【正文】 本港新建住宅樓宇市場，并不存在高度的競爭，也缺乏了競爭的威脅。 (最好的例證就是雖然新樓單位占房屋總數(shù)量的 35%，但每年有近七成的按揭貸款是涉及樓齡在十年以下的物業(yè) )；或 2. 市區(qū)樓宇。在后半段時期，可能 會有大量單位涌出的情況。 改變土地用途 44. 政府在闢拓新土地和審核改變土地用途需時，這也帶來進一步的限制。政府自九四年公布「政府土地供應和物業(yè)價格專責小組研究報告」后，各部門已加緊協(xié)調(diào)，以期盡量提供更多土地以應需求。以個別樓盤的盈利能力來分析估計，在研究的五個個案、涉及十三個住宅樓盤中，以甲種及乙種換地權益書獲得土地的發(fā)展計劃收益特別高，相當于總估計發(fā)展成本的 77%至 364%(參閱 附件九 ) 14 。地產(chǎn)建設商曾稱，在決定售樓策略時他們會事先考慮市場反應，對公司業(yè)績表現(xiàn)和股價的影響，以及當時市場的狀況等因素。 35. 發(fā)展商明顯地配合市場氣氛來選定相應對策。樓宇高空置率或樓價力求避免下調(diào)的情況，出現(xiàn)在高度競爭市場的機會不大。 31. 從政府資料顯示，自九四年中樓市回落后，在一些情況下，大型發(fā)展商未能依預計竣工日期完成發(fā)展計劃 11 。據(jù)一些地產(chǎn)發(fā)展商 稱，這些方法「實際上是發(fā)展商之間激烈競爭的結果」。 發(fā)展商的市場行為 27. 研究報告分析發(fā)展商的銷售策略、定價政策或其他市場行為，會否減少市場 競爭和影響消費者利益。至于市場結構會否因此而產(chǎn)生顯著的影 響，仍屬未知之數(shù)。發(fā)展商欲退出市場時，能否在支付必須支出之后，把投入的資金帶走，端視當時市場的情況。大地產(chǎn)商除可獲較低的貸款利息外，又可從其他財務安排如市場集資取得資金； 3. 較弱的議價能力：大規(guī)模的發(fā)展商享有規(guī)模經(jīng)濟，在聘用專業(yè)人士和承建商方面，擁有較大的議價能力； 4. 購地途徑有限制：新經(jīng)營者大多數(shù)倚賴政府每年有限的土地供應，手上沒有甲種及乙種換地權益書 10 的新發(fā)展商，未能參與某些土地投標。本報告研究這個市場現(xiàn)存「競爭威脅」的程度，和日后所可預見的「競爭威脅」。 11. 透過房屋委員會及房屋協(xié)會的建屋計劃，政府為半數(shù)以上的人口提供居所。在八五至九四年間，二手樓宇交易占每年物業(yè)銷售量的六至七成 5 。為求數(shù)據(jù)的準確，本會反覆核對從多個來源搜集資料。由一九八五至九五年的十一年間，其中有十年的樓價處于上升的軌道，每年實際平均升幅 (經(jīng)減除通脹 )達 11% 2 ，超過通漲 (甲類消費物價指數(shù) )。 2. 自一九八零年代初期樓市低潮以后，住宅樓宇售價不 斷上揚，漲幅遠超于一般人的入息增長幅度。 6. 研究的數(shù)據(jù)由個人、公司及政府提供。后者的市場相較極為龐大，交易額亦相當可觀。同時提供健康的居住環(huán)境，和確保建筑物的安全，并打擊過度投機炒賣。當然，沒有市場可 能達到「絕對競爭威脅」的程度 (fully contestable)的。另一方面原有發(fā)展商持有的土地亦會升值； 2. 高財務成本：經(jīng)營者在安排財務信貸方面，所得的條件不能與有業(yè)績可循的大型發(fā)展商者相比。 20. 退出市場是否容易，主要是看是否可以收回龐大的購買土地成本。 23. 最近，投得地鐵公司九龍站物業(yè)發(fā)展第一期上蓋發(fā)展權的財團，包括來自新加坡和本地合伙人的投資，顯示外資公司需要與本地公司合作。政府鼓勵居者有其屋的政策增加市民對公營和私人住宅樓宇 (買賣 )的需求，而私人住宅在樓宇市場的比重不斷增加。而且，在樓市興旺的時期，在某程度上，足令發(fā)展商影響市場的氣氛。我們沒有資料顯示這類開售時間不相刼的情況，如何發(fā)生和有多普遍。如發(fā)展商愿意減價或置業(yè)者不再觀望價格，決定入市的時候，這高空置率有可能降低。獲政府批準售樓與正式推出相距的時間，平均約為一百廿天，但有五個極端的例子，相距時間竟達五百四十天 ( 附件八 )。但本會上述案例顯示，情況不一定如發(fā)展商的描述。四大發(fā)展商的盈利能力，遠勝股票市場的整體表現(xiàn) ，這方面已經(jīng)把巨額資金再投資于新土地方面計算在內(nèi)。其供應步伐受到發(fā)展土地各種要求所限制，如交通運輸、提供基礎設施和環(huán)境改善等。土地用途的限制、缺乏發(fā)展土地所需的基礎設施和環(huán)境改善、重建發(fā)展成本等，是充份發(fā)展這些地區(qū)必須克服的問題。由于九五年、九六年和九七年的私人樓宇實際 (或預計 )供應量均較預期為低，意味在九八年至二零零一年間需要大大增加私人樓宇供應數(shù)量，才可補充不足之數(shù)，以實現(xiàn)政府在「長遠房屋策略」內(nèi)設定的建屋目標及配合預計的需求量。一般消費者在考慮置業(yè)時多會優(yōu)先選擇： 1. 新樓宇。 50. 市場分隔增加了新樓受重視的程度，相應地加強了發(fā)展商在香港地產(chǎn)市場的影響力。本會認為，應循以下途徑，致力促進競爭、改善市場的運作，和防止濫用市場力量，才是最佳的做法，這包括： 1. 促進市場結構的競爭性，減低入市障礙，增加新樓及二手樓市場的相互替代能力； 2. 采取措施，制止防礙市場競 爭的行為； 3. 讓消費者有取得可靠資料的途徑。這做法需要政府采用更有想像力的行動及透過詳盡的規(guī)劃指引，使這些相連的地盤都可以有良好整合的環(huán)境及設施，一如一個大型的發(fā)展計劃。這樣使升格后的土發(fā)公司，在發(fā)展建設計劃和選擇合伙人方面，有較大的自由度，毋須袛倚賴大型發(fā)展商提供資源。例如： 1. 若因基本設施問題引起的，可考慮改由發(fā)展商負責提供建設，并加強運輸署、地政署、規(guī)劃署及屋宇署之間的合作。為貫徹建筑規(guī)約的精神，政府應： 1. 改善批地契約內(nèi)的建筑規(guī)約條款，訂明發(fā)展商在一定的時間內(nèi) (但可給予最多有六個月寬限期 )，在市場推出樓宇單位。 建議四： 提高樓齡較高和較偏遠地區(qū)物業(yè) 在市場的轉(zhuǎn)讓潛力 62. 當前急務是減低新舊樓市場的明顯分隔、改善樓齡較高物業(yè)的按揭安排，令消費者有更多選擇，促進競爭。本會建議政府改善較偏遠地區(qū)的運輸和基礎設施，增加消費者在這些地區(qū)置業(yè)的意欲。 建議七： 增加透明度 67. 「同意方案」的樓盤，發(fā)展商向政府申請預售的時候，應列明其銷售計劃，如每批銷售的單位數(shù)量和推出時間，并說明該些單位是否會公開發(fā)售，或供內(nèi)部認購。為配合政府開放的態(tài)度和精神，政府應把批準延長建筑規(guī)約期限的理由公開。 6. 九四年六月政府土地 供應和物業(yè)價格專責小組研究報告。 (大型發(fā)展公司的市場占有率最少為 5%) 8. 六八年四月出版的 Journal of Law and Economics其中由 Harold Demsetz 發(fā)表的 Why Regulate Utilities?一文。一名發(fā)展商稱其地盤將可依期完工。 2. 若是一項合作發(fā)展的建屋計劃，個別發(fā)展商獲分配的單位數(shù)目是以其在該計劃的占有率來按比例計算。在這 51%71%的供應量中有 75%屬首三名發(fā)展商所有。 7. 表三分別列出探討所得的資料。 附件四： 199395 年政府住宅用地拍賣結果 日 期 推 出 方 式 地 段 編 號 用 途 位 置 地 區(qū) 地 盤 面 積 (平方米 ) 獲 批 準 的 最 低 樓 面 面 積 (平方米 ) 獲 批 準 的 最 高 樓 面 面 積 (平方米 ) 價 格 (百 萬 港 元 ) 估 計 每 單 位 平 均 面 積 (平 方 米 ) 估 計 單 位 數(shù) 目 * 估 計 樓 宇 規(guī) 模 (大/ 小 ) ** 買 家 發(fā) 展 商 12Jan93 拍賣 NKIL 6157 CR Shung Ling St. amp。 Farm Rd. Kln. 7059 22500 37500 $2, 100 375 小 Lead Bright Ltd. Sino 1Mar94 拍賣 TMTL263 R2 Area 4C, Tuen Mun Tuen Mun 7877 15600 25994 $ [510] 大 Great Cheer Dev. Ltd. Hang Lung 26May94 拍賣 FSSTL126 R1 Area 19, Luen Wo Hui Fanling 20780 64112 106853 $2, 4080 [1750] 大 Direct Profit Dev. Ltd. Cheung Kong, Sino... 26May94 拍賣 YLTL463 R1 Fung Kam St., Yuen Long Yuen Long 5889 19000 $ 65 292 小 Moricrown Ltd. Kwong Sang Hong 26Jul94 拍賣 TPTL119 R3 Area 30, Tai Po Tai Po 23800 11424 19040 $ [190] 小 Chollow Inv. Ltd. HK Park View Group Ltd. 26Jul94 拍賣 TPTL138 R1 Area 2, Tai Po Tai Po 2114 7600 $ 65 117 小 Landstar Inv. Ltd. Paliburg Estate 23Aug94 拍賣 TPTL136 R2 Area 7, Tai Po Tai Po 15250 15140 25230 $ [315] 小 Admarch Ltd. Citic Hong Kong Holdings Ltd. 20Oct94 拍賣 FSSTL116 R3 Fanling Area 29B Fanling 13430 6447 10744 $ [107] 小 Cantake Land Inv. Co. Ltd. E. Wah 20Oct94 拍賣 STTL397 R1 Chik Fu St., Tai Wai Sha Tin 706 $ 65 11 小 Landsun Int39。l Ltd. Henderson 28Jun95 拍賣 SIL825 R1 Shau Ki Wan Main St. East Shau Ki Wan 6690 $ 50 134 小 Grand Talent Dev. Ltd Henderson 26Sep95 拍賣 TPTL 97 R3 Area 37, Tai Po Tai Po 15300 7344 12240 $ [123] 小 Perfect Idea Ltd Cheung Kong 27Nov95 拍賣 RBL 1119 R3 26 Mount Kellett Rd. Peak 1936 746 1243 $ 150 8 小 Global Success Ent. Ltd. 27Nov95 拍賣 TWTL 377 CR Wo Tik St. Tsuen Wan 572 2204 $ 50 44 小 Wide Fame Inv. Ltd. Hon Kwok Co. 19Dec95 拍賣 IL 8870 R2 Stubbs Rd. Mid Level 3045 9135 15225 $ 100 152 小 AP. City Ltd. Hang Lung 19Dec95 拍賣 IL 8871 CR 44 Jardine39。 表一：主要地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲備估計 發(fā)展商名稱 土地儲備 (百萬平方尺 ) 香港 (%) 九龍 (%) 新界 (%) 新鴻基 3 18 79 恒基 16 19 65 長江 10 34 56 新世界 33 15 52 恒隆 10 15 75 信和 0 45 55 資料來源： Lam (1995), 渣打證券研究有限公司。在前兩地區(qū)有不同發(fā)展商的樓盤，可藉此探索在具潛在競爭的市場中，發(fā)展商的市場行為。兩個樓盤都已獲得銀行同意予個別買家貸款。市場反應理想，全部售罄；在二手市場的價格隨后攀升至每平方尺 3,100元。 13. 研究顯示南豐和恒基獲政府批出預售樓花同意書，可分別于九三年三月四日及五月十一日，發(fā)售所有單位。根據(jù)《香港地產(chǎn)》數(shù)據(jù)，慧安園 1,280 個單位中，只有 658 個 (51%)公開發(fā)售；富麗花園 688 個單位中，僅 220 個 (32%)曾公開發(fā)售。發(fā)展商可通過限制市場上每次推出的樓宇單位供應量，令樓價有機會提高。九三年三月，以每平方尺 3,203 元發(fā)售 232 個單位，但這次由于市 場較淡靜，只售出四成單位。南豐把馬鞍山中心的售價減至每平方尺 4,710 元。長江的海 4 花園較遲發(fā)售，但價錢卻較新港城吸引。在是次研究期間，根據(jù)《香港地產(chǎn)》的資料，新港城售出約 45%的單位、馬鞍山