【正文】 刊視聽媒體和印刷媒體上。 　　推廣媒體 　　房地產(chǎn)廣告的常用媒體主要有報(bào)刊、視聽、戶外和其他印刷媒體幾大類。 　　二、關(guān)鍵是推廣 　　導(dǎo)讀：該部分將就以下問題進(jìn)行回答 　　1 、XX廣場項(xiàng)目的推廣思路是什么？ 　　XX廣場項(xiàng)目的推廣手法有哪些？ 　　XX廣場項(xiàng)目的推廣主題是什么？ 　　XX廣場項(xiàng)目的廣告設(shè)計(jì)思路怎樣？ 　　XX廣場項(xiàng)目的賣點(diǎn)有哪些？ 　　采用什么樣的包裝，搞什么樣的活動(dòng)可以提高XX廣場項(xiàng)目的銷售人氣？ 　　在確定營銷戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)后，如何有效地實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的有效交流，就成了項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，解決這個(gè)關(guān)鍵問題的手段就是推廣。同時(shí)，遠(yuǎn)景規(guī)劃也可以給投資者“這個(gè)開發(fā)商想要在商業(yè)經(jīng)營上大干一場”的印象，使其打消“開發(fā)商會(huì)不會(huì)賣了就跑”的念頭。它是培養(yǎng)目標(biāo)客戶群對(duì)XX廣場項(xiàng)目信心的關(guān)鍵一環(huán)。并使其相信XX廣場的市場培育已經(jīng)接近尾聲，即將步入上行通道。并通過合理化的引導(dǎo)，讓目標(biāo)客戶群針對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行比較和計(jì)算，讓更多的人了解XX廣場的經(jīng)營已經(jīng)步入正軌。首先要從經(jīng)營方面的人流量、營業(yè)額、毛利率、年增長、知名度等方面下手進(jìn)行宣傳炒作，將目前XX廣場的火爆場面和市場層次定位進(jìn)一步拉升。眾所周知，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目值不值得投資就要看它是不是可以賺錢了，看一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是不是賺錢除了看營業(yè)報(bào)表外，作為普通投資者，恐怕就要觀察這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的終級(jí)消費(fèi)者了。做到讓目標(biāo)客戶群放心投資。雖然開發(fā)商方面做出了十分明智的策略調(diào)整，最大限度地挽回了聲譽(yù)，但從市場調(diào)研的情況來看，仍然需要相當(dāng)長的時(shí)間，美譽(yù)度才能恢復(fù)到當(dāng)年的水準(zhǔn)。再加上媒體的對(duì)個(gè)別事件的推波助瀾，讓目前的揚(yáng)州目標(biāo)客戶群對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了相對(duì)的抗性，使這些目標(biāo)客戶群在投資的決心上搖擺不定，想賺錢又怕失手上當(dāng)，想獲得投資收益又怕風(fēng)險(xiǎn)太大血本無歸。從目前的揚(yáng)州甚至全國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營情況來看，很多的商業(yè)項(xiàng)目在說與做上并沒有實(shí)現(xiàn)有機(jī)的結(jié)合，承諾和現(xiàn)實(shí)對(duì)不上號(hào)。具體的說明如下： 　　三角支撐系統(tǒng)示意圖：　　　　　　并圍繞這一戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)了一個(gè)營銷戰(zhàn)術(shù)系統(tǒng)，即“三角支撐系統(tǒng)”。因此，在準(zhǔn)確把握目標(biāo)消費(fèi)者的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，XX廣場項(xiàng)目營銷推廣的戰(zhàn)略核心，就是增強(qiáng)XX廣場項(xiàng)目目標(biāo)客戶（即投資者）的“信心”。作為XX廣場這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它的購買者并不是終級(jí)消費(fèi)者，而是力圖從終級(jí)消費(fèi)者手中獲得利潤的二級(jí)消費(fèi)者，這些二級(jí)消費(fèi)者不管是投資型的還是經(jīng)營型的，其目的都是通過XX廣場項(xiàng)目這一工具，讓自己已經(jīng)擁有的資本實(shí)現(xiàn)增值。 　　一、　 核心是信心 　　導(dǎo)讀：該部分將就以下問題進(jìn)行回答 　　1 、XX廣場項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略核心是什么？ 　　XX廣場項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)術(shù)有哪些？ 　　采用這種營銷戰(zhàn)術(shù)的目的是什么？ 　　戰(zhàn)略核心的確定 　　任何一種投資市場的繁榮，最核心的，就是要樹立投資者的信心。從某種意義上說，“思路”最值錢。揚(yáng)州某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案（下）發(fā)布時(shí)間：2007622 來源:作者/佚名　　營銷推廣思路 　　理清思路的意義：理論決定實(shí)踐，思路決定行動(dòng)。就發(fā)展?jié)摿Χ?，由于硬件設(shè)施、業(yè)態(tài)模式、經(jīng)營規(guī)模的優(yōu)勢，我們認(rèn)為XX廣場的發(fā)展?jié)摿τ致愿哂谀壳芭琶I(lǐng)先的萬家福和金鷹國際商城。 　　在揚(yáng)州，多數(shù)產(chǎn)權(quán)商鋪順利售出后，遲遲不能進(jìn)入正常經(jīng)營狀態(tài)，使投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營前景產(chǎn)生擔(dān)憂，購買產(chǎn)權(quán)商鋪的熱情受挫。 　　引進(jìn)了新的領(lǐng)導(dǎo)班子后，對(duì)XX廣場的經(jīng)營品種和經(jīng)營布局進(jìn)行了調(diào)整，經(jīng)營業(yè)績與先前相比有明顯的改善。盡管多數(shù)已售出產(chǎn)權(quán)的商鋪遲遲不能進(jìn)入正常經(jīng)營狀態(tài)，一定程度地打擊了市民的投資熱情，但是，由于這些商鋪產(chǎn)權(quán)售出后的時(shí)間并不算久，還不能算是經(jīng)營失敗，所以，部分投資人的投資熱情依然較高。 　　C：機(jī)會(huì) 　　1）揚(yáng)州部分市民投資產(chǎn)權(quán)商鋪的熱情仍然高漲。 　　4）3層得房率低。 　　由于經(jīng)營品種和1層和2層基本雷同，東樓3層經(jīng)營狀況不好，一些經(jīng)營戶開始停止?fàn)I業(yè)，轉(zhuǎn)讓鋪位。 　　從三層上四層不方便等等。 　　2）產(chǎn)品及經(jīng)營上存在一些不足。 　　前期經(jīng)營由于諸多客觀原因不是太理想，導(dǎo)致市場形象受損。 　　和揚(yáng)州市目前比較上檔次的商場相比，包括金鷹國際商城、萬家福商場、百盛商業(yè)大廈，XX廣場的硬件設(shè)施條件是最好的。 　　經(jīng)營范圍包括購物、美食、休閑、文化、娛樂等，是揚(yáng)州市乃至蘇中地區(qū)目前唯一的一家提供“一站式”立體服務(wù)的現(xiàn)代綜合消費(fèi)場所。 　　2）規(guī)模大，經(jīng)營范圍廣，具有規(guī)模優(yōu)勢?！　：優(yōu)勢 　　1）區(qū)位條件好。但是，近期有比較明顯的改善，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢頭。 　　從目前XX廣場總體經(jīng)營狀況來看，在揚(yáng)州商業(yè)圈內(nèi)屬中等，不及萬家福和金鷹國際商城。前期，由于種種原因，經(jīng)營狀況一般?！　〗?jīng)營狀況 　　XX廣場于2002年4月28日首次開業(yè)，當(dāng)時(shí)只有2層營業(yè)。1F：大禾回轉(zhuǎn)壽司、珠寶城、名表城、品牌服飾、巴西烤肉、韓國燒烤、富春大酒店 　　2F：品牌女裝、羊毛羊絨、羽絨服、富春大酒店、巴黎春天咖啡茶餐廳 　　3F：品牌男裝、男鞋、廣源國美家電城、歡樂天地游樂中心 　　4F：世紀(jì)電影城、百姓人家家常菜館、琴行、寶貝城、床上用品 　　5F：皇朝休閑會(huì)所 　　東樓：世界流行通道 　　1F：飾品、鞋帽 　　2F：少女服飾 　　3F：飾品、服飾 　　經(jīng)營特點(diǎn) 　　經(jīng)營范圍大而全，以中高檔產(chǎn)品為主；功能齊全，有餐廳、娛樂休閑、茶館等各種設(shè)施。 　　 　　揚(yáng)州XX廣場概況 　　　揚(yáng)州XX廣場（Times 　　XX廣場項(xiàng)目的SWOT分析。 　　臨街三層門面房尚未開始銷售，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格在60006500元/平方米。 　　出租狀況：已租出約70%。// 　　計(jì)劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：生肉、活禽、蔬菜、豆制品等農(nóng)產(chǎn)品。 　　位置：運(yùn)河西路238號(hào)。 　　售價(jià)：三層商鋪:6000元/平方米。 　　D：金鼎國際廣場裙房臨街商鋪 　　位置：邗江大道、邗江交通大廈南側(cè)。 　　售價(jià)：臨街三層商鋪：50007500元/平方米； 　　內(nèi)街兩層商鋪：58006800元/平方米。 　　建筑面積：10000多平方米。 　　C：鴻泰家園商業(yè)街 　　位置：文昌東路北側(cè)。 　　客戶來源：揚(yáng)州地區(qū)及外地的經(jīng)營者和投資人，以投資人居多。 　　銷售方式：包租十年，年回報(bào)率8%。 　　售價(jià)： 　　建筑面積：約9000平方米。 　　客戶來源：揚(yáng)州及周邊地區(qū)如蘇州、上海等地。 　　銷售方式：按年回報(bào)率68%，返租三年。 　　一期售價(jià)： 　　一樓平均售價(jià)約7000元/m2； 　　二樓平均售價(jià)約4000元/m2； 　　三樓平均售價(jià)約2300元/m2； 　　整體均價(jià)：　約4500元/m2。 　　建筑面積：總建筑面積約5萬平方米，已建成，二期面積近1萬平方米。其他如宋城名都、陽光家居廣場等，也有類似情況。很多的開發(fā)商在出售產(chǎn)權(quán)后，招商、經(jīng)營工作開展不力，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營狀態(tài)。 　　專業(yè)營銷策劃代理公司擔(dān)任了重要角色 　　不少商業(yè)項(xiàng)目由來自外地的專業(yè)營銷策劃代理公司操作。最近，像宋城名都、來鶴臺(tái)、陽光城、東方銀座等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎無一例外地出現(xiàn)熱銷局面，這說明商業(yè)地產(chǎn)被開發(fā)商看好的同時(shí)，也正為越來越多的個(gè)體投資者認(rèn)同。如宋城名都等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的初步形成，及運(yùn)營氛圍的日趨匯集，將使揚(yáng)州的商業(yè)服務(wù)體系更均衡、服務(wù)范圍更廣泛，將有利于促進(jìn)揚(yáng)州商都地位的提升。MALL、主題式商場、內(nèi)藏式商鋪等。實(shí)現(xiàn)商鋪對(duì)外形象統(tǒng)一化，從根本上立足于市場，形成商鋪的品牌化。將商鋪?zhàn)龀蓪I(yè)性市場，避免經(jīng)營種類的矛盾化，在追求經(jīng)營統(tǒng)一化的同時(shí)，以產(chǎn)品品牌區(qū)分市場，形成場內(nèi)市場競爭； 　　統(tǒng)一營銷推廣。將商鋪整體形象展現(xiàn)于市場，利于吸引顧客； 　　從商鋪經(jīng)營角度來看，目前揚(yáng)州各類商鋪大都采取所有者與經(jīng)營者分離的經(jīng)營模式，從根本上將商鋪統(tǒng)一化經(jīng)營，有效地減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高額投資回報(bào)。 另外，隨著揚(yáng)州城市主導(dǎo)發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變及沿江大開發(fā)戰(zhàn)略思想的確立，要求揚(yáng)州的區(qū)域功能走上更高層次，商業(yè)和旅游業(yè)作為兩大支撐要素，有著迫切發(fā)展的要求，這也是商業(yè)地產(chǎn)被看好的“城市意識(shí)”，并有可能促使商業(yè)地產(chǎn)成為揚(yáng)州下個(gè)階段房地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)。住宅用房的投資回報(bào)率約為68%，商鋪的投資回報(bào)則為812%，揚(yáng)州汶河路、三 　　C：在本地購買商鋪者中，政府機(jī)關(guān)工作人員占有不小的比例，還有就是一些私營業(yè)主。 　　一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的購買者中，少則6070%，多則90%以上，都是投資者。其包租期內(nèi)的投資回報(bào)率有兩種：固定投資回報(bào)率（通常為8%）；固定投資回報(bào)率加超出分成。 　　B：出售產(chǎn)權(quán)，提供包租。 　　一些商鋪銷售火