商業(yè)地產(chǎn)公司策劃方案-文庫(kù)吧資料
2025-02-28 04:08本頁(yè)面
【正文】 前者針對(duì)的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財(cái)行為，而后者主要是一種消費(fèi)行為，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營(yíng)、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等。在建筑設(shè)計(jì)方面，戶型、景觀不再是重點(diǎn)，配套設(shè)施會(huì)更多，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交驗(yàn)在每個(gè)階段的技術(shù)要求都高于住宅。正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項(xiàng)目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運(yùn)用SWOT分析法，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不足，降低風(fēng)險(xiǎn)。而住宅地產(chǎn)相對(duì)要簡(jiǎn)單的多，房子只要賣出，投資的價(jià)值就可以實(shí)現(xiàn)?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說(shuō)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。但應(yīng)該同時(shí)看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開(kāi)發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。樓盤(pán)除了消極被動(dòng)的隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而升值外，無(wú)法帶來(lái)額外的利潤(rùn)，因此增值空間小?！ 《≌鄬?duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)樽≌M(fèi)群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購(gòu)買群體?！ ￠_(kāi)發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)，也存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛(ài)”的利益關(guān)系。管理者通過(guò)管理獲取管理利益。所有者通過(guò)出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入。大型與中小型商場(chǎng)都需要有一個(gè)統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理。所有者是商鋪真正的擁有者。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開(kāi)發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式密不可分?！ 闹黧w上說(shuō)，住宅地產(chǎn)的價(jià)值鏈顯然單一得多，即“開(kāi)發(fā)商——終端消費(fèi)者”。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位，最后通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。所以，我說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺(jué)、經(jīng)驗(yàn)來(lái)把握。尤其是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，*統(tǒng)計(jì)得來(lái)的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化，搞不好就會(huì)是刻舟求劍。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除必備的專業(yè)知識(shí)以外，如何做到“近水知魚(yú)性，隔山識(shí)鳥(niǎo)音”，準(zhǔn)確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事?！ ≈袊?guó)有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個(gè)性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析?！ ∶频谋澈笫俏幕?。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢(shì)，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路。所以，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(zhǎng)的過(guò)程。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來(lái)的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律。 能成為老板，其閱歷和智慧定有過(guò)人之處，一般都非等閑之輩。用時(shí)髦的數(shù)字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，就是為老板換芯片。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動(dòng)就無(wú)從說(shuō)起?！ 〔邉澮粋€(gè)企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家，幫助他實(shí)現(xiàn)知識(shí)和智慧的充實(shí)，以及升級(jí)換代?！ ∑髽I(yè)家是企業(yè)的頭腦。這個(gè)系統(tǒng)的開(kāi)放性面向未來(lái)?！ ☆A(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功，還要預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來(lái)的成功接軌。形象的說(shuō)法就是預(yù)留“管線”。 “管線”法則 策劃不要僅局限于眼前，而要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置。” 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵?！ 〔邉澴钪v究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒(méi)有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無(wú)所謂好壞。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫。 因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊(yùn)，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而聚人氣、地氣、財(cái)氣。策劃應(yīng)該因時(shí)、因地、因人制宜，把策劃對(duì)象放在這個(gè)坐標(biāo)里面，對(duì)他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助他對(duì)擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果，也就是度身定造?！ 〈缬兴L(zhǎng)，尺有所短。大處著眼，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。使企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)這些中間的支點(diǎn)，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。我們往往將這一過(guò)程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。 策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)
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