【正文】 2% 85% 49% 23% 82% 1993 A類 B 類 C 類 D 類 E 類 總平均 十一間大發(fā)展商市場占有率 51% 62% 91% 48% 10% 60% 1994 A類 B 類 C 類 D 類 E 類 總平均 十一間大發(fā)展商市場占有率 70% 92% 93% 87% 99% 86% 199194 (平均數(shù) ) A類 B 類 C 類 D 類 E 類 總平均 十一間大發(fā)展商市場占有率 59% 79% 91% 65% 50% 75% 表四 A : 九一年至九四年建造 A 類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A B C 1 3 1 1 1 D 2 1 3 3 E F G H I 3 J 2 3 2 2 K 2 表四 B : 九一年至九四年建造 B 類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 1 1 1 1 1 B 2 3 2 C 3 D 3 2 3 E 3 2 F G H I J K 表四 C : 九一年至九四年建造 C 類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 1 2 1 1 B 2 2 3 2 2 C D 1 3 3 E 3 F 3 G H I J K 1 表四 D : 九一年至九四年建造 D 類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 1 B 1 1 1 C 3 3 D 2 3 E F 3 1 1 G H 1 2 I J 2 K 2 表四 E : 九一年至九四年建造 E類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 2 3 2 B 1 3 1 C 3 1 D 3 1 2 3 E F 1 2 G H I 3 J K 2 表五 : Rankings of the Most Developers in Each Housing Class, 19911994. Ranking (in Descending Order) Class A (Below sq. m.) Class B (40 TO .) Class C (70 TO .) Class D (100 TO .) Class E (Over 160 sq. m.) All Classes 1 C A A B B A 2 J B B H F B 3 D D D F D C Range of Cumulative Market Share of Top Three 20%+ to 50%+ 40%+ to 80%+ 65%+ to 80%+ 35%+ to 70%+ 10%+ to 90%+ 35%+ to 55%+ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 1. 地下鐵路公司在 9194 年期間未有發(fā)展住宅樓宇， 故不在分析之列。一般來說，這十一位發(fā)展商在多種類型房屋供應(yīng)方面，都有很高的市場占有率，尤其是 B 類和 C 類房屋單位，即實用面積在 40 平方米至 平方米的單位。房屋類型以差餉物業(yè)估價署的房屋單位大小分類為根據(jù)。雖然這些數(shù)字只有在九三年分別跌至 15%及 17%，但 當(dāng)時各大發(fā)展商的市場占有率均告下跌。發(fā)展商 A無論在住宅單位數(shù)目或樓面面積方面，都持續(xù)占凓榜首地位。若以住宅樓面面積計，該三名發(fā)展商的等級和市場占有率亦大致相同。 表二 列出為首五名發(fā)展商的等 級，并顯示這五名發(fā)展商每年興建的房屋占去總供應(yīng)量的 51%71%。 表一 : 九一年至九四年十一間發(fā)展商的新樓宇單位的市場占有率 發(fā)展商 1991 1992 1993 1994 199194 A 30% 30% 15% 28% 26% B 12% 9% 11% 8% 10% C 5% 7% 10% 16% 10% D 10% 17% 3% 7% 9% E 6% 4% 5% 11% 6% F 2% 3% 4% 4% 3% G 1% 0% 0% 0% 0% H 0% 0% 0% 2% 1% I 1% 3% 0% 1% 1% J 3% 6% 3% 9% 5% K 3% 5% 9% 0% 4% 合共 72% 82% 60% 86% 75% 資料提供：根據(jù)差餉物業(yè)估價署及發(fā)展商提供資料編集而成。以住宅樓面面積計，他們所占的相當(dāng)于總樓面面積的6389%。倘發(fā)展商是與非地產(chǎn)發(fā)展機(jī)構(gòu)合作建屋 (即如地盤業(yè)主 )，在此情況下，不會按比例分配，而是把全部建屋單位納入該發(fā)展商名下。這次的分析亦涵蓋所有由這些發(fā)展商附屬公司發(fā)展的 建屋計劃 1。 14. 個案研究中以甲種及乙種換地權(quán)益書投標(biāo)所得的土地成本，相當(dāng)于樓宇單位價格的1020% 15. 《香港市區(qū)重建》，規(guī)劃環(huán)境地政科， 1996 年 6 月。 13. 根據(jù)差餉物業(yè)估價署就新樓單位長期空置率走勢的季報普查資料。另一名發(fā)展商稱尚未取得政府的預(yù)售許可。 12. 三個發(fā)展商 (牽涉 6,500 住宅單位 )回應(yīng)本會的查詢，一位發(fā)展商說其兩個地盤分別因技術(shù)及地基問題而受影響。 11. 根據(jù)差餉物業(yè)估價署提供的資料。 10. 政府批給換地權(quán)益書作為交換新界農(nóng)地或建屋土地。八二年在加州圣地牙哥由 William J. Baumol, John C. Panzar, Robert D. Willig發(fā)表的 Contestable Markets and the Theory of Industry Structure一文。在地鐵公司十三個興建共三萬一千個單位的發(fā)展計劃中，有九個發(fā)展計劃均與大型發(fā)展公司合作。由于地鐵公司在機(jī)場鐵路沿線上蓋有建屋計劃，預(yù)料該公司在未來會形成強(qiáng)大的市場力量。地下鐵路公司在九一至九四年期間未有發(fā)展住宅樓宇，故不在分析之列。 7. 分析這段期間目的是反映目前的市場結(jié)構(gòu)，而并非過往的情況。 4. 參閱 報告原文第一章第十七段 5. 根據(jù)理工大學(xué)顧問就土地注冊處私人房屋轉(zhuǎn)讓資料研究所得。供款負(fù)擔(dān)比率是指每月樓宇按揭供款占中位家庭收入的比 率。 附件一 顯示八零年至九五年間住宅樓宇價格比對通漲率的增長。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 1. 統(tǒng)計 署提供九五年資料；統(tǒng)計署房屋科在其長遠(yuǎn)房屋策略檢討報告中估計九五年的業(yè)主自住單位比率為 52%。 69. 政府應(yīng)確保各部門，處理涉及土地和地產(chǎn)發(fā)展方面的問題，能貫徹服務(wù)承諾，增加透明度，例如：定期發(fā)表各項地產(chǎn)發(fā)展計劃進(jìn)度或延誤的資料。協(xié)助作出明智選擇，不致被市場傳聞困擾而無所適從。如計劃有改變，發(fā)展商必須知會政府，但毋須取得批準(zhǔn)。發(fā)展商可以改變其銷售計劃，但須通知政府和公眾。 提供可靠的市場資料 66. 消費(fèi)者必須有充足的資料作理性的選擇，同時使市場有效率地運(yùn)作。 建議六： 確保公平的市場競爭 65. 地產(chǎn)發(fā)展業(yè)和廣播業(yè)和電訊業(yè)不一樣，地產(chǎn)業(yè)并沒有任何法例或?qū)６òl(fā)牌條 款規(guī)管經(jīng)營者的公平競爭情況。事實上，消費(fèi)者亦未必能夠分辨兩類方案樓盤的分別。 引進(jìn)措施，防止違反市場競爭的行為 建議五： 訂立業(yè)界守則 63. 政府應(yīng)盡快實行法律改革委員會的建議，規(guī)定無論屬「同意方案」及「不受同意方案管制」的樓花買賣，均須透露必要的資料。 3. 改善交通運(yùn)輸設(shè)施 若能改善遍遠(yuǎn)地區(qū)的交通及基礎(chǔ)設(shè)施，有助舒緩整體的房屋需求。 ? 政府亦可同時考慮其他辦法，以鼓勵設(shè)立專門的樓宇按揭貸款公司，讓消費(fèi)者有更多 按揭機(jī)構(gòu)選擇，使未能符合較嚴(yán)格的銀行按揭貸款規(guī)則、但又有意置業(yè)的人士，獲得財政上的支持。 2. 樓宇按揭貸款 ? 本會相信政府建議的按揭證券公司，有利于促進(jìn)住宅樓宇按揭貸款市場發(fā)展。要采取的行動包括： 1. 增加市場對舊樓的信心： ? 銀行若對舊樓按揭有更大支持，會減低消費(fèi)者對新、舊樓宇單位需求的不平衡情況； ? 消委會支持香港測量師學(xué)會建議的樓宇質(zhì)素驗證計劃，以評估樓宇的品質(zhì)； ? 消委會促請新樓發(fā)展商提供全面的建筑保養(yǎng)保證 (building warranties) ， 使物業(yè)在落成后一段長時期仍有良好的轉(zhuǎn)讓潛力。 2. 本會歡迎政府宣布土發(fā)公司將會發(fā)展更多住宅樓宇。 61. 公共房屋供應(yīng)方面： 1. 政府應(yīng)確保提供二十四萬個公屋單位的建設(shè)目標(biāo)能夠在九七年至二零零一年間穩(wěn)步完成。 2. 注視發(fā)展商過往的表現(xiàn)。這樣做法是為確保建成的樓宇單位一定會在市場供應(yīng)，但政府上卻毋需指定銷售日期。 60. 政府在考慮土地供應(yīng)有限和建設(shè)需時的因素后，應(yīng)設(shè)法確保住宅樓宇的供應(yīng)量能配合需求。但是在樓宇的市場中，就算采納了以上各建議去改善自由市場的運(yùn)作，仍不可能在短期內(nèi)改善競爭情況。政府已就進(jìn)一步簡化更改批地契約和換地權(quán)的程序，作出顧問研究，本會相信這樣會帶來進(jìn)一步的改善。 2. 有關(guān)于規(guī)劃和各種申請的批核，政府應(yīng)確保有足夠資源去進(jìn)行。政府須特別關(guān)注非因樓宇工程所引致發(fā)展計劃延遲的原因。 建議三： 平衡房屋的供求 57. 政府應(yīng)檢討其預(yù)計樓宇供應(yīng)量的方法，并與地產(chǎn)建設(shè)商會商議如何改善報導(dǎo)統(tǒng)計資料，讓政府即時得知發(fā)展商在工程進(jìn) 度方面的改變。世界各國都有采取同樣的方法，以緩沖儲備一些重要的物資。 建議二： 改善住宅用地供應(yīng) 54. 政府應(yīng)： 1. 在闢拓新土地和重建發(fā)展用地方面作出妥善安排，確保土地的供應(yīng)可以獲得持續(xù)； 2. 公布出五年的賣地計劃，并盡量維持每年的供應(yīng)量，這樣對倚靠政府供應(yīng)土地為主的新發(fā)展商有特別的幫助。 ii. 本會支持政府在其市區(qū)重建計劃文件 (九六年六月發(fā)表 )內(nèi)提出的建議，加強(qiáng)土發(fā)公司的任務(wù)，注入更多資源，并把該公司的地位提升為市區(qū)重建委員會。舉例來說： i. 政府或公營機(jī)構(gòu)，在可能情形下，應(yīng)讓承建商或小型發(fā)展商參與一些發(fā)展計劃，以使他們?nèi)〉酶嘟?jīng)驗，以便日后承建較大型的計劃。 開放更多機(jī)會予新競爭者 3. 開放更多機(jī)會予小型發(fā)展商，參與由政府或半官方機(jī)構(gòu)的物業(yè)發(fā)展計劃，以培養(yǎng)他們扮演更重要的角色。 改善發(fā)展機(jī)制的效率 2. 政府應(yīng)分配更多資源，使無論屬規(guī)模大或小的住宅樓宇建設(shè)或重建計劃，都可獲得迅速處理及調(diào)協(xié)發(fā)展機(jī)制的協(xié)助。因此，政府應(yīng)檢討現(xiàn)時拍賣土地的大小規(guī)模，考慮提供多些面積大小「適中」的地盤，讓發(fā)展商興建住宅，這樣既可照顧到市民的期望，同時可容許多些公司參與發(fā)展。這是相對過往政府批出極大幅的土地而言。政府亦可有系統(tǒng)地考慮對地產(chǎn)市場有直接或間接影響的競爭政策。 改善市場結(jié)構(gòu)的競爭性 建議一： 減低新公司入市的障礙 53. 增加市場經(jīng)營者的數(shù)目可以加強(qiáng)競爭，這樣有助于改善市場效率。以香港的情況，就算拆細(xì)個別公司亦只能有限度地影響市場結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)， ,且改善市場競爭效能卻有限。不過，發(fā)展商在這市場結(jié)構(gòu)下，采取這些經(jīng)營方式，是否合符 消費(fèi)者的最佳利益，卻成疑問。但本會卻沒有發(fā)現(xiàn)發(fā)展商有互相串連的行動。 建議 51. 研究顯示，本港新建住宅樓宇市場，并不存在高度的競爭，也缺乏了競爭的威脅。 49. 融合分隔市場的主要障礙是： 1. 由于欠缺樓宇質(zhì)素的驗證計劃和保養(yǎng)保證，影響了樓齡較高的住宅單位的轉(zhuǎn)讓潛力； 2. 樓齡較高的住宅單位不易獲得按揭貸款；由八九年至九四年間，有七成按揭貸款是屬于樓齡十年以下的物業(yè)； 3. 偏遠(yuǎn)地區(qū)房屋單位的基礎(chǔ)設(shè) 施計劃和交通運(yùn)輸，未達(dá)消費(fèi)者期望。市區(qū)新樓盤的售價亦成為較舊樓宇售價的指標(biāo)。 ) 48. 市場的分隔削弱了產(chǎn)品互相替代的能力，也限制了消費(fèi)者的選擇，令第一手市場的樓宇 (新樓宇 )的 需求更大。 (最好的例證就是雖然新樓單位占房屋總數(shù)量的 35%，但每年有近七成的按揭貸款是涉及樓齡在十年以下的物業(yè) )；或 2. 市區(qū)樓宇?；跇驱g、和物業(yè)座落的地區(qū)形成各自分隔的市場。這些樓盤經(jīng)已獲得政府批準(zhǔn)發(fā)售。「政府土地供應(yīng)和物業(yè)價格專責(zé)小組研究報告」稱在九四年四月底，于九二年建成大型屋 的新樓宇單位，仍有 18%空置。在后半段時期，可能 會有大量單位涌出的情況。預(yù)計數(shù)字是據(jù)發(fā)展商的生產(chǎn)計劃和差餉物業(yè)估價署的評估。由八零年至九五年底的十六年間，私人樓宇供應(yīng)量與政府預(yù)計供應(yīng)量比較，其中有十二年低于預(yù)計的數(shù)字。牽涉復(fù)雜的申請個案，有