【正文】 所有戶型均做到了南向采光為主采光面、動靜和干濕的 功能區(qū)分離、自然對流通風(fēng) ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。東方 ① 地理位置 :西安市長樂路產(chǎn)河西岸 ② 開 發(fā)商 ： 陜西廣福置業(yè)有限公司 建筑商：中國廣廈建設(shè)集團 景觀設(shè)計 ：瑞林國際 占地面積 ： 1200 畝， 其中一期開發(fā) ： 253 畝 總建筑面積 ： 37 ㎡ 容積率 : 車位比 :2:1 綠化率 :45% ③ 銷售方式 。 2020年分類型成交土地面積一欄表 土地用途 公開拍賣招標掛牌土地面積（畝） 成交土地面積（畝） 未成交土地面積（畝） 出讓宗數(shù) 成交宗數(shù) 未成宗數(shù) 住宅 57 51 6 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 45 頁 商業(yè) 14 10 4 綜合 40 6 5 1 工業(yè) 153 153 2 2 教育 0 3 0 3 科研 3 3 合計 85 71 14 2020年分城區(qū)分類型土地交易情況 面積單位：畝；金額單位：萬元 城區(qū) 住宅 商業(yè) 綜合 成交面積 成交金額 成交面積 成交金額 成交面積 成交金額 新城區(qū) 8840 碑林區(qū) 310 未央?yún)^(qū) 1 47500 3530 未央?yún)^(qū) 2 高新區(qū) 123910（ *） 蓮湖區(qū) 752 雁塔區(qū) 1110 44 經(jīng)開區(qū) 93350 曲江區(qū) 192220 10236 長安區(qū) 浐河區(qū) 80500 合計 593818 13810 工業(yè) 科研 城區(qū) 成交面積 成交金額 成交面積 成交金額 高新區(qū) 合計 07年土地交易情況匯總（時間截止到 2020 年 10 月） ▲ 注：以下交易信息如無特殊注明均采用 掛牌形式成交。 2020 年西安市土地成交及發(fā)展 2020 年西安全市出讓土地 6502 畝。地段不同，土地用途不同，規(guī)劃條件不同，交易價格都會存在很大差異。 隨著舊城改造及市中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，新的商業(yè)樓盤將會大量涌現(xiàn)，必將加劇商鋪供應(yīng)商間的競爭，預(yù)計未來幾年，西安市的商業(yè)競爭將更趨激烈，專業(yè)化、特色化商業(yè)形態(tài)將應(yīng)運而生，并獲得發(fā)展。 東、西大街以時尚主題對話世界經(jīng)濟，輕工、康復(fù)路商圈以批零兼營延續(xù)歷史商脈，小寨商圈以高校消費群體接軌國際。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 45 頁 （數(shù)據(jù)來自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 07 上半年西安商鋪物業(yè)銷售面積僅占商品房總體交易量的%，上半年商鋪銷售面積較上年增長 %，但較去年下半年相比明顯偏低。 20 2020 年西安商業(yè)用房市場銷售相對旺盛， 2020年隨著銷售量的下降，市場的有效開發(fā)量也逐漸減少。西安商業(yè)用房施工面積和 竣工面積在2020年以前保持持續(xù)增長的趨勢。 別墅市場從去年以來市場開發(fā)及銷售量開始逐步走高，尤其 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 45 頁 曲江區(qū)域隨著區(qū)域環(huán)境配套的不斷提升，別墅產(chǎn)品價格由 05年均價每平方米 5000余元升至 06年 7000元以上， 而進入 07上半年，部分高端別墅產(chǎn)品售價接近 20000元 /平方米，別墅市場于 06 年悄然升溫， 07 年集中放量，沉寂多年的西安別墅市場被快速激活。 別墅用地自 2002年被叫停之后，西安別墅市場供應(yīng)量大幅減少，而市場銷售也處于逐年下滑過程， 02年至 06 年之間，西安市場在售別墅主要為原有在建或在售項目。而此外，行業(yè)競爭的不斷加劇，以及市場需求的相對低靡，造就了寫字樓市場目前的發(fā)展現(xiàn)狀。城東和城西沒有形成一定的規(guī)模。 而作為大城南區(qū)域，在大南門外的長安路和南二環(huán)一帶，更是集中了大量的 辦公用房和寫字樓項目，其中不乏長安國際這樣的高檔寫字樓，又因為便捷的交通和濃郁的商業(yè)氛圍，這里成為眾多成長型公司和外來企業(yè)的主要聚居地。該區(qū)域目前共有綠地 SOHO同盟、西港國際大廈、旺座現(xiàn)代城、秦唐 12 棟等中高端寫字樓，其價格約在40008000 元 /平方米，而且以大面積整層銷售為主。 由于這個區(qū)域土地成本較高，土地地塊少的限制，城區(qū)內(nèi)的 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 45 頁 寫字樓的綜合配套能力、周邊環(huán)境等遜色于高新區(qū)的寫字樓，在頂尖寫字樓開發(fā)方面，城內(nèi)更是大大遜于高新區(qū)。 首先是城內(nèi)，作為傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域，城內(nèi)辦公寫字樓售價約在 4000— 6500 元 /平方米左右，東西南北四條大街上最顯著的特點是這里多屬商務(wù)辦公樓，而并非純正的寫字樓，除數(shù)年前開發(fā)的惟一一座高檔寫字樓 ——— 中大國際取得了成功，其他的均為普通的寫字樓。 過度競爭和分布區(qū)域不均衡是導(dǎo)致寫字樓市場陷入目前這一尷尬境地的重 要因素。 隨著西部大開發(fā)西安的寫字樓市場，競爭激烈，開發(fā)風(fēng)險較大。而市場銷售也同樣處于下滑狀態(tài)， 07 上半年西安寫字樓物業(yè)銷售面積較上年同比 下降 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 45 頁 %。 （二）寫字樓：開發(fā)量回落，市場交易低靡，價格下滑 （數(shù)據(jù)來自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng) （數(shù)據(jù)來自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 07上半年寫字樓物業(yè)施工面積較上年同比下降 %。目前西安市場如高新、曲江等熱點區(qū)域吸引了大量外來開發(fā)企業(yè)進駐開發(fā)，項目主要集中于高端定位，銷售均價普遍比區(qū)域平均房價水 平高出數(shù)百元以上，對周邊其它項目價格產(chǎn)生了示范拉動效應(yīng)，帶動了區(qū)域房價的綜合攀升，這一點在 2020年表現(xiàn)的尤為顯著。 此外市場產(chǎn)品品質(zhì)的綜合提升使開發(fā)成本加大，土地資源的稀缺性導(dǎo)致房價構(gòu)成中的地價攀升，部分區(qū)域由于規(guī)劃建設(shè)對市場產(chǎn)生的預(yù)期增值效應(yīng)的拉動等等，均在較大程度上拉升房價上行。政策后一年以來，西安各城區(qū)價格均有所上揚，熱點區(qū)域房價增幅明顯，目前宏觀調(diào)控政策的實施未能對房價起到明顯的平抑作用。 房價走勢 （ 1）住宅價格同比增長 %，較歷年增幅加大 （數(shù)據(jù)來自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 房價成為近兩年房地產(chǎn)市場的“關(guān)鍵詞”。 （數(shù)據(jù)來自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 上半年住宅購買人群中本市人群占到 %，其次為本省其他地區(qū)人群，占到 %，外省市人群占 %，境外人士僅占到%。 （數(shù)據(jù)來自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 總體來看， 07上半年住宅交易中， 90平方米以下住宅交易套數(shù)占總交易量的 34%， 90144平方米的住宅占到總量的 52%，144 平方米以上住宅交易量占到 14%。 市場銷售 （數(shù)據(jù)來自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 07上半年西安普通住宅銷售面積較上年同比增長 %。 07上半年商品房市場供應(yīng)集中放量，以及買方市場的抑制需求于 07 上半年集中釋放，均在一定程度上刺激了市場銷售的增長。 07 上半年市場未有大的調(diào)控政策出臺，主要處于對舊有政策的深化運行過程，市場總體發(fā)展平穩(wěn)。 多年來的房地產(chǎn)開發(fā)已使得西安二環(huán)內(nèi)可開發(fā)用地日漸稀少，而隨著城市骨架的拉大及城市化進程的加快，規(guī)劃建設(shè)的推進為住宅郊區(qū)化提供了優(yōu)良的硬件配套及可預(yù)見的發(fā)展前景優(yōu)勢，極大推動了這些區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)運營 ，目前的商品房市場開發(fā)主要向二環(huán)及三環(huán)之間集結(jié)，諸如高新、曲江、城北、 浐 灞等區(qū)域目前均成為房地產(chǎn)開發(fā)的集中熱點區(qū)域，并且借助區(qū)域特點形成自身房地產(chǎn)發(fā)展的特色優(yōu)勢，吸引著市場購買人群逐漸向這些區(qū)域偏移，市場供應(yīng)量與需求量同向持續(xù)高走，并且占到商品房市場供應(yīng)與銷售的較高比重。連續(xù)幾年政策調(diào)控的疾風(fēng)驟雨之后， 07 上半年西安房地產(chǎn)市場總體運行形勢良好，為 07年商品房市場的整體推進打下了良好的基礎(chǔ)。 上半年商品房市場供應(yīng)與銷售分 析 07上半年，西安商品房市場基本走出政策調(diào)控下的觀望狀態(tài)，延續(xù)歷年的增長勢頭快速推進，無論開發(fā)或銷售均較上年明顯增長。從 07上半年中央到各地方的具體政策出臺情況來看，政策調(diào)控的主要方向更多的是對前期出臺的一系列政策的進一步細化和落實，并未有新政出臺，因此 07上半年的西安房地產(chǎn)市場更多的是從上年市場的觀望狀態(tài)向平穩(wěn)運行方向過渡。 根據(jù) 2020年西安市建設(shè)規(guī)劃方面，西安市在“四區(qū)兩基地”建設(shè)方面主要規(guī)劃如下： 伴隨著城市建設(shè)改造的進程逐步推進，西安的城市綜合環(huán)境配套將進一步得以改善，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次推進提供了更為廣闊的發(fā)展空間。 2）、規(guī)劃建設(shè)：城市規(guī)劃建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供持久推進力 07年西安市全年共安排重點建設(shè)項目 280個。實現(xiàn)財政總收入 億元，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 ，較上年同比增長%；社會消費品零售總額完成 ，增長 %；城市居民人均收入增長 %。比如說作為《物權(quán)法》配套法規(guī)的《城市房屋拆遷管理條例》的修訂與實施《物業(yè)稅》、土地市場的修改，金融市場保障的完善等等，這些政策的出臺都將給房地產(chǎn)市場帶來積極的影響。 05 年 5 月，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的有關(guān)問題，國務(wù)院提出了 8 條調(diào)控措施， 06 年 5 月國務(wù)院又出臺了國六條，上述政策的出臺對解決當(dāng)前的問題起到了有效的作用，而且上述政策的效用還在繼續(xù)顯現(xiàn)。 1 到 6月份商品住房的銷售增加，在一定程度上與股市和樓市有關(guān)，股市翹翹板似的不確定性，無疑下半年對樓市還會有一定的影響。二季度后期國家宏觀政策對股市進行了調(diào)控，各地的房地產(chǎn)市場又熱了起來，商品房銷售量大幅度增加。在流動性過剩與人民幣升值預(yù)期的整體環(huán)節(jié)下，股市與樓市是普遍關(guān)注的兩大市場。值得注意的是，外資再繼續(xù)偏重收購非住宅物業(yè)的同時，在土地的取得房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)的投資比重在不斷的增加。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字表明， 07 年上半年在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，利用外資同比增長 %，其中外商直接投資同比增長 %，外資占國家實際利用外資的比重已經(jīng)達到了 %，增速較快。到 6 月份新建商品住房的價格漲幅和二手房的價格漲幅，分別達到了 %和 %，而租賃價格一直比較平穩(wěn)，說明投資投機性購房的態(tài)勢在上升。當(dāng)一個城市的房地產(chǎn)價格迅速上升，而房屋租賃市場的價格沒有出現(xiàn)明顯增長時，就表明該地區(qū)的房地產(chǎn)市場存在著投機行為或者價格虛高。 觀察上半年房屋出售價格和房屋租賃價格指數(shù)變更情況，不難發(fā)現(xiàn)漲幅最小、最平穩(wěn)的，是反映居民住房需求的租售價格。一些開發(fā)商加大了對商品住房的投資，囤地或缺售的現(xiàn)象明顯。 今年上半年房地產(chǎn)市場、投資市場和 銷售市場熱度升溫，特別在住房市場方面表現(xiàn)突出。從貨幣供應(yīng)的角度看，我國經(jīng)濟體中貨幣供給遠遠超出了實體經(jīng)濟對貨幣的需求。流動性過剩多余 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 45 頁 的資金要尋找投資收入，也容易產(chǎn)生經(jīng)濟過熱的現(xiàn)象。因此， 2020 年下半年房價長的壓力依然存在。因此，上面方面的商品住房供不應(yīng)求的原因，比如流動性過剩增加了投資需求的數(shù)量，外來人口的購房增加了購房需求的緊張，居民對住房價格提升的預(yù)期，也都是房價上漲的重要原因。 住房價格上漲的壓力依然存在。四是股市活力的資金轉(zhuǎn)回，加大了住房市場的增量。二是從去年宏觀調(diào)控政策的影響，一些持幣待購的消費者需求，在今年上半年得到了釋放。四是不少城市按照國家要求對部分住房面積進行了調(diào)整，一定程