【正文】 物業(yè)管理顧問服務(wù)，其中包括以下範(fàn)圍： 物業(yè)接收與項(xiàng)目總承建商配合，協(xié)助發(fā)展商於現(xiàn)場跟進(jìn)遺漏工程的處理，並協(xié)助發(fā)展商負(fù)責(zé)所有破損、遺留工程翻修的跟進(jìn)工作等。西門口廣場物業(yè)管理顧問小組架構(gòu)圖廣州華聯(lián)建設(shè)物業(yè)管理有限公司西門口廣場顧問小組顧問小組組長1人（由本司之資深物業(yè)經(jīng)理擔(dān)任）工程項(xiàng)目管理財(cái)務(wù)人力資源保安質(zhì)量管理會(huì)所及公寓管理工程師及工程經(jīng)理（12人）項(xiàng)目管理部經(jīng)理統(tǒng)籌（1人）由本司財(cái)務(wù)經(jīng)理擔(dān)任顧問（1人）高級行政人事主任（1人）保安經(jīng)理（1人）質(zhì)量管理專業(yè)人員（1人）酒店公寓部經(jīng)理（1人）顧問小組總?cè)藬?shù)：78人注： 上述架構(gòu)所述成員爲(wèi)主要顧問骨幹人員，本司將會(huì)視需要而由上述骨幹人員安排其他工作人員於貴項(xiàng)目之實(shí)際工作。具體時(shí)間安排：顧問全過程參與，惟派駐現(xiàn)場工作時(shí)間爲(wèi)非定期形式。具體時(shí)間安排：定期： 每周不少於一次到項(xiàng)目現(xiàn)場協(xié)助工作並參加（或組織）例會(huì)；每周負(fù)責(zé)組織一次保安員培訓(xùn)。具體時(shí)間安排：視項(xiàng)目進(jìn)展況及發(fā)展商要求，及時(shí)提供相關(guān)建議及方案 保安顧問本司之保安主任會(huì)定期與各保安員開會(huì)，以瞭解其日常工作所遇到的困難及經(jīng)驗(yàn)，作出適當(dāng)?shù)膮f(xié)助。具體時(shí)間安排：視項(xiàng)目進(jìn)展況及發(fā)展商要求，及時(shí)提供相關(guān)建議及方案 清潔綠化顧問項(xiàng)目於綠化佈局方面，有否考慮植物的生長特性，將對日後的綠化維護(hù)産生重要且長期的影響；建築設(shè)計(jì)單位一般會(huì)注重大廈的住宅單元佈局及美觀方面，往往較容易忽略日後清潔管理及節(jié)能因素；針對上述情況，本司于顧問期內(nèi)會(huì)派出經(jīng)驗(yàn)豐富的清潔及綠化管理人員，提供如：植物品種選擇、種植分佈、複土厚度及清潔方面的清潔水源問題、清潔工具放置位置等，務(wù)求于項(xiàng)目建設(shè)階段對相關(guān)問題進(jìn)行完善，避免發(fā)生後期再次重新整改等重復(fù)建設(shè)的浪費(fèi)現(xiàn)象。具體時(shí)間安排：視實(shí)際情況及專案發(fā)展進(jìn)度，及時(shí)提供相關(guān)建議及文件 財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理屬於微利行業(yè)，健康的財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況，最爲(wèi)重要；因財(cái)務(wù)財(cái)狀的好壞，可直接影響物業(yè)管理質(zhì)素，及有可能出現(xiàn)因理解不同而令業(yè)戶産生不必要的誤解；爲(wèi)此，良好的財(cái)務(wù)制度及運(yùn)作方案，一直爲(wèi)衆(zhòng)多發(fā)展商殷切的需求。具體時(shí)間安排：定期： 長駐於現(xiàn)場，每周不少於一次參加會(huì)議非定期： 特殊情況、接貴司書面通知及根據(jù)實(shí)際需要，參與具體工作及提供相關(guān)建議文件 工程顧問專案開發(fā)前期，工程管理工作爲(wèi)階段性的重點(diǎn)，本司將由公司總部派出總工程師，參與工程設(shè)計(jì)、設(shè)備採購及選型、日後管理、節(jié)能措施及從根據(jù)實(shí)際情況提供詳盡建議；並協(xié)助發(fā)展商落實(shí)工程方面工作。三、前期物業(yè)管理顧問之人員及時(shí)間安排1. 管理顧問人員安排物業(yè)管理顧問工作對於物業(yè)的前期及日後實(shí)際管理起到關(guān)鍵的作用，本司將安排不同專業(yè)且具豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員，爲(wèi)貴項(xiàng)目提供全面及專業(yè)的顧問服務(wù),具體顧問人員將安排如下： 物業(yè)經(jīng)理 工程師 人力資源管理主任 專案管理經(jīng)理 財(cái)務(wù)經(jīng)理 清潔綠化專業(yè)人員 酒店公寓部經(jīng)理 保安主任 質(zhì)量管理主任 具體顧問小組架構(gòu)見「顧問小組架構(gòu)圖」。 整理業(yè)主有關(guān)其單元之遺漏工程要求，並跟進(jìn)有關(guān)之遺漏工程進(jìn)展情況，及時(shí)向業(yè)主反映遺漏工程之完成情況。 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)管施工單位於指定之時(shí)間內(nèi)完成有關(guān)之遺漏工程，以便物業(yè)能順利移交予小業(yè)主。 從物業(yè)管理隊(duì)伍中抽取人員成立專門的交收樓隊(duì)伍，並做好該等交收 樓人員之培訓(xùn)工作。3. 交樓期間提供的服務(wù)本司于貴項(xiàng)目交樓期間提供如下服務(wù)： 設(shè)計(jì)、佈局交樓處，以提供一適當(dāng)?shù)沫h(huán)境予業(yè)主辦理收樓手續(xù)。 設(shè)備維修保養(yǎng)上述有關(guān)場所之硬體配備如有任何損壞或維修需要，本司可協(xié)調(diào)貴司與貴司所指定之施工單位進(jìn)行維修及跟進(jìn)，確保有關(guān)設(shè)施及裝正常運(yùn)行使用。 保安工作本司協(xié)助安排富經(jīng)驗(yàn)保安人員駐于售樓部、各開放樣板間及貴司指定之其他地方，除保安工作外，並于客人進(jìn)入或離開樣板間時(shí)維持秩序，避免因人潮失控而造成意外。 售樓部及樣板間之管理於貴項(xiàng)目推廣銷售期間，本司更可根據(jù)貴司之要求，提供下列服務(wù)內(nèi)容，主要令客戶于參觀本物業(yè)現(xiàn)場售樓部、樣板間及花園平臺(tái)時(shí)均能感受到專業(yè)之物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)素。若樣板房爲(wèi)多個(gè)不同間隔之單元，于選擇地點(diǎn)時(shí)應(yīng)儘量安排在同一樓層或最近距離，爲(wèi)方便管理及于清潔或保安工作等方面節(jié)省管理資源。 樣板房 樣板房的設(shè)置亦應(yīng)考慮到客戶參觀時(shí)之安全及便利。因此，于設(shè)計(jì)方面應(yīng)預(yù)留較大的空間及予人有較氣派的感覺，特別應(yīng)注意保持廳內(nèi)之照明度足夠及整潔專業(yè)形象；同時(shí)，統(tǒng)一售樓員的制服爲(wèi)必要的安排，及加強(qiáng)對客戶必要的貼身服務(wù)，方可予客戶有舒適親切及專業(yè)的感覺。 銷售大廳、樣板房設(shè)計(jì)、裝修提供建議 銷售大廳銷售大廳應(yīng)設(shè)置不同區(qū)域，其中包括銷售大堂、客戶休息區(qū)、業(yè)務(wù)洽談區(qū)、模型擺放區(qū)、銷售櫃檯、設(shè)備展示區(qū)及其它裝飾，如水池、綠化等。 完善樓盤整體之專業(yè)形象由於貴項(xiàng)目爲(wèi)一高級物業(yè)，故應(yīng)於項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段時(shí)，已對物業(yè)日後的定位作出決定，並按有關(guān)定位制定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，本司認(rèn)爲(wèi)貴項(xiàng)目于設(shè)計(jì)階段時(shí)，可考慮以下數(shù)方面之建議措施： 樓宇設(shè)計(jì)、佈局、風(fēng)格及用料等； 各項(xiàng)設(shè)施之功能、設(shè)置、數(shù)量及佈局； 各室內(nèi)單元之設(shè)計(jì)、房間之佈局及座向等； 售樓部之設(shè)計(jì)、裝璜、用料及擺設(shè)等； 工作人員之工作服飾、儀錶儀容等，禮貌及銷售技巧等； 項(xiàng)目智能化的具體內(nèi)容及功能； 全面及優(yōu)質(zhì)專業(yè)之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（包括服務(wù)式公寓服務(wù)內(nèi)容）。 制訂物業(yè)管理內(nèi)部制度及程式文件爲(wèi)確保日後的物業(yè)管理能正常運(yùn)作，於專案管理初期已需對物業(yè)對外文件、管理處各項(xiàng)工作的運(yùn)作程式、內(nèi)部規(guī)章制度及管理處人員架構(gòu)等文件作擬定及完善，本司將會(huì)于顧問期內(nèi)提供相關(guān)的文件，其中包括（但不限於）如下： 管理公司對外文件： 臨時(shí)管理公約 業(yè)戶守則 業(yè)戶手冊 裝修手冊 車場管理守則 業(yè)戶收樓程式 二次裝修程式 服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部管理制度及工作程式 員工手冊 保安員手冊 保安員的職業(yè)道德規(guī)範(fàn)及職責(zé) 管理處工作指引 招標(biāo)/採購程式 財(cái)務(wù)制度 管理員工作崗位職責(zé) 清潔要求細(xì)則 管理費(fèi)財(cái)務(wù)預(yù)算案 管理處人力架構(gòu)表 長/短期維修保養(yǎng)修繕計(jì)劃 管理處員工培訓(xùn)計(jì)劃 處理投訴及困難的方法 服務(wù)評核與訓(xùn)練 緊急事故處理方法 管理處員工電話使用規(guī)定 員工宿舍安全管理規(guī)定 公文處理工作細(xì)則 物業(yè)管理服務(wù)禮儀規(guī)範(fàn) 管理處物料及文具申購程式 業(yè)戶及管理文件檔案儲(chǔ)存系統(tǒng) 物業(yè)管理之增值服務(wù)/有償服務(wù) 投訴處理程式 管理處人員架構(gòu)圖 外判工程的招標(biāo)工作據(jù)本司瞭解，本司將對部份管理項(xiàng)目作單獨(dú)外判形式對外委託，本司對相關(guān)的招投標(biāo)及專業(yè)審核工作有較爲(wèi)豐富的經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求選聘合適的外判公司，本司於招投標(biāo)過程中提供如下服務(wù)： 制定招標(biāo)/採購程式 招標(biāo)文件的擬定 協(xié)助評標(biāo) 協(xié)助審核專業(yè)資格 外判工程合同的擬定 制定外判服務(wù)內(nèi)容及要求 協(xié)助監(jiān)管服務(wù)質(zhì)量 招聘各階段的管理人員本司于顧問期內(nèi)，因應(yīng)貴項(xiàng)目各階段的實(shí)際工作需要，提供相關(guān)的人員招聘方案及計(jì)劃供貴司參考，並協(xié)助落實(shí)具體工作，包括： 制定人員架構(gòu) 擬定人員到聘時(shí)間表 各階層員工的職位要求 選聘過程中的面試 提供人力資源管理方面的服務(wù)2. 推廣銷售期間本司提供的服務(wù)就 貴項(xiàng)目之推廣銷售，本司可提供下列服務(wù)： 協(xié)助發(fā)展商培訓(xùn)銷售人員「西門口廣場」?fàn)?wèi)一高級商住設(shè)計(jì)項(xiàng)目，故直接面對客戶之銷售人員的素質(zhì)將對項(xiàng)目銷售尤爲(wèi)重要。完善的會(huì)所設(shè)施應(yīng)包括下列各項(xiàng)設(shè)施： 兒童遊戲室。 會(huì)所設(shè)施建議會(huì)所爲(wèi)樓盤銷售之重要配套設(shè)施，本司建議除需充分發(fā)揮其會(huì)所基本配套功能外，亦建議利用會(huì)所設(shè)施，安排加插不同的專業(yè)導(dǎo)師進(jìn)行一系列的有償興趣學(xué)習(xí)班，如插花班、氣功班、網(wǎng)球班、兒童習(xí)泳班或油畫班等，以加強(qiáng)住戶間的聯(lián)繫及小區(qū)的和諧氣氛。因此，于編程時(shí)應(yīng)注意能通過資料將各部門的資訊聯(lián)繫一起。 對智慧化系統(tǒng)、物業(yè)管理軟體的編程提供建議 智慧化系統(tǒng)小區(qū)智慧化系統(tǒng)幾乎作爲(wèi)高級物業(yè)不可缺少的配套設(shè)備，本司將視貴項(xiàng)目的實(shí)際需要進(jìn)行合理化建議（具體設(shè)備配套按專案的需要作增刪），於細(xì)化內(nèi)容方面如下： 家庭防衛(wèi)系統(tǒng)（包括非法闖入報(bào)警、火災(zāi)、煤氣泄露報(bào) 警及緊急求助系統(tǒng)等）； 家用電器自動(dòng)化（包括電話遙控家電開關(guān)、三表遠(yuǎn)端抄 表系統(tǒng)）； 家庭通訊現(xiàn)代化； 物業(yè)管理智慧化（包括：物業(yè)管理之局域及互聯(lián)網(wǎng)，電 子公共告示牌，網(wǎng)上購物及一卡通會(huì)所消費(fèi)等）。本司於取得更多「西門口廣場」車庫資料後會(huì)再根據(jù)情況，提供其他建議予貴司參考，其中包括計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、車行方向，車位大小等。 通過瞭解周邊小區(qū)、小區(qū)等停車場經(jīng)營狀況而確定停車場規(guī)模。此外，並考慮訪客車位元及貨物上落區(qū)域。 消防設(shè)備的設(shè)置 消防設(shè)備是住宅小區(qū)較重要的設(shè)備，於項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段時(shí)本司將介入並提出方案包括下列設(shè)置： 消防設(shè)備系統(tǒng)設(shè)置煙感、溫度及可燃?xì)怏w探測器爲(wèi)主體； 系統(tǒng)之顯示各報(bào)警區(qū)域、報(bào)警點(diǎn)的狀態(tài)、信號(hào)平面設(shè)置及所有消防裝置的狀態(tài)的情況，且擔(dān)負(fù)總體滅火的聯(lián)絡(luò)與調(diào)度職能； 系統(tǒng)之自動(dòng)報(bào)警滅火、消防聯(lián)動(dòng)的各項(xiàng)功能，應(yīng)於管理體制有困難時(shí)，可單獨(dú)組成系統(tǒng)； 各區(qū)域樓層中之識(shí)別火災(zāi)部位的聲光顯示裝置及區(qū)域裝置； 火災(zāi)警鈴，緊急疏散廣播系統(tǒng)及消防專用聯(lián)絡(luò)電話； 電梯運(yùn)行時(shí)，返回首層及消防電梯隨時(shí)備用的功能； 所有配電設(shè)備應(yīng)採用阻燃或難燃型，對重要負(fù)荷及電源，控 制線，應(yīng)採用難燃型或其他防火措施。本司于顧問期內(nèi)將提出建議，設(shè)立垃圾房及設(shè)立樓層垃圾桶，方便清潔人員到每一樓層清倒垃圾時(shí)能統(tǒng)一安排；而於首層可設(shè)置一垃圾收集房，將各層垃圾集中於垃圾收集站後一齊安排清倒。 安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置就「西門口廣場」日後的安全保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)置方面，本司將負(fù)責(zé)建議貴司考慮一較全面的方案，其中系統(tǒng)可包括： 門禁系統(tǒng)及周界防穿越報(bào)警系統(tǒng)（如紅外線系統(tǒng)等）； 小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（於小區(qū)周邊範(fàn)圍、電梯等地點(diǎn)設(shè)置，使小區(qū)中控室可24小時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)情況，並能及時(shí)處理異常情況）； 對講與防盜門系統(tǒng)； 住戶室內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)； 巡更管理系統(tǒng)； 室內(nèi)對講機(jī)系統(tǒng)。貴司亦可考慮設(shè)置小型水池，于池內(nèi)種植少量荷花及飼養(yǎng)適數(shù)錦鯉，增加休閒氣氛。另，作爲(wèi)高尚住宅小區(qū)，本司會(huì)建議考慮盡可能給予業(yè)戶充足之活動(dòng)及休憩空間。 綠化的規(guī)劃根據(jù)廣東省物價(jià)局有關(guān)物業(yè)分級參考標(biāo)準(zhǔn)，一級住宅綠化複蓋率需達(dá)到30%，二級住宅綠化複蓋率需達(dá)到25%。二、物業(yè)管理顧問之具體工作物業(yè)管理顧問工作，爲(wèi)一項(xiàng)專業(yè)性甚強(qiáng)的諮詢服務(wù)，本司對物業(yè)管理顧問有著多年及衆(zhòng)多項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，如有幸受聘，本司將以顧問服務(wù)結(jié)合全面委託管理工作過程中將遇到的具體個(gè)案，提供全面而可行的顧問服務(wù)；現(xiàn)謹(jǐn)就顧問具體工作內(nèi)容詳細(xì)列出，其中包括（但不限於）如下：1. 方案設(shè)計(jì)階段本司提供的服務(wù)內(nèi)容 於貴項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，本司將因應(yīng) 貴司施工進(jìn)度情況，分階段提供下列服務(wù)： 評估物業(yè)規(guī)模設(shè)計(jì)及相關(guān)建議於項(xiàng)目設(shè)計(jì)及施工階段中，本司工程部會(huì)就小區(qū)的各類工程設(shè)計(jì)及就各初步方案以物業(yè)管理角度向貴司提交意見，希小區(qū)落成後各方面的功能及設(shè)施均能符合用家的要求，而其中之建議包括： 停車場及相關(guān)之配套設(shè)施； 管理用房的位置、規(guī)模、定位及設(shè)計(jì)； 設(shè)備用房的位置及規(guī)模； 綠化面積及品種； 會(huì)所設(shè)施等。10. 厘訂契約本司可聯(lián)同發(fā)展商之律師事務(wù)所，共同訂定一符合發(fā)展商及共同業(yè)主利益之物業(yè)公共契約，俾各方面都有一個(gè)公平合理及具有約束力的法律文件，清楚闡釋大樓內(nèi)的公共部份、共同業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，以及管業(yè)經(jīng)理的職權(quán)及責(zé)任等。原則上，於上述項(xiàng)目預(yù)計(jì)落成前約六個(gè)月，本司應(yīng)開始下列顧問服務(wù)：8. 員工招聘／培訓(xùn)本司對員工質(zhì)素一向非常重視，於物業(yè)落成前，本司將先行甄選重要崗位員工，向其提供一全面性之管理課程培訓(xùn)，確保物業(yè)落成營運(yùn)時(shí)，即時(shí)具備一批已接受訓(xùn)練之員工，提供高質(zhì)素管理服務(wù)。6. 管理預(yù)算於項(xiàng)目交付使用前，本司將參照廣州市內(nèi)其他項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用收支、生活指數(shù)、物價(jià)幅度，進(jìn)一步提供一準(zhǔn)確及合理之未來管理支出預(yù)算案予發(fā)展商，配合市場推廣策略；具體有如下： 銷售階段的總開支預(yù)算（根據(jù)發(fā)展商銷售階段要求而定） 管理處開辦費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目總體收支預(yù)算案7. 合約文件發(fā)展商對採購主要物業(yè)配備如垂直運(yùn)輸系統(tǒng)、電力配備、自動(dòng)化系統(tǒng)等，往往忽視了對日後保養(yǎng)維修，以及生産來源地的監(jiān)控，因同一商號(hào)、同型號(hào)的産品，産地來源往往成爲(wèi)質(zhì)量好劣的條件，加上如合約內(nèi)訂定條款，以及由原産地付運(yùn)，至安裝，測試時(shí)，如事前未有作出妥善安排，一但出現(xiàn)問題時(shí)，肯定各有關(guān)商號(hào)即生産，運(yùn)輸，安裝，調(diào)試承辦商都互相推諉責(zé)任，最後蒙受損失的仍爲(wèi)發(fā)展商。