【正文】 住區(qū)，后出現(xiàn)中山門東里、南里、西里、北里。河?xùn)|區(qū)和平區(qū)河北區(qū)南開區(qū)靠近城市核心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來升值潛力巨大海河內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)108宏觀分析 —— 項(xiàng)目交通■ 項(xiàng)目周邊 路網(wǎng)密集，交通可達(dá)性良好 ；■ 項(xiàng)目靠近多條城市干道，內(nèi)環(huán)、中環(huán)、金鐘河大街、衛(wèi)國道、津?yàn)I大道、建設(shè)中的東縱快速路等，可以 方便快捷地到達(dá)城市其他區(qū)域；■ 建設(shè)中的地鐵 3號(hào)線臨近本項(xiàng)目。勝利路112中觀分析 —— 區(qū)域配套項(xiàng)目所處區(qū)域比較成熟，周邊配套非常完善，有利于提升項(xiàng)目檔次。本項(xiàng)目本項(xiàng)目110中觀分析 —— 區(qū)域規(guī)劃■ 天津站交通樞紐工程■ 距離本項(xiàng)目 ；■ 集普通鐵路、京津城際鐵路、京秦客運(yùn)專線、京滬高速鐵路、城市軌道交通（地鐵２、３、９號(hào)線）、公交中心以及客運(yùn)集散功能于一體的大型綜合項(xiàng)目， 總建筑面積４５萬平方米 ，為我國目前在建同類工程中建設(shè)規(guī)模最大的綜合樞紐項(xiàng)目；■ 全部工程包括鐵路客站、站前廣場(chǎng)、站后廣場(chǎng)、站后公交中心以及配套市政交通、景觀等五個(gè)工程區(qū)。核工業(yè)研究院宿舍雖房齡較老但居民 有一定購買力且改善需求強(qiáng)烈。對(duì)于 配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，單價(jià)較高， 后期生活費(fèi)用較高；2023年起 產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品 ，對(duì)于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)、 配套設(shè)置有很高的要求 ，且對(duì)酒店公司的運(yùn)營能力有一定要求，售價(jià)高于其它產(chǎn)品，市場(chǎng)受眾面窄市場(chǎng)沿革區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境公寓市場(chǎng)711991年年 1998年年 2023年年2023年年 2023年年 2023年年空中供給獨(dú)立時(shí)代 國際大廈 都市坐標(biāo)摩登天空時(shí)代奧城SOMO誠基中心非常公館精英匯煥日線2023年之后年之后……即將入市奧林匹克大廈 世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店龍悅 .海上國際弘澤國際橙 HOUSE堂別館公寓塞納國際金茂現(xiàn)場(chǎng)中央戀城中新城上城后現(xiàn)代城市場(chǎng)沿革區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境公寓市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)逐年增加商品住宅價(jià)格的持續(xù)上漲，促進(jìn)對(duì)公寓類相對(duì)總價(jià)產(chǎn)品（戶型面積較?。┑男枨笞鳛橥顿Y性產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度逐步提升721991年：服務(wù)式公寓出現(xiàn)于南京路1998年：第二家服務(wù)式公寓出現(xiàn)于五大道2023年：小戶型公寓出現(xiàn)位于南開及河西區(qū)2023年：小戶型公寓集中于南開區(qū)上市2023年：為提升項(xiàng)目品質(zhì)認(rèn)知，小戶型公寓和酒店式服務(wù)公寓被廣泛定義成為酒店式公寓，此概念被泛化2023年：產(chǎn)權(quán)式酒店面世；眾多同類型產(chǎn)品出現(xiàn)于市內(nèi)各區(qū)國際大廈奧林匹克大廈空中供給獨(dú)立時(shí)代摩登天空 都市坐標(biāo)精英匯煥日線非常公館SOMO時(shí)代奧城誠基中心橙＠ house世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店別館公寓塞納國際弘澤國際金茂現(xiàn)場(chǎng)龍悅 .海上國際堂后現(xiàn)代城中央戀城中城豪苑區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境公寓市場(chǎng)區(qū)域范圍擴(kuò)大：由核心城區(qū)向外圍擴(kuò)散73項(xiàng)目定位 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 開盤時(shí)間 售價(jià)（元 /㎡） 在售面積銷售率裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡） 物管公司物業(yè)費(fèi)用（元 /平米 /月） 產(chǎn)權(quán)年限酒店式服務(wù)公寓時(shí)代奧城南開區(qū)202312 10000 95%1500戴德梁行 5 50小戶型公寓誠基中心和平區(qū)20239 10000 20萬 80%無深圳長城物業(yè) 2 70非常公館河?xùn)|區(qū) 20235 8000 87%800國康物業(yè) 2 70精英匯河?xùn)|區(qū)202310 6300 80%800 未定 2 70金茂現(xiàn)場(chǎng)和平區(qū) 20239 9000 60% 無高力國際 2 50煥日線河?xùn)|區(qū)20235 7000 98% 800謦佳物業(yè) 2 70區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境公寓市場(chǎng)典型在售項(xiàng)目中出現(xiàn)非住宅產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目案例74項(xiàng)目名稱 付款方式 生活費(fèi)用首付比例 首付額度（萬元） 分期年限 用水性質(zhì) 用電性質(zhì) 采暖方式時(shí)代奧城 50% — 8年 商業(yè)， 5元 /噸 民用 中央空調(diào)誠基中心 20% —30 30年 民用 民用 民用，暖氣片采暖非常公館 20% 8— 30年 未定 未定 戶內(nèi)空調(diào)精英匯 30% — 20年 商業(yè)， 5元 /噸 民用 工業(yè)采暖 26元 /㎡ /年煥日線 20% — 30年 民用 民用 民用，地板采暖區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境公寓市場(chǎng)總價(jià)低、投資性高、主要使用客群家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單等因素弱化了燃?xì)?、水、電等與住宅差異因素的負(fù)面影響75項(xiàng)目 定位項(xiàng)目名稱 區(qū)域主力戶型零居面積 比例一居面積 比例二居面積 比例三居面積 比例躍層面積 比例平層形式裝修標(biāo)準(zhǔn) （元/㎡） 酒店式服務(wù)公寓時(shí)代奧城南開區(qū)80140 —— —— 80 30%80、100、12030% 140160 40% —— —— 4梯20戶 1000小戶型公寓 誠基中心和平區(qū)50605060 90% —— —— —— —— —— —— 100 10%16梯62戶 無非常公館河?xùn)|區(qū)50615078 100% —— —— —— —— —— —— —— ——5梯20戶 800精英匯河?xùn)|區(qū) 8080、10580： 96%， 105：4%—— —— —— —— —— —— —— —— 3梯31戶 800金茂現(xiàn)場(chǎng)和平區(qū)5060、905060 40% —— —— 90 40% 126 20% —— ——8梯19戶 無煥日線河?xùn)|區(qū)34803480 90% —— —— —— —— —— ——100122 10%3梯26戶 800普遍戶型面積較小，主力戶型集中在 60平米以下區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境公寓市場(chǎng)76區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境公寓市場(chǎng)典型案例典型案例泰達(dá)世紀(jì)酒店泰達(dá)世紀(jì)酒店? 開發(fā)商：天津鴻軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 項(xiàng)目位置：河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道 138號(hào) ? 占地： ? 總建面： ? 總戶數(shù)： 418戶? 產(chǎn)品形式： 3幢 5層板樓? 層高： 2樓首層 6米， 3樓 ? 裝修：毛坯? 開盤時(shí)間： 2023年 3月 25日? 入住時(shí)間： 2023年 12月 31日? 投資方式：售后由泰達(dá)酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理，包租 15年，年回報(bào)率 %77區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境公寓市場(chǎng)典型案例典型案例泰達(dá)世紀(jì)酒店泰達(dá)世紀(jì)酒店開盤至今， 月均銷售速度 3000平米以上實(shí)際成交均價(jià)由于促銷折扣因素在 1000011000元 /平米該項(xiàng)目全部產(chǎn)品均價(jià)由開盤 12023元 /平米，增至 14000元 /平米項(xiàng)目名稱 戶型（平米） 比例世紀(jì)泰達(dá)酒店 40－ 50 70%60－ 70 20%80－ 90 10%78區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境公寓市場(chǎng)分析小結(jié)分析小結(jié)本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品規(guī)模：? 7萬平米產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：? 精裝修 1000元 /平米? 小戶型， 60平米左右銷售期：? 市場(chǎng)正常銷售期 2年? 考慮區(qū)域成熟度因素，考慮滯后銷售，與商業(yè)部分同期入市售價(jià)：? 本項(xiàng)目與世紀(jì)泰達(dá)酒店區(qū)位條件相似，周邊配套略有不足，現(xiàn)階段基準(zhǔn)價(jià)格考慮 12023元 /平米? 實(shí)際使用功能為居住功能，價(jià)格漲幅與住宅接近? 綜合考慮總價(jià)因素及由于后期絕對(duì)價(jià)格上揚(yáng)，結(jié)合北京市場(chǎng)成熟區(qū)域中公寓與住宅價(jià)格關(guān)系 ，確定本項(xiàng)目后期公寓售價(jià)為 宅價(jià)格79區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域發(fā)展案例宋家莊宋家莊宋家莊核心城區(qū)核心城區(qū)亦莊亦莊南城、發(fā)展滯后早期配套缺乏人口密度大缺乏產(chǎn)業(yè)支撐位于核心城區(qū)與亦莊開發(fā)區(qū)之間交通帶動(dòng)（地鐵 11號(hào)線）早期區(qū)域價(jià)值低估后期價(jià)格補(bǔ)漲需求爆發(fā)兩極拉動(dòng)80區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域發(fā)展案例中海城中海城戶型 面積（平米）一居室（送夾層） 41兩居室 96100三居室 126四居室 158復(fù)式 161二居210三居? 總占地 75公頃? 總建筑面積 170萬平方米? 住宅面積為 133萬平米，由板式小高層樓、點(diǎn)塔等組成? 配套建筑面積為 38萬平米? 一、二期 60萬平米售磬 5400750097005008/8 2023 2023/3年均漲幅年均漲幅 25%需求爆發(fā)、價(jià)格補(bǔ)長需求爆發(fā)、價(jià)格補(bǔ)長81區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境■ 河文化：海河文化大于城文化，習(xí)慣了因河而有偏角的路網(wǎng)和建筑，對(duì)非正向朝向接受度高■ 洋文化：四合院與小洋樓并存的城市面貌，培育了天津客戶的洋文化偏好。外地開發(fā)商：廣西陽光、融科集團(tuán)進(jìn)駐河?xùn)|，河?xùn)|價(jià)值顯現(xiàn)，異地開發(fā)商聚焦39211108津塘路新開路67市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間 ——1 、土地市場(chǎng)河?xùn)|區(qū)供地情況表序號(hào) 地塊出讓面積（平方米）土地用途 使用年限 使用權(quán)人 掛摘時(shí)間1 津東富（掛） 2023－ 066 居住 70年 天津匯賢房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 2023年 7月 12日2 津東廣（掛） 2023063 居住 70年 天津市紅鼎房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2023年 11月 303 津東萬（掛） 2023064 居住 70年 廣西陽光股份有限 公司 2023年 11月 304 津東衛(wèi)（掛） 2023062 其它公用設(shè)施用地 40年 中化道達(dá)爾燃油有 限公司 2023年 11月 295津東王（掛） 2023032號(hào) 居住 70年 天津市津房置業(yè)發(fā) 展有限責(zé)任公司 2023年 9月 11日6 津東七（掛） 2023033 12854住宅及商業(yè)金融用地—— 天津世昌房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 2023814摘7 長蘆衛(wèi)國道 地塊 未知 —— —— 長蘆房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 2023年摘8虎丘路地塊（格調(diào)竹境） 55000 —— —— 泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)建設(shè) 開發(fā)分公司 未知9 天津鋼廠 —— —— —— —— 2023年掛10 張達(dá)莊 —— —— —— —— 2023年掛11 軋鋼廠 —— —— —— —— 2023年掛51433市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間土地市場(chǎng) —— 土地用途建設(shè)用地指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。出讓區(qū)域：供地持續(xù)外擴(kuò)，集中于內(nèi)環(huán)、外環(huán)之間，中心城區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地較少216。出讓區(qū)域：多分布于內(nèi)環(huán)、中環(huán)間，中心城區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地量少216。16 電影制片廠地塊 居住、商業(yè) 7 南京路地塊 商業(yè)、公寓 72公里海河沿線 開發(fā)中的兩大重要商務(wù)板塊均在河?xùn)|區(qū)境內(nèi)21發(fā)展動(dòng)力與潛力河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 動(dòng)力 6智慧城智慧城■ 范圍： 北至津塘路，南至海河，西至快速路，東至外環(huán)。 河 東 區(qū)的大片舊廠房改造土地，是天津最適合填充式開 發(fā) 的區(qū)域河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 動(dòng)力 319河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 動(dòng)力 4河?xùn)|區(qū)十一五整體規(guī)劃：? “ 立足河?xùn)|，依托海河開發(fā)，融入濱海新區(qū)建設(shè)，面向天津及環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展，努力建設(shè)成現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)物流基地、直沽文化旅游基地、都市工業(yè)示范基地和 開放型、服務(wù)型、和諧型現(xiàn)代化新城區(qū) ” 。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在?？?間 布局 結(jié) 構(gòu)： “ 一 軸 兩 帶 三區(qū) ”252。天津 – 塘沽： 啞鈴 格局，人口 1350萬、城鎮(zhèn)規(guī) 模 1450平方公里天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 規(guī)劃提速12發(fā)展動(dòng)力與潛力天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 后發(fā)優(yōu)勢(shì) ? 34年的發(fā)展差距形成未來發(fā)展空間? 持續(xù)動(dòng)力引爆經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)增長帶動(dòng)城市發(fā)展水平整體提升對(duì)比天津、北京、上海城市發(fā)展水平拉動(dòng)購買力及需拉動(dòng)購買力及需求規(guī)模擴(kuò)大的同求規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，刺激房地產(chǎn)時(shí)，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、快速市場(chǎng)持續(xù)、快速發(fā)展發(fā)展13發(fā)展動(dòng)力與潛力天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 小結(jié)發(fā)展動(dòng)因環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中國經(jīng)濟(jì)增長第三極大北京區(qū)域發(fā)展主軸中戰(zhàn)略重點(diǎn)城市城際軌道交通支持目前，發(fā)展動(dòng)因已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)動(dòng)力未來，天津城市發(fā)展將極具發(fā)展?jié)摿εc持續(xù)動(dòng)力14發(fā)展動(dòng)力與潛力n 河?xùn)|區(qū)是天津市中心市內(nèi)六區(qū)之一，位于天津中心城區(qū)東部。競(jìng)爭(zhēng)條件有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。? 全力打造 “ 五區(qū)三帶 ” ，暨南站 CBD中心商務(wù)區(qū)、 “ 洋務(wù)溯源 ” 旅游觀光區(qū)、國際會(huì)議展覽中心區(qū)、新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū)和津?yàn)I大道集散物流商貿(mào)區(qū) 5大區(qū)域，形成十一經(jīng)路金融發(fā)展帶、衛(wèi)國道商貿(mào)商務(wù)發(fā)展帶和新開路商貿(mào)商務(wù)發(fā)展帶。占地 8平方公里■ 進(jìn)程： 目前已處于第五輪詳細(xì)規(guī)劃討