【正文】 成本控制 ? ? 實例 ? 《 成本調(diào)研報告模板 》 ? 《 開發(fā)成本測算表 》 20221124 81 規(guī)劃設(shè)計階段成本控制 ? 規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制所占權(quán)重最大 ? 在規(guī)劃設(shè)計階段進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 工程部 交房標準 不低于合同中交房標準。 開發(fā)部 分成比例 雙贏原則。 開發(fā)部與設(shè)計部 買斷項目 買斷內(nèi)容 明確買斷內(nèi)容明細 開發(fā)部 付款總額 為公司爭取最大利益 開發(fā)部 付款時間 周期長、次數(shù)多 開發(fā)部 三通或七通一平的標準 明確驗收標準明細 工程部與開發(fā)部 手續(xù)風險 盡量先辦手續(xù)后付款。 開發(fā)部 大市政費用 交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理；自建部分納入內(nèi)部工程管理。 20221124 78 立項階段成本控制 項目立項階段需對項目發(fā)展成本客觀、全 面、準確地估算： 充分考慮項目的不確定性； 合理確定估算基礎(chǔ)； 合理預(yù)計工程量和工程綜合單價； 謹慎預(yù)測新項目成本。 結(jié)算、索賠 辦理；項目 后評估。 通過市場競 爭確定合適 的價格和單 位；完備的 合同促成雙 贏局面。 選擇性價 比最好的 產(chǎn)品；制 定產(chǎn)品目 標與發(fā)展 計劃。 成本管理的運營流程系統(tǒng) 階段 1 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 營 銷 以流程驅(qū)動的 運營 部門職能驅(qū)動 的運營 認同流程、但部門職 能占據(jù)主導(dǎo)的運營 階段 2 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 營 銷 階段 3 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 營 銷 項目論證 設(shè)計管理 成本管理 20221124 63 案例 — 流程全景 基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng) 20221124 64 基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng) 業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實現(xiàn)流程 ,例如 : 市場調(diào)研流程 產(chǎn)品開發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生收益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框 架和底層基礎(chǔ) 沒有這些管理支持流程 ,核心流程不 可能有效運作 客 戶 設(shè)計 階段 流程 策劃 階段 流程 發(fā)包 階段 流程 施工 階段 流程 立項 階段 流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財務(wù)預(yù)算流程 …… 竣工 階段 流程 流程清單 20221124 65 成本管理運營流程系統(tǒng) —案例 案例 1— 流程圖 案例 2— 流程關(guān)鍵點的詳細描述 案例 3— 作業(yè)表單 20221124 66 ? 目的與作用 ? 內(nèi)容與形式 ? 建立及維護 ? 注意的問題 【 思考與研討：本公司房地產(chǎn)管理的基本標準是什么？有何量化的衡量與評價指標？ 】 成本管理的評價系統(tǒng) 20221124 67 ? 目的 ?掌握市場信息 ?積累經(jīng)驗數(shù)據(jù) ?匯總公司資源 ?沉淀業(yè)務(wù)知識 ?衡量工作成效 ? 作用 ? 保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升 目的與作用 20221124 68 ? 主要內(nèi)容 ? 成本管理數(shù)據(jù)庫 ? 成本管理考核指標 內(nèi)容與形式 20221124 69 ?成本管理數(shù)據(jù)庫包括成本管理標準（供方、法規(guī)合同、技術(shù)標準）與成本指標 ?成本指標不僅包括經(jīng)濟指標（價的指標，即成本數(shù)據(jù)），還應(yīng)包括技術(shù)指標（量的指標）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫；甲方定額就是技術(shù)經(jīng)濟指標 ?成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個層次的成本數(shù)據(jù)：項目及單體、分部分項及專項工程、人材機及設(shè)備 ?成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時記載：時間、技術(shù)特征、來源，充分反映市場和產(chǎn)品的特征 成本管理數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容 20221124 70 ? 主要形式 ?用 工具軟件： EXCEL， AEECSS等，形成固定的表格模版； ?管理軟件：通用、定制 （如萬科、金地、招商） ? 形式的選擇 ?根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要 ?區(qū)分管理類軟件和信息類軟件 ?結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和管理特征 ?盡可能集成，防止重復(fù)勞動 數(shù)據(jù)庫內(nèi)容與形式 20221124 71 ? 工作內(nèi)容 ? 建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標準與分類；分析整理（ BCIS的方法）；錄入與維護 ? 工作時間 ? 在幾個節(jié)點上進行：調(diào)研、詢價、招標、合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)合而不是做為額外的工作 ? 工作人員 ? 專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合 數(shù)據(jù)庫的建立與維護 20221124 72 成本管理考核指標 項目 反饋指標 項目 反饋指標每平米地價 報建費用節(jié)減率土地獲得時間 每平米設(shè)計費每平米三通費用每平米臨時設(shè)施費 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計周期 每平米管理費每平米鋼筋含量 每平米營銷費每平米含砼量 人均行政費用招標比率 每平米管理費用最低價定標比率 人均銷售收入甲定材料占造價比率 每平米銷售費用統(tǒng)購材料購買率 每平米廣告費用 設(shè)計變更 變更比率 人均銷售員面積 工程簽證 簽證比率 稅金 實際交納稅率 工程結(jié)算 結(jié)算錯漏率 物業(yè)經(jīng)營損益 物業(yè)實際盈虧額主體建造成本社區(qū)建造成本 招標及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計土地獲得成本 材料采購開發(fā)前期準備費開發(fā)間接費管理費用銷售費用20221124 73 ? 1， 相關(guān)制度 ： ? ? 2， 分析表格 ? 3， 成本管理信息庫： 檢索、供方、法規(guī) ? 4，成本數(shù)據(jù)庫： 單價庫 ACCESS， 電梯 EXCEL 成本管理的評價系統(tǒng) — 案例 20221124 74 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點 20221124 75 房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點 立項階段成本控制 規(guī)劃設(shè)計階段成本控制 招標階段成本控制 施工階段成本控制 結(jié)算階段成本控制 營銷階段成本控制 20221124 76 通過對房地產(chǎn)各個開發(fā)階段作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。 三、實施細則 實施細則是對比較復(fù)雜的某項業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標準，是對管理規(guī)定的補充和細化。 20221124 57 成本管理崗位職責 ?成本部經(jīng)理崗位職責 ?預(yù)算工程師崗位職責 ?采購部經(jīng)理崗位職責 ?合約工程主管崗位職責 ?合約物資主管崗位職責 ?合約營銷主管崗位職責 ?成本管理事務(wù)員崗位職責 20221124 58 成本管理權(quán)限劃分 ? 成本管理權(quán)限劃分 ? 招標采購事務(wù)權(quán)限劃分 ? 規(guī)劃設(shè)計招標與合約權(quán)限劃分 ? 營銷事務(wù)招標與合約權(quán)限劃分 ? 工程合約與招標權(quán)限劃分 20221124 59 一、管理制度 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明對所管理內(nèi)容的基本管理要求。 成本管理運營流程系統(tǒng) 針對開發(fā)項目的全過程成本控制，核心是目標成本管理的實施和具體操作流程。 成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范 成本管理具體業(yè)務(wù)工作開展的要求與標準，包括業(yè)務(wù)管理制度、管理規(guī)定及實施細則。 方式之三：按考核責任分解 目的：落實成本責任考核 20221124 36 責任主體 配合部門 評價部門項目發(fā)展部 財務(wù)部1 、 建 造 內(nèi) 容 、 建 筑形式合理化設(shè)計部 銷售部 成本部2 、 結(jié) 構(gòu) 指 標 合 理 化及施工圖質(zhì)量設(shè)計部\ 工程部 成本部3 、 獲 取 競 爭 性 的 合理低價工程部\ 成本部 項目經(jīng)理部 招標領(lǐng)導(dǎo)小組4 、 現(xiàn) 場 成 本 管 理 、施工質(zhì)量與效率項目經(jīng)理部 工程部 工程部銷售部 財務(wù)部各職能部門 財務(wù)部管理費用 責任目標責任范圍 土地、報批報建費 建造成本銷售費用 方式之三：按考核責任分解 20221124 37 策劃階段 項目發(fā)展報告 設(shè)計階段 圖紙、選材用料、設(shè)備選型 立項階段 可研報告 投資估算 總成本測算 成本預(yù)控目標 ?分判計劃 ?項目組建 方案－初步－施工圖 分項成本測算、概算、預(yù)算 發(fā)包階段 合同 合同金額 成本目標 成本目標調(diào)整 成本動態(tài) 按責任分解 按合同分解 按實體分解 成本目標分解過程 20221124 38 成本目標的分解 —案例 1，按招標和合同項分解 ： 2，按科目細分 ： 3，責任劃分 ： 20221124 39 成本目標實現(xiàn)的方法 ?控制產(chǎn)品標準，落實到設(shè)計、選型與合約中： 在設(shè)計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實現(xiàn)導(dǎo)致目標的落實，使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本； ?技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證目標實現(xiàn)： 充分掌握技術(shù)與市場，保證經(jīng)濟適用性； ?加強過程控制： 既要有完整的流程，更要強調(diào)項目操作團隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比； ?實行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化： 重視動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標、變更、結(jié)算）與利用相應(yīng)的工具（軟件與報表）； ?偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡： 調(diào)整也是一種落實，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證； ?過程與結(jié)果的全面考核： 明確考核的對象、要求、指標。 ?分解內(nèi)容： 總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標 , 以及輔助管理的工作要求。 ?分解時間： 概算或預(yù)算完成后分解，招標簽約后及結(jié)算后對比分析。 制定的要求 20221124 30 1，某中學成本控制綱要 ： 注意前期制定的過程、計劃和人員，如何調(diào)整 ?2，某中學成本測算 ： 注意全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確 3，某改建項目成本測算 4，成本目標評審要點 成本目標制定 — 案例 20221124 31 方式之二， 按項目實體分解 方式之一， 按合同計劃分解 方式之三， 按考核責任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián) 成本目標的分解 20221124 32 ?分解依據(jù) ： 甲方的分判與采購計劃 ?分解內(nèi)容： 總目標分解為每個合同項的目標 ?分解時間 ： 發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設(shè)計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調(diào)整