【正文】 接競爭對手。且各類產(chǎn)品均價將比市場上同類產(chǎn)品產(chǎn)生 1020%的錯位，加上在當?shù)厥袌鲂路f的建筑風格，競爭力強勁。 深圳 數(shù)碼科技：廣州市凡拓數(shù)碼科技有限公司 御江南國際社區(qū)展示中心地址：佛山市三水區(qū)三水廣場綜 合樓首層 項目規(guī)模：占地約 4300畝 容積率： 綠化率： 御江南區(qū)位圖 三水競爭對手現(xiàn)狀－御江南 主要競爭樓盤狀況 御江南一期概況 一期占地規(guī)模： 1000畝 項目規(guī)劃：一期以五大組團 (其中三大住宅組團）組成：五星級酒店、商業(yè)小 鎮(zhèn)、西班牙小洋房區(qū)、別墅區(qū)以及三個公園 其中： 五星級酒店：緊鄰城市干道，集休閑、度假、商務于一體的五星級酒店，三面環(huán)山，一面抱湖 商業(yè)小鎮(zhèn)：美洲風格特色，有別于僵直的商業(yè)街，商業(yè)小鎮(zhèn)各具形態(tài)、迂回曲折的店鋪布置讓購物變得有情趣，粗糙樸實的外墻材料讓異國文化的繽紛燦然而生 西班牙小洋房：面積 120200多㎡，以 130140㎡ 三房及四房為主力 別墅：獨立及聯(lián)排別墅，面積 三個公園：濱江公園、入口公園及山體公園 一期 別墅區(qū) 商業(yè)小鎮(zhèn) 西班牙小洋房 公園 酒店 銷售人員表示：該項目將會在今年 10月份以現(xiàn)樓的方式發(fā)售，發(fā)售時相應的配套，如酒店、公園有商業(yè)小街都會建成，并同時交付使用。 三水 該期產(chǎn)品靠近市政綠化帶，視野景觀開闊，遠離嘈音。 2）戶型由 82— 125平方米，并且如箭頭示，其中最靠近高速公路的一棟洋房全部為“假復式設計”，全部為 82平方米的兩房設計，層高 （首層 3米，二層 ，買首層送夾層）。 區(qū)內(nèi)配有會所，但詳細面積及配套未定。 容積率： 建筑密度：不詳 綠化率： 43%。 新推單位共 2梯 66套 會所西側(cè)兩棟超高層洋房即將推貨 熱銷戶型： 123㎡ 三房 東海藍灣 地理位置：三水區(qū)西南涌左岸（教育東路西南第十小學對面）。 東側(cè)的兩棟 30層洋房目前進度 2/3，預計 9月底具備銷售條件。 銷售較差產(chǎn)品 主要競爭樓盤狀況 三水雅居樂洋房銷售狀況 主要競爭樓盤狀況 7月 27日，雅居樂新推出小戶型洋房組團，使用率僅 ，因市場缺乏此面積段的產(chǎn)品，故其本次推售價格較上次的大戶型洋房并未下調(diào)，實現(xiàn)建面均價約 4500元 /㎡ ,折算套內(nèi)面積單價 55005600元 /㎡ 。 而較失敗的是右圖所示的 3+1設計的 143㎡ 戶型。故實際售價并不低 三水雅居樂洋房銷售狀況 座號 產(chǎn)品 面積 貨量 已售套數(shù) 余貨 二座 3+1房 143 44 10 34 三座 3房 錯層復式 160 260 32 8 3 8 13 四座 3房 錯層復式 160 260 32 10 6 6 10 五座 3房 160 44 34 10 總貨 152 總余 81 上表所述，本次推貨銷售較理想的戶型是 160㎡的標準 3房戶型。 ? 5m中空客廳并出陽臺 ? 上層帶會客廳，適合多代同堂 ? 上層豪華套房帶書房 主要競爭樓盤狀況 花園洋房：建筑面積 139㎡ ? 3+1生活空間設計，靈活間隔多一間房 ? 房間未用走廊分區(qū)，導致餐廳太多門關(guān)，使用非常不便利，空間浪費 ? 主臥的衣帽間空間有浪費 至 7月中旬，雅居樂的洋房組團銷售情況未過半。建筑面積 257㎡ （賣點：洋房的價格別墅享受） ? 超大入戶花園，并巧妙提供客廳景觀 ? 客廳在上錯層，餐廳與臥室歸屬下錯層。（一梯兩戶，南北對流，11層高） 據(jù)了解，近水樓臺洋房組團實際成交價格在 40004500元 /㎡ (13 160㎡洋房 )－ 44005000元 /㎡ (260㎡ 錯層復式洋房）之間。于 5月份初正式公開發(fā)售，貨量共 152套。如右圖所示藍色陰影部分為在建洋房。 近水樓臺洋房的位置?，F(xiàn)時對街口徑為洋房送 2萬元家電禮包 (直減 )、別墅直減 1000元 /㎡ 裝修費，另外有團購 99折優(yōu)惠。 ? 較售客戶歡迎的是 T T2戶型，因其面積尺度適合，景觀周邊理想，總價多在 220萬。反應三水市場存在購買力但雅居樂亦未能完全激活購買欲望。 主要競爭樓盤狀況 雙獨立別墅戶型圖 主要競爭樓盤狀況 地理位置：三水區(qū)廣海大道西南涌右岸 發(fā)展商：佛山市三水雅居樂房地產(chǎn)有限公司 銷售熱錢： 075787796888 占地面積： 27萬㎡ 建筑面積： 59萬㎡ 首期開發(fā)： 176套聯(lián)排別墅 首期建面： 4萬㎡ 容積率： 綠化率： 37% 建筑密度： 項目配套： 外圍配套：西南二中、實驗小學、半江幼兒園、金太陽酒店、成熟街區(qū)，河岸公園 小區(qū)配套：會所、濱江廣場、幼兒園 三水雅居樂總平面 主要競爭樓盤狀況 戶型 面積 套數(shù) 已推 成交套數(shù) 余貨 面價均價 備注D1 189 24 16 6 10 10427E 262 40 36 11 25 15340 hol d起 8間E1 341 18 18 11 7 16556E3 207 12 10 3 7 18525T1 192 12 12 11 1 11990T2 205 50 38 38 0 11385H2 139 20 0 － － 未推總貨 176 130雅居樂一期戶型配比及成交分析 根據(jù)三水建設與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，去年推出的 130套貨， 至 08年 7月僅銷售 85套 ，剩余多為價格較高的單位。 堡座雙拼別墅 山水莊園在 5月 18日，舉辦了大型的交樓活動， 在活動當天成交一套雙獨立別墅、一周內(nèi)成交了一套總價 1300萬的示范單位；兩套雙獨立別墅，成交均價約 8000元 /㎡ . 而北區(qū)的規(guī)劃正在調(diào)整中，預計年底可以完成前期準備開始動工，故北區(qū)推貨將在 09年初進行。 主要競爭樓盤狀況 山水莊園 08年推售貨量情況 08年推出 24套雙拼別墅，面積： 300㎡ ，均價 7500/ ㎡ 特色賣點： ? 莊園自然生態(tài)、五星級酒店、坡地建筑三大亮點； ? 靈活的生活空間使戶型變化更大，性價比高； ? 半獨立別墅空間設計； ? 棟位錯開式布局，整體層次豐富 。 容積率： 綠化率： % 建筑密度： % 項目配套： （ 1）外圍配套： 18洞高爾夫球場（體育花園城）、 9000畝的“珠江第一湖”、廣東商學院。高樓層較高的單價、及部分南向單位面積過大（ 200㎡ 以上），令該項目后續(xù)銷售造成困難。其中 9成以上是北塔產(chǎn)品 (單身公寓和兩房公寓 )，豪華公寓出貨不足 10套。高于直接競爭對手恒達花園約 500元 /㎡ 。帶旺近期低迷的樓市，成為城中樓市關(guān)注新熱點。 5月初，三水雙城首次公開發(fā)售。產(chǎn)品為 30多㎡公寓、 70多㎡兩房， 180213㎡ 豪華公寓。北側(cè)地塊的施工工程遲遲未展開。 工程進度 ： 首期、二期推出單位除了 23＃未拆排柵外，其余樓座的外立面已展露。其銷售速度一直不理想。 套內(nèi)均價有所下降，約 43004400元 /㎡ (較 3月份下降 400元 /㎡ )。而統(tǒng)一銷售口徑為出貨過半左右，剩余單位較多。 樓 王 主要競爭樓盤狀況 恒達花園現(xiàn)時銷售情況及現(xiàn)場圖片 銷售情況： 6月 7日（端午節(jié)）踩盤獲知，該盤于當日舉辦趣味運動會活動，主要邀請業(yè)主及誠意客戶參與，當天人氣較足，但并未帶動尾貨銷售。之前開售的樓王只剩余 178方單位。新推 22棟全新單位 ,雙向景觀；面積 :130㎡ 、148㎡ 兩種， 均價： 4800/㎡ （當天至 3月 31日有 96折優(yōu)惠）。 07年五一對外宣稱推出新的單位，其實主要是原來保留的單位約 200套單位 . 均價 4000元 注：上述均價為折前套內(nèi)面積均價。 主要競爭樓盤狀況 1 2 3 4 5 6 7 8 11 12 13 均價 4750元 均價 4500元 均價 4800元 均價 3700元 均價 3800元 均價 3900元 如圖所示，恒達國際 06年首期推出， 17層 2梯 4戶洋房（約 392戶）， 2棟為 17層 2梯 3戶洋房（約 102戶）， 2棟為 25層 2梯 3戶洋房（約 150戶），合共約 644套洋房。 容積率： 建筑密度： % 總戶數(shù)：約 2022戶 綠化率：綠化面積 60000平方米 項目配套：國際會所（棋牌室、乒乓球室、閱覽室、美容美體中心 ?? ）、中英文幼兒園、 20220平方米的國際休閑主題購物中心。 銷售熱錢： 075787793888 發(fā)展商：佛山市三水恒達房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 代理商：佛山泛澳投資策劃公司 規(guī)劃設計：廣州華方設計院 建筑設計：廣州華方設計院 環(huán)境設計：廣州華譽設計公司 廣告策劃：佛山泛澳投資策劃公司 樓盤規(guī)劃：總占地面積 ，總建筑面積 40多萬平方米。 以組團 06年發(fā)售至今看，銷售速度不甚理想，物業(yè)管理質(zhì)素較低導致口碑不好，是項目的致命缺陷。目前均價大約 50005200元 /㎡ （套內(nèi)面積）。 容積率： 綠化率： 80％ 項目配套：已開通私家路、專線市區(qū)巴士，各項生活配套均已齊備，現(xiàn)已設有超市、酒樓、三星級酒店，逐步成為一個集度假、休閑、觀光、養(yǎng)生于一體的高尚住宅社區(qū)。但年中銷售不濟， 7月份成交僅數(shù)套。剩余多為一線獨立別墅。 二線獨立別墅僅 ，與一線拉差較大，出貨速度合理 目前在售的萊茵島組團已進入尾貨期。 （ 2）小區(qū)配套： 12022平方米云海會館、 1300平方米無邊際園林泳池、 265平方米恒溫泳池、游艦會。天鵝湖 地理位置：三水西南云東海大道，正對規(guī)劃中的 9000畝”云東海湖“ 發(fā)展商：佛山市三水南翔房地產(chǎn)實業(yè)有限公司（麗日集團） 代理商：佛山世聯(lián)地產(chǎn) 銷售熱錢： 075787836688 規(guī)劃設計：美國 WY國際設計公司 建筑設計：佛山南方建筑設計院 環(huán)境設計：澳洲科美東籬設計公司 示范單位設計：戴維設計公司、韋格斯揚設計公司 物業(yè)管理：第一太平戴維斯（顧問）、佛山市星城物業(yè)管理有限公司（管理執(zhí)行） 樓盤規(guī)劃：項目占地 1418畝（即 944388平方米），總建面積約 38萬平方米，由獨立別墅、聯(lián)排別墅及多層情景洋房組成，初步計劃分五期開發(fā)，預計獨立別墅的供貨量約 300棟。別墅產(chǎn)品必需到年底才能銷售。大部分在場地平整。其余接近封頂。主力戶型為 110130㎡ 的三、四房，部分棟數(shù)南北對流，視野景觀開闊；環(huán)島獨立別墅可零距離親水，是該項目產(chǎn)品最核心賣點之一。 綠湖愛倫堡 08年即將推售組團情況 一期售磬 二期 ?綠湖愛倫堡 08年底即將推出首批環(huán)島獨立別墅（ 60套）及山頂洋房共 16棟。 容積率： 綠化率： % 項目配套：項目依據(jù)適合日常居住的生活標準，全面配套水岸風情商業(yè)街、漁人碼頭、大型超市、巴士站、國際雙語幼兒園、運動中心等設施，區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了一座按國際五星級標準建設的度假酒店，營造出既適合度假、更適合居住的美國生態(tài)湖泊小鎮(zhèn)生活模式。愛倫堡 地理位置：三水區(qū)森林公園內(nèi)，綠湖海鮮城及綠湖度假村旁，321國道是其必經(jīng)之路并且附近有鐵路及長途客運站，外部環(huán)境較為復雜。市場期待新盤破冰。 別墅類 洋房類 未見回溫 別墅類 洋房類 仍在冰封 未見回溫 原因： 07年發(fā)展商集體守持， 08年暗降未到位。 07年底前持續(xù)觀望， 08年初甚至微升。進入 08年亦未降價，反而雅居樂別墅高開。 今年上半年再次下降或者新推貨采取低價策略， 6月份數(shù)據(jù)顯示成交情況較年初大幅上升，但僅達到 06年銷售速度水平 08年初開始跟風降價或繼續(xù)保持堅挺，銷售狀況一直未回溫。較同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)片價格低 6001000元 /㎡ 低開效果： 推貨僅售 5成。 ， CPI將會受到一定的波動 ， 而且地震對整體國民心里帶來相當?shù)挠绊?， 購房意愿估計會進一步受到壓制 。 防過熱、防通脹 重民生 實行穩(wěn)健的財政 政策從緊的貨幣政策 緊縮信貸增長量持續(xù)加息 控制物價上漲解決 人民住房等問題 走“雙軌制”加大 保障性住房供應 平穩(wěn)過渡奧運 先平抑市場，回歸理性后 激活市場與利空預期對沖 集中注入，支撐著 物價繼續(xù)上揚 家大利率的波動幅度 其他一寫手段，如公開市場操作等