【正文】 林海山莊營銷執(zhí)行修正方案 第一章 項(xiàng)目推廣前置計(jì)劃 時(shí)間 執(zhí)行目標(biāo) 銷售工作安排 12月 1日 1. 為正式開盤銷售做準(zhǔn)備。 2. 制定銷售策略計(jì)劃。 3. 建立并培訓(xùn)銷售隊(duì)伍 戶外大牌廣告出臺(tái)，項(xiàng)目前期亮相。 1月 15日 綿州酒店市內(nèi)接待點(diǎn)開放 市內(nèi)接待點(diǎn)選點(diǎn)、裝飾完成并開放 蓄客方案、 推廣計(jì)劃擬定完成 VI系統(tǒng)、形象宣傳片、 DM、樓書等基礎(chǔ)資料裝備及完成 銷售團(tuán)隊(duì)的組建與培訓(xùn) 尊享卡會(huì)員卡發(fā)放 3月 15日 現(xiàn)場銷售中心正式對外開放 2月 10日 意向客戶春節(jié)聯(lián)誼活動(dòng) 2月 20日 接受預(yù)約登記、發(fā)放 VIP會(huì)員金卡 3月 4月 完成所有銷售道具準(zhǔn)備 銷售五證等手續(xù)辦理 4月初 舉行產(chǎn)品發(fā)布酒會(huì) 4月中旬 1．積累客戶 2．開盤準(zhǔn)備 項(xiàng)目盛大開盤 春交會(huì) 參加春交會(huì) 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （一）營銷節(jié)點(diǎn)的確立時(shí)間 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立原則 開盤時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 (1 ) 市場優(yōu)勢 A、綿陽宏觀樓市情況：明年綿陽市場供應(yīng)放量，不論是別墅還是電梯高層豪宅在 3月以后都將大量推出，較早的開盤時(shí)間有利于在市場中占據(jù)先機(jī)地位。 (盧卡美郡、優(yōu)山美郡、奧林春天、富臨桃花島、長虹國際城、九洲千城等高端電梯公寓及仙海及青義等項(xiàng)目將在明年中后陸續(xù)亮相） B、區(qū)域市場情況：優(yōu)山美郡、奧林春天、卓信龍嶺、盧卡美郡等區(qū)域項(xiàng)目大多在今年底進(jìn)行實(shí)質(zhì)性推廣蓄客，在區(qū)域市場競爭白熱化、高端客戶資源有限的前提下，林海山莊必須搶占市場先機(jī)，提前鎖定客戶群，以獲得一定的時(shí)間優(yōu)勢及借勢銷售； 優(yōu)山美郡別墅級 全退臺(tái)、錯(cuò)臺(tái)花園洋房 盧卡美郡 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立原則 （ 2）時(shí)機(jī)優(yōu)勢 充分利用綿陽兩會(huì)（預(yù)計(jì) 4月左右召開）會(huì)期召開特殊時(shí)段的高層渠道營銷，期間將會(huì)集中大量購買力強(qiáng)及社會(huì)影響力強(qiáng)的兩會(huì)代表，為特殊營銷事件提供有力條件及支持； 4月召開兩會(huì)，屆時(shí)針對該部分高端群體的營銷推廣將會(huì)有實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)著落點(diǎn)支撐；如 5月份開盤，會(huì)議期間的推廣無業(yè)務(wù)著落點(diǎn)，最多能引起會(huì)議代表的關(guān)注度，沖擊力不強(qiáng)。 開盤時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立原則 （ 3）春交會(huì)對林海山莊的銷售影響 綿陽春交會(huì)預(yù)計(jì) 4月份召開，如房交會(huì)之后開盤，我們將會(huì)面臨以下問題： A、房交會(huì)上各種房源集中放量、促銷手段豐富，有可能造成林海山莊原有客戶局部流失； B、穩(wěn)單與新客戶資源的拓展需同頻推進(jìn)，造成的業(yè)務(wù)交叉管理會(huì)局部影響客戶拓展業(yè)務(wù)的進(jìn)展。 因此我們建議可在房交會(huì)之前開盤，先期消化原有儲(chǔ)備客源，房交會(huì)上全力做好新客戶拓展工作。 開盤時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立原則 （ 4）借勢營銷 片區(qū)諸多項(xiàng)目目前已開始進(jìn)行前期推廣，到明年 4月份區(qū)域整體關(guān)注度將達(dá)到較高水平，屆時(shí)片區(qū)市場客群基礎(chǔ)較好，林海山莊在該階段開盤將可以實(shí)行順勢與借勢營銷，可共享該片其他項(xiàng)目推廣推廣成果，節(jié)約廣告推廣資源；若滯后，將會(huì)為重新啟動(dòng)市場關(guān)注度而投入大量的廣告資源和成本； 開盤時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立原則 （ 5）充分利用春季傳統(tǒng)銷售旺季時(shí)機(jī) 春季為房市銷售傳統(tǒng)旺銷季節(jié)，項(xiàng)目在本階段開盤可充分利用良好的季節(jié)銷售時(shí)機(jī)，更好的促進(jìn)項(xiàng)目銷售，規(guī)避項(xiàng)目在夏季的淡季銷售期（主要指強(qiáng)銷期）。 開盤時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立原則 （ 6）工作裝備情況及進(jìn)展情況 目前我們初定于 1月 15日綿州酒店市內(nèi)接待中心開放，前期推廣和蓄客工作展開， 2月左右預(yù)定發(fā)放 VIP會(huì)員金卡，通過 2個(gè)月多月的蓄客基本達(dá)到開盤要求，根據(jù)目前工作進(jìn)展情況，推廣、客戶累積、工程進(jìn)度、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)都在 4月左右開盤較為適宜。 開盤時(shí)間：建議 4月春交會(huì)前 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立原則 項(xiàng)目較為適宜的開盤時(shí)間為 4月，如因工期及準(zhǔn)備工作的原因，最遲不得超過 5月在市場開出，否則將失去最佳的銷售時(shí)機(jī)。 本項(xiàng)目各營銷節(jié)點(diǎn)暫按 4月中旬排出 。 我們建議： 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立原則 接待中心亮相時(shí)間 (1 ) 市內(nèi)接待 1月中旬開放 A、 綿州酒店的客戶接待點(diǎn)可于 1月中旬進(jìn)入， 配合項(xiàng)目前期形象宣傳與咨詢與接待作用； B、并先期蓄留客戶； （ 2） 2022年 3月銷售中心對外開放 A、銷售中心開放后， 預(yù)留兩月左右的 現(xiàn)場接待時(shí)間充分蓄客； B、充分利用元旦、春節(jié)看房高峰（市內(nèi)接待點(diǎn)） 結(jié)論：總共 5個(gè)月時(shí)長的蓄客時(shí)間是項(xiàng)目前期客戶積累的必要準(zhǔn)備時(shí)間，也是一個(gè)較為適宜的時(shí)間周期，蓄客時(shí)間太短或太長都不利于后期的開盤營銷。 綿州酒店市內(nèi)接待點(diǎn) 現(xiàn)場銷售中心 小區(qū)入口景觀示范區(qū)建設(shè) （一）、完成兩個(gè)示范區(qū)的建設(shè) 二、項(xiàng)目營銷重點(diǎn)前置工作 第一形象區(qū)： 高度重視項(xiàng)目入口景觀處的打造及建設(shè)，除留出施工通道外，對目前尚未啟動(dòng)的洋房區(qū)可一部分結(jié)合入口景觀區(qū)打造坡地景觀，其余作生態(tài)綠化草坪化處理 二、項(xiàng)目營銷重點(diǎn)前置工作 臨湖臺(tái)地示范景觀區(qū) （一）、完成兩個(gè)示范區(qū)的建設(shè) 示范景區(qū)的建設(shè)對項(xiàng)目的價(jià)值提升和營銷的作用至關(guān)重要，因此必須在 銷