2009綿陽(yáng)市林海山莊營(yíng)銷執(zhí)行修正方案(編輯修改稿)
2025-03-21 01:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 繁華，與自然完美協(xié)調(diào)！森林，城市中的稀缺資源，極好的推廣概念！ ? 出則天下，入則自然，生活，可以慢慢回味！ 項(xiàng)目營(yíng)銷主題的確立 林海山莊： ——城市中央森林別墅 營(yíng)銷通路的確定 本項(xiàng)目營(yíng)銷通路的建立： ? 企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 成功運(yùn)營(yíng)林海山莊項(xiàng)目，樹立企業(yè)品牌，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 – 為公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展打下良好市場(chǎng)基礎(chǔ)與口碑效應(yīng)，并建立成功運(yùn)營(yíng)模式。 ? 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) – 綿陽(yáng) 2022年市場(chǎng)最熱銷項(xiàng)目之一。 – 城市別墅的成功運(yùn)營(yíng)者。 – 完成既定的銷售率和利潤(rùn)率。 – 實(shí)現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)。 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) – 全案目標(biāo) 林海山莊項(xiàng)目總建筑面積 。 2022年 3月中旬開(kāi)盤銷售， 2022年底全案銷售完畢，實(shí)現(xiàn)總銷售額 。 – 09年目標(biāo) 項(xiàng)目的品牌和企業(yè)的品牌成功落地，項(xiàng)目前期工作順利進(jìn)行，做好體驗(yàn)區(qū)及園林示范區(qū)工作，做好營(yíng)銷準(zhǔn)備工作，為春節(jié)后蓄客打好基礎(chǔ)。 營(yíng)銷通路的確定 本項(xiàng)目客群主要集中在以下幾個(gè)群體： 綿陽(yáng)大中 型企業(yè) 領(lǐng)導(dǎo) 中高 收入私 企業(yè)主 九院 中高收 入群 異地 投資 群體 政府高收 入公務(wù)員 綿陽(yáng)近 郊高收 入客群 顯性客群 隱性客群 顯性客群：喜歡城市別墅的高端人群，更喜歡城市別墅而不是郊區(qū)別墅群體的綿陽(yáng)高收入群體； 隱性客群：周邊郊縣客群及看重別墅稀缺業(yè)態(tài)的投資群體。 項(xiàng)目營(yíng)銷通路 一、顯性客群的把握： 大眾營(yíng)銷：報(bào)版、雜志、戶外等； 渠道營(yíng)銷或?qū)ｍ?xiàng)營(yíng)銷：如車友會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、九院專項(xiàng)活動(dòng)及廣告渠道推廣 顯性客群的把握是林海山莊的主要推廣方向和重點(diǎn)。 二、隱性客群的把握： 周邊媒體的廣告適量投入； 綿陽(yáng)進(jìn)出城通道的廣告訴求。 項(xiàng)目營(yíng)銷模式 ? 項(xiàng)目的特性不僅僅是圖片、多媒體、示范景觀以及樣板間的搶眼球效應(yīng)能夠充分表達(dá)完的。通過(guò)售樓部、體驗(yàn)中心、樣板間、景觀示范區(qū)、獨(dú)有的尊榮服務(wù)等方式，運(yùn)用 “體念式營(yíng)銷”，其目的就是在于深層次的把握消費(fèi)者興趣點(diǎn)，再來(lái)不斷的挖掘其真實(shí)購(gòu)買力 ? 我們要做到的，是讓客戶在親眼所見(jiàn)和親身所感中體驗(yàn)到項(xiàng)目的尊榮與便捷，讓客戶切身的感受來(lái)促成其下單。 “體驗(yàn)營(yíng)銷” —感受營(yíng)銷模式 營(yíng)銷框架 推廣主題的重點(diǎn)導(dǎo)入 現(xiàn)場(chǎng)接待對(duì)于項(xiàng)目基礎(chǔ)的演繹 產(chǎn)品特點(diǎn)的感知 示范園林、售樓中心的初步感受 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)的輸出，產(chǎn)品能力表達(dá)（ 3D、戶型模型） 生活模式的感悟 生活體驗(yàn)區(qū)的情調(diào)環(huán)境 表達(dá)（功夫茶、懸挑式 景觀洽談區(qū)、樓書、一 次貼心的服務(wù)） 答案尋找 實(shí)景樣板間，項(xiàng)目生活模式的產(chǎn)品表達(dá) 臺(tái)地公園的感悟，外景催化劑 林海山莊 城市中央森林別墅！ 開(kāi)盤前重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 時(shí)間 執(zhí)行目標(biāo) 銷售工作安排 12月 1日 1. 為正式開(kāi)盤銷售做準(zhǔn)備。 2. 制定銷售策略計(jì)劃。 3. 建立并培訓(xùn)銷售隊(duì)伍 戶外大牌廣告出臺(tái)，項(xiàng)目前期亮相。 1月 15日 綿州酒店市內(nèi)接待點(diǎn)開(kāi)放 市內(nèi)接待點(diǎn)選點(diǎn)、裝飾完成并開(kāi)放 蓄客方案、 推廣計(jì)劃擬定完成 VI系統(tǒng)、形象宣傳片、 DM、樓書等基礎(chǔ)資料裝備及完成 銷售團(tuán)隊(duì)的組建與培訓(xùn) 尊享卡會(huì)員卡發(fā)放 3月 15日 現(xiàn)場(chǎng)銷售中心正式對(duì)外開(kāi)放 2月 10日 意向客戶春節(jié)聯(lián)誼活動(dòng) 2月 20日 接受預(yù)約登記、發(fā)放 VIP會(huì)員金卡 3月 4月 完成所有銷售道具準(zhǔn)備 銷售五證等手續(xù)辦理 4月初 舉行產(chǎn)品發(fā)布酒會(huì) 4月中旬 1．積累客戶 2．開(kāi)盤準(zhǔn)備 項(xiàng)目盛大開(kāi)盤 春交會(huì) 參加春交會(huì) 房源推售 房源推售原則： ? 前期推售房源要建立項(xiàng)目和企業(yè)品牌美譽(yù)度。 ? 確保項(xiàng)目的持續(xù)熱銷，以暢銷的銷售評(píng)價(jià)在業(yè)界和客戶中形成良性傳播，確保一定的熱銷力度。 ? 先期推售房源應(yīng)具備較高之性價(jià)比，以樹立口碑及吸引后來(lái)客戶。 ? 樹立項(xiàng)目良好形象，為后期洋房?jī)r(jià)值的提升樹立標(biāo)桿。 ? 綜合以上考慮，前期推售房源應(yīng)該以聯(lián)排、雙拼為主，洋房暫不在一期考慮推售，在位置選擇上應(yīng)該考慮臨湖公園及小區(qū)內(nèi)部?jī)r(jià)值較差處各選一部分，達(dá)到拉開(kāi)價(jià)格區(qū)間，品質(zhì)高低配置的原則。 項(xiàng)目主要推售階段 項(xiàng)目銷售分為三個(gè)階段 ? 第一階段： 時(shí) 間 — 銷售產(chǎn)品 雙拼、聯(lián)排 工程進(jìn)度 示范區(qū)呈現(xiàn)、體驗(yàn)中心、銷售中心呈現(xiàn) 銷售任務(wù) 首批次開(kāi)盤銷售，消化率達(dá)一期別墅產(chǎn)品 75% ? 第二階段： 時(shí) 間 — 銷售產(chǎn)品 雙拼、聯(lián)排、洋房 工程進(jìn)度 一期別墅現(xiàn)房呈現(xiàn)、部分社區(qū)園林景觀呈現(xiàn) 銷售任務(wù) 二批次強(qiáng)銷期銷售，消化率達(dá)整個(gè)項(xiàng)目 60%以上，二期推售前 準(zhǔn)備。 ? 第三階段： 時(shí) 間 — 銷售產(chǎn)品 剩余少量保留別墅、洋房 工程進(jìn)度： 別墅基本呈現(xiàn)，社區(qū)景觀大部分呈現(xiàn)，實(shí)景感受強(qiáng)烈
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