【正文】 5212 —— 通州 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 產(chǎn)品形式項(xiàng)目名稱 小多層 高板 高層 獨(dú)棟 雙拼 院墅 聯(lián)排 疊拼 洋房日光清城 　 　 　 　 　 　 　 　 　當(dāng)代名筑家園 　 　 　 　 　 　 　 　 　新城陽(yáng)光 　 　 　 　 　 　 　 　 　桃花島 　 　 　 　 　 　 　 　 　DBC加州小鎮(zhèn) 　 　 　 　 　 　 　 　 　瑞都公園世家 　 　 　 　 　 　 　 　 　白領(lǐng)居易 　 　 　 　 　 　 　 　 　世爵園墅 　 　 　 　 　 　 　 　 　珠江國(guó)際城 　 　 　 　 　 　 　 　 　尚東庭 　 　 　 　 　 　 　 　 　盛通綠色家園 　 　 　 　 　 　 　 　 　216。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型及價(jià)格分析216。發(fā)展歷程分析216。公寓、別墅216。剛性自住 216。20%本地開(kāi)發(fā)區(qū)客戶 216。 家庭月收入：公寓類項(xiàng)目 ——3000 元以上，別墅類項(xiàng)目 ——30000 元以上 —— 燕郊 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 客戶情況 —— 燕郊 孔雀水岸需求分析216。 職業(yè)特征：公寓類項(xiàng)目客戶以 企業(yè)白領(lǐng)、工薪家庭為主 ；別墅類項(xiàng)目客戶高度集中 私企業(yè)主、企業(yè)高管等高薪階層216。暢銷戶型： 316平米（花園面積大， 200多平米）， 438平米（靠近潮白河岸）　 憶江南 歐逸 潮白人家 美麗鄉(xiāng)村 東方夏威夷 達(dá)觀別墅 美林灣北京 90% 50% 70% 50% 90% 80% 90%燕郊 —— 50% 15% —— 　 —— 　 10% —— 　外籍 — —— 　 —— 　 —— 　 —— 　 5% —— 　其他（東北、山西） 10% —— 　 15% 50% 10% 5% 10%216。銷售率： 34%（三期）216。銷售速度：項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾期，聯(lián)排已經(jīng)全部售完，獨(dú)棟還余 2幢，公寓也只余 30多套216。別墅類產(chǎn)品受總價(jià)影響，低總價(jià)產(chǎn)品銷售速度快 —— 燕郊 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 銷售東方夏威夷216。 新東城多層、高層板樓 89－ 96二居 44－ 48216。 公寓類產(chǎn)品以 90100平米的舒適 2居為主，區(qū)域均價(jià) 4500元 /平米216。 區(qū)域內(nèi) 產(chǎn)品總價(jià)兩級(jí)分化嚴(yán)重216。 別墅類產(chǎn)品以 獨(dú)棟、聯(lián)排為主 ，極少量洋房216。 京哈高速穿越區(qū)內(nèi)，與京通快速緊密相連，北京 930巴士直通區(qū)內(nèi)本案 —— 燕郊 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 位置關(guān)系 —— 燕郊 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 發(fā)展歷程?郊區(qū)化生活方式的倡導(dǎo)?“大北京 ”區(qū)域發(fā)展?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善?性價(jià)比吸引?完善公交配套?政策限制?北京產(chǎn)業(yè)外遷?區(qū)域發(fā)展加速近郊外省市邊緣區(qū)域大北京郊區(qū)化生態(tài)居住區(qū)北京臥城工業(yè)區(qū)配套居住區(qū)低密度別墅產(chǎn)品 （和安花園一期）公寓 （上上城）高密度別墅產(chǎn)品（和安花園三期達(dá)觀別墅）普通住宅 （紫竹園）? 燕郊 10年逐步打造北京新城，區(qū)域配套日益成熟，且潛力很大，因本區(qū)域不具備類似動(dòng)力因素，因此本項(xiàng)目應(yīng) 借勢(shì)燕郊發(fā)展? 燕郊別墅類產(chǎn)品 舒適度逐漸降低，從 “ 二到一 ” 、中產(chǎn)回歸等趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目具有很強(qiáng)參考性北京新城第一居所 滿足當(dāng)?shù)匦枨蟮诙铀?滿足北京東區(qū)高端需求第一居所 滿足北京中低端兩極需求達(dá)觀別墅達(dá)觀別墅潮白人家潮白人家憶江南憶江南歐逸麗庭歐逸麗庭美麗鄉(xiāng)村美麗鄉(xiāng)村東方夏威夷東方夏威夷美林灣美林灣 —— 燕郊 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 項(xiàng)目分布京哈高速 102國(guó)道上上城上上城項(xiàng)目 多層高板高層獨(dú)棟雙拼院墅 聯(lián)排 疊拼 洋房憶江南潮白人家美麗鄉(xiāng)村東方夏威夷達(dá)觀別墅美林灣上上城歐逸麗庭216。I. 特性分析 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 用地條件用地條件 ———— 住宅用地住宅用地I. 特性分析 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 水景友誼大橋友誼大橋? 景觀：潮白河，河寬 300米，土壩遮擋； 潮白土壩 ,路況差； 用地現(xiàn)狀：村落、農(nóng)田? 用地僅西側(cè)沿河設(shè)置高層可直接觀景，用地內(nèi)部底層產(chǎn)品直接觀景難度大潮白河 300米寬水面潮白河與用地間河堤路潮白河岸邊現(xiàn)狀I(lǐng). 特性分析 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 園區(qū)首發(fā)? 首開(kāi)區(qū)位于開(kāi)發(fā)區(qū)西部門戶， 須考慮項(xiàng)目的形象作用? 整體規(guī)劃即可溶入潮白新區(qū)，又可歸入通州東區(qū)，目前 作為通州配套區(qū)域看待有利于項(xiàng)目定位? 首開(kāi)區(qū)可用景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，代表整體區(qū)域的最高價(jià)值， 有利于拉高區(qū)域價(jià)格及定位? 未來(lái)規(guī)劃功能齊全，但目前配套不成熟現(xiàn)狀 不利于開(kāi)發(fā)人口密集型產(chǎn)品項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊友誼友誼大橋大橋燕郊通州本案CBD? 本案作為北京東區(qū)的延伸，所屬潮白新區(qū)與燕郊區(qū)域并列成為通州的東拓發(fā)展區(qū)域， 均需考慮通州發(fā)展的帶動(dòng)作用? 行政區(qū)位上燕郊與潮白新城同屬河北境內(nèi)，卻與北京緊密相連，但目前發(fā)展遠(yuǎn)比本項(xiàng)目區(qū)域成熟，因此 燕郊對(duì)于本項(xiàng)目，應(yīng)是引流大于分流作用? 市場(chǎng)環(huán)境中， 燕郊區(qū)域發(fā)展與本項(xiàng)目所在區(qū)域形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，通州區(qū)域發(fā)展與本項(xiàng)目形成間接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系? 本案主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域確定為 —— 燕郊、通州I. 特性分析 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 區(qū)位特性216。7等地：臨近地塊邊緣，地等地：臨近地塊邊緣，地界外用地性質(zhì)不確定，但界外用地性質(zhì)不確定，但其私密性比其私密性比 2等地要低，具等地要低，具備一定的居住價(jià)值。6等地：沿小鎮(zhèn)三級(jí)道路布等地：沿小鎮(zhèn)三級(jí)道路布置，臨近商務(wù)辦公區(qū)，形置，臨近商務(wù)辦公區(qū)，形象價(jià)值高，但私密性較差象價(jià)值高，但私密性較差，普通住宅居住價(jià)值最低，普通住宅居住價(jià)值最低，但具備公寓類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，但具備公寓類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)潛力。5等地：沿小鎮(zhèn)二級(jí)等地：沿小鎮(zhèn)二級(jí)路布置，交通便利，路布置，交通便利，私密性較差，居住價(jià)私密性較差，居住價(jià)值相對(duì)較低，但沿街值相對(duì)較低，但沿街底部具備商業(yè)價(jià)值。4等地：沿景觀軸線等地：沿景觀軸線路兩側(cè)，有一定干擾路兩側(cè)，有一定干擾，但具有一定景觀價(jià)，但具有一定景觀價(jià)值，居住價(jià)值相對(duì)較值，居住價(jià)值相對(duì)較高。3等地：臨近商業(yè)街用地，私等地：臨近商業(yè)街用地，私密性受到一定干擾，但生活方密性受到一定干擾，但生活方便，居住價(jià)值較高。2等地：內(nèi)部景觀價(jià)值較高，等地：內(nèi)部景觀價(jià)值較高，私密性最好，居住價(jià)值次高。n 目標(biāo)客戶深度訪談微觀分析微觀分析3I. 孔雀水岸 特性分析II. 孔雀水岸 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析III. 孔雀水岸 需求特征分析IV. 潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)友誼大橋北京通州潮白河本案房地產(chǎn)項(xiàng)目用地A、 B、 C共約 500畝（）房地產(chǎn) B地塊占地： 公頃約合： 畝B地塊地塊A地塊地塊C地塊地塊房地產(chǎn) A地塊占地： 公頃約合： 畝房地產(chǎn) C地塊占地： 約合： 畝入口廣場(chǎng)用地規(guī)劃展館用地FAR〈 80米商業(yè)街用地FAR〉 商務(wù)辦公樓用地FAR〉 濱河公園用地容積率提高容積率提高樣板組團(tuán)I. 特性分析 孔雀水岸競(jìng)爭(zhēng)分析n 用地條件 ——1400 畝地塊B地塊地塊A地塊地塊C地塊地塊1等地：自然及人文景觀價(jià)值等地：自然及人文景觀價(jià)值最高，私密性較好，但受到大最高，私密性較好，但受到大堤影響一定高度以上居住價(jià)值堤影響一定高度以上居住價(jià)值最高。超市、醫(yī)療等能滿足基本生活需要即可。庭院： 綠地集中式布置，面積 200平米左右216。單價(jià)： 院墅 6000元 /平米以內(nèi)，聯(lián)排 4000元 /平米以內(nèi)216。疊拼： 兩疊接受度比三疊高；兩疊中，下面單元接受度更高；三疊中，中間單元接受度最低，中間單元價(jià)格比上下單元低 1015％；216。聯(lián)排： 35戶的短聯(lián)排接受度最高，戶數(shù)不宜超過(guò) 6戶；如果價(jià)格有一定降低，也可以接受 8聯(lián)甚至 10聯(lián)排，東西向聯(lián)排接受度一般。216。聯(lián)排接受度比院墅高。產(chǎn)品： 目標(biāo)客戶對(duì)獨(dú)棟的訴求依然很高。購(gòu)買因素： 具備優(yōu)良的景觀環(huán)境和低密度品質(zhì)是目標(biāo)客戶購(gòu)買時(shí)首要考慮的因素；此外行車方便，距市區(qū)距離控制在 6080公里，車程控制在 1－ 也是重要因素；擁有集中式的私家庭院、保持私密性和安靜也是不可忽視的購(gòu)買因素。此外，一些相對(duì)年輕的客戶處于增加財(cái)富的考慮，出于投資目的購(gòu)買。n 客戶購(gòu)買特征216。配套： 孔雀城離縣城最近，配套可以銜接，評(píng)價(jià)最高。其次是孔雀城，由于開(kāi)發(fā)程度較高，對(duì)田園風(fēng)光的破壞大，孔雀莊園的景觀環(huán)境評(píng)價(jià)最低。比較而言，孔雀水岸又優(yōu)于孔雀莊園216。區(qū)域認(rèn)知度： 對(duì)大廠、香河地塊認(rèn)知度一般，比較而言，孔雀莊園因?yàn)橛刑煜碌谝怀?，認(rèn)知度更高216?？兹盖f園由于距離北京較遠(yuǎn)、周邊景觀差，總體評(píng)價(jià)最低?？傮w評(píng)價(jià)： 綜合看來(lái)，孔雀水岸由于瀕臨水景、交通便利、景觀環(huán)境好，總體評(píng)價(jià)最高。n 典型第二居所項(xiàng)目客戶分析n 目標(biāo)客戶深度訪談我們選擇一期已購(gòu)房客戶大約 18名，以及二期最近簽約客戶大約 8名進(jìn)行深度訪談，以此判斷并了解目標(biāo)客戶的對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目地塊的看法，購(gòu)買喜好、產(chǎn)品需求特征等，用以指導(dǎo)定位。 有相當(dāng)部分客戶來(lái)源于傳統(tǒng)城市居住區(qū)，例如望京地區(qū)、亞運(yùn)村地區(qū)。 國(guó)家機(jī)關(guān)、大學(xué)及科研機(jī)構(gòu)離退休人員，相對(duì)自由職業(yè)者成為購(gòu)買郊區(qū)第二居所，乃至日常居住的主要目標(biāo)客群；252。置業(yè)次數(shù)：多為二、三次以上置業(yè)252。職業(yè)特征：機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、大學(xué)教授、金融保險(xiǎn)行業(yè)、醫(yī)療、 IT行業(yè)等216。年齡劃分： 3555歲左右216。216。216。疊拼產(chǎn)品戶型面積集中在 140230平米，本案所屬區(qū)域以 104200平米供應(yīng)為主產(chǎn)品類型 市場(chǎng)級(jí)別 總價(jià)（萬(wàn)元） 單價(jià)（元 /平米）戶型面積（平米）獨(dú)棟別墅 整體市場(chǎng) 130以上 6000以上 133150/200以上區(qū)域市場(chǎng) 200以上 8500以上 200以上聯(lián)排別墅 整體市場(chǎng) 150以上 5000以上 180400區(qū)域市場(chǎng) 160以上 75009000 185300疊拼別墅 整體市場(chǎng) 100160 7500以上 140230區(qū)域市場(chǎng) 110以上 7800以上 104200I. 整體市場(chǎng)分類供應(yīng)特征n 綜合分析216。相關(guān)區(qū)域出現(xiàn)精裝修項(xiàng)目 —— 珠江國(guó)際城，單價(jià)可實(shí)現(xiàn) 10000元 /平米216。 靠山居藝墅 京石高速 160－ 190 7600 120160I. 整體市場(chǎng)分類供應(yīng)特征 n 疊拼產(chǎn)品信息216。 湯 HOUSE 八達(dá)嶺高速順 沙路 160 8000 128豐臺(tái) 運(yùn)喬嘉園（白領(lǐng)居易三易）京通快速運(yùn)河大街 140－ 150 7800 110－ 120大興 尚東庭 京通快速 180 8000 140160疊拼產(chǎn)品主要供應(yīng)集中在本項(xiàng)目相關(guān)區(qū)域出現(xiàn)所屬區(qū)域 項(xiàng)目名稱 主要交通 面積區(qū)間（平米）單價(jià)區(qū)間（元 /平米）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）密云 聯(lián)排產(chǎn)品戶型面積集中在 180400平米，本案所屬區(qū)域以 185300平米供應(yīng)為主44水墨庭院9121624251132 houseI. 整體市場(chǎng)分類供應(yīng)特征 n 疊拼產(chǎn)品分布216?？們r(jià) 250萬(wàn)以下聯(lián)排產(chǎn)品總價(jià)全部在 70萬(wàn)以上，且大部分在 150萬(wàn)以上，本案相關(guān)區(qū)域項(xiàng)目總價(jià)在 160萬(wàn)以上，但定位須考慮距離因素影響216。主要供應(yīng)集中在京南的、京東、京東北部，距城區(qū)最近的主要供應(yīng)區(qū)集中在本案所在京東區(qū)域216。獨(dú)棟產(chǎn)品戶型出現(xiàn) 133150平米以上度假產(chǎn)品和 200平米以上居住產(chǎn)品兩類，本案所屬區(qū)域以 200平米以上居住產(chǎn)品為主導(dǎo)12 35467891017121314 house1516I. 整體市場(chǎng)分類供應(yīng)特征 n 聯(lián)排產(chǎn)品分布216?？們r(jià) 250萬(wàn)以下獨(dú)棟產(chǎn)品總價(jià)大部分在 130萬(wàn)以上，僅馭水山居和原鄉(xiāng)美利堅(jiān)項(xiàng)目有低于 200萬(wàn)產(chǎn)品供應(yīng)，本案相關(guān)區(qū)域項(xiàng)目總價(jià)在 200萬(wàn)以上216。主要供應(yīng)集中在京東北的懷柔密云、京西北的延慶、京西南的房山區(qū)域，距城區(qū)較遠(yuǎn)216。水岸、莊園項(xiàng)目附近別墅總價(jià)均在 150萬(wàn)以上42315 64水墨庭院1789101112 131518192021222321. 山水墅14I. 整體市場(chǎng)分類供應(yīng)特征 n 獨(dú)棟產(chǎn)品分布216。目前市場(chǎng)供應(yīng)中以獨(dú)棟產(chǎn)品為主，伴隨限制性政策實(shí)施，聯(lián)排、疊拼將成為未來(lái)市場(chǎng)的主流216。 易郡 京順路順平路左堤路 獨(dú)棟 ,雙拼 環(huán)境、位置n 總價(jià) 250萬(wàn)以下別墅信息（ 2）I. 整體市場(chǎng)供應(yīng)特征216。 湯 HOUSE 八達(dá)嶺高速順沙路 聯(lián)排、疊拼 溫泉入戶順義 麗水佳園 親親我家 (領(lǐng)域 ) 成壽寺路 聯(lián)排 配套 果嶺假日（聯(lián)排、雙拼售完 ） 京開(kāi)高速興政街 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、公寓 花園、私家泳池 珠江國(guó)際城 六環(huán) 公寓、疊拼、聯(lián)排 品牌、品質(zhì) 尚東庭 京通快速 聯(lián)排、疊拼 CBD推崇的別墅生活 美一棟 六環(huán) 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 送花園、露臺(tái)、車庫(kù) 白河澗別墅 101國(guó)道濱河路 聯(lián)排、獨(dú)棟 交通便利，風(fēng)水