【正文】 約定支付價(jià)款的事實(shí)，損害抵押權(quán)人的利益。依照規(guī)定，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失；建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。71. 在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)有何沖突？債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的正在建造的建筑物可以抵押，具體情形有兩種：一是在建工程抵押，二是預(yù)購(gòu)商品房抵押。 當(dāng)前，各地房地產(chǎn)登記部門對(duì)在建工程抵押登記的要求不盡相同，比如有的還要求提供預(yù)售許可證，比如南京；但有的對(duì)于已經(jīng)辦理了預(yù)售許可證的則不予辦理，比如天津。第二、借款用途只能為在建工程續(xù)建，需在一般抵押登記的借款合同或最高額抵押登記的授信額度協(xié)議書上體現(xiàn)。69. 在建工程抵押有何限制？在建工程抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移在建工程的占有，將其通過合法方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)連同其上在建工程的投入資產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。據(jù)上，因政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲的土地閑置，其處置方式多樣，閑置土地是否可以抵押，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的處置方式加以判斷，審慎接受。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；　　（六）市、縣國(guó)土資源主管部門還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長(zhǎng)不得超過兩年；　?。ㄋ模﹨f(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；　 （五）置換土地。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；　?。ㄈ┯烧才排R時(shí)使用。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期起，延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限最長(zhǎng)不得超過一年；　　（二）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。67. 是否可以接受因政府行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲的閑置土地抵押？因政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲的土地閑置，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：　?。ㄒ唬┭娱L(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限。因此，不宜接受該等土地抵押。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。據(jù)上，以未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，事后可能會(huì)因?yàn)橥恋毓芾聿块T收回土地，從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。如以該等土地使用權(quán)設(shè)定抵押，事后可能會(huì)因?yàn)橥恋毓芾聿块T解除合同而收回土地，從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。62. 未簽署出讓合同、未繳納出讓金的土地使用權(quán)能否抵押？土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。而且，抵押權(quán)人作為第三人，信賴土地登記及其權(quán)屬證書的記載，并進(jìn)而設(shè)定了抵押權(quán)，抵押權(quán)應(yīng)受土地登記公信力的保護(hù)。61. 應(yīng)采取但未采取公開程序取得的土地使用權(quán)能否抵押？根據(jù)目前的土地管理法規(guī)，經(jīng)營(yíng)性用地或同一宗土地上有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過招、拍、掛等公開程序出讓土地使用權(quán)，其他土地使用權(quán)可通過協(xié)議等方式取得。但嚴(yán)格而言，這樣的做法不符合《土地登記辦法》的規(guī)定，也存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。依此規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為同一宗地不宜分割抵押。隨著《物權(quán)法》以及《土地登記辦法》的出臺(tái)，土地以宗地為單位進(jìn)行登記的原則逐漸被理論界與實(shí)務(wù)界廣泛接受。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)已明令叫停以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，即向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。59. 儲(chǔ)備土地使用權(quán)是否可以抵押？?jī)?chǔ)備土地并未入市交易，其持有人只能是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，即使是受土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托進(jìn)行儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)的單位，也不應(yīng)登記為儲(chǔ)備土地的權(quán)利人?！八幕摹蓖恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押必須滿足下列條件：第一，須是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；第二，要經(jīng)過發(fā)包方同意。據(jù)上，土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途的局限導(dǎo)致集體土地使用權(quán)流通性差，加上國(guó)家土地政策的嚴(yán)格管制，導(dǎo)致抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)缺乏可預(yù)測(cè)性，實(shí)踐中可能出現(xiàn)抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)、難以實(shí)現(xiàn)，甚至落空的情況。其次，建設(shè)用地使用權(quán)隨廠房等建筑物一并抵押的，應(yīng)限于該抵押建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。目前法律對(duì)集體土地使用權(quán)的抵押范圍采取嚴(yán)格限制的態(tài)度，能夠設(shè)定抵押的集體土地使用權(quán)僅限于依法經(jīng)發(fā)包方同意的“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物所占用的集體土地使用權(quán)兩種，對(duì)于耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)仍然禁止抵押。因此，以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)不能優(yōu)先于土地出讓金受償，在事先評(píng)估抵押土地價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)剔除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。據(jù)上，以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，不必再另行辦理審批手續(xù)。53. 國(guó)有劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押是否應(yīng)經(jīng)審批？有關(guān)法律文件曾規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，劃撥取得的土地使用權(quán)抵押應(yīng)滿足以下條件：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。因此，房屋所有權(quán)人名稱發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)登記進(jìn)行變更登記，變更登記后才能辦理抵押登記。比如，辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體應(yīng)當(dāng)一致；辦理所有權(quán)登記后，如果房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。當(dāng)事人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，應(yīng)當(dāng)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。51. 尚未辦理權(quán)屬證書的房屋能否設(shè)定抵押？以尚未辦理權(quán)屬證書的預(yù)售商品房抵押，應(yīng)當(dāng)提交主債權(quán)合同、抵押合同、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定以及其他必要材料，申請(qǐng)辦理登記。據(jù)上，企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)提供抵押，抵押合同有效。但與保證擔(dān)保不同，抵押擔(dān)保是否有效，關(guān)鍵看抵押人對(duì)抵押物是否擁有處分權(quán)。為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，不宜接受此種抵押。48. 以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的財(cái)產(chǎn)能否抵押？學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押，但可以以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。但《物權(quán)法》不再規(guī)定抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，并且增加了與抵押權(quán)順位相關(guān)的條文，這說明《物權(quán)法》允許超值抵押。47. 超值抵押是否有效？超值抵押是指抵押物擔(dān)保的債權(quán)超出抵押物的價(jià)值。如果納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前，稅款先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。 第三部分 抵押46. 抵押權(quán)是否可以對(duì)抗稅款優(yōu)先權(quán)？抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先受償效力，原則上優(yōu)先于稅款債權(quán)受償。 保證人進(jìn)行公司化改造、股份合作制改造，不影響企業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任。45. 保證人進(jìn)行企業(yè)改制對(duì)保證責(zé)任有何影響？企業(yè)改制存在不同形式，比如職工參股、租股結(jié)合、公司化改造等。44. 保證人合并、分立對(duì)保證責(zé)任有何影響？保證人合并的，無論是新設(shè)合并還是吸收合并，保證人承擔(dān)的保證債務(wù)都將由合并后的法人或者其他組織行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。43. 債務(wù)人改制、合并、分立對(duì)保證責(zé)任有何影響？債務(wù)人發(fā)生企業(yè)改制、分立、合并情況的，屬于債務(wù)人組織形式的變更，可能不發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的后果，比如企業(yè)改制；但也有可能發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的情況，比如企業(yè)合并、分立。（二）如果舊貸沒有擔(dān)保或舊貸與新貸的保證人不是同一人，新貸的保證人如果不知道且不應(yīng)當(dāng)知道主合同雙方當(dāng)事人以貸還貸，應(yīng)免除其保證責(zé)任。42. 以貸還貸對(duì)保證人有何影響？所謂以貸還貸，是指金融機(jī)構(gòu)與借款人約定以新貸款償還舊貸款的行為。41. 保證責(zé)任訴訟時(shí)效期間如何起算？ 一般保證的債權(quán)人在保證期間屆滿前對(duì)債務(wù)人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，從判決或者仲裁生效之日起，開始計(jì)算保證合同的訴訟時(shí)效。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)保證方式?jīng)]有約定或約定不明確的，按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。40. 保證方式約定不明時(shí)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？擔(dān)保實(shí)踐中，有些保證人僅在保證合同或者主合同保證條款上注明“到時(shí)債務(wù)人不履行債務(wù)，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任”，或者注明“到時(shí)債務(wù)人不履行債務(wù)，由保證人代為履行債務(wù)”，有些保證人甚至僅在主合同保證人處蓋上單位印章或者簽上個(gè)人簽名。當(dāng)事人意思不明時(shí)，其偏向?yàn)閭鶆?wù)人的利益而為承擔(dān)行為時(shí)，可認(rèn)為是保證，承擔(dān)人有直接及實(shí)際的利益時(shí)，可認(rèn)為是債務(wù)承擔(dān)。但兩者也有區(qū)別，在債務(wù)承擔(dān)中，各債務(wù)是獨(dú)立的；而在保證中，保證債務(wù)是從債務(wù)，從屬于主債務(wù)，且存在擔(dān)保法中的各種特殊規(guī)則。39. 保證與并存的債務(wù)承擔(dān)如何區(qū)分？并存的債務(wù)承擔(dān)類似于保證，因原債務(wù)仍然存在，又有新的債務(wù)人加入進(jìn)來承擔(dān)債務(wù)，使原債務(wù)的履行進(jìn)一步得到保障，有增強(qiáng)責(zé)任財(cái)產(chǎn)的功能。38. 保證期間屆滿后保證人又在催款通知書上簽字是否承擔(dān)保證責(zé)任？保證期間屆滿，債權(quán)人未依法向保證人主張保證責(zé)任的，保證責(zé)任消滅。在連帶保證的情況下，保證合同的訴訟時(shí)效期間獨(dú)立于主合同的訴訟時(shí)效期間。37. 保證合同無效后時(shí)效期間如何計(jì)算？保證合同被確認(rèn)無效后，關(guān)于保證期間的約定無效，不再存在保證期間的計(jì)算問題，而只是如何起算訴訟時(shí)效期間。保證合同約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至主債務(wù)本息還清時(shí)為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明。36. 沒有約定或約定不明時(shí)保證期間如何確定？ 無論是一般保證還是連帶責(zé)任保證，保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間均為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。但是，如果當(dāng)事人的意思違反誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗等原則，對(duì)一方當(dāng)事人極度不公，該約定不能獲得法律保護(hù)。應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的約定。34. 主債務(wù)分期履行合同的保證期間如何起算？主債務(wù)分期履行合同的保證期間的起算，應(yīng)從最后一期債務(wù)的履行期限屆滿之日起開始。主合同對(duì)主債務(wù)履行期限沒有約定或者約定不明的，保證期間自債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算。33. 主合同履行期限沒有約定，保證期間如何起算？ 主合同當(dāng)事人沒有約定主債務(wù)的履行期，如何確定保證期間，前提是首先確定主債務(wù)的履行期。連帶共同保證關(guān)系中，各個(gè)保證人不分履行順序，均向債權(quán)人承擔(dān)全部債務(wù)的連帶清償責(zé)任。連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。31. 如何區(qū)分一般保證與連帶責(zé)任保證？一般保證責(zé)任的承擔(dān)前提是債務(wù)人不能履行債務(wù)，當(dāng)事人在保證合同中約定，債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，為一般保證。30. 保證人放棄先訴抗辯權(quán)的保證是否有效？ 先訴抗辯權(quán)也稱檢索抗辯權(quán)，是一般保證人享有的一項(xiàng)權(quán)利，指主合同糾紛未經(jīng)審判或仲裁，并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行用于清償債務(wù)前，一般保證人對(duì)債權(quán)人可拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。該等規(guī)定就其性質(zhì)而言，屬于取締性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。擔(dān)保屬于額外的債務(wù)負(fù)擔(dān)，并非日?；顒?dòng)，基于我國(guó)《擔(dān)保法》關(guān)于分支機(jī)構(gòu)需特別授權(quán)才能對(duì)外擔(dān)保的規(guī)定精神，代表處作為保證人的，應(yīng)當(dāng)參照適用《擔(dān)保法》關(guān)于分支機(jī)構(gòu)作保證人的規(guī)定，除非代表處的行為符合表見代表的要求，否則，沒有設(shè)立單位的授權(quán)，代表處提供的保證無效。在通常意義上，代表處近似于分支機(jī)構(gòu)，如國(guó)外公司、經(jīng)濟(jì)組織在我國(guó)設(shè)立的代表處，即設(shè)立在我國(guó)的常設(shè)分支機(jī)構(gòu)。因此，不得接受職能部門提供的保證。債權(quán)人不知道保證人為職能部門的，因此造成的損失由各方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。 法人的職能部門不具備獨(dú)立的法人資格，也不具備分支機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)資格，不得作為保證人，其提供保證的，保證合同無效。如果法人的書面授權(quán)范圍不明，企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)保證合同約定的全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。據(jù)上，接受金融機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)保證的，應(yīng)當(dāng)要求金融機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)提供授權(quán)書，以審查并確定其提供保證符合其法人的授權(quán)；對(duì)于超過授權(quán)書授權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)取得特別授權(quán)。25. 金融機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)超出授權(quán)提供保證是否有效？企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)不得超出授權(quán)范圍提供保證，該規(guī)定屬于法律禁止性規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得以不知法律有此規(guī)定而要求豁免適用。授權(quán)分為直接授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)兩個(gè)層次，直接授權(quán)是指商業(yè)銀行總行對(duì)管轄分行的授權(quán)，轉(zhuǎn)授權(quán)是指管轄分行在總行授權(quán)權(quán)限內(nèi)對(duì)本行所轄分支行的授權(quán)。24. 金融機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保是否需經(jīng)法人書面授權(quán)？金融機(jī)構(gòu)在性質(zhì)上仍屬企業(yè)，其分支機(jī)構(gòu)作為保證人與一般企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)作為保證人應(yīng)作相同的認(rèn)定，也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)的書面授權(quán)。因此給債權(quán)人造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的，由分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。23. 企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)法人書面授權(quán)提供保證是否有效？企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)指依法領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、在法人授權(quán)范圍內(nèi)從事獨(dú)立經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織，如分公司、分廠、分店、分行等。以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效。事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體是否從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其主要判斷依據(jù)為是否在工商部門登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。21. 從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體提供的保證是否有效？事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體可否充任保證人不可一概而論，對(duì)那些從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事業(yè)單位或者社會(huì)團(tuán)體，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其有從事保證活動(dòng)的民事權(quán)利能力，可以擔(dān)任保證人。一般情況下，債權(quán)人對(duì)保證人的資格應(yīng)具有審慎義務(wù)，因國(guó)家機(jī)關(guān)提供保證而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效時(shí)債權(quán)人應(yīng)被認(rèn)定為沒有履行審查義務(wù)，具有過錯(cuò)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。20. 國(guó)家機(jī)關(guān)提供的保證是否有效？除經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或者國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的