【正文】 年代初期深圳人口的劇增，房地產市場的迅猛發(fā)展，開發(fā)商盲目模仿香港市場，大量的高層住宅應運而生，這種建筑形式基本上為上有塔樓，下為商業(yè)裙樓。 （2）東方巴黎，經歷過一次慘痛的失敗，經策劃公司絞盡腦汁后重整旗鼓，隆重的二次推出來，但我們冷靜的想一想：就東方巴黎目前情況，與虎門富民相比無論是規(guī)模還是經營格局和經營實力相差甚遠。南山雖然蘊藏著無限商機，但自始至終貫穿一個好的項目經營規(guī)劃卻鮮有實現，盲目者屢見不鮮。 南山商圈成熟還需要35年的時間。 沿街生活日常用品及飲食，缺少大型超市及品質保證。 沿街店鋪經營品種多為五金、家私、（中低檔）服裝、裝飾材料、陶瓷等。二、 我們對南山商業(yè)調查明顯表現在 小商鋪特別多，“小規(guī)模、集散經營”現象嚴重。 用經營特色來解決銷售壓力。 ，大都提供反租計劃，雖說是羊毛出在羊身上，但發(fā)展商的壓力加大了。 ，銷售時是小面積，小柜臺經營，而經營時趨向于整體的經營模式。 ，一些新興的商業(yè)，如果不借品牌商的勢頭入市，則很難短時間在市場上取得深入，對商業(yè)的持續(xù)經營風險大。 ，但小柜臺經營方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 ，鼓吹投資回報，使市場理想化，使消費者失去信心。 ，商業(yè)項目的營業(yè)透明度日益加大。 。 ，同時市場的空置量大。 。 ，白紙商業(yè)上好寫文章。 “未來經營”考慮第一，“銷售經營”考慮第二。在樹立自身商業(yè)品牌的同時，使之財氣東升。他們除了了解區(qū)域的現實消費群體外，還要去研究區(qū)域未來幾年的發(fā)展機遇。 在市場的基本原理中，市場一般由三個因素構成，第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望，而后兩種都是人的因素而產生的，所以人是構成市場最關鍵因素，同時，人的衣食住行無一可離開其商業(yè)活動，使人產生無窮的購買欲望。（三）具備“人氣旺”，這樣做則財氣更旺 “人氣旺，則財氣旺”是來形容未來商業(yè)的運作經營，“人氣”講的是購買者的多少，“財旺”指商業(yè)的利益，意思是說，市場上只要購買人多——旺，其商業(yè)的利潤就大。 這樣，客戶如果認為這里不適合他們的經營，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入，這種后果是發(fā)展商要承擔巨大的回購風險。 歸根到底深圳商業(yè)的競爭表現就在這幾點上，同時也可以看到這樣競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓，在未來的市場中仍將持續(xù)?。ǘ┟鎸ち腋偁幍纳虡I(yè)局面，追求最大的商業(yè)利潤關鍵在于如何經營 市場的競爭大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商，如一個50萬元的鋪位，如果正常交易的話，客戶首期需支付20萬，另30萬按揭，但發(fā)展商把起價如果提到50萬的話，客戶只需支付首期8萬，另外42萬按揭。 這就是目前的商業(yè)經營現 商業(yè)競爭激烈表現之二 在各種商業(yè)發(fā)展較快的區(qū)域，商業(yè)的功能改造加大，如華強北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)發(fā)展的趨勢，紛紛下海，如“銅鑼灣”等購物廣場就是一個例子，這樣本來就占據商機的區(qū)域概念，把投資、經營者的目光匯集到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經營帶來了諸多的難題。 發(fā)展商出路何在？面對競爭激烈的市場，大家冷靜下來，走“統(tǒng)一規(guī)劃經營”的路。 但是經得起市場考驗的不是開發(fā)的問題，而是如何經營的概念和模式。五、深圳商業(yè)競爭狀況及結論一、深圳商業(yè)，在競爭中優(yōu)勝劣汰 （一）深圳的商業(yè)，競爭將愈演愈烈 商業(yè)競爭激烈表現之一 深圳的房地產市場競爭激烈，積壓過多，而其中商業(yè)部分則是房地產開發(fā)中風險最大、利潤最多的項目。但對于整個南山區(qū)來說，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費需求即供需嚴重失衡，出現供不應求的現象，而且商品的檔次、服務的水準遠不能滿足中上層消費者，目前起碼有25%的南山人到華強北和東門購物。南新路商業(yè)老街曾被譽為南山“東門”，在商業(yè)演變的進程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場定位不明細等原因，現今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢。它們是新中心區(qū)城市購物公園商圈、市府對面城市廣場商圈、八卦嶺—筍崗片區(qū)大型物流商圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們仍將是南山重要的、不可動搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。而山姆會員店在理論歸屬上叫作倉儲式會員店，顧名思義，以店倉合一以降低經營成本的形式出現，經營內容50%~70%為食品，30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價的道路，在實際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。更多如一致、民潤等屬自營連鎖，而如愛家則有對外授權特許加盟經營的行為。 連銷經營包括三種形式：直營連銷、特許經營（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。其以統(tǒng)一進貨渠道、統(tǒng)一貨物配送、統(tǒng)一品牌經營、統(tǒng)一營銷策略、統(tǒng)一零售價格的形式出現，大多以便民服務、物美價廉為主要特征，主要經營與百姓日常生活消費息息相關的生活用品，店面遍布城市各大社區(qū)，如百佳、新一佳、萬佳超市、華潤萬方超市、民潤超市。由于商場知名度高，一般商品進入門檻也較高。品牌商場 品牌商場是指專營某些特色商品的一些名店，品牌知名度較高，消費認知度較強，有較高檔次與品位，甚至在商品上貼上自己的專屬商標，也可能對某一品牌商品實施區(qū)域總代理，有某些方面的優(yōu)勢，如羅湖的友誼商場、免稅商場，以自營為主，獨立經營、自負盈虧，幾乎不對外招租，常進駐大型知名商城。自我投資、獨立經營，也對外招租設攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經營管理、統(tǒng)一收費，從營業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費用，形成風險共擔、捆綁銷售的互動局面。前者捆綁在一起，而后者是自負盈虧的。商場主體部分自營為主，統(tǒng)一經營管理，統(tǒng)一收費，部分樓層、區(qū)域也對外招租設攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金+管理費的形式出現，自負盈虧，但大部分商品是屬聯營代銷。 以順電家居廣場為例說明情況。 當然，不同的主題商場各自經營特點也各不相同，如女兒國是以全部對外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。此商場風格獨特，統(tǒng)一經營管理（不統(tǒng)一收銀）、統(tǒng)一對外宣傳、已區(qū)隔成塊，對外只租不售，租金較高，每15平米幾千到一萬不等，管理費200元/月，水電另計，業(yè)主自負盈虧。女人世界除了經營女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經營與之相關的、女性喜愛的插花、健身、舞蹈、美容培訓、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關的項目。