【正文】 三室 :7885萬(wàn) 別墅： 310萬(wàn) 單價(jià)量化分析： 項(xiàng)目單價(jià)受到其地理及所距中心城區(qū)的距離呈梯次變化 ,同時(shí) ,環(huán)線交通及路網(wǎng)基礎(chǔ)規(guī)劃亦成為決定項(xiàng)目單價(jià)的主要因素。 就本案位臵，劃訂周邊幾個(gè)樣本項(xiàng)目進(jìn)行相對(duì)詳細(xì)的分析 : 知本西部 ,走向新建筑 項(xiàng)目名稱 銷售狀態(tài) 占地面積 （萬(wàn)㎡） 總建面積 （萬(wàn)㎡） 容積率 開(kāi)盤時(shí)間 開(kāi)售面積 （萬(wàn)㎡） 未供給量 （萬(wàn)㎡） 入住時(shí)間 心之筑 在售 2022101 2022年 5月 天房美域 在售 30 46 2022413 2022年 7月 歡樂(lè)嘉庭 在售 A區(qū) 2022年 10月 景?；▓@ 在售三期 20 20 1 14 6 2022年 12月 育水嘉苑 在售 30 39 — — 2022年 10月 小鎮(zhèn)西西里 在售 20221130 27 2022年 10月 金廈新都莊園 在售三期 55 40 2022115 2022年 5月 親親家園 在售 2022721 6 0 2022年 11月 陽(yáng)光 100（精裝） 在售 44 75 2022615 2022年 俊城淺水灣 在售 202212 別墅 :2022428 0 2022年年底 體量量化分析 : ? 環(huán)線內(nèi)及靠近南開(kāi)項(xiàng)目已基本進(jìn)入其開(kāi)發(fā)后期且余量較少 ,(如陽(yáng)光 100)而大學(xué)城板塊周邊項(xiàng)目有待繼續(xù)開(kāi)發(fā) ,項(xiàng)目有一定的存量 . ? 周邊項(xiàng)目目前整體上市量約為 163萬(wàn)平米 ,未上市量亦達(dá)到了 104萬(wàn) 平米 區(qū)域項(xiàng)目量化指標(biāo)分析 知本西部 ,走向新建筑 項(xiàng)目 物業(yè)類型 主力戶型 心之筑 洋房 二室 9698平米 天房美域 高層 \小高層 兩室 111120平米 三室 :134138平米 歡樂(lè)嘉庭 多層 \小高 二室 90平米 三室 117平米 景?；▓@ 多層 二室 :85平米 育水嘉苑 多層 \洋房 一室 :60平米 兩室 :100平米左右 小鎮(zhèn)西西里 花園洋房 二室 :90105平米 金廈新都莊園 高層 \別墅 小高層 \洋房 一居 :6070平米 二室 :90110平米 親親家園 洋房 二室 :8495平米 陽(yáng)光 100 高層 \小高層 三室： 110130（當(dāng)前） 俊城淺水灣 別墅 \洋房 高層 \小高層 三室： 130 （當(dāng)前） 別墅： 240260 產(chǎn)品類型相對(duì)豐富，容積率較低，多為打造舒適的居住環(huán)境 。同時(shí)，政府規(guī)劃的大學(xué)城、新市鎮(zhèn)板塊正成為連接西青區(qū)一體化發(fā)展的中心結(jié)點(diǎn)。 西青區(qū)域各板塊描摹 知本西部 ,走向新建筑 富力中北項(xiàng)目 方正投資在大寺鎮(zhèn)張道口村項(xiàng)目 領(lǐng)世小鎮(zhèn) 津西青牛（掛） 2022038 津西青汪（掛） 2022078\79\80 津西青衛(wèi)（掛） 2022059 津西青姚（掛） 2022037 西青（掛） 2022002 西青（掛） 2022003 津西青衛(wèi)（掛） 2022059 津西青海（掛） 2022046號(hào) 從土地一級(jí)市場(chǎng)成交情況來(lái)看： ?區(qū)域成交地塊主要集中在中部及東南部， 說(shuō)明靠近環(huán)線的區(qū)域?qū)⒊?持續(xù)開(kāi)發(fā) 階段； ?07年土地成交集中在西青區(qū)的北部且主要以商業(yè)用地 (公建 )為主，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)相對(duì)成熟居住板塊下， 商業(yè)及公建 將在未來(lái)階段市場(chǎng)內(nèi)上市放量。 西青區(qū)住宅發(fā)展?fàn)顩r 知本西部 ,走向新建筑 新都荘園 天房美域 社會(huì)山 大地 12城 八棟適家 瑪歌莊園 唐郡 梅江康城 萊茵小鎮(zhèn) 假日風(fēng)景 水語(yǔ)花城 華亭國(guó)際 景福花園 小鎮(zhèn)西西里 歡樂(lè)嘉庭 本案 片區(qū)版塊 代表項(xiàng)目 中北鎮(zhèn) 大地 12城、假日風(fēng)景 水語(yǔ)花城、八棟適家 區(qū)政府 萊茵小鎮(zhèn)、唐郡 新市鎮(zhèn) 社會(huì)山 大學(xué)城 新都荘園、景福花園 天房美域、小鎮(zhèn)西西里 育水佳苑、歡樂(lè)嘉庭 后梅江 瑪歌莊園、洛卡小鎮(zhèn) 親親家園、梅江康城 親親家園 洛卡小鎮(zhèn) 西青區(qū)代表項(xiàng)目 知本西部 ,走向新建筑 板塊區(qū)域 主力產(chǎn)品 板塊體量 (萬(wàn)平米 ) 項(xiàng)目存量(萬(wàn)平米 ) 產(chǎn)品均價(jià) (元 /平米 ) 中北鎮(zhèn)坂塊 多層 \小高層 \花園洋房 \別墅 5000 區(qū)政府坂塊 多層洋房 \別墅 57 47 多層產(chǎn)品 :4500 別墅產(chǎn)品 :14500 新市鎮(zhèn)坂塊 別墅 7 7 —— 大學(xué)城坂塊 多層 \小高層 \花園洋房 210 130 4500 后梅江坂塊 多層 \小高層 \花園洋房 \別墅 多層產(chǎn)品 :5200 別墅產(chǎn)品 :11200 ? 區(qū)域內(nèi)各板塊均有存量 ,中北鎮(zhèn)板塊及大學(xué)城板塊存量較多且已達(dá)到 240萬(wàn) 平米 ,可見(jiàn) ,兩大板塊內(nèi)部未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 產(chǎn)品量化分析 :各板塊基本存在一定程度的 “同質(zhì)性” ,主要以 多層洋房 \高層 \小高層 等宜居產(chǎn)品為主。 ? 中北鎮(zhèn)和后梅江板塊是區(qū)域最早形成的居住板塊， 也是帶動(dòng)整個(gè)西青區(qū)高速開(kāi)發(fā)的大型組團(tuán)。 多年打造使西青區(qū)成為基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)，也是成長(zhǎng)力最顯著的環(huán)城區(qū)， 隨著規(guī)劃落實(shí)的逐步到位，西青區(qū)區(qū)域建設(shè)將持續(xù)提速。同時(shí)，多個(gè)別墅項(xiàng)目也紛紛入市，拉升區(qū)域價(jià)值。 天津城區(qū)東移西擴(kuò) 重要戰(zhàn)略布點(diǎn) 西青區(qū)域概況 知本西部 ,走向新建筑 市場(chǎng)成交量顯著上升，表明隨著區(qū)域建設(shè)的初具模型，市場(chǎng)認(rèn)可度顯著提高，而區(qū)域價(jià)格也直線上升。 市中心 ?軌道交通等路網(wǎng)規(guī)劃完善縮小城市距離感 ? 新家園計(jì)劃使城市點(diǎn)面發(fā)展逐步鋪開(kāi) 環(huán)城區(qū)域建設(shè)是 多維市鎮(zhèn)模式的第一步！ 城建發(fā)展趨勢(shì) 知本西部 ,走向新建筑 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展， 城市版圖向外擴(kuò)張，向東、西、南發(fā)展 高端產(chǎn)品回歸市中心， 中檔安居型產(chǎn)品向外發(fā)散； 市中心高層為主流， 市郊小高層為主流 西部、南部片區(qū)成為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn) 西青區(qū)已經(jīng)成為城市發(fā)展的熱點(diǎn)地區(qū) 普通改善型項(xiàng)目單價(jià)保持穩(wěn)定，中心區(qū)域公寓單價(jià)繼續(xù)上升， 邊緣組團(tuán)價(jià)格持續(xù)上升 產(chǎn)品趨勢(shì) 價(jià)格趨勢(shì) 重點(diǎn)區(qū)域 發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀市場(chǎng)量化總結(jié) 知本西部 ,走向新建筑 市 場(chǎng) ?天津宏觀市場(chǎng)分析 ?西青市場(chǎng)價(jià)值分析 ?片區(qū)現(xiàn)狀分析 1 知本西部 ,走向新建筑 西青 市內(nèi) 六區(qū) 環(huán)繞南開(kāi)、河西 兩大市內(nèi)高端區(qū) 西青區(qū)位于天津市區(qū)西南部，總面積570平方公里，轄七鎮(zhèn)兩街，常住人口 45萬(wàn)。 政策引導(dǎo)城市建設(shè)向環(huán)城區(qū)域發(fā)散，構(gòu)筑新城市格局： 城市發(fā)展格局 知本西部 ,走向新建筑 未來(lái)兩年天津樓市外擴(kuò)步伐加快，特別東移西擴(kuò) 的戰(zhàn)略布局使未來(lái)城市人居導(dǎo)向性更加鮮明。 11座新城是天津“一軸兩帶三區(qū)”市域空間布局及城市發(fā)展軸帶上的重要節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)疏解中心城人口、聚集新的產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的任務(wù)。 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展 知本西部 ,走向新建筑 薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港、京津新城和團(tuán)泊新城。 住宅發(fā)展?fàn)顩r 知本西部 ,走向新建筑 0 . 02 0 0 . 04 0 0 . 06 0 0 . 08 0 0 . 01 0 0 0 . 01 2 0 0 . 01 4 0 0 . 00100020223000400050006000住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)平米） 9 0 0 . 1 9 9 1 . 6 8 6 1 . 8 住宅成交面積（萬(wàn)平米） 1 1 5 3 . 5 9 0 5 . 0 9 4 5 . 6 成交均價(jià)（元 / 平米） 3174 4027 4859 2022 年 2022 年 2022 年06年在市場(chǎng)供應(yīng)大幅回落的情況下，成交市場(chǎng)喜人，實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙升 20222022年天津市商品住宅供需變化 住宅新增供應(yīng)量 － % 住宅成交量 ＋ % 成交均價(jià) ＋ % ?年度成交均價(jià)漲幅突破 20％ ?供應(yīng)疲軟情況下成交量增幅明顯 ?供應(yīng)量滑坡，土地稀缺愈加凸顯 供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀 知本西部 ,走向新建筑 07年天津房地產(chǎn)將持續(xù)加大房產(chǎn)建設(shè)力度 ,同時(shí)價(jià)格保持堅(jiān)挺 預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積達(dá) 2100萬(wàn)米 商品住宅均價(jià)漲幅將控制在 10％左右 住宅 1600萬(wàn)平方米