【正文】 （三）文化主題的延展SOMO是一種群體文化――SOMO族是城市新生代的部落SOMO是一種生存文化――SOMO既是工作狂，更是享樂家SOMO是一種時尚文化――SOMO生活是現(xiàn)代的，更是時尚的SOMO是一種消費文化――SOMO為自己生活，不再為別人供房SOMO是一種城市文化――SOMO為城市而活，“不城市，毋寧死”SOMO是一種創(chuàng)造文化——SOMO是城市日新月異的原動力SOMO是一種個性文化——SOMO是特立獨行的城市一族SOMO是一種創(chuàng)富文化——SOMO是中國“福布斯”的搖籃，富豪的階梯六、項目賣點及賣點提升（一）賣概念國際化、個性化、城市化、數(shù)字化、時尚化商務公寓。SOMO公寓大力扶植創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，為其提供便利的商務空間、迅捷的信息網(wǎng)絡、輕松的減壓場所，自由商務精神將在這里得到全新的演繹。SOMO空間——整合功能（酒店、商業(yè)、辦公、居住等功能整合）SOMO整合了項目的眾多配套優(yōu)勢，將項目自身五星級酒店、大型商業(yè)、現(xiàn)代辦公、悠閑居住等功能整合在一起，為SOMO一族提供了自由自在的空間。SOMO坐標——城市核心SOMO位于城市的中心，是各種配套設施和公共建筑最多的區(qū)域，是連接中心商務區(qū)（CBD）和中心居住區(qū)（CLD）的重要橋梁，是城市建筑的靚麗風景線。SOMO文化六大要素：——階層、坐標、建筑、空間、商務、生活。（二）文化內涵項目的文化內涵可以緊緊圍繞“SOMO”文化展開，“SOMO”文化既是現(xiàn)代城市年輕人的生存模式，體現(xiàn)著他們的生活和工作方式特點，體現(xiàn)他們的居住理念和工作理念，又敘述SOMO一族的生活觀與工作觀。本項目自身有完善的小區(qū)配套，周邊有齊全的中心區(qū)城市配套，“城市守望者”的形象定位也較生動地傳達了項目地處繁華都市中心區(qū)的區(qū)位特征。另：“SOMO”也可引申為“small office Mini home”，意為“小型辦公迷你家”“SOMO”還可以引申為“small office my home”，意為“小型辦公，我的家”“SOMO”——“small office my office”，意為“小型辦公室，我的辦公室”“SOMO”——“small office moble office”，意為“小型辦公，移動辦公”“SOMO”——“smile office modern office”，意為“微笑辦公，時尚辦公”“南方”：既代表地域的南方即中國的南方、中心區(qū)南方；“南方”又象征發(fā)展，象征未來；“南方”同時取發(fā)展商公司名“南方”，便于公司品牌的樹立。釋義：“SOMO” 即“small office，modern office”，意思為“小型辦公，時尚辦公”。目標客戶偏好原則項目產品有自身的特點，目標客戶群體及其消費特征比較明顯，項目的形象必須易于為目標客戶群喜好和接受，與目標客戶群體的消費特點相統(tǒng)一。適度出位原則：項目必須有突破性的形象標志和可識別性，體現(xiàn)項目的品牌理念。（五）數(shù)字概念公寓：DIGITAL APARTMENT本項目全智能化的配備，更可引進無線數(shù)字網(wǎng)絡，使項目更具超前性。而時尚概念公寓不僅為客戶提供良好的辦公環(huán)境，同時自身所配置的酒店和商業(yè)也是時尚化生活的開始。推出城市概念公寓便于在后期的推廣中圍繞城市文化、城市生活、城市創(chuàng)業(yè)、城市核心商務區(qū)、住區(qū)等主題作進一步的形象延展。項目緊鄰國際化發(fā)展的中心區(qū)及高標準的規(guī)劃設計、建筑、服務等為項目注入更加新穎、超前的國際化概念。這類客戶可細分為兩類：香港在內地投資經(jīng)商的小型公司消費特征——公司雖小但強調方便性與服務檔次：深港兩地家庭消費特征——面積與總價需求不大，比較注重成本，注重舒適與安全性。（八）從內外銷比例劃分以內銷為主，外銷（港銷）為輔。（六）從用途上劃分以居住為主，其次為商住兩用和辦公。自用為主要目的的置業(yè)者這類人群參加工作時間短或創(chuàng)業(yè)的初期階段，積蓄不多，但月收入較高，追求時尚、現(xiàn)代、舒適的辦公環(huán)境和生活方式。鄰中心區(qū)和會展中心的區(qū)位可以吸引部分內地駐深辦事處和境外中小企業(yè)進駐。公務員公務員收入穩(wěn)定，購買物業(yè)后多用于投資。從事設計、演藝、中介服務等行業(yè)的自由職業(yè)者其消費特征是追求時尚、現(xiàn)代、舒適的生活方式，喜好比較自由獨立的生活與工作空間，工作方式比較靈活、注重生活的品味和格調。主要為：個體工商戶小業(yè)主、小型公司創(chuàng)業(yè)者、證券、金融、保險、高科技、外企從業(yè)人員；其主要消費特征是：參加工作時間短或創(chuàng)業(yè)的初期階段，現(xiàn)金積蓄不多，但月收入較高，月供能力較強。（二）從家庭收入上劃分目標客戶家庭月收入應在6000元以上，年收入在10萬元以上。三、項目目標客戶定位本項目目標客戶定位為以自用為主、投資為輔的，城市創(chuàng)業(yè)階層、白領階層、自由職業(yè)階層、公務員、周邊居民及香港流動商務人士。單位總價低，地段優(yōu)越，地處市中心位置，依托城市CBD，生活 配套齊全，擁有現(xiàn)代辦公設備和條件，交通便利，環(huán)境宜人。五星級酒店的內部配套、現(xiàn)代化超前的城市中心區(qū)的外部配套、高品質的建筑和增值的優(yōu)質服務等為項目提供了六星級標準。第四章 項目定位一、項目整體定位本項目定位為位于城市中心的，商住性質以商為主的，自用為主投資為輔的，中小戶型的，配套完善的，高標準時尚城市商務公寓。發(fā)展商地產開發(fā)品牌不足對客戶置業(yè)信心的影響本項目為南方電力開發(fā)建設，南方電力公司雖在電力行業(yè)具品牌，但未開發(fā)過房地產項目，無地產開發(fā)品牌，這影響客戶置業(yè)信心。故項目推廣上應旗幟鮮明地明確市場定位，決不能給市場模糊的概念。但項目五星級酒店、辦公的配套、緊臨中心區(qū)的區(qū)位、中小戶型設計和自由組合的空間，使項目具有了典型的小型辦公特點。（8）“客戶就是上帝”的配套人員服務意識。（6）獨特新穎的營銷手段。（4）獨特新穎到位的現(xiàn)場包裝。（2）準確的市場和目標客戶群定位。（四）項目威脅點及風險分析與規(guī)避競爭樓盤供應量大項目周邊同時期物業(yè)供應較多，市場競爭壓力大，造成客戶分流。西部通道的建設西部通道的建設將大大縮短福田與南山、羅湖的交通時間，方便市內各區(qū)人士到本項目來，擴大了項目的目標客戶群的區(qū)域范圍。（5）會展中心的啟用將給本片區(qū)帶來巨大的人流，為本項目銷售帶來契機。（3）會展中心的啟用將使與展會相關聯(lián)的中小企業(yè)得到發(fā)展壯大的機會，同時也為本項目銷售帶來機會。會展中心的建設與啟用給項目帶來新的商機（1）本項目與建設中的會展中心近在咫尺，會展中心的建成啟用必將帶動中心區(qū)南片區(qū)的發(fā)展和市場的關注，同時提升本區(qū)域房地產市場形象。中心區(qū)五大工程將于2003年底啟用，2004年相關單位陸續(xù)進駐，這將成為社會的關注點，市場將掀起新一輪中心區(qū)熱，此時間與本項目上市時機同步，給項目銷售帶來較大的利好。（三）項目機會點及市場潛力中心區(qū)的發(fā)展給項目銷售帶來契機中心區(qū)的發(fā)展被普遍看好，大量的公建啟用以及中心區(qū)功能逐漸完善。本片區(qū)歷史為老村區(qū)，周邊仍有少量農民房，居住居民雜亂，區(qū)域形象一般，對本項目檔次提升帶來一定的難度。我們建議面朝道路一側的窗加裝雙層玻璃。同時項目自身配套為企業(yè)個人提供了增值服務功能，項目擁有增值潛力。功能優(yōu)勢五星級酒店配置，自身辦公、居家，特別是辦公功能配套齊全。同時本項目戶型方正實用，且建筑結構可根據(jù)客戶需要任意組合調整。地標優(yōu)勢本項目自身擁有48層五星級酒店，其高度和規(guī)劃對本片區(qū)是一大亮點，是本片區(qū)及周邊區(qū)域標志性建筑，對項目的宣傳和引導有積極的作用。景觀優(yōu)勢本項目東北面為中心區(qū)規(guī)劃中央生態(tài)軸，高層可見海景；同時項目自身還擁有園林景觀。（2）項目周圍有天虹商場、百佳超市、麥當勞、肯德基等商場食肆，生活方便；另中小學、銀行、醫(yī)院等生活配套齊全。（3）會展中心的啟用將進一步帶動本地區(qū)房地產市場，給項目帶來新的契機。本項目緊鄰中心區(qū)，本片區(qū)特別是南部可視為中央生活區(qū)（CLD），本項目在CBD、CLD的連接點樞紐位置，方便工作及生活。（一）項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢（1）本項目緊鄰中心區(qū)，與中心區(qū)僅一路之隔，從廣義上可視為中心區(qū)，狹義上講為中心區(qū)的一級輻射區(qū)。根據(jù)和發(fā)展商的溝通，本項目之酒店、寫字樓和商業(yè)部分不進入市場銷售，故本策劃報告僅對進入市場的公寓（住宅）部分做闡述。周邊路網(wǎng)配套齊全，交通便利，本項目由2棟30層公寓、2棟31層住宅及1棟48層高酒店辦公樓圍合成建筑組團，本項目是本片區(qū)及周邊地區(qū)唯一的集住宅、公寓、酒店、辦公、商業(yè)等功能為一體的高尚標志性樓盤。第三章 項目分析一、項目基本情況分析本項目位于深圳市福田中心區(qū)濱河大道與益田路交匯處立交橋的西南側，屬皇崗片區(qū)。（6）從置業(yè)目的上劃分自用為主，投資為輔。（2）從家庭收入上劃分家庭月收入1萬元以上，年收入15萬元以上；（3）從職業(yè)性質劃分以金融、科技、物流、中小企業(yè)的客戶為主。（7）從置業(yè)次數(shù)上劃分一次置業(yè)為主、二次（或以上）置業(yè)為輔（8）從內外銷比例劃分以內銷為主，外銷（港銷）占一定比例。（5）從使用功能劃分以居住為主，其次為商住兩用和辦公。（2）從家庭收入上劃分家庭月收入6000元以上，年收入100000元以上；（3）從職業(yè)性質劃分中、小型公司和證券、金融、保險、高科技、外資企業(yè)從業(yè)人員、自由職業(yè)者、公務員。★結論二：一級競爭圈的公寓的價格趨向于住宅價格，而二級競爭圈的公寓的價格向同區(qū)域的寫字樓的價格靠近。寫字樓目標客戶主要為中小型企業(yè)、外資企業(yè)和部分投資者。（4）價格區(qū)間公寓樓盤的均價介于70008000元/㎡之間，而寫字樓的均價介于800010000元/㎡之間。二級競爭圈：福田區(qū)特別是深南大道沿線、華強北商圈寫字樓、中小戶型公寓（住宅）（1）競爭樓盤及銷售情況附表2： 南方國際廣場二級競爭圈相關樓盤一覽表項目名稱地理位置公寓規(guī)模戶型結構配套服務均價目標客戶銷售進度銀座國際車公廟深南大道與香蜜湖路交匯處 ㎡83103㎡的一房一廳，大部分客戶改作辦公用途會議室、架空層商務會所、前后廣場、前沿展示廳9000元/㎡中小公司約40%財富廣場深南大道與香蜜湖路交匯處㎡4979平方米的一房一廳，大部分客戶改作辦公用途7500 M2 前后生態(tài)廣場，3500 M2 架空層花園1700 M2 屋頂花園8000元/㎡金融、科技、物流、中小企業(yè)85%自由之光車公廟深南大道與泰然九路交匯處㎡二房二廳約50%，三房二廳30%，部分客戶用作辦公空中花園7500元/㎡中小公司、部分居家60%都市千千匯振興路與華發(fā)北路交匯處單棟26層建筑，建筑面積31900㎡13房商業(yè)裙樓，多功能會所8000元/㎡中小電子、電腦公司，部分居家50%金茂禮都振華路與華強北路交匯處2棟2732層建筑，建筑面積19435㎡1房1廳—2房2廳，面積2460㎡茂業(yè)百貨進駐商業(yè)裙樓，多功能會所8000元/㎡中小電子、電腦公司，部分居家40%金色假日景田路與紅荔西路交匯處1棟26層，建筑面積2萬㎡1房4050㎡、二房6070㎡、三房80㎡配比均勻，各占30%觀光電梯、假日閑庭屋頂花園7200元/㎡一次置業(yè)者，白領階層70%（2）寫字樓特點本區(qū)域寫字樓以綜合性功能設置較多，寫字樓結構分隔較小，單位面積以100平方米左右為主，寫字樓價格中等。（4）價格區(qū)間公寓的均價介于65007500元/㎡之間；住宅（中心區(qū)）的均價介于80009000元/㎡之間；寫字樓的均價介于1000012000元/㎡之間。已售90%水圍新家園福民路與金田路的交界處4棟17層21層，建筑面積45101㎡2房2廳,音樂噴泉6500元/㎡本地人、小業(yè)主、白領、港人60%金中環(huán)國際商務大廈東臨金田路，北靠福華路1棟50層建筑；㎡小戶型為主商務大廈兩個地鐵出口，與福華路地下商業(yè)街連通；——大、中型公司為主未入市時代金融中心益田路與福華一路交匯處1棟28層建筑， ㎡單位最小面積200㎡以上，整層出售單位多商務會所、空中商務花園15000元/㎡大型公司、外商投資公司等60%興業(yè)銀行大廈深南路與民田路交匯處1棟28層建筑，建筑面積44508 ㎡30220㎡，高層整層出售，多為大面積單位全天候保安監(jiān)視系統(tǒng)、綜合部線系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)11000元/㎡國內外大型金融、貿易企業(yè)，中小企業(yè)為輔90%江勝大廈中心區(qū)北片區(qū)，東臨益田路2棟30—48層，建筑面積100213㎡一房一廳二房一廳商業(yè)、酒店配套，配合空中花園休息層12000元/㎡小企業(yè)主、白領、港人未入市國際會展中心福田益田路與福華三路交匯1棟55層超高層建筑