南京祿口星漢城項目報告-文庫吧資料
2025-03-29 05:56本頁面
【正文】 0平米的三室一廳，退臺式花園洋房，確保每戶都有空中庭院，提升產(chǎn)品價值。住宅部分：取消原來規(guī)劃中的別墅、酒店公寓，將產(chǎn)品設(shè)計為10層單身公寓、5+1 的多層和11+1的小高層。提供娛樂、休閑多樣的服務(wù)設(shè)施6社區(qū)基本沒有運動設(shè)施形成運動設(shè)施體系，擁有室內(nèi)外游泳池，高爾夫果嶺、籃球場、網(wǎng)球場等全方位多樣化的運動設(shè)施配套7社區(qū)基本沒有大型商業(yè)配套社區(qū)擁有10000平米大型商業(yè)設(shè)施8社區(qū)基本不擁有社區(qū)幼兒園社區(qū)擁有1800平米高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園9單體單元沒自主綠地空間單體單元擁有以樹籬、地勢高差，用四度空間的概念，營造出公共、半公共、半私密、私密四度景觀圍合空間。而且后優(yōu)化公寓價格上的諸多優(yōu)勢，更貼近普通客群的消費力。后優(yōu)化公寓是一種‘類別墅產(chǎn)品’。后優(yōu)化公寓是對傳統(tǒng)的住宅理念的顛覆和創(chuàng)新。澳洲風(fēng)格是生活價值所在，是生活質(zhì)量所在，是生活品位所在。 外地來寧落戶人員（移民一族）分析：這部分人主要來自是省內(nèi)或安徽地區(qū)，希望能夠來寧落戶，綜合房價因素會考慮購買本區(qū)域的商品房。 區(qū)工作的年輕人（工薪一族）分析：這部分人是初次置業(yè)的年輕人，收入不高，他們大多數(shù)依靠家庭支持提供首付，同時需要信貸消費予以支持，購房時比較關(guān)心交通問題，一般購買小戶型的房屋。一般不會選擇按揭購房，他們一般購買小戶型的房屋。 目前本區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)用地供應(yīng)量較小，12年內(nèi)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展前景不明。 受國家宏觀調(diào)控的影響，對房地產(chǎn)市場仍然有一定的影響，很多市民對購房采取持幣觀望的態(tài)度。同時為項目的住宅部分提供優(yōu)化完善的商業(yè)配套。有利項目住宅部分價值的提升。 經(jīng)過多家開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營，祿口地區(qū)的房地產(chǎn)市場開發(fā)已稍具規(guī)模，南京市民對祿口區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品的較低價格和升值空間有一定認(rèn)同。 項目周邊綠化稀少，無可利用自然景觀，更無人文景觀。祿口鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其商業(yè)單一，整體的配套質(zhì)量和檔次較差。 交通不夠便利，雖然城市路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但從項目地址到南京主城區(qū)僅一條公交線路雨銅線，該公交線路班次少，服務(wù)水平低，不能滿足項目與南京主城的聯(lián)系。 自身優(yōu)勢：，自身配套完備。 配套優(yōu)勢：本項目位于祿口鎮(zhèn)，周邊有教育、醫(yī)療、超市、菜場等基礎(chǔ)生活配套。 地塊優(yōu)勢：地塊規(guī)則，土地利用率高。距市區(qū)車程僅30分鐘。 交通優(yōu)勢：項目附近交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。祿口歷史悠久，五代十國隸屬江寧、上元兩縣，至清代建鎮(zhèn)。近期區(qū)域發(fā)展能力有限。產(chǎn)業(yè)也主要規(guī)劃為依托于空港的物流和制造業(yè)，區(qū)域消費能力低，短期內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)難以發(fā)展。香港華潤集團(tuán)投資15億元，占地1,000畝的南京華潤（國際小商品城）已開始啟動，將建成集輕工、商業(yè)、娛樂、居住、田園風(fēng)光為一體的鄉(xiāng)村別墅區(qū)和生態(tài)環(huán)境休閑區(qū)。1．3．區(qū)域發(fā)展?jié)摿υu價地塊所處的祿口鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園，1993年開始啟動，規(guī)劃總面積10平方公里，總體規(guī)劃“兩園”、“兩城”方案。該項目總投資20億元人民幣。金盛置業(yè)投資集團(tuán)投資30億元人民幣興建，計劃建設(shè)以國內(nèi)外建筑機(jī)械、建材、裝飾、家居產(chǎn)品為主，集產(chǎn)品交易、展示、貿(mào)易洽談、儲運、產(chǎn)品研發(fā)加工及綜合配套為一體的現(xiàn)代化“航母”級物流交易中心。這兩個項目均為福特汽車配套，分別生產(chǎn)汽車沖壓件和汽車涂料，投資總額達(dá)1800萬美元和2500萬美元。1．2．發(fā)展規(guī)劃祿口空港工業(yè)園緊靠祿口機(jī)場，規(guī)劃中發(fā)展定位以物流、食品、機(jī)械、電子、皮革、服裝、農(nóng)藥等制造類行業(yè)為主導(dǎo)，定位的核心為物流業(yè)和制造類產(chǎn)業(yè)。區(qū)域內(nèi)已落戶有南京航天航空大學(xué)金城學(xué)院、民辦金肯學(xué)院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠、南京農(nóng)藥廠、中港汽車園（建設(shè)中）。三、 未來發(fā)展前景評析1．1．祿口現(xiàn)狀祿口鎮(zhèn)位于江寧南部，距離江寧城區(qū)約15公里，目前處于起步建設(shè)階段，城市化水平低，人文環(huán)境差，配套設(shè)施匱乏，中心區(qū)為祿口鎮(zhèn)。項目前景極不明朗。根據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，截止2006年4月8日，銷售率僅為3%。銷售方式為1F+2F或1F+3F，一層為商鋪，2F、3F為商務(wù)辦公間。項目目前在銷售為一期，2005年7月開盤。 1．4．2．商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)公開銷售的商業(yè)項目僅有湯銅公路與寧溧路交界處的南京國際小商品城，為專業(yè)貿(mào)易市場。從銷售情況來看，本項目去化速度較快的為低總價的疊加和聯(lián)排別墅，而獨立和雙拼別墅由于總價高，產(chǎn)品品質(zhì)較低，因此總體性價比低，去化較慢。分戶型去化情況表：房型面積戶數(shù)比例單價范圍 總價范圍銷售率獨立2403803514%均價500012019026%雙拼2603303815%均價400010513216%聯(lián)排1903207429%均價35005512065%疊加13917510842%均價3000405374% *注：據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，樣板房區(qū)同時也在銷售，具體為樣板區(qū)41聯(lián)排6套，去化0；43獨立4套，去化1；45疊加12，去化1該項目以運動、渡假、休閑為推廣主題，以低價為賣點。目前在售為一期，建筑形態(tài)包含獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房，總建筑面積6萬平方米，以聯(lián)排和疊加為主，比例占71%。該項目與本地塊規(guī)模相當(dāng)，并有較好的市場表現(xiàn)，因而具有較強(qiáng)的參考性。項目以低小面積、低總價為賣點，戶型設(shè)計經(jīng)濟(jì)，進(jìn)深小，開間大，與同區(qū)域的百利華府相比市場認(rèn)可度較高。分戶型去化情況表：房型面積戶數(shù)比例 銷售率一房354211918%76%二房657814622%71%三房879525039%60%三房118119406%43%
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