【正文】 向的效果。 旅游風(fēng)情街：經(jīng)營大連及東北特色旅游商品 香港蘭桂坊：經(jīng)營特色酒巴、無煙餐飲。 與整個項目裝修設(shè)計的統(tǒng)一，法國凱旋門、美國的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景點、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化，都會設(shè)置于其中。 ■裝修設(shè)計的統(tǒng)一性 在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國風(fēng)情文化。 租售做法：此區(qū)先已招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入一些國際性知名品牌，后期作帶租約銷售。 國際名店城：薈萃當(dāng)今國內(nèi)外高級品牌、精品服飾。 設(shè)置原因：利用設(shè)置游玩配置吸引年青消費人流。 租售做法：部分以招商為主，用“SPA”會館經(jīng)營，吸引女性消費者；部分通過34家行業(yè)主力店帶動獨立銷售。 相應(yīng)配套：設(shè)立一小型T型舞臺，有利于在開業(yè)以后定期或不定期舉行的時裝秀或者其他產(chǎn)品的推廣活動提供有效場地 ：設(shè)立“SPA” 美容療法會館，女士健身美體中心。 租售做法：配套以招商形式或自營為主，鋪位部分通過12家主力店帶動獨立銷售。 新生代天地：經(jīng)營兒童服飾，玩具精品。 設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對悠閑人群 租售做法：以3—4家行業(yè)主力店進行帶動。 “相互結(jié)合、相互帶動”是指令到“動”與“靜”之間，以同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為整體；另外，兩者也因為有一個共同的主題，相互帶動彼此的經(jīng)營。 所謂“動”是指經(jīng)營一些娛樂性質(zhì)的、有動感的，甚至是以運動為主題的新型娛樂、康體活動。 作用： n 可將D、E地塊與勞動公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便的問題，為對面的人流過馬路提供方便， n 將勞動公園旅游觀光、平時運動鍛煉、休閑等的人流吸引過來，推動D、E地塊的經(jīng)營發(fā)展。 。 租售做法： 此區(qū)負(fù)一層先以招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。 潮流天地；經(jīng)營種類：主經(jīng)時尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行的服飾匯集于此。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶動項目前期的銷售、招商。 n 主力店的引入又為商場前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營吸引大量的人流。 作用： n 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個熱點，增強項目的市場潛力。 46項目產(chǎn)品設(shè)計建議 461針對項目整塊建議 ◎ 針對本項目由六個地塊組成，難以成為一個整體？ 鄙司建議以五州街為主軸線將整個項目連在一起成為整體。 異國風(fēng)情美食組團的“廣州蕉葉飲食集團”（東南亞美食）、臺灣美食店等等。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢。 l 強化項目的價格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進行價格模擬，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。 l 強化首創(chuàng)的全新獨特主題概念，在大連都獨具首創(chuàng)性，和唯一性。 C——營造濃厚的市場商業(yè)氛圍 l 形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。 B——項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 我們認(rèn)為由于基于項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： A——以多種業(yè)態(tài)并存進行經(jīng)營規(guī)劃。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體現(xiàn)了項目的特色，會使其推廣事半功倍。 當(dāng)你漫步于其中時，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返。 ※ 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個廣場，在這個廣場上經(jīng)營一些露天吧、露天咖啡店，讓消費者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國家的風(fēng)俗，選擇各國特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國的民俗風(fēng)情節(jié)日表演，這樣可增強本項目的特色性，吸引人流，以推動商場的經(jīng)營銷售。4%，實現(xiàn)旅游收入130億元以上，相當(dāng)于GDP 10％左右。 ※ 2001年大連市旅游統(tǒng)計資料： ，旅游創(chuàng)匯3億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長了30％，由此實現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機會達(dá)4萬人次。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場，增強項目的市場競爭力。 452本項目的主題定位 “集旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風(fēng)情文化的購物天地” ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購物互為促進，這是一個全新的消費模式。 ■經(jīng)營角度上講，本項目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經(jīng)營對本項目包裝定位是一個強有力的支撐點，在一定程度提高了項目的消費檔次。 1. 項目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實屬罕見，配合完善的硬件，風(fēng)情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營者和消費者極大的興趣； 2． 大連市是一個知名的旅游城市，國內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時也有餐飲，娛樂及個人購物便利店。所以它的主題是「包羅萬有的購物商場去迎合年齡15到45歲的少青中年人」。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。 442商場類型 ①以地理為類別，商場可分為： n 鄰舍商場 n 地區(qū)性 n 地域性 ②若以購物為類別，商場又可分為： n 日常便利商場 n 休閑商場 n 目標(biāo)商場 n 旅游商場 443商場主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的特點及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要」。國外游客購買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費可能比較大連日常消費高，但平均來說，消費能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。雖然每年的增長率也達(dá)兩位數(shù)字，比國家平均數(shù)字高，但在全國排行只能位于第14位。 n 具名氣的商場。 n 靈活變通的商品檔次。 n 舒適的商場通道。 n 休閑的購物環(huán)境。 ②百貨公司在沒有強烈競爭及缺乏經(jīng)營新意及檔次定得過高的情況下，已漸漸失去了他們在顧客心中的地位。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場一點也不受歡迎的事實中可以看到。市民的日常購物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。城市從國內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥?nèi)向國際開放的五個城市之一。%。假設(shè)每月消費1000元。 434游客平均每月有166萬人，假設(shè)每位游客消費500元。旅游人數(shù)為2026萬人，其中2000萬是國內(nèi)游客。 432除甘井子區(qū)外，無論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過一百六十六萬，而絕大多數(shù)都是年齡在15歲到45歲的。 43本項目覆蓋地域及經(jīng)濟潛力 431 大連本項目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。 424 青泥街的未來發(fā)展對大連的購物商情有很大的影響，當(dāng)街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會成為大連市購物的新時尚地區(qū)。街上人流多，商場內(nèi)，尤其實在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。 423 在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。 422 雖然說租戶都不原獨立承擔(dān)租金的風(fēng)險，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M入市場使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會刺激新的后來者。自一九九八年有超過210000平方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。一般商場經(jīng)營者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營的一條龍發(fā)展過程中做工夫不可了。 416一般商場的成熟期都需要35年。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對不是問題。 415以上的事實，在短期內(nèi)改不了，而過剩的供應(yīng)也確實把很多租金限制在一個較為低的水平。到招商推廣時，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個現(xiàn)象，因為廣州也真是空置商場比比皆是的。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠(yuǎn)都是合理的做法。其實，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商場呢？答案應(yīng)該是未必。 412現(xiàn)時一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。 雖然在設(shè)計方面大多吸收香港的經(jīng)驗，及聘用能者設(shè)計，但因欠缺市場意識，商場協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營者經(jīng)驗及市場供求的肇的關(guān)系，對市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場積壓。在本項目開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進行，這樣也有利于項目銷售進步保持一致和很好的延續(xù)。 ③ 市場習(xí)慣消費模式和層次對項目定位上的影響。 T——威脅 ① 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費人流和招 商上對市場客戶的分流。 ⑤ 現(xiàn)時大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪?shù)龋鼈兇蠖际前儇浕虺械男问脚c本項目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個項目提升。 ③ 面對的勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項目帶來一定的商機。 ② 大連市是一個旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。 ⑤ 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費人群引到項目消費有一定難度，而且項目面對一條高架橋，車流的行走習(xí)慣對項目有一定影響。 ③ 項目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。而不以整體形象展現(xiàn)，本項目的規(guī)模優(yōu)勢將大打折扣。 W——項目劣勢 ① 項目不是一個整體地塊，而是由幾條路切割成六個地塊組成。 規(guī)模優(yōu)勢：商場部分總建筑面積51809平方米，建筑規(guī)模較大。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成A、B、C、D、E、X六地塊。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪又一輪的市場熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場前景十分樂觀。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層 沃爾瑪超市 Only、w。旗艦客戶是美國的沃爾瑪超市，客流量非常大。屬于大型專業(yè)商場。人流多以流動人流為主（也因為鄰近火車站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。 值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績很好，目前的進場條件是商場抽志27%，但包含所有費用，除了來自游戲機的用電外。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米150250元（營業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經(jīng)營服飾的倒扣率是20%至24%，而經(jīng)營化妝品的，則有較高的23%至27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場招商條件一覽表 序 項目名稱 發(fā)展商/投資商 地區(qū) 招商條件 1 大連商場 大連商場股份有限公司 中山 服裝：2024%倒扣率化妝品：2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場股份有限公司 中山 服裝：2124%倒扣率化妝品：2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團 中山 服裝：2630%倒扣率化妝品：2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中山 服裝：2528%倒扣率化妝品：2530%倒扣率皮具：2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團 中心 地上租金：： 6 勝利廣場 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝：2125%倒扣率 7 邁凱樂大連商場 大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會社 中山 服裝：2832%倒扣率珠寶：每月每平方米3萬元（保底）服裝：（保底） 8 大世界家居廣場 大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 沙河口 地上二層租金：： 9 巴黎之春購物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服