【正文】 等?？傮w上講，我司規(guī)章制度的制定有以下幾方面： （ 1）御景別墅花園業(yè)主公約 ； （ 2）御景別墅花園精神文明公約： （ 3）御景別墅花園裝修管理規(guī)定； （ 4）御景別墅花園裝修人員管理規(guī)定： （ 5）御景別墅花園物品進(jìn)出規(guī)定； （ 6）御景別墅花園交通管理規(guī)定： （ 7）御景別墅花園治安管理規(guī)定； （ 8）御景別墅花園停車場管理規(guī)定： （ 9）御景別墅花園清潔綠化管理規(guī)定； （ 10）御景別墅花園暫住人員管理規(guī)定； （ 11）御景別墅花園消防管理規(guī)定； （ 12）御景別墅花園出租房管理規(guī)定。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升 １７ 檔次：提供高 品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長勢以承續(xù)設(shè)計理念：以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”。 （四）塑造“親和人文”的環(huán)境文化 現(xiàn)代信息時代的到來，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。業(yè)主在享受服務(wù)的同時提出改進(jìn)意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動的基礎(chǔ)上得以提升。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè) 管理人，我們對兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。此外，我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗，實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告綜合管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理”。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵功能、輻射功能。社區(qū)文化建設(shè)是我們始終不渝的追求，是社會安定團(tuán)結(jié)的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是住戶日益增長的文化生活的需要。 因此，宜居的 經(jīng)營理念： 系統(tǒng)化、國際化、規(guī)模化、規(guī)范化、專業(yè)化 。眼睛可以看到真相：每天嚴(yán)格的小區(qū)巡查；定期的公用設(shè)施及樓宇質(zhì)量的檢測維修；每天 24 小時的嚴(yán)格保安；每日細(xì)心的清潔衛(wèi)生工作；細(xì)致的綠化維護(hù)、保養(yǎng) 。 因為我們深信：高素質(zhì)的管理是物業(yè)保值、升值的保證。 第二節(jié) 物業(yè)公司經(jīng)營的特點、特色、理念 一、物業(yè)公司的經(jīng)營理念 在宜居，我們說：顧客永遠(yuǎn)是第一的，服務(wù)就是宜居物業(yè)管理，宜居物業(yè)管理就是服務(wù)！ 我們的經(jīng)營目標(biāo)就是 讓所有顧客滿意。 ④增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主帶來安全隱患。 ②嚴(yán)禁穿拖鞋及袒胸露臂，嚴(yán)禁吸煙。 ③限制施工隊的活動范圍，不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動。 ①分清責(zé)任范圍，指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向管理處經(jīng)理匯報，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。 工程遺留問題是指竣工驗收、接管驗收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面的問題。 公用水電費(fèi)可通過有效管理降低損耗，管理費(fèi) １５ 與水電費(fèi)分開，管理費(fèi)全部用于物業(yè)的管理服務(wù)，以上支出測算中未列入公共電費(fèi)損耗，該項費(fèi)用按目前實際另作攤銷。 25天 *3*60 人 *10 天 10， 8000 二 辦公費(fèi) 合 計 229， 600 1 通訊費(fèi) 1）固定電話： 3500 元 /月 42， 000 2 低值易耗品 1）辦公用品費(fèi)： 800 元； 2）復(fù)印機(jī)維護(hù)： 600元 /月； 3）電腦維護(hù)： 50 元 /臺 /月 *10 臺； 4）桶裝水費(fèi)： 500 元 /月 22， 200 3 差旅交通費(fèi) 按 500 元 /月 6， 000 4 業(yè)務(wù)接待費(fèi) 按 1000 元 /月 12， 000 5 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 現(xiàn)有固定資產(chǎn) 40 萬元，每月折舊 7000 元 84， 000 6 辦公水電費(fèi) 冬天電費(fèi)： 1500 元 /月 *6 個月；夏天電費(fèi)：3500 元 /月 *6 個月；水費(fèi) 400 元 /月 30， 400 7 服裝費(fèi) 冬裝： 350 元 /套 *2 套 *60 人；夏裝： 200 元 /套 *2 套 *60 人；按 2 年分?jǐn)? 33， 000 三 公共設(shè)備設(shè)施維修 養(yǎng)護(hù)費(fèi) 合 計 248， 200 1 市政管道疏通費(fèi) 外聘專業(yè)公司，預(yù)計 40000 元 /年 40， 000 １４ 2 沙井清理費(fèi) 外聘專業(yè)公司，沙井三個月清理一次 3， 500 3 污水處理系統(tǒng)維護(hù) 主要是電機(jī)維護(hù)費(fèi)，按 500 元 /月 6， 000 4 生活水池消毒 外聘專業(yè)公司， 3 個月消毒一次，按 800 元 /次 *4 次計算 3， 200 5 消防設(shè)施保養(yǎng)費(fèi) 外聘專業(yè)公司，金額為 20200 元 /年 20， 000 6 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) 公共照明設(shè)施、避雷針防銹、樓宇小維修、泵房消防管道防銹、道閘和紅外線系統(tǒng)維護(hù)、抄表系統(tǒng)維護(hù)等，按 4500 元 /月計算 54， 000 7 材料消耗 公共維修消耗的材料費(fèi)，按 10000 元 /月計算 120， 000 8 工具費(fèi) 主要為電工工具 1， 500 四 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 合 計 210， 000 1 綠化費(fèi) 外聘專業(yè)公司 ，按 50000 平方米 * 元 204， 000 2 補(bǔ)苗費(fèi) 按 500 元 /月計算 6， 000 五 清潔衛(wèi)生費(fèi) 合 計 484， 000 1 清潔費(fèi) 外聘專業(yè)公司，按 30000 元 /月計算 360， 000 2 消殺費(fèi) 外聘專業(yè)公司，按 3000 元 /月計算 36， 000 3 垃圾清運(yùn)費(fèi) 外聘專業(yè)公司，按 4000 元 /月計算 48， 000 4 清理化糞池 外聘專業(yè)公司， 40000 元 /年 40， 000 六 公共秩序費(fèi) 合 計 42， 000 1 保安裝備費(fèi) 按 2500 元 /月計算 30， 000 2 治安聯(lián)防費(fèi) 派出所派駐小區(qū)，按 500 元 /月 /人 *2 人 12， 000 七 社區(qū)文化活動費(fèi) 按 5 個節(jié)假日，平均每次 6000 元 30， 000 八 待攤費(fèi)用攤銷 待攤費(fèi)用、低值易耗品攤銷 20， 000 九 不可預(yù)見費(fèi) 按一至八項之和的 2%計提 53， 500 十 保險費(fèi) 包括公眾責(zé)任險： 15000 元 /年；雇主責(zé)任險：5000 元 /年 20， 000 十一 律師顧問費(fèi) 聘請律師費(fèi) 20200 元，訴訟費(fèi) 10000 元 30， 000 十二 管理者酬金 按一至十一項的 8%計提 222， 280 十三 稅金及附加 管理費(fèi)收入按 %納稅 176， 352 合 計 一至十三項之和 3， 177， 132 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支差 29， 268 分析說明： 以上預(yù)算結(jié)果表明，我司每年經(jīng)營處于微利狀況，管理處應(yīng)通過開展多種經(jīng)營服務(wù)以增加收入。 日常管理：依據(jù)宜居物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)規(guī)程，規(guī)范實施公共事務(wù)管理，安全管理，環(huán)境管理，公共設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，為業(yè)主營造一個安全、舒適、祥和的工作、生活環(huán)境。 裝修管理：入住后大量的二次裝修管理既是重點，也是難點。 入住管理：物業(yè)公司將全面配合開發(fā)商辦理業(yè)主入住手續(xù)。 營銷推廣：宜居物業(yè)將以良好的企業(yè)形象，一流的物業(yè)管理品牌，全面提升房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù)。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。成立保衛(wèi)處，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財產(chǎn)安全。定時對小區(qū)公共場所進(jìn)行清掃保潔，及時清運(yùn)垃圾，并對衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒；加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。要求物業(yè)管理能維護(hù)規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業(yè)主 隨意改動房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。大力推行現(xiàn)代物業(yè)管理，積極學(xué)習(xí)和推廣應(yīng)用先進(jìn)的管理理論和經(jīng)驗，達(dá)到國際先進(jìn)水平。世界經(jīng)濟(jì)正由總量增長型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)軌，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向高增值型與知識集約型轉(zhuǎn)變。 3） 驗收合格在裝修按金收據(jù)反面簽字確認(rèn)（如屬于毛坯房裝修，在一個月之后需要再次進(jìn)行滲漏驗收）； 4） 業(yè)主憑押金收據(jù)及加有物業(yè)助理確認(rèn)的合格驗收意見到客戶服務(wù)中心退款。 裝修期間的控制程序： 1）由相關(guān)區(qū)域物業(yè)助理負(fù)責(zé)監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的裝修單元； 2） 監(jiān)督內(nèi)容包括：①裝修內(nèi)容；②建筑垃圾的清運(yùn)；③裝修時間；④公共部位的占 １１ 用。 申報程序： 1）業(yè)主親臨客戶服務(wù)中心填寫申請表； 2）提供相關(guān)圖紙或示意圖，并在圖紙上簽名確認(rèn)； 3）按照申請表內(nèi)容逐項填寫清楚并簽名確認(rèn)； 4）工作人員檢查以上程序無誤后，在申請表上簽名確認(rèn)； 5）交部門主管審批； 6）交保安部管家部給出意見； 7）交總經(jīng)理助理審批； 8）交總經(jīng)理審批； 9）通知申請人前來領(lǐng)取《施工許可證》。 （三）裝修申請辦理標(biāo)準(zhǔn) 操作流程 范圍： 1）毛坯房裝修申請； 2）整體裝修完成之后的局部個性化改動（二次裝修）。 8） 將以上有關(guān)資料分類整理，然后裝入文件盒并作準(zhǔn)確清晰的標(biāo)識存檔。 7） 通知業(yè)主 /業(yè)主委托人到現(xiàn)場驗樓，驗樓完畢后，業(yè)主 /業(yè)主委托人填寫《保修項目登記表》，并由業(yè)主確認(rèn)。 5） 交納業(yè)主（住戶）卡工本費(fèi) 10 元，及室內(nèi) /室外摩托車 /小汽車車位月租（由駐前臺收費(fèi)文員收?。?。 3） 由業(yè)主簽收《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》、《物業(yè)使用守則》、《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》等有關(guān)資料和房屋全套鎖匙（鎖匙數(shù)量須于《鎖鑰簽收簿》內(nèi)注明）。若業(yè)主不能親臨收樓可委托代理人，代理人除必 須攜帶收樓通知書、購房合同及有關(guān)發(fā)票收據(jù)外，還必須出具業(yè)主的授權(quán)書（律師簽 證）、業(yè)主身份證明文件原件、代理人的身份證明文件。 通過以上分析，宜居中標(biāo)的可能性在 80%以上，可以對該項目投標(biāo)。有一支素質(zhì)同，能力強(qiáng)，作風(fēng)好，品行正的人才隊伍，是管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。物業(yè)管理投入的不是資本，而是人才及經(jīng)驗。管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，善于理財勤儉管“家”的公司在公平競爭中最具有優(yōu)勢。管理公司要贏得業(yè)主們滿意，就應(yīng)用最少的錢辦最好的事情。 （ 2）精打細(xì)算，勤儉管“家”。物業(yè)管理的工作 瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。 另外， 與中海物業(yè)相比宜居還具有自身的 九大優(yōu)勢： 擁有敏銳的市場觸覺、實施目標(biāo)與時間管理； 廣博的專業(yè)技術(shù)知識、豐富的物業(yè)管理經(jīng) 驗； 采取走動式管理方針、勇于創(chuàng)新的開拓精神； 擁有堅定不移的信念、發(fā)揮團(tuán)隊的協(xié)作精神； 制定完善的管理體系、高效率整體運(yùn)作模式； 透明穩(wěn)健的財務(wù)狀況、極具競爭力收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 良好的溝通交流水平、熱忱積極的工作態(tài)度； 制定緊急的應(yīng)變措施、完美的員工激勵機(jī)制； 培養(yǎng)員工積極人生觀，真、情、誠、信、禮原則。 宜居認(rèn)為：成功源于對細(xì)節(jié)的精益求精。宜居是這樣一個企業(yè)：年輕、充滿朝氣、思維活躍、善于學(xué)習(xí)、積極進(jìn)?。宦殕T之間彼此信任，注重個人學(xué)習(xí)、注重團(tuán)隊交流、注重相互配合、注重共同進(jìn)步。 宜居致力于創(chuàng)建積極的競爭機(jī)制。宜居堅信：挑戰(zhàn)就是機(jī)遇，創(chuàng)新才能發(fā)展，創(chuàng)新是宜居不斷發(fā)展的原動力。 宜居充滿自信，敢于直面市場、客戶、競爭對手和我們自己的挑戰(zhàn)。鼓勵每一個職員都能夠發(fā)揮自己的主觀能動性，創(chuàng)適性的進(jìn)行工作。 宜居為每一位職員創(chuàng)造公平發(fā)展的機(jī)會，并鼓勵職員不斷進(jìn)步。該公司一直以來堅持“美麗、整潔、有序”的管理理念，經(jīng)過多年的實踐，及與國內(nèi)外著名物業(yè)管理公司的經(jīng)驗交流，不斷完善服務(wù)體系，積累了豐富而具有實操性的管理經(jīng)驗，并贏得了社會各界的認(rèn)同，歷年來多次獲殊榮： * 1995 年被國 家建設(shè)部評為首批全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)； * 1995 年被評為廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)； * 1995 年被評為廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)； * 1996 年榮獲廣州市物業(yè)管理先進(jìn)企業(yè)稱號； * 1996 年被評為廣州市安全文明小區(qū)； * 1997 年被評為廣州地區(qū)綠化先進(jìn)住宅小區(qū)； * 1998 年被建設(shè)部授權(quán)使用 2020 年小康住宅示范小區(qū)標(biāo)志； * 1998 年被評為廣東省物業(yè)管理收費(fèi)改革試點； * 1999 年國家建設(shè)部授予“美林居”為全國首批小康住宅示范小區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀獎； * 2020 年被選為國 家建設(shè)部首屆中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位； * 2020 年被國家建設(shè)部評為全國首批智能化示范小區(qū)； * 2020 年被評為“廣東省社區(qū)文化明盤”； * 2020 年獲國家建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)管理企業(yè)貳級資質(zhì)證書； * 2020 年 11 月 8 日獲 ISO9001： 2020 質(zhì)量管理體系認(rèn)證。該公司的業(yè)務(wù)范圍包括：別墅住宅管理、“ TOWN HOUSE”聯(lián)排住宅管理、多層住宅管理、高層住宅管理、商場管理、寫字樓管理、商鋪租賃、前期物業(yè)管理顧問服務(wù)等。物業(yè)管理服務(wù)操作由此成為眾多物業(yè)管理企業(yè)爭創(chuàng)品牌的核心競爭點，物業(yè)管理競爭也因此進(jìn)入了更新的領(lǐng)域和更高的境界