2009綿陽(yáng)市林海山莊營(yíng)銷執(zhí)行修正方案-文庫(kù)吧資料
2025-02-28 01:06本頁(yè)面
【正文】 右） 階段 起止 月份 持續(xù)時(shí)長(zhǎng) 銷售目標(biāo) 準(zhǔn)備 /蓄勢(shì)期 09年 12月 01日 —10年 04月 15日 ； 5個(gè)月 前期準(zhǔn)備、推廣、蓄客 開(kāi)盤期 04月 16日 05月 16日 1個(gè)月（利用前期蓄客熱銷 開(kāi)盤） 30% 強(qiáng)銷期 10年 6月 —10年 8月； 3個(gè)月（借開(kāi)盤會(huì)后強(qiáng)銷） 25% 持續(xù)期 10年 9月 —10年 10月； 2個(gè)月 20% 尾盤期 （暨二批次開(kāi)盤期） 10年 11月 — 與 二批次同步進(jìn)行（嫁接 2期產(chǎn)品） 25% 合計(jì) 一期一批次總銷售周期約 8個(gè)月（開(kāi)盤起計(jì)） 林海山莊一期 銷售任務(wù) 林海山莊開(kāi)盤前推廣計(jì)劃 廣告投放戰(zhàn)略 廣告投放策略 投放策略 主要推廣 銷售階段 銷售準(zhǔn)備期 第一推廣期 第二推廣 期 第三推廣期 廣告導(dǎo)入期 （ —） 側(cè)重項(xiàng)目知名度擴(kuò)大 著重項(xiàng)目賣點(diǎn)的建立 在市場(chǎng)形成一個(gè)固定而清晰的概念 傳播新項(xiàng)目入市訊息 選擇傳播面廣的媒體 廣告頻率和力度小 廣告猛攻期 （ —：開(kāi)盤前后一月內(nèi)） 廣告頻率和媒體選擇大幅度增加 以鮮明形象和強(qiáng)烈廣告攻勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，吸引客戶到來(lái) 廣告意圖是全面凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 廣告形式進(jìn)行創(chuàng)意和突破 廣告鞏固期 （ —） 新增客戶維持在一個(gè)相對(duì)平衡的曲線上 廣告相應(yīng)降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率 達(dá)到現(xiàn)階段銷售目的并為第二批次強(qiáng)銷期作準(zhǔn)備 推廣項(xiàng)目實(shí)體形象 報(bào)紙、戶外、路牌亮相； 網(wǎng)絡(luò)、雜志、分眾傳媒 亮相； 資料、樓書、戶型單頁(yè)等 準(zhǔn)備 資料側(cè)重形象主題推廣 加大報(bào)媒、車身等廣告； 延續(xù)前期主要媒體； 開(kāi)盤前九院客戶專項(xiàng)活動(dòng)； 產(chǎn)品推介會(huì)； 開(kāi)盤活動(dòng)。 ? 綜合以上考慮，前期推售房源應(yīng)該以聯(lián)排、雙拼為主，洋房暫不在一期考慮推售，在位置選擇上應(yīng)該考慮臨湖公園及小區(qū)內(nèi)部?jī)r(jià)值較差處各選一部分，達(dá)到拉開(kāi)價(jià)格區(qū)間，品質(zhì)高低配置的原則。 ? 先期推售房源應(yīng)具備較高之性價(jià)比，以樹(shù)立口碑及吸引后來(lái)客戶。 1月 15日 綿州酒店市內(nèi)接待點(diǎn)開(kāi)放 市內(nèi)接待點(diǎn)選點(diǎn)、裝飾完成并開(kāi)放 蓄客方案、 推廣計(jì)劃擬定完成 VI系統(tǒng)、形象宣傳片、 DM、樓書等基礎(chǔ)資料裝備及完成 銷售團(tuán)隊(duì)的組建與培訓(xùn) 尊享卡會(huì)員卡發(fā)放 3月 15日 現(xiàn)場(chǎng)銷售中心正式對(duì)外開(kāi)放 2月 10日 意向客戶春節(jié)聯(lián)誼活動(dòng) 2月 20日 接受預(yù)約登記、發(fā)放 VIP會(huì)員金卡 3月 4月 完成所有銷售道具準(zhǔn)備 銷售五證等手續(xù)辦理 4月初 舉行產(chǎn)品發(fā)布酒會(huì) 4月中旬 1．積累客戶 2．開(kāi)盤準(zhǔn)備 項(xiàng)目盛大開(kāi)盤 春交會(huì) 參加春交會(huì) 房源推售 房源推售原則： ? 前期推售房源要建立項(xiàng)目和企業(yè)品牌美譽(yù)度。 2. 制定銷售策略計(jì)劃。通過(guò)售樓部、體驗(yàn)中心、樣板間、景觀示范區(qū)、獨(dú)有的尊榮服務(wù)等方式，運(yùn)用 “體念式營(yíng)銷”，其目的就是在于深層次的把握消費(fèi)者興趣點(diǎn)，再來(lái)不斷的挖掘其真實(shí)購(gòu)買力 ? 我們要做到的，是讓客戶在親眼所見(jiàn)和親身所感中體驗(yàn)到項(xiàng)目的尊榮與便捷，讓客戶切身的感受來(lái)促成其下單。 二、隱性客群的把握： 周邊媒體的廣告適量投入； 綿陽(yáng)進(jìn)出城通道的廣告訴求。 營(yíng)銷通路的確定 本項(xiàng)目客群主要集中在以下幾個(gè)群體： 綿陽(yáng)大中 型企業(yè) 領(lǐng)導(dǎo) 中高 收入私 企業(yè)主 九院 中高收 入群 異地 投資 群體 政府高收 入公務(wù)員 綿陽(yáng)近 郊高收 入客群 顯性客群 隱性客群 顯性客群：喜歡城市別墅的高端人群，更喜歡城市別墅而不是郊區(qū)別墅群體的綿陽(yáng)高收入群體； 隱性客群：周邊郊縣客群及看重別墅稀缺業(yè)態(tài)的投資群體。 2022年 3月中旬開(kāi)盤銷售， 2022年底全案銷售完畢，實(shí)現(xiàn)總銷售額 。 – 實(shí)現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)。 – 城市別墅的成功運(yùn)營(yíng)者。 – 為公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展打下良好市場(chǎng)基礎(chǔ)與口碑效應(yīng)，并建立成功運(yùn)營(yíng)模式。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研析 ? 半山藍(lán)灣 ? 主題：城市山水別墅 ? 預(yù)計(jì)價(jià)格： 65008000元 /㎡ ? 盧卡美郡 ? 主題：威尼斯水岸別墅 ? 銷售價(jià)格 5500元 /㎡ ——7500元 /㎡ 現(xiàn)有市場(chǎng)主要營(yíng)銷主題 ? 就別墅市場(chǎng)主流而言，就產(chǎn)品核心賣點(diǎn)的整合特別是別墅山水環(huán)境的整合而營(yíng)造項(xiàng)目主題的手法運(yùn)用已經(jīng)非常普遍。 綿洲酒店接待點(diǎn)最晚于 2022年 1月 15日啟用； 景觀示范區(qū)域（代征地景觀及湖的打造、別墅地塊基本景觀、洋房地塊植被景觀）于春節(jié)前完成部分景觀區(qū)； 三、目前須確定的準(zhǔn)備工作 （二）、 銷售道具準(zhǔn)備 基本銷售道具類 銷售辦公業(yè)務(wù)電話申請(qǐng)于 2022年 12月 1日前完成； 市內(nèi)接待點(diǎn)用小沙盤于 2022年 12月 30日前完成； 單體模型制作最晚于 2022年 12月 30日前完成； 樓書制作最晚于 2022年 1月 30日前完成； 戶型單頁(yè)、手提袋、信封袋、信箋紙、紙杯、名片、胸牌等基礎(chǔ)道具 2022年 1月 15日前完成； 第二章 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 ? 樓市在短短兩年時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了大起大落的起伏，未來(lái)的走向也不可預(yù)估，綿陽(yáng)市場(chǎng)也在這兩年樓市的調(diào)整中快速進(jìn)步與發(fā)展，開(kāi)發(fā)水平不斷上升，新產(chǎn)品和新樓盤營(yíng)銷模式不斷出現(xiàn)，大盤、新?tīng)I(yíng)銷主題概念、創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)加大了市場(chǎng)項(xiàng)目的更新?lián)Q代及消費(fèi)觀念更新！ ? 消費(fèi)市場(chǎng)變得越來(lái)越理性與眼界開(kāi)闊，市場(chǎng)供應(yīng)量的加大導(dǎo)致在未來(lái)一年內(nèi)綿陽(yáng)別墅競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇，好的項(xiàng)目不僅需要營(yíng)銷模式的先進(jìn)與細(xì)致，更需要產(chǎn)品本身的實(shí)際支撐，以不被快速進(jìn)步的市場(chǎng)所淘汰！ ? 綿陽(yáng)房市及別墅市場(chǎng)的快速進(jìn)步需要我
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