隨著涑河改造進(jìn)程的加快，本區(qū)域的商業(yè)氛圍將逐漸完善，規(guī)劃中的商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目又位于新老城交匯處，地理位置優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)存在相當(dāng)大體量的在建和已有的住宅小區(qū)，居民數(shù)量巨大，客源豐富；本區(qū)域內(nèi)有沂蒙路，通達(dá)路，濱河大道，北園路，涑河大道等多條城市主干道貫穿其中，道路可達(dá)性優(yōu)勢(shì)明顯，從硬件上已經(jīng)具備了成為一個(gè)城市副商圈的條件，因此，在未來幾年內(nèi)，隨著市政建設(shè)的加快及區(qū)域內(nèi)各房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)完備，本區(qū)域?qū)⒊蔀榕R沂主要的商業(yè)中心區(qū)。因此商業(yè)業(yè)態(tài)主要以服務(wù)業(yè)為主。 （商鋪基本數(shù)據(jù)） 店鋪總數(shù) 369 家 權(quán)屬關(guān)系 租賃 租金 元 /平米 /年 閑置率 4% 經(jīng)營種類 經(jīng)營種類餐飲 74 家占 18%醫(yī)藥 16 家占 %廣告裝飾 28%占 %汽車家電類 29 家占 %休閑23 家占 %美容美發(fā) 23 家占 通訊 15 家占 %糕點(diǎn) 10 家占 %銀行 6 家占 %超市44 家占 11%網(wǎng)吧 6 家占 %教育 7 家占 %服飾 18 占 %公司 11家占 %攝影 4 家占 1%彩票 4 家占 1%茶館 3 家占 %其它 62 家占 % 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)形態(tài)本路段店鋪主要集中在解放路北，綜合性較強(qiáng)，越往 北越趨于專業(yè)化，其中以餐飲和超市為主，租金由南往北遞增，路東較路西要高些 臨西二路 臨西二路位于華豐汽車站附近， 處于華豐批發(fā)市場(chǎng)腹地，人流，車流密集，道路狹窄， 交通條件相對(duì)不便。 （商鋪基本數(shù)據(jù)） 店鋪總數(shù) 740 家 權(quán)屬關(guān)系 租賃 租金 元 /平米 /年 閑置率 0 經(jīng)營種類 經(jīng)營種類餐飲娛樂 71 家占 % 商店 超市 28 家占 % 汽車及配套 152 家占 % 維修43 家占 % 材料保暖 81家占 % 五金電器器材 42 家占 %美容美發(fā) 10 家占 %醫(yī)院學(xué)校 5 家占 % 銀行 11 家占 %藥 26 家占 %服飾及配套 2 家占 %配件 5 家占 廣告印務(wù) 7 家占 %玻璃 5 家占 %烤漆 9 家占 %閥門 4 家占 %鍋爐 4 家占 %通信電信 6 家占 %石化 17 家占 %政府及 NGO 單位 6 家占 %小區(qū) 5 家 占%貨運(yùn)物流 31 家占 %裝飾 17 家占 %其余 176 家占 % 商業(yè)形態(tài) 以集中性商品批發(fā)銷售為主，批發(fā)中心路段房租較高，其余路段較一般。其中建材類專業(yè)市場(chǎng)有 7 家、家俱類專業(yè)市場(chǎng)有 5 家、五金機(jī)電類 4 家、汽配類 2 家、電腦類 3 家、燈具類專業(yè)市場(chǎng) 2 家、服裝類 3 家、化工類 1 家、農(nóng)產(chǎn)品類 2 家、家電類一家、綜合類 3 家。 商圈 范圍 西部商圈由通達(dá)路以西到臨西 10 路， 以蒙山大道，工業(yè)大道為主干，位于市中心區(qū)的西部。隨著臨沂經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特大城市建設(shè)的推進(jìn)， 西部商圈日趨成熟，得到了前所未有的發(fā)展。 19 西 部 商圈 隨著臨沂經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特大城市建設(shè)的推進(jìn)， 西部商圈日趨成熟，得到了前所未有的發(fā)展。 8） 隨著政府西遷及南坊建設(shè)進(jìn)度的不斷 加快，臨沂的政治經(jīng)濟(jì)重心將逐漸向北部新城遷移，但由于南坊整體的 商業(yè)配套 依然較為滯后，因此本區(qū)域依托成熟完備的商業(yè)氛圍，巨大的人氣，在未來幾年內(nèi)依然將成為臨沂的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)。 6） 核心商圈中大百貨中的品牌質(zhì)量直接決定了沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的品牌、經(jīng)營和形象質(zhì)量，從目前沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來看，綜合質(zhì)量保持較低水準(zhǔn)，缺少真正強(qiáng)悍的品牌。 4） 其他路段的沿街商業(yè)尚無法撼動(dòng)解放路商業(yè)街的市場(chǎng)地位，只能做為整個(gè)核心商圈的商業(yè)功能進(jìn)行補(bǔ)充發(fā)展。 3） 中心 商圈已經(jīng)形成了以人民廣場(chǎng)為中心， 以解放路，沂蒙路為交叉的商業(yè)集中地。其中大型百貨賣場(chǎng)面積約為 15 萬平米左右，精品店總面積約為 6 萬多平米。商圈主要商業(yè)類型由百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、精品店、步行街和餐飲娛樂等構(gòu)成。商業(yè)業(yè)態(tài)多為服飾，箱包， 零配件等批發(fā)市場(chǎng) 及城市商業(yè)配套設(shè)施，該地段租金相對(duì)較底，約為 元 /平米 /年。 18 臨西一路（ 通達(dá)路） 該路段位于中心商圈于西部商圈交接處，為臨沂老的商業(yè)中心區(qū)，零售與批發(fā)業(yè)態(tài)相融合，其又為老汽車站所在地，人流量、車流巨大，商業(yè)氛圍濃厚。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見附表 1） 店鋪總數(shù) 198 家 面積 40120 平米 權(quán)屬關(guān)系 100%租賃 租金 5400 元 /平米 . 年閑置率為零 經(jīng)營種類 服飾 56 家，占 %；餐飲 21 家，占 %；珠寶、金店、銀樓 6 家，占 3%； 醫(yī)療、保健類 15 家，占 %；投資、金融、保險(xiǎn)類 16 家（銀行 12 家），占 %； 手機(jī)、通信類 6 家，占 3%； 休閑娛樂 7 家，占 %；眼鏡店、副食品店、辦公設(shè)備店各 4 家、各占 2%； 另外，煙酒類店、房屋中介 、飾品店各 3 家，電器賣場(chǎng) 2 家，大型超市 1 家，婚紗攝影、婚慶禮儀共 2 家，高檔美容護(hù)理 2 家，其他還有鮮花店、職介、培訓(xùn)、旅館、印務(wù)、飾品、高檔化妝品、翻譯、文化用品、書店、便利店、食雜店等各 2 家。沂蒙路共有店鋪 198 家，其中服飾類 56 家，包括知名品牌服飾 21 家， 以中高檔服飾為主，專賣店較多。該路上，有眾多政府及單位辦公用房，臨沂幾乎所有的銀行及證券、保險(xiǎn)等公司 在該路上均有大型營業(yè)廳，有桃源商業(yè)大廈、沂蒙大樓 2 家大型綜合性商場(chǎng)。 目前步行街租金行情及價(jià)值推演： 區(qū)域 日租金水平 商鋪價(jià)值推演 沿解放路商 鋪 — 元 /平方米 /天 24750— 27900 元 /平方米 華人街沿街商鋪 2— 元 /平方米 /天 9000— 9900 元 /平方米 貴人街沿街商鋪 2— 元 /平方米 /天 9000— 11250 元 /平方米 富人街沿街商鋪 — 元 /平方米 /天 5400— 6300 元 /平方米 如意街沿街商鋪 1— 元 /平方米 /天 4500— 6300 元 /平方米 麗人街 沿街商鋪 1 元 /平方米 /天 4500 元 /平方米 二樓商鋪沿街商鋪 —— 1 元 /平方米 /天 3150— 4500 元 /平方米 二樓商鋪沿街商鋪 元 /平方米 6750 元 /平方米 商圈內(nèi)各商業(yè)街情況 沂蒙路 作為臨沂最為繁華的商業(yè)街道之一，該街道的主要功能是集中了城市的餐飲與金融、辦公的功能。 步行街當(dāng)初的銷售價(jià)是 10000—— 16000 元 /平方米，除了沿解放路的商鋪價(jià)值大幅提高外，區(qū)域內(nèi)所有商鋪均有不同程度的跳水。完全依靠小業(yè)主進(jìn)行自行招商，缺少了統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，導(dǎo)致 17 步行街經(jīng)營混雜，無特色。 沿解放路的商鋪：以世界名表城、羅蒙西服、鄂爾多斯專賣店等為代表，是融合在解放路商業(yè)街體系中，表現(xiàn)出的租金水平脫離了步行街 整體行情。 蘭田步行街處于新華路和解放路交匯處，處于解放路商業(yè)街的中段位置，市口位置很好。 蘭田步行街 蘭田步行街，規(guī)劃占地 75 畝，建筑面積 萬平方米，投資 億元人民幣，由 7 條縱橫交錯(cuò)的步行街面組成。本項(xiàng)目位于老汽車站和批發(fā)城附近，交通混亂，人群較為復(fù)雜，整體的環(huán)境不很理想；產(chǎn)品檔次較低，與周邊的批發(fā)城所經(jīng)營產(chǎn)品相沖突，市民認(rèn)可度不高，經(jīng)營較不理想。 16 九州商廈 九州位于解放路中段，老汽車站附近，共六層，經(jīng)營面積約為 15000 平米，經(jīng)營范圍為珠寶、洗化用品、小家電、女裝專賣、男裝專賣、皮鞋專賣、運(yùn)動(dòng)服飾，文體用品、餐飲等，作為臨沂早期的購物場(chǎng)所，體制較為落后，受新賣場(chǎng)的沖擊，經(jīng)營狀況不是很理想，但由于其位置優(yōu)越，成立年份早，在市民中還有一定的影響力。 銀座商城 銀座商城位于位于紅旗路東段，人民廣場(chǎng)北側(cè)，共五層，地上 4 層，地下 1 層，共約 30000 平米，主要經(jīng)營范圍 為超市，化妝 品、鐘表、鞋類、女裝、男裝、童裝，電子產(chǎn)品，餐飲等多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)形勢(shì)。賣場(chǎng)所帶來的高效率商機(jī)，高密集消費(fèi)人群，直接轉(zhuǎn)嫁在了與其相鄰的商場(chǎng)內(nèi)鋪上。 15 2） 大潤(rùn)發(fā)坪效益： 30000 元 /㎡，其坪效之高是躍居所有百貨和其他超 市之上的， 應(yīng)區(qū)別審視。 大潤(rùn)發(fā)超市 1） 大潤(rùn)發(fā)超市位于臨沂人民廣場(chǎng)地下一層，共約 5000 平米，主要經(jīng)營范圍為生活用品、食品、化妝品、文體用品多種類型。項(xiàng)目共四層，面積約為 1 萬㎡，主要的經(jīng)營范圍為副食品、生活用品、服飾，化妝品、文體用品，電器 類。 廣場(chǎng) 消費(fèi)商圈由以下商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 ： 大百貨 專業(yè)店 商業(yè)步行街 沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 賓館、酒店 各色餐飲 休閑購物 商圈范圍 廣場(chǎng) 商圈包括了臨沂最為繁華的 10 條商業(yè)街：硯池街、解放路部分、臨西一路、紅旗路、銀雀山路、沂蒙路、新華二路，新華一路、啟陽路、開陽路，是臨沂目前商業(yè)娛樂的中心商圈，是臨沂最繁華的中央商務(wù)區(qū)。近年來，民營經(jīng)濟(jì)投資在全市固定資產(chǎn)投資中所占比重超過了 80%，民營經(jīng)濟(jì)進(jìn)出口額占全市進(jìn)出口額的 90%。 臨沂 批發(fā)市場(chǎng)的興起強(qiáng)有力地拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 圍繞商貿(mào)物流城，全市從事餐飲、運(yùn)輸、旅店等第三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員達(dá) 30 多萬人。 2021 年 ,全市批發(fā)和零售企業(yè)發(fā)展到 7394 個(gè) ,同比增長(zhǎng) 10%，其中 :批發(fā)企業(yè) 3344 個(gè) ,零售企業(yè) 4050個(gè) ,外商 及港澳臺(tái)商企業(yè)發(fā)展到 620個(gè)。而臨西八路 — 北涑河以北區(qū)域即是所謂的“新批發(fā)市場(chǎng)”，“老批發(fā)市場(chǎng)”外遷至“新批發(fā)市場(chǎng)”是臨沂城市發(fā)展戰(zhàn)略之一，目前小家電通訊批發(fā)城、電子元件市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、文體用品市場(chǎng)等已成功完成了搬遷。而臨沂市的各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)主要集中在通達(dá)路 — 水田路 — 蒙山大道區(qū)域與臨西八路 — 北涑河以北區(qū)域。 臨沂市區(qū)目前商業(yè)形態(tài)分為零售百貨商場(chǎng)與各類商品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)兩類。 12 第 六 節(jié) 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與分析 一、發(fā)展現(xiàn)狀 簡(jiǎn)述 臨沂商貿(mào)發(fā)達(dá)，是中國著名的商貿(mào)城。 涑河商業(yè)帶 作為政府規(guī) 劃的城市未來商貿(mào)中心，涑河商業(yè)帶更側(cè)重休閑旅游的功能定位，從建筑形態(tài)到路網(wǎng)規(guī)劃上，該區(qū)域在未來 5 年內(nèi)將逐步替代廣場(chǎng)的部分功能，成為臨沂的休閑娛樂集中地點(diǎn)。臨沂市大市場(chǎng)建設(shè)的重點(diǎn)在西部商城，外環(huán)路周邊，可利用其交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)行集散。 2 處大型商貿(mào)物流園區(qū) 現(xiàn)在中心城區(qū)的大市場(chǎng)將逐步撤出，并向城郊結(jié)合部發(fā)展。以多功能社區(qū)購物中心為主體形成塊狀商業(yè)群。 （ 1） 涑河片區(qū)商業(yè)中心 （ 2） 河?xùn)|片區(qū)商業(yè)中心 （ 3） 羅莊片區(qū)商業(yè)中心 （ 4） 城西商貿(mào)圈商業(yè)中心 （ 5） 南坊片區(qū)區(qū)域性商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè)配置 社區(qū)商業(yè)配置必須以便民利民為目標(biāo)，是現(xiàn)代商業(yè)的重要組成部分。 涑河沿線商業(yè)規(guī)劃 11 1 個(gè) 市級(jí)商業(yè)中心 以人民廣場(chǎng)上的“銀座商場(chǎng)”和“久隆國際城 市廣場(chǎng)”作為臨沂市市級(jí)商業(yè)中心，并以解放路為商業(yè)主干道輻射周邊，形成 3 個(gè)中心商圈組合而成的市級(jí)商業(yè)中心。 近期內(nèi)大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量控制在 3540處左右，新建社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于 1平方米，培育打造 13 條商業(yè)街。 到 2020 年左右 ，全面形成 1 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、 5個(gè)次級(jí)商業(yè)中心、 2 處大型商貿(mào)物流園區(qū)的商業(yè)功能區(qū)、 1 條涑河商業(yè)帶的布局， 商業(yè)街的特色與活力進(jìn)一步增強(qiáng)，社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能進(jìn)一步完善，商品交易市場(chǎng)體系和物流配送體系的綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提高。 、規(guī)劃目標(biāo) 到 2021年， 將構(gòu)建城市商業(yè)中心等五級(jí)城市商業(yè)體系 市區(qū)將初步 形成 1個(gè)城市商業(yè)中心、 5 個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、兩處大型商貿(mào)物流園區(qū)、 1 條以涑河為主線的城市商業(yè)帶和社區(qū)商業(yè)組成的五級(jí)城市商業(yè)體系的架構(gòu)。 規(guī)劃期限 與城市總體規(guī)劃一致。 第 五 節(jié) 臨沂商業(yè)規(guī) 劃 與未來發(fā)展趨勢(shì) 10 第五節(jié) 臨沂市商業(yè)規(guī)劃 、規(guī)劃范圍 《臨沂市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》的包括蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、南坊片區(qū)、 高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 6個(gè)區(qū)域。 建設(shè)方式主要走舊村改造的路子，建設(shè)資金主要通過 “ 政府策劃，財(cái)政支持，市場(chǎng)運(yùn)作 ” 的方式籌措。 新區(qū)職能