2005年二季度南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告-文庫吧資料
2025-03-29 00:03本頁面
【正文】 季度房地產(chǎn)市場受到房產(chǎn)新政的影響，整體的市場供求發(fā)生了微妙的變化。從目前整個南京市場來看：一方面上半年約有190萬平米的潛在需求因?yàn)閮r格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有311萬平米的商品房因?yàn)閮r格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化?？傮w來看，租賃市場主要以南京市主城區(qū)為主，交通配套、地理位置、以及房源的裝修程度仍然是租房者的首選。 新建商品住宅價格水平分析 圖 6 05年一季度—05年二季度新建商品住宅價格走勢（單位：元/㎡） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，得出 2005年二季度新建商品住宅價格走勢統(tǒng)計如圖3－3，2005年二季度南京市新建商品住宅均價為4845元/平方米，與一季度相比上漲了31元/平方米。與今年一季度相比，上漲了22元/平方米。 我們把 2003年8月第一期70指數(shù)值定為100，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)模型得到2005年6月抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)。南京市近120家在建、在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及營銷代理機(jī)構(gòu)與我中心簽定有70指數(shù)數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從2003年8月起每月提供一次最新的樓盤信息、銷售動態(tài)、價格信息及業(yè)主信息，所有數(shù)據(jù)均匯總在抉策地產(chǎn)70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫中。其余片區(qū)排名幾無變化，但是其占市場份額的絕對數(shù)字都有所減少。與二季度相比，盡管其排名沒有變化，但是所占的市場份額卻有所增加，三季度江北的市場竟?fàn)帉⒓觿?。河西片區(qū)2004年年底新增房源較多，但是2005年一、二季度消化不多，積壓了大量房源，所以其占市場份額的排名為目前的第二，為23%。 圖 4 2005年三季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)比例 三季度中，新建商品房市場中江寧片區(qū)所占的市場份額仍為最大，達(dá)到 %。 2005年三季度南京市新建商品房供應(yīng)總量預(yù)測 抉策地產(chǎn)研究中心因?yàn)閾碛休^全面、及時、準(zhǔn)確的南京在售樓盤數(shù)據(jù)庫，有能力對以月為單位的樓盤供給、吸納、變化率做出較為精確分析，分析模型見本報告綜述部分。總供需比為 ：1 ，與 2005年一季度相比，供大于求情況有所加劇，其中新建商品房的供需比是 ：1 。 根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，如表 31所示：2005年二季度，南京市通過招拍掛方式共出讓土地16幅，實(shí)際成交面積 平方米 ，成交價款 億元。 圖 3 2005年二季度價格層次需求結(jié)構(gòu)分析 但是從圖上可以看出， 潛在消費(fèi)者的可承受的最高單價在 40015000元/㎡之間的比例和單價在50016000元/㎡的比例都在下降；單價在3000元/㎡以下的比例和單價在30014000元/㎡之間的比例卻在上升； 與 2005 年一季度相比，潛在消費(fèi)者的心理可承受房價的總體水平呈現(xiàn)出兩頭升高中間下降的趨勢，這與當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢及消費(fèi)者的心理變化趨勢是基本相符的。 ? 2005 年一季度全市二手房供應(yīng) 101 萬㎡左右，二手住宅成交 93 萬㎡左右，從成交價格看，全市二手住宅價格較為平穩(wěn)，一季度為 3856 元 / 平方米，二季度為 4122 元 / 平方米，由以上數(shù)據(jù)可看出二季度南京市二手房供應(yīng)比一季度增長了 70% ，而成交量卻減少了 10% 以上。 南京房地產(chǎn)市場存量房交易情況分析 根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)：今年上半年，南京市商品房交易面積 407 萬平方米，由此推算 2005 年上半年新建商品房的交易面積為 230 萬平方米左右，一季度全市新建商品房實(shí)現(xiàn)銷售 143 萬平方米，二季度全市新建商品房實(shí)現(xiàn)銷售 87 萬平方米左右、根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心二手房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示 2005 年上半年南京二手房市場總供給約為 246 萬㎡左右，其中住宅 222 萬㎡左右，成交 177 萬㎡左右。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實(shí)的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的購房需求比例基本穩(wěn)定 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的 2005年二季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，%，%。%，比2005年一季度下降了5%，盡管受到新政的影響，購房人群中仍不乏投資者，一方面當(dāng)前情況下，仍有一部份人繼續(xù)看好南京房地產(chǎn)的升值空間（根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測這部分人主要為上海、浙江、廣東等外地人，南京本地人不多………），另外一方面，
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