南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告-展示頁(yè)
2025-04-01 05:56本頁(yè)面
【正文】 四房133305%17%躍層1201436410%2%該項(xiàng)目為目前區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目的主力，項(xiàng)目定位于低收入人群，購(gòu)買(mǎi)目的多為城市居民養(yǎng)老、短線(xiàn)投資、外地人安家置業(yè)。另有3542平方米的酒店式公寓119套，比例約占18%，為2幢電梯7層的多層。一期500多套房源，均價(jià)1900元/平方米，現(xiàn)只剩余少量躍層。頤家春天頤家春天位于機(jī)場(chǎng)高速祿口收費(fèi)站西50米處，項(xiàng)目占地8萬(wàn)平方米。從一期的銷(xiāo)售情況來(lái)看，客群為中老年客戶(hù)、投資型客戶(hù)、低收入青年，購(gòu)買(mǎi)用途為養(yǎng)老、投資、安家等，其中以中老年客戶(hù)和投資客戶(hù)為多。另外，項(xiàng)目二期有約3000㎡的沿街底商，規(guī)劃為社區(qū)配套，銷(xiāo)售方式目前未定。截止2006年4月8日，已去化98%，還剩余3套。建筑形態(tài)為15幢6+1F多層，其中一期5幢，二期10幢，總戶(hù)數(shù)378戶(hù)。項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址總建面積（萬(wàn)㎡）主力房型銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）開(kāi)盤(pán)時(shí)間/交房時(shí)間銷(xiāo)售率奧斯博恩寧溧路188號(hào)42（本期6萬(wàn)）獨(dú)立、雙拼聯(lián)排、疊加300050002005年10月/2006年11月52%百利華府祿口鎮(zhèn)正陽(yáng)路1號(hào)二房、三房8111119002006年7月/2006年5月底98%頤家春天機(jī)場(chǎng)高速祿口收費(fèi)站西50米二房、三房659521002005年11月/2007年1月56%■相關(guān)個(gè)案分析 百利華府 百利華府位于祿口鎮(zhèn)正陽(yáng)路1號(hào)?，F(xiàn)僅有頤家春天、百利華府、奧斯博恩三個(gè)項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。銀行：建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行（祿口鎮(zhèn)）。超市：位于祿口鎮(zhèn)的蘇果便利、聯(lián)華超市、如海超市（距離約12KM）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：祿口鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（距離約12KM）。目前，主要基本生活配套依賴(lài)于祿口鎮(zhèn)的少量市政設(shè)施。1．2．公共交通狀況項(xiàng)目所處地區(qū)距離南京主城區(qū)較遠(yuǎn)，與江寧相距約17公里，僅有郊縣班車(chē)雨銅線(xiàn)（雨花臺(tái)——銅山）經(jīng)過(guò)，班次少，服務(wù)水平低，不能滿(mǎn)足區(qū)域與南京主城的聯(lián)系。其中湯銅公路為省級(jí)干道，雙向四車(chē)道，路況好；地塊西側(cè)約50米即為機(jī)場(chǎng)高速祿口收費(fèi)站出入口，通過(guò)該高速可連接繞城公路、寧杭高速等對(duì)外快速道路。 項(xiàng)目所在區(qū)域距離祿口機(jī)場(chǎng)約8公里，且垂直于機(jī)場(chǎng)進(jìn)出港航線(xiàn)，因此不受機(jī)場(chǎng)噪音污染。環(huán)境污染狀況：項(xiàng)目周邊無(wú)重污染工業(yè)，氣污染無(wú)。1．3．周邊環(huán)境資源地塊周邊的建筑物：周邊為未開(kāi)發(fā)區(qū)域，有零散農(nóng)村普通自建12層房屋。地塊表面平整，無(wú)坡度，土質(zhì)均勻密實(shí)。距離機(jī)場(chǎng)高速入口約50 m。距離祿口機(jī)場(chǎng)約8 Km。其南沿寧溧路，北靠南京國(guó)際小商品城。我們希望這份報(bào)告只是與貴司的一次溝通、一個(gè)與貴司合作的起點(diǎn)。這份企劃案依然是我們?cè)诖颐χ行纬傻?，以至市?chǎng)調(diào)研沒(méi)有充足的時(shí)間去完成，但是我們對(duì)本案依然傾注了滿(mǎn)腔的激情，在短短幾天時(shí)間內(nèi)，我們夜以繼日的超負(fù)荷工作，深深領(lǐng)悟本案的精髓和要義。 祿口*星漢城項(xiàng)目報(bào)告前 言每接到一個(gè)案子，我們便產(chǎn)生創(chuàng)新與完美甚至達(dá)極至的沖動(dòng)。因?yàn)槲覀円恢弊鸪邕@樣的理念：讓貴司與我們共贏，共同打造一個(gè)讓業(yè)內(nèi)外人士不說(shuō)是流芳，至少也可頻頻回眸的項(xiàng)目。如果有更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)我們會(huì)更仔細(xì)的去雕琢、去調(diào)整、去完善。期待我們致臻完美的合作！二00六年四月十日第一部分：項(xiàng)目土地評(píng)價(jià)報(bào)告一、 土地物理狀況1．1．地理位置目標(biāo)地塊位于江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)東北側(cè)，湯銅公路與寧溧公路交界處。距離主城區(qū)約20Km。距離祿口鎮(zhèn)約1000 m。1．2．地塊現(xiàn)狀地塊呈規(guī)則長(zhǎng)方形，走向南偏東約30度。地塊目前處于“三通一平”狀態(tài)，西北部商業(yè)部分建筑至地面主體結(jié)構(gòu)3層。自然景觀(guān)資源：周邊綠化稀少，無(wú)可利用自然景觀(guān)歷史人文資源：周邊環(huán)境開(kāi)發(fā)中，人文環(huán)境差，無(wú)可利用資源。由于緊靠機(jī)場(chǎng)高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。二、 周邊現(xiàn)狀1．1．周邊道路狀況目標(biāo)地塊位于湯銅公路與寧溧路（雙龍大道）交界處，沿靠寧溧路。因此，目標(biāo)地塊附近具有一定交通優(yōu)勢(shì)，可通過(guò)寧溧路、湯銅公路、機(jī)場(chǎng)高速完成城市內(nèi)外的交通聯(lián)系。1．3．市政配套狀況地塊周邊1000米內(nèi)市政設(shè)施匱乏。目前現(xiàn)有可利用配套如下：醫(yī)療：祿口衛(wèi)生院（距離約1KM）。教育設(shè)施：祿口鎮(zhèn)中心幼兒園、祿口鎮(zhèn)中心小學(xué)、祿口鎮(zhèn)中學(xué)（距離約12KM）。1．4．周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 1．4．1．住宅房地產(chǎn)區(qū)位內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于2005年初，區(qū)域內(nèi)商品住宅體量少，居住環(huán)境較差。其中奧斯博恩為別墅項(xiàng)目，頤家春天、百利華府為公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目共分兩期開(kāi)發(fā)。目前在售一期153套房源，面積以81111的二房、三房為主，均價(jià)1900元/平方米，歷史最低價(jià)1680元/平方米。二期預(yù)計(jì)今年4月底推出，均價(jià)約20502100元/平方米。該項(xiàng)目規(guī)模小，建筑品質(zhì)較低?？腿褐饕獊?lái)自于南京主城區(qū)和江寧區(qū)，周邊客戶(hù)較少，主要為祿口鎮(zhèn)上的事業(yè)單位員工。建筑形態(tài)為6+1F多層、7F電梯多層，一、二期共21幢，項(xiàng)目整體分3期開(kāi)發(fā)。目前銷(xiāo)售為二期，共650套，以6595平方米的經(jīng)濟(jì)型二房、三房為主，比例約占61%。截止2006年4月8日，總體去化56%，95平方米以下的戶(hù)型去化最快?？蛻?hù)年齡層次不等，有較多數(shù)量的投資客，80%以上的客戶(hù)來(lái)自南京主城區(qū)及江寧區(qū)。一期將于2006年6月交付，二期于2007年1月交付，交付后將開(kāi)通社區(qū)巴士，往返與龍?bào)粗新方饾?rùn)發(fā)與項(xiàng)目之間，解決項(xiàng)目與主城之間公共交通矛盾。奧斯博恩奧斯博恩位于寧溧路188號(hào)，總占地64萬(wàn)平方米，規(guī)劃面積42萬(wàn)，建筑形態(tài)為獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房。一期于20
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