【正文】 裝：2326%倒扣率化妝品：2124%倒扣率皮具：2326%倒扣率珠寶：1013%倒扣率 10 大連百盛購(gòu)物中心 大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝：2328%倒扣率化妝品：2428%倒扣率皮具：2328%倒扣率 23大連商業(yè)個(gè)案分析 231大連勝利廣場(chǎng) 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場(chǎng) 開業(yè)日期： 1998年8月 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 147，000平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營(yíng)業(yè)時(shí)間 ： 上午9時(shí)至下午9時(shí) ※招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣35，00045，000元，地下二層為每平方米人民幣30，000元，銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。而預(yù)計(jì)到2003年年底，將會(huì)有接近53萬(wàn)平方米的商場(chǎng)新面積落成（見下表） 商場(chǎng)未來供應(yīng)表 開業(yè)年份 中山 沙河口 2001年3月~12月 229，000 110，800 2003年 72，500 16，0800 總計(jì) 331，500 271，600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時(shí)間 商場(chǎng)總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場(chǎng)管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3，000 4 無 百貨 2 大連商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 20年前 40，000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路2號(hào) 1988 3，000 2 1 百貨 4 韓國(guó)批發(fā)城 中山 長(zhǎng)江路 1990年以前 7，500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場(chǎng)旁 1990年以前 5，400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街42號(hào) 199006 35，000 7 2 百貨 7 國(guó)泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路2號(hào) 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場(chǎng) 中山 人民路中段 1998年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林(百貨) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場(chǎng) 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場(chǎng) 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場(chǎng) 199905 50,000 1 無 店鋪 16 時(shí)代購(gòu)物中心 中山 港灣街7號(hào) 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購(gòu)物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場(chǎng) 200004 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 西崗 人民體育場(chǎng)北奧林匹克廣場(chǎng) 200004 35,000 無 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購(gòu)物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 200001 13,000 6 無 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 200007 15,000 1 無 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場(chǎng) 沙河口 黃河路663號(hào) 200103 30,000 3 無 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路667號(hào) 200006 27,000 6 無 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺(tái)山 200101 5,500 2 無 超市連店鋪 26 長(zhǎng)江廣場(chǎng) 中山區(qū) 長(zhǎng)江路123號(hào) 200005 1,700 2 無 店鋪 27 新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng) 中山 青山街1號(hào) 200110 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 200105 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿(mào)易大廈 中山 同興街25號(hào) 200110 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場(chǎng) 中山 中山路47號(hào) 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場(chǎng) 200105 71,000 4 2 百貨 34 成吉思汗國(guó)際購(gòu)物中心 沙河口 中山路552號(hào) 160,000 4 1 百貨 35 榮德國(guó)際商城 西崗區(qū) 奧林匹克廣場(chǎng) 200110 32,000 無 2 百貨 36 科技廣場(chǎng)美食城 沙河口 黃河路與西安路交匯處 200105 7,800 3 無 店鋪 223市場(chǎng)售價(jià)及租金反映 現(xiàn)時(shí)各大商場(chǎng)的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。 22大連商業(yè)分析 221大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的22個(gè)已開業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中，有17個(gè)是座落于中山區(qū)，其余5個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 213商場(chǎng)相對(duì)比較集中 聞名大連以至全國(guó)的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國(guó)泰大廈、巴黎之春購(gòu)物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。 2000年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。 212超市效應(yīng) 步入2002年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國(guó)際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。大連商場(chǎng)集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。面對(duì)這種市場(chǎng)狀況，國(guó)營(yíng)商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營(yíng)思路。邁凱樂大連商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場(chǎng)之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。 2大連市的商業(yè)分析 21市場(chǎng)回顧 211國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國(guó)營(yíng)大型商場(chǎng)憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。 解放路改造項(xiàng)目 目錄 第一部分：商業(yè)部分 1大連市概況 5 11大連市概況 5 2大連市的商業(yè)分析 5 21市場(chǎng)回顧 5 211國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 5 212超市效應(yīng) 6 213商場(chǎng)相對(duì)比較集中 7 22大連商業(yè)分析 7 221大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 7 222未來商業(yè)供應(yīng) 7 223市場(chǎng)售價(jià)及租金反映 10 23大連商業(yè)個(gè)案分析 11 231大連勝利廣場(chǎng) 11 232大連大世界家居廣場(chǎng) 12 233大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 13 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 15 31項(xiàng)目概況 15 32項(xiàng)目SWOT分析 16 S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 16 W——項(xiàng)目劣勢(shì) 16 O——機(jī)會(huì) 17 T——威脅 18 4市場(chǎng)定位 18 41國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì) 19 42大連商城的形勢(shì) 21 43本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 22 44市場(chǎng)需要什么 23 441商場(chǎng)檔次分析 24 442商場(chǎng)類型 25 443商場(chǎng)主題分析 25 45本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 26 451檔次定位 26 452本項(xiàng)目的主題定位 28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 28 ※ 主題新穎的吸引 28 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 28 ※ 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 453形象定位 30 454項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 31 46項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 33 461針對(duì)項(xiàng)目整塊建議 33 462針對(duì) A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？ 33 463針對(duì)D、E地塊規(guī)劃 35 464針對(duì)D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 35 47項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造 38 5商場(chǎng)的租售策略 40 51目標(biāo)客戶 40 511銷售目標(biāo)客戶 40 512招商客戶 40 52租售時(shí)機(jī) 40 53租售策略 41 531租售推廣策略 41 55主要促銷手段 45 56招商條件 46 561租金優(yōu)惠 46 6商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理 47 61角色 47 611對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng) 47 612對(duì)外經(jīng)營(yíng) 47 62目標(biāo) 48 63效果 48 631旺人（消費(fèi)人流） 48 632旺場(chǎng)（投資者和商家） 49 633旺財(cái)（經(jīng)營(yíng)收益） 49 634運(yùn)用多元化經(jīng)營(yíng)策略， 50 64商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式 50 641經(jīng)營(yíng)模式比較 50 642采用經(jīng)營(yíng)模式的論證 52 643結(jié)論 52 7經(jīng)營(yíng)推廣 53 71推廣活動(dòng) 53 72信息系統(tǒng)建議 53 74經(jīng)營(yíng)促銷手段參考 54 8經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu) 55 9商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 55 911具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 55 912具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 55 913具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 56 914豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 57 915服務(wù)品牌 57 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場(chǎng)概況分析 59 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 60 21項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 60 22項(xiàng)目劣勢(shì)： 60 3 目標(biāo)客戶的定位和分類 61 31住宅的目標(biāo)客戶分析 61 32公寓的目標(biāo)客戶分析 61 4 項(xiàng)目定位 62 41項(xiàng)目理解 62 42產(chǎn)品定位 62 43形象定位 63 44項(xiàng)目形象包裝 64 5 產(chǎn)品建議 64 51住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 64 511對(duì)A、B、C、D號(hào)樓功能說明 64 52戶型設(shè)計(jì)建議： 67 6項(xiàng)目命名的初步建議 67 61項(xiàng)目整體命名 67 62商業(yè)命名 67 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 68 71住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 68 711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) 68 712商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) 68 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) 68 72住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略 69 63說明 71 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)