【正文】 小戶型公寓產(chǎn)品 ，住宅立項(xiàng)，普遍帶有裝修。 2023年河?xùn)|區(qū)均價(jià)達(dá)到 5758元 /平米， 環(huán)比去年增長(zhǎng)了 %，與南開、河西區(qū)一起成為房?jī)r(jià)上漲最快區(qū)域市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間一手房市場(chǎng) —— 河?xùn)|區(qū)隨著商品住宅產(chǎn)品的高端化，天津市二手房市場(chǎng)自 2023年起驟然放量。包括商業(yè)、工礦、倉(cāng)儲(chǔ)、公用設(shè)施、公共建筑、住宅、交通、水利設(shè)施、特殊用地等 商服用地 指公共文化、體育、娛樂、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)、慈善等建筑用地商業(yè)用地 指商店、商場(chǎng)、各類批發(fā)、零售市場(chǎng)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地 金融保險(xiǎn)用地 指銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、期貨、信用社等用地 餐飲旅館業(yè)用地 指飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地 其它商服用地 指上述用地以外的其他商服用地，包括寫字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公樓用地；旅行社、運(yùn)動(dòng)保健休閑設(shè)施、夜總會(huì)、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場(chǎng)、加油站、洗車場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相、理發(fā)、洗浴等服務(wù)設(shè)施用地 公用設(shè)施用地 指為居民生活和二、三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的公用設(shè)施及瞻仰、游憩用地 公共基礎(chǔ)設(shè)施用地 指給排水、供電、供燃、供熱、郵政、電信、消防、公用設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)等用地 瞻仰景觀休閑用地 指名勝古跡、革命遺址、景點(diǎn)、公園、廣場(chǎng)、公用綠地等 公共建筑用地 指公共文化、體育、娛樂、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)、慈善等建筑用地 住宅用地 指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇?dú)立院落的包括院落） 34供地：? 未來 9年，提供 9平方公里土地資源? 未來三年，供應(yīng) 儲(chǔ)備? 2023年預(yù)計(jì)供應(yīng) 35萬(wàn)平米? 2023年預(yù)計(jì)供應(yīng) 31萬(wàn)平米住宅：? 開發(fā)規(guī)模： 1200萬(wàn)平方米? 核心組團(tuán)：天津站核心區(qū)、衛(wèi)國(guó)道沿線、輕軌沿線天津站核心區(qū) 衛(wèi)國(guó)道沿線輕軌沿線市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間土地市場(chǎng) —— 規(guī)劃后續(xù)大規(guī)模供地計(jì)劃，使得區(qū)域成熟度快速提升的同時(shí)，也弱化了稀缺性對(duì)價(jià)格提升速度的影響35市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間一手房市場(chǎng)自 2023年開始持續(xù)至 2023年的大規(guī)模拆遷造帶來的剛性需求造成了天津商品房成交量的井噴0 06兩年呈持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)0306年（去除拆遷影響），整體商品房成交量基本呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)， 06年增幅 5%左右價(jià)格增速較大， 0306平均增幅 25%3620233 20233成交均價(jià)成交套數(shù)依據(jù)天津市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的持續(xù)跟蹤， 05年 3月 07年 3月商品房年均價(jià)格 增長(zhǎng)幅度在 20%左右市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間一手房市場(chǎng)372023年，河?xùn)|區(qū)一手住宅需求旺盛，交易活躍有量無(wú)質(zhì)，部分需求尚未激發(fā)未來，一手住宅交易將保持 “補(bǔ)漲 ”趨勢(shì)市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間一手房市場(chǎng)38252。成交區(qū)域：既往成交地塊集中于河?xùn)|區(qū)北部；新增掛牌土地多在區(qū)域南部216。居住先行：出讓土地集中于居住用地，216。出讓區(qū)域：供地明顯外擴(kuò)，內(nèi)環(huán)無(wú)供地，外環(huán)之外供地 7塊216。行政區(qū)供地：西青區(qū)數(shù)量最大，供地?cái)?shù)目 5塊2023年第一次土地出讓序號(hào) 所屬區(qū) 域 地塊名稱 用地性質(zhì) 出讓面積（公頃）36 河?xùn)|區(qū) 津塘路地塊 (原中外建地塊 ) 居住、商業(yè) 37 新開路一號(hào)地塊 居住及商業(yè) 20河西區(qū)馬廠道地塊 商業(yè)辦公、紀(jì)念館及 商業(yè)設(shè)施 24 南昌路地塊 商業(yè) 38 黑牛城道地塊 商業(yè)金融業(yè) 39 解放南路地塊 (原棉二地塊 ) 商業(yè)金融業(yè) 40 河北區(qū) 天泰路地塊 (勤儉橋地塊 ) 居住 41 紅橋區(qū) 咸陽(yáng)路地塊 商業(yè)金融業(yè) 42 天平北路地塊 (雙環(huán)村地塊 ) 居住 28 東麗區(qū) 成林道地塊 居住、商業(yè)金融 44 和平區(qū) 張貴莊路地塊 居住、商業(yè) 31 西青區(qū) 倪黃莊地塊 居住 1246 南運(yùn)河 A地塊 　居住、商業(yè) 1947 南運(yùn)河 B地塊 348 南運(yùn)河 C地塊 549 南運(yùn)河 D地塊 1250 北辰區(qū) 小淀地塊 居住 20總計(jì) 　 　 　 市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間 ——1 、土地市場(chǎng)44－ 4736373839404142434820283124312023年第二次地塊出讓序號(hào) 區(qū)域 地塊名稱 　用地性質(zhì) 出讓面積（公頃）49和平區(qū)中心公園地塊 商業(yè)金融業(yè)、文化娛樂用地、其它公共設(shè) 施用地 50 津?yàn)I大道八宗地塊 居住、商業(yè)用地 7051 河西區(qū) 大沽南路地塊 商業(yè)金融業(yè)用地 352 南開區(qū) 黃河道地塊 居住、商業(yè)用地 53 紅旗南路地塊 商業(yè)金融業(yè)用地 154 東麗區(qū) 昆俞路三宗地塊 居住用地 2855 北辰區(qū) 紅旗農(nóng)場(chǎng)六宗地塊 居住用地 55. 356 津南區(qū) 津南區(qū)小站三宗地 塊 居住用地 一 1657 商業(yè)金融業(yè)用地 二 3958 居住、商業(yè)用地 三 2959 漢沽區(qū) 東風(fēng)路地塊 居住、商服用地 60 大豐路地塊 居住、商業(yè)用地 661 寶坻區(qū) 津圍公路 A地塊 居住、商服用地 62 津圍公路 B地塊 居住、商業(yè)用地 63 武清區(qū) 武清區(qū)京津公路地 塊 居住、商業(yè)用地 64 靜?？h 旭華道地塊 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 65 春曦道地塊 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 66 薊縣 人民西路地塊 商業(yè)、居住用地 67 環(huán)秀湖地塊 商業(yè)、居住用地 總計(jì) 030512152345216。出讓概率：綜合性用地?cái)?shù)量持續(xù)上升，占總出讓地塊數(shù)目的 53216。行政區(qū)供地 ：西青區(qū)供地異軍突起，占總供地?cái)?shù)目的 40％3235212024283125 2629302730216。出讓概率：居住用地占總供地?cái)?shù)目的比例不變 45%，綜合用地供地比例上升，達(dá)到 47％216。行政區(qū)供地：河?xùn)|區(qū)、南開區(qū)供地?cái)?shù)目較多（各 4塊），東麗區(qū)、紅橋區(qū)僅各有 1塊 29市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間 ——1 、土地市場(chǎng)2023年第二次出讓土地序號(hào) 區(qū)域 地塊名稱 用地性質(zhì) 出讓面積（ 公頃）1 河?xùn)|區(qū) 直沽街 居住 2 萬(wàn)東小馬路 居住　 20河西區(qū) 馬場(chǎng)道 (原醫(yī)大三院 )地塊商業(yè)辦公、紀(jì)念館及商業(yè)設(shè)施 24 南昌路地塊 商業(yè) 125 和平區(qū) 昆侖路 A地塊 商業(yè)、科研　 26 昆侖路 B地塊 居住　 27 南開區(qū) 奧體中心地塊 商業(yè)、酒店 28 東麗區(qū) 成林道地塊 居住　 29 津南區(qū) 雙港一號(hào)地塊 居住　 30西青區(qū)衛(wèi)津南路西側(cè) (原化學(xué)試劑二廠 )地塊 居住 31 倪黃莊地塊 居住 1532 海泰產(chǎn)業(yè)園區(qū) A地塊 居住、商業(yè)性公 共設(shè)施 　 33 海泰產(chǎn)業(yè)園區(qū) B地塊 商業(yè)性公共設(shè)施 　 34 海泰產(chǎn)業(yè)園區(qū) C地塊 　居住、商業(yè)性 公共設(shè)施 35 海泰產(chǎn)業(yè)園區(qū) D地塊 居住、商業(yè)性公 共設(shè)施 　 總計(jì) 216。出讓概率：居住用地占總供地?cái)?shù)目的 45％；商業(yè)用地占 15％，綜合用地占 40％216。總計(jì) 19 河西區(qū) 梅江十三號(hào)地塊 居住 17 東麗區(qū) 昆侖路地塊 公建、居住 15 密云一支路地塊 商業(yè)、金融 13 南開區(qū) 南開小園地塊 居住 11 金鐘河大街地塊 居住、商業(yè) 8 北辰區(qū) 瑞景居住區(qū)十三號(hào)地塊 商業(yè) 6 衛(wèi)津路地塊 商業(yè)、辦公 4 李公樓地塊 商業(yè) 2 萬(wàn)東小馬路地塊 居住 占地 8平方公里■ 進(jìn)程： 目前已處于第五輪詳細(xì)規(guī)劃討論階段■ 物業(yè)： 公建與住宅開發(fā)比例為 7： 3■ 含義：l 城市形態(tài)：以松散城市形態(tài)為特征， 營(yíng)造高產(chǎn)出、高附加值的新產(chǎn)業(yè)區(qū) ，展現(xiàn)生態(tài)城市親近自然的新的城市形態(tài)l 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：以智能技術(shù)、高新技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為支撐，發(fā)展信息、會(huì)展、住宅、休閑、旅游等產(chǎn)業(yè)，形成 高智能的休閑居住區(qū)和產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)l 人口置換：通過建設(shè)花園式的城市環(huán)境，吸引 國(guó)內(nèi)外高層次人士 創(chuàng)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)天津高端科技?jí)粝氘a(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)居住、消費(fèi)需求的量與質(zhì)的同時(shí)提升22發(fā)展動(dòng)力與潛力發(fā)展動(dòng)力與潛力判斷無(wú)論天津城市，還是河?xùn)|區(qū)域，我們看到的未來不僅具有持續(xù)強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，而且同時(shí)還具有極大的發(fā)展空間：? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)水平的提升? 區(qū)域形象加速改善? 人口構(gòu)成發(fā)生改變? 擴(kuò)大居住、消費(fèi)需求規(guī)模、購(gòu)買力跳躍式提升房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有持續(xù)的動(dòng)力支撐23項(xiàng)目基本情況發(fā)展動(dòng)力及潛力市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間項(xiàng)目分析（津塘路項(xiàng)目、新開路項(xiàng)目）土地價(jià)值承載力24從土地市場(chǎng)發(fā)展變化來看，天津近期將進(jìn)入第二次快速發(fā)展期市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間土地市場(chǎng)隨天津市樓市外擴(kuò)步伐的加大，2023年天津郊區(qū)土地成交量驟增，2023年土地成交量大幅回升，但成交均價(jià)回調(diào)受 2023年一級(jí)市場(chǎng)井噴及 2023年 “ 大限 ” 政策影響，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，持觀望態(tài)度。河?xùn)|區(qū)境內(nèi)中央金融商貿(mào)區(qū)和智慧城板塊。新開路發(fā)展帶252。新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū)南站 CBD中心商務(wù)區(qū)洋務(wù)溯源旅游觀光區(qū)智慧城板塊津?yàn)I大道集散物流商貿(mào)區(qū)252。? 全力打造 “ 五區(qū)三帶 ” ，暨南站 CBD中心商務(wù)區(qū)、 “ 洋務(wù)溯源 ” 旅游觀光區(qū)、國(guó)際會(huì)議展覽中心區(qū)、新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū)和津?yàn)I大道集散物流商貿(mào)區(qū) 5大區(qū)域，形成十一經(jīng)路金融發(fā)展帶、衛(wèi)國(guó)道商貿(mào)商務(wù)發(fā)展帶和新開路商貿(mào)商務(wù)發(fā)展帶。 河?xùn)|區(qū)也必將因其自身的區(qū)位條件因素，獲得明顯的 “ 補(bǔ)漲 ” 趨勢(shì)新城市主 義 的理 論 中填充式開 發(fā) （ Infill）模式，最具可持 續(xù) 性。天津相對(duì)后發(fā)的河?xùn)|區(qū)，正處于快速發(fā)展階段。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。改善需求為主，需求趨于多樣化。需求特征滿足基本生存需求，客戶結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少；市場(chǎng)細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難；開發(fā)商注重效益 /低成本。競(jìng)爭(zhēng)條件有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。n 無(wú)論從區(qū)位條件，還是從政策導(dǎo)向角度研判，河?xùn)|區(qū)在天津的地產(chǎn)板塊發(fā)展格局中都占據(jù)極為重要的地位河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 戰(zhàn)略地位16發(fā)展動(dòng)力與潛力發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP（美元） 0～ 800 800～ 4000 4000～ 8000 8000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。河?xùn)|關(guān)鍵詞：? 工業(yè)? 工廠、庫(kù)房、拆遷安置居住區(qū)? 交通? 海河、地鐵、津?yàn)I輕軌、新天津站樞紐工程? 歷史文化? “ 先有大直沽，后有天津衛(wèi) ”河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 發(fā)現(xiàn)河?xùn)|15發(fā)展動(dòng)力與潛力評(píng) 判指 標(biāo) 特征描述地段環(huán) 境濱 海新區(qū)、城市 東 移、開 發(fā) 區(qū)西區(qū)等多 項(xiàng) 政策的確立， 東 部城區(qū)的區(qū)位 優(yōu)勢(shì) 愈加凸 現(xiàn) ，而 “新家園 ” 計(jì) 劃的助推及曾 經(jīng) 多個(gè)大型平房改造安置房居住區(qū)已 經(jīng) 使河 東 區(qū)形成的良好居住氣氛交通通達(dá)性河?xùn)|區(qū)內(nèi)公共交通較發(fā)達(dá)，而隨著未來地鐵 2號(hào)線、 9號(hào)線竣工，公共交通網(wǎng)絡(luò)將逐步延伸至河?xùn)|腹地，整體區(qū)域交通愈加成熟完善配套成熟度教育 、 醫(yī)療 等配套 較為 完善；商 業(yè) 配套主要集中在原有大型居住區(qū)內(nèi)，隨著區(qū)域商 貿(mào) 區(qū)的建成使區(qū)域整體配套更加完善主力客群來源河?xùn)|區(qū)自身客群數(shù)量龐大，同時(shí)毗鄰濱?？崭畚锪鲄^(qū)，可帶動(dòng)市內(nèi)各區(qū)及濱海新區(qū)的部分客群。天津 – 塘沽： 啞鈴 格局，人口 1350萬(wàn)、城鎮(zhèn)規(guī) 模 1450平方公里天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 規(guī)劃提速12發(fā)展動(dòng)力與潛力天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 后發(fā)優(yōu)勢(shì) ? 34年的發(fā)展差距形成未來發(fā)展空間? 持續(xù)動(dòng)力引爆經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)增長(zhǎng)帶動(dòng)城市發(fā)展水平整體提升對(duì)比天津、北京、上海城市發(fā)展水平拉動(dòng)購(gòu)買力及需拉動(dòng)購(gòu)買力及需求規(guī)模擴(kuò)大的同求規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，刺激房地產(chǎn)時(shí)，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、快速市場(chǎng)持續(xù)、快速發(fā)展發(fā)展13發(fā)展動(dòng)力與潛力天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 小結(jié)發(fā)展動(dòng)因環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極大北京區(qū)域發(fā)展主軸中戰(zhàn)略重點(diǎn)城市城際軌道交通支持目前，發(fā)展動(dòng)因已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)動(dòng)力未來，天津城市發(fā)展將極具發(fā)展?jié)摿εc持續(xù)動(dòng)力14發(fā)展動(dòng)力與潛力n 河?xùn)|區(qū)是天津市中心市內(nèi)六區(qū)之一，位于天津中心城區(qū)東部。 濱海新區(qū)：都市副中心? 人口： 430萬(wàn)? 用地： 140平方公里? 職能：立足天津，服務(wù)環(huán)渤海，輻射 “ 三北 ” ，面向東北亞以科技研發(fā)轉(zhuǎn)化為重點(diǎn)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提升港口服務(wù)職能以國(guó)際港口、物流、現(xiàn)代加工和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城區(qū)城市經(jīng)濟(jì)引擎，國(guó)際港口都市標(biāo)志雙核驅(qū)動(dòng)? 中心城區(qū)：城市發(fā)展的服務(wù)平臺(tái)? 濱海新區(qū)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力引擎? 雙核驅(qū)動(dòng)：城市經(jīng)濟(jì)重心東移，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)洼地后發(fā)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略要地主城區(qū)濱海新區(qū)天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 雙核驅(qū)動(dòng)11發(fā)展動(dòng)力與潛力總體規(guī)劃（ 2023－ 2023）城市結(jié)構(gòu)：l “ 雙中心 +多組