【正文】 “價值高地”。結(jié)合本項目自身優(yōu)劣勢的平衡分析，我們在四個方面有了更為清晰的思路與方法，使得信心也隨之增長。（二）項目價值高地之審視 通過市場上同質(zhì)樓盤的研究，使得我們對這個市場有了“量”的認知，也對本項目未來空間有了較明確的方向?；诖怂拇笠氐钠胶夥治觯覀兊玫揭韵聠⑹荆?首先，充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，將地段價值轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)價值 其次，克服時間風險，工程節(jié)奏與營銷推廣必須同步進行，整體戰(zhàn)略布局尤為重要 再次，通過控制面積空間，達到控制總價、弱化購買承受力 最后，依據(jù)高明的規(guī)劃，尤其是沿街商業(yè)空間的規(guī)劃，使得空間一定要利于快速出售，迅速拔出利潤 困難點： 地下車位必須滿足規(guī)范要求，修建周期長、占用大量前期資金 取得預售許可證和交付使用的時間較長，期間市場變化所帶來的不可確定風險 若面積規(guī)劃不當則總價容易失控，高樓層高總價產(chǎn)品去化較慢 Loft產(chǎn)品無法通過報批， 小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，概念上難以尋求突破 優(yōu)勢： 緊鄰一環(huán)屯溪路，交通便利、抵達性好、周邊配套較完善 毗鄰以新都會環(huán)球廣場為中心的繁榮商圈，是沿老城區(qū)進入濱湖新區(qū)的第一站 屬于合肥樓市馬鞍山南路板塊，是城市開發(fā)建設的熱點區(qū)域，新開社區(qū)居住人群素質(zhì)較高 省體育場、紅三環(huán)體育館、保齡球館、特色酒吧等文體休閑設施，形成一定聚集規(guī)模 沿街面較長，一層物業(yè)價值較高 項目的東距巢湖南路約500米，南側(cè)為周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易區(qū)，西接周谷堆批發(fā)市場，北對一環(huán)路。（一）SWOT平衡分析 地塊特征： 項目位于周谷堆批發(fā)市場北入口東側(cè)，占地面積6畝多。此類產(chǎn)品設計缺乏真正創(chuàng)新，部分空間價值不高。其中較大面積、方正戶型，針對中小型辦公群體、重點訴求商住兩用功能。 快銷型公寓更多是南北通透、帶獨立衛(wèi)生間、廚房預留煤氣管道 －，一層沿街商鋪總價78－105萬 216。 一環(huán)及環(huán)線內(nèi)住宅平均面積小于60㎡，一層獨立商鋪面積小于30㎡的屬于全城高速去化物業(yè) 216。 靠近傳統(tǒng)中心及商圈，－4米、－8米左右的商鋪，－㎡ 216。 傳統(tǒng)中心及商圈附近物業(yè)，住宅銷售均價在4300－6800元/㎡ 216。 同質(zhì)物業(yè)對地段的依賴性尤為突出，配套完善性成為主要比較因素 216。 中小面積、低樓層物業(yè)去化速度明顯快于中大面積、高樓層物業(yè) 216。 西北一環(huán)同質(zhì)物業(yè)的開發(fā)明顯落后于其他地區(qū)，東南一環(huán)是城市開發(fā)的熱點板塊，也是競爭較激烈的區(qū)域 216。 環(huán)線內(nèi)物業(yè)去化速度明顯快于一環(huán)沿線 216。 同質(zhì)物業(yè)整體建設和平均銷售周期在2－3年 216。分析： 通過對合肥市一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤的取樣研究，存在以下特點： 216。財富廣場2期（戶型端正，7部高速電梯，每兩層設空中花園，東西大面積單元帶獨立衛(wèi)生間） 城市華庭公寓（2房/2廳，通煤氣） 1．高層投資型公寓 金地國際城平層公寓、挑高公寓 隨著主體工程的完工、外架的落架、形象突現(xiàn)，原先積壓產(chǎn)品也逐漸去化，“即買即用”也驗證了市場需求的真實性。 216。 凝聚在綜合資源優(yōu)勢下的產(chǎn)品空間，是地段優(yōu)勢的集中體現(xiàn)。 216。 環(huán)線內(nèi)樓盤，主要于長江中路、蒙城路、壽春路沿線分布，區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、商務服務配套設施完備。216。環(huán)線內(nèi) 隨著四里河沿線景觀帶的改造和建設，四里河路的修建貫通，區(qū)域自然環(huán)境和交通資源將會得到較大改善，整個區(qū)域“硬件”將逐漸提高，舊城改造、城中村搬遷應該會給此區(qū)域帶來開發(fā)建設的新契機。 216。 由于原居住人群較少、周邊配套不完善、沿街城中村糟糕環(huán)境，該區(qū)域一直是城市開發(fā)的“冷地”，僅僅有鼎好 216。 西北一環(huán)，更多傾向于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，由于四里河路未修建貫通，更多過往車輛只能繞行抵達二環(huán)或者森林公園、董鋪水庫等地，該路段通達性較為單一。216。 隨著二期、三期的持續(xù)開發(fā)和投入使用，區(qū)域?qū)⑿纬蓮]陽區(qū)新的地標型建筑，也會逐漸形成更高規(guī)格、高起點的廬陽新商務中心。 而濉溪路中段，由于自身交通便利、居住人群集中、配套完善等優(yōu)勢，順理成章的成為正北一環(huán)開發(fā)的熱點區(qū)域。 216。柏景灣、南國花園、琥珀山莊等大型社區(qū)成為了合肥市第一代真正意義上的品質(zhì)型社區(qū)的代表。 歷史上，合肥正北向一環(huán)是大量工廠企業(yè)的集中地，也因此成為計劃經(jīng)濟時代合肥國有企業(yè)和國有工人最多的區(qū)域。216。 區(qū)域早期物業(yè)以寬敞舒適型住宅為主，隨著區(qū)域商圈的逐漸形成，近階段中小型投資公寓成為市場熱捧對象。 216。 隨著濱湖新城的啟動，人口和城區(qū)的逐漸擴張，商業(yè)南進，馬鞍山南路將會成為21世紀的長江路，其商業(yè)價值人所共知。 216。以新鴻意地產(chǎn)開發(fā)的“新都會”系列為代表，再加上其他項目共同促進，使得區(qū)域率先推動了合肥一環(huán)的真正城市化進程。分析： 東南向 目前，投資型公寓住宅是市場的熱點。 大型物流配送集中、綜合交通運輸成本低、外來經(jīng)商投資人群居多、實力企業(yè)的品牌影響力（元一、沃爾瑪）都成為這個區(qū)域投資的重要支點。 216。 區(qū)域以元一集團率先建設的元一時代花園、元一時代廣場、元一希爾頓酒店為地標性建筑，之后溫莎杰座、U－TOWN金色地帶等樓盤也逐漸興起。 216。 東北一環(huán)是新站區(qū)板塊的焦點區(qū)域，火車站、汽車、市政廣場、眾多休閑配套都云集在勝利路與鳳陽路兩側(cè)。216。東北向 從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時間的角度上看，這兩個物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪住宅型向高檔次辦公商用型群體的過渡，從另一個層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對高價高回報空間的認知更加理性。 自2005年三里庵家樂福正式營業(yè)之后，也使得附近二手房交易價格上揚15％左右，迅速形成了以國購廣場為中心的新商圈。 216。電信、中國移動、西市區(qū)教委、農(nóng)大、安大等眾多單位云集四周，從企事業(yè)單位工職人員到高校教師再到學生人群，為周邊商業(yè)提供了較大的消費空間。分析： 一環(huán)沿線 西南向 新商圈成員應在發(fā)揮自身特點的同時，努力融合其他成員之優(yōu)勢，共同促進大繁榮商圈的形成。但就新商圈整體繁榮而言，這一步要早走。 與傳統(tǒng)商圈相比，城市新商圈離消費者更近，降低了消費成本，增強了便利性，滿足了居民消費的多元化需求，像在一些居住級商圈里，不但培植了美容美發(fā)、小吃等必備功能，還有中介、彩擴等推薦功能。作為新興商圈，這里的商業(yè)項目都著眼于未來的商業(yè)消費趨勢，所以商業(yè)品牌意思相對較濃，無論是零售商品品牌還是商品品牌，都在經(jīng)營中得到一定程度的重視。即使在傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)中，業(yè)種的豐富性也受到了前所未有的關(guān)注，像合肥百大CBD中央廣場，在招商時就明顯增加了傳統(tǒng)百貨業(yè)中休閑娛樂的品類配比。新商圈除了以傳統(tǒng)百貨店、專業(yè)市場做主力商業(yè)外，更重要的是在購物之外，增加了娛樂、休閑、文娛之類的商業(yè)經(jīng)營品種。安徽國際購物廣場附近金巴黎購物中心成功運作，環(huán)球新都會廣場開業(yè)引發(fā)的東環(huán)廣場的蠢蠢欲動均屬此類。 二、新商圈發(fā)展呈羊群效應。時下大家關(guān)注的“51015”，很好地描述了社區(qū)新商圈的業(yè)態(tài)分布，5分鐘到社區(qū)便利店，10分鐘到達社區(qū)標超，15分鐘到社區(qū)購物中心。 啟示三：新商圈繁榮呼喚專業(yè)營銷 在城市目前的三級商圈里，城市商業(yè)中心是相對成熟的商圈，作為副中心和居住商圈，由于新興商業(yè)地產(chǎn)項目介入程度愈深，則所面對的情況越為復雜多變，隨之風險也愈大。3－5年的市場培育期是需要隨著商圈一同成長速度而縮短或延長的。盲目克隆城市中心商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)、業(yè)種，造成項目在新商圈水土不服，商氣、人氣兩不旺。 其次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的地位決策上，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不挖掘項目所在位置、所在區(qū)域時常特征作出正確的判斷，稀里糊涂得斷送了商業(yè)項目的美好前景。 殊不知，高額回報與商圈責任，是城市新商圈里新興商業(yè)地產(chǎn)項目的兩條腿，一榮俱榮、一損俱損。啟示二：新商圈的崛起命系開發(fā)商 鐘情于新商圈的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有相當一部分屬于葉公好龍式的。如金地88街、元一哈街 總之，社區(qū)商業(yè)、商鋪聚合式旅游商業(yè)、休閑商業(yè)均是城市新商圈誕生的搖籃。如三里庵國購廣場 商鋪聚合，在一定體量的社區(qū)、風景名勝區(qū)等人群聚居地以不同類型、承載不同功能的商鋪聚合，是城市功能性新商圈形成的前提。相對而言，此種類型的城市商圈的形成速度上占有明顯優(yōu)勢。如元一時代廣場、新都會環(huán)球廣場 專業(yè)市場，一方面整合城市產(chǎn)業(yè)，另一方面在城市市場發(fā)展過程中進一步專業(yè)化、市場化，從目前情況看，在城市商圈中擔當重要角色的基本上是第四代、第五代專業(yè)市場。而實際上，這種力量，還在不同區(qū)域以不同的方式在推進新商圈的產(chǎn)生形成。從這個意思上說，城市新的商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性，成就了城市新商圈。 一般而言，商業(yè)網(wǎng)點的黃金商圈輻射半徑在一公里左右，在這個區(qū)域里，顧客總數(shù)占整個客源的55％－70％，大約60％－70％的銷售額是這部分顧客創(chuàng)造的，而白銀商圈的輻射半徑達到了3－4公里，25％的銷售額來自此商圈。 如元一時代廣場、周谷堆商圈 在城市的居住區(qū)，原來作為公共設施、商業(yè)配套聚會而成的商圈，其主要功能是滿足社區(qū)居民生活需求，因此這個商圈被稱為功能商圈。如像三孝口、南七、新站等地方商圈就是次商圈。如以四牌樓商圈?；貧w本源，市場才是真正的指揮棒！ 遺憾的是三孝口商圈的榮譽光環(huán)只戴了9年就又被摘掉而被四牌樓所替代。 而一個好商圈的形成要具備三個條件：首先是城市的發(fā)展，其次是要有領軍企業(yè)，再次就是要有恰當?shù)膽?zhàn)略。應該說，商場經(jīng)營管理不善、商品檔次不高、特色不明顯，再加上促銷手段落后，這些都是造成紅旗百貨、龍圖商廈這批企業(yè)無法繼續(xù)維持下去的重要原因。 畫龍點睛之筆出自北京華聯(lián)之手，在以前大型商業(yè)企業(yè)不愿進入的東部工廠區(qū)設立大賣場，一舉成功。 這段時期還對城市中心商業(yè)“精華中的精華”地段進行了成片開發(fā)，興建淮河路步行街和大型商業(yè)建筑群綠都商城。 “三孝口商圈”出現(xiàn)了它歷史上最輝煌的階段，其重要性甚至在一定程度上蓋過了四牌樓商圈。到了80年代后期，紅旗百貨大樓、匯通商廈、龍圖商廈等一批大型綜合百貨商場在“三孝口商圈”如雨后春筍般涌現(xiàn)，科教書店、光明影都兩大文化、娛樂場所也順勢入駐。 上世紀70年代，合肥商業(yè)繁榮的地帶主要在淮河路、十字街、安慶路、合肥百貨大樓。 同步發(fā)展 從80年代末到2000年左右，合肥市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展總體上是處于城市建設同步自然發(fā)展階段。在這五個片區(qū)中以老城區(qū)，也就是環(huán)城路包圍的市中心最為繁華。 商業(yè)網(wǎng)點的繁盛也必然帶動百貨業(yè)的茁壯成長。改革開放以來，中國的城市化進程迅猛發(fā)展。（三）合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡與啟示 循著經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、新站區(qū)、政務區(qū)的擴散和產(chǎn)業(yè)重新聚集的歷程，再加上全市大力推進的濱湖新區(qū)建設，若以人比喻這個城市，其骨架正在逐漸飽滿，城市變革之推力日趨澎湃，商業(yè)地產(chǎn)后勁十足。從空間結(jié)構(gòu)模式上看，80年代所形成的同心圓模式（內(nèi)環(huán)區(qū)域）在這個過程中隨著人口和空間需求的增加逐漸演繹為放射型模式（沿主要干道向外展開）。 其他為次中心。 扇形模式——是以CBD為中心的許多空間瓣所組成，每個扇瓣作為一種特殊的空間而存在?？臻g結(jié)構(gòu)模式主要有以下五大類： 同心圓模式——城市的空間圍繞單一核心有規(guī)則地向外擴散并形成通信員大空間形式。在這個階段，空間和資源將得到更有效的利用，整個空間結(jié)構(gòu)處于一個較高層次的動態(tài)均衡之中。第一階段為低層次均衡階段：城鎮(zhèn)規(guī)模較小，相互間聯(lián)系松散，經(jīng)濟活動分散并呈封閉式進行，空間形態(tài)單一 第二階段為極核式聚集發(fā)展階段：特定城市迅速崛起，形成發(fā)展極核。城市空間結(jié)構(gòu)從【均衡→聚集→擴散→新的更高層次的均衡】是一個演化過程。 其中三大開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)擴散聚集，是90年代初至2000年初合肥城市擴散的典范之作，從外圍結(jié)構(gòu)上使得合肥城市的空間體系更加豐滿，各個區(qū)之間功能定位也更加明確。 以交通樞紐的物流園為基礎，以第三產(chǎn)業(yè)集中的商貿(mào)區(qū)為特色，以城市中的開發(fā)區(qū)環(huán)境為優(yōu)勢，已成為了合肥市現(xiàn)代化大城市建設的三大主體開發(fā)區(qū)之一。1995年4月，安徽省人民政府批準設立試驗區(qū)。 合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)1991年3月經(jīng)國務院批準成為首批國家級高新區(qū)，作為安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，形成了電子信息、光機電一體化、生物工程、新醫(yī)藥以及新材料等四大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。216。 2．城市擴散理論 城市為何擴散 當城市聚集到一定程度，焦點效應形成后，城市擴散現(xiàn)象開始出現(xiàn)。 早期合肥市環(huán)城路所圍合的老城區(qū)各種功能建筑，如：百貨商場、銀行、教育學校、醫(yī)療單位等分布的狀況，更直接驗證了這一原理。一般而言，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)是聚集性很強的經(jīng)濟部門，它們的發(fā)展和高度聚集有效地的推動各種規(guī)模和類型的商業(yè)中心與現(xiàn)代城市的興起，并且促進城市規(guī)模的擴大和超級國際大都市的形成。 通過聚集和融合，在社會和經(jīng)濟關(guān)系中會注入新的、更為復雜和有效的活力，使城市經(jīng)濟具有強大的活力 空間聚集在城市內(nèi)部形成一個網(wǎng)絡型的高城市化地區(qū)，實現(xiàn)各個分散的局部統(tǒng)一和融合 216。 促進城市和城郊居民點在一定地域空間的緊密組合，構(gòu)建一個復雜活躍的社會系統(tǒng) 216。所謂城市空間聚集，主要體現(xiàn)在三個方面： 216。 這種聚集現(xiàn)象不僅體現(xiàn)在人才、信息和資金的聚集，更體現(xiàn)在商品交易和信息交易的聚集。（二）城市變革推力之原理 合肥市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是偶然的，它是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，現(xiàn)代城市建設和城市商業(yè)發(fā)展到一定階段，整座城市對現(xiàn)代商業(yè)和流通變革產(chǎn)生的一種強烈需求的結(jié)果。在經(jīng)濟發(fā)達的城市，它的商業(yè)現(xiàn)代化程度必定是最先進的，這不僅因為城市是商業(yè)地產(chǎn)項目