【正文】 工交付B項(xiàng)目預(yù)收收入10000萬元，其中上年收入4000萬元；完工未交付C項(xiàng)目預(yù)收收入6500萬元，其中上年收入2500萬元；在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬元。稅務(wù)處理上，依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第二章“收入的稅務(wù)處理”第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。提供土地一方不能免營業(yè)稅。按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅，只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅，對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。乙方出資的1000萬元可以理解為租賃甲方建筑物的預(yù)付租金，根據(jù)新營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第25條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此對甲方應(yīng)當(dāng)在建筑工程開工時視同收到租金，按服務(wù)業(yè)中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅10005%＝50萬元。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條的規(guī)定核定。在這一經(jīng)營過程中，B公司是以建筑物為代價換取若干年的土地使用權(quán)，A企業(yè)是以出租使用權(quán)為代價換取建筑物。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。具體的交換方式也有以下兩種：，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。（二）合作建房的營業(yè)稅處理關(guān)于印發(fā)/FONT營業(yè)稅問題解答[之一]的通知（國稅函發(fā)[1995]156號）第十七條規(guī)定：作建房，是指有一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。對甲公司來說，正常項(xiàng)目利潤為1500萬元，除去乙單位分成部分，可保留利潤為1500（30001800）=300（萬元），但是需要將乙單位開發(fā)產(chǎn)品分成部分調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額，分配給乙單位開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額為20001800=200（萬元），調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額200萬元，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額即為300 200=500（萬元），甲公司凈利潤為（300 20001800）（125%）=375（萬元）。乙單位相當(dāng)于以2000萬元購入了40套成本價值為1800萬元的房產(chǎn)，銷售了價值為3000萬元的商品住宅。甲公司可實(shí)現(xiàn)凈利潤1500（125%）1000=125（萬元）。甲公司不允許稅前列支此1000萬元的利潤分成，相當(dāng)于在企業(yè)所得稅前支付乙單位1000247。請針對每一種方案進(jìn)行稅務(wù)處理分析。案例分析乙單位準(zhǔn)備以2000萬元人民幣投資甲房地產(chǎn)公司的某住宅開發(fā)項(xiàng)目，雙方約定不成立獨(dú)立法人項(xiàng)目公司，由甲房地產(chǎn)公司獨(dú)立開發(fā)，投資方案擬定如下：方案一：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤按各自投資資金比例分紅，項(xiàng)目利潤為1500萬元，乙單位享有1000萬元。（2）投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。該銷售方式下，企業(yè)實(shí)際收入僅97萬元，但申報營業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按100萬元計算繳納。某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的住宅項(xiàng)目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業(yè)開發(fā)的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶支付。房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據(jù)，財務(wù)處理上相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)全額計入營業(yè)額，計算繳納營業(yè)稅及其他稅金。按照相關(guān)稅收政策規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收取的預(yù)收款要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、預(yù)征土地增值稅等。將來實(shí)際收款時直接沖減其他應(yīng)收款，與預(yù)售收入無關(guān)，不需要另作納稅處理。房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時限內(nèi)（一般在交房前）將首付款全額補(bǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房?？刹簧偃四貌怀鋈绱硕嗟氖赘犊?，于是房地產(chǎn)企業(yè)僅收取3成首付款即30萬元，然后自行墊付20萬元，幫助客戶成功貸款購房。六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理（一）代墊首付針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了代業(yè)主墊付兩成首付款的補(bǔ)貼辦法。A公司應(yīng)以100萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。支付的相當(dāng)于融資利息部分可以稅前扣除，但需要取得合規(guī)票據(jù)。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。2010年10月1日以后將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)：國家稅務(wù)總局《關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（2010年第13號），對于承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)租收入5萬元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。5=3（萬元）。對于售后返租業(yè)務(wù)，A公司需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計算相關(guān)成本、費(fèi)用和損益。 （五）所得稅2010年10月1日以前或者2010年10月1日以后將資產(chǎn)出售給未經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)及一般企業(yè)和個人：國家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函[2007]603號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)已不擁有該房屋的所有權(quán)，不再繳納房產(chǎn)稅。（四）房產(chǎn)稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]128號）第三條“關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題”規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（512）－]20%60=（萬元）。根據(jù)《個人所得稅法》第八條規(guī)定，個人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務(wù)人。（三）個人所得稅國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2008]576號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)（銀行、其他金融機(jī)構(gòu)、融資租賃公司），應(yīng)按“借款合同”稅目繳納印花稅：100%=（萬元），同事，對其轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)按“財產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：5=（萬元）。（二）印花稅國家稅務(wù)局《關(guān)于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》（國稅地[1988]30號），銀行及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的融資租賃業(yè)務(wù)，是一種以融物方式達(dá)到融資目的的業(yè)務(wù)，實(shí)際上是分期償還的固定資金借款。購房者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅155%=（萬元）。（7% 3%）=。A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅1005%=5（萬元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加5（7% 3%）=?！稜I業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費(fèi)用。2010年10月1日以前或者2010年10月1日以后將資產(chǎn)出售給未經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)及一般企業(yè)和個人：《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。案例分析A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商鋪。國家稅務(wù)總局《關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（2010年第13號），對于承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應(yīng)并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條和《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。（一）營業(yè)稅的處理江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（蘇地稅函[2008]135號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出———土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。（一）土地增值稅的處理國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費(fèi)為合同地價或者基準(zhǔn)地價的8%，逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運(yùn)輸站場、工業(yè)、倉儲等工業(yè)用地按原合同地價的20%征收土地閑置費(fèi)。二、土地閑置費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)《閑置土地處置辦法》規(guī)定：對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。經(jīng)過這樣處理，企業(yè)年度利潤以及應(yīng)納稅所得額比改變會計核算方法前減少了27萬元，降至121萬元，實(shí)際繳納所得稅40萬元，節(jié)約了9萬元的稅額支出四、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理一、土地閑置費(fèi)用的定義《閑置土地處置辦法》（國土資源部令〔1999〕第5號）第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。企業(yè)平時計提的租金費(fèi)用只能減少會計利潤，并不會對預(yù)繳的所得稅額產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。一般情況下，預(yù)提的數(shù)額與最終支付額會存在差異，甲方應(yīng)于會計期末參照年度經(jīng)營成果計算出實(shí)付額，并與“預(yù)計負(fù)債”科目余額進(jìn)行比較，如有差額則要據(jù)實(shí)調(diào)整（未完成超額凈利就要全額沖銷）。那么，協(xié)議約定的超額凈利為148－49－9005%＝54（萬元），乙方累計分得27萬元。如果甲方實(shí)現(xiàn)的年度稅后凈利潤超過了乙方購買價格的5%，則超額部分由雙方平分。只要酒店方轉(zhuǎn)變思路，采取正確的賬務(wù)處理方法，就可以把協(xié)議約定的分紅款轉(zhuǎn)化為正常的租金費(fèi)用（即浮動的租金費(fèi)用,在會計上計入“預(yù)計負(fù)責(zé)”科目，從而起到抵減當(dāng)期應(yīng)納所得稅額的作用。（二）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的稅務(wù)處理誤區(qū)：在實(shí)際操作中，幾乎所有酒店都將平時發(fā)生的租金費(fèi)用計入成本費(fèi)用，將超額分紅納入稅后分配事項(xiàng)。三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的定義產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資者購買了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公司經(jīng)營以獲取投資回報。據(jù)此分析，假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費(fèi)用，則也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）第二十五條進(jìn)一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。假設(shè)代收款項(xiàng)皆是“未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，”則該房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)所得稅的計稅收入=1000萬元。如果不是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不繳納企業(yè)所得稅；如果由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則繳納企業(yè)所得稅，但在計算企業(yè)所得稅時，對納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時，也可以從收入中扣除。只不過是會計上不做銷售處理罷了?！币簿褪钦f代收代繳款項(xiàng)是不做為收入的，所述的確認(rèn)為銷售收入的“代收款項(xiàng)”是開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的。”國稅發(fā)〔2009〕31號第十六條規(guī)定：“企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票