【正文】 600111602212．460074402319．18600115082。開(kāi)盤(pán)節(jié)慶促銷(xiāo)：“買(mǎi)小高層，送停車(chē)位”，適度抬高售價(jià)進(jìn)行捆綁式銷(xiāo)售（限開(kāi)盤(pán)一周、20戶）以期帶動(dòng)人氣，從而達(dá)到順勢(shì)銷(xiāo)售之目的。項(xiàng)目所在片區(qū)，居民收入普遍有限，消費(fèi)力不旺，周邊看樓者望“高”興嘆，而宣傳力度不夠也使項(xiàng)目的擴(kuò)張力受到一定的限制。樓盤(pán)名稱東盟城中城開(kāi)發(fā)商臺(tái)資東盟集團(tuán)位置沙子墩總建筑面積60000平方米占地面積10000平方米總戶數(shù)4棟，近200戶主力戶型5種不同戶型房屋結(jié)構(gòu)全框架剪力結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售比例售 價(jià)1758元/平方米起樓層價(jià)格差異每高一層加40元/平方米綠化率——————車(chē)庫(kù)面積沒(méi)有單獨(dú)車(chē)庫(kù)售 價(jià)——————停車(chē)場(chǎng)沒(méi)有地下大型停車(chē)場(chǎng)折 扣按 揭按揭不能打折配套設(shè)施：全封閉升降電梯，樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)，前后花園綠化較好，近期優(yōu)惠政策：由于房屋比較暢銷(xiāo)，沒(méi)有特別優(yōu)惠政策物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：全天24小時(shí)物業(yè)管理，停車(chē)場(chǎng)另行收費(fèi)主要賣(mài)點(diǎn)：地方強(qiáng)勢(shì)品牌，延續(xù)城中城的輝煌； 社區(qū)規(guī)劃和綠化較好； 遠(yuǎn)眺兩湖，水景概念樓盤(pán)名稱湖濱花園開(kāi)發(fā)商九江信華集團(tuán)位置九江市青年路、廬山路總建筑面積60000平方米占地面積10000平方米總戶數(shù)4棟，近200戶主力戶型5種不同戶型房屋結(jié)構(gòu)全框架剪力結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售比例基本售謦售 價(jià)1758元/平方米起樓層價(jià)格差異每高一層加40元/平方米綠化率——————車(chē)庫(kù)面積有單獨(dú)車(chē)庫(kù)售 價(jià)——————停車(chē)場(chǎng)東區(qū)設(shè)有地上停車(chē)場(chǎng)折 扣按 揭按揭不能打折配套設(shè)施：全封閉升降電梯，樓宇對(duì)講系統(tǒng)，周邊配套優(yōu)越，交通四通八達(dá)近期優(yōu)惠政策：尾盤(pán)，價(jià)格上揚(yáng)了近200元物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：全天24小時(shí)物業(yè)管理，停車(chē)場(chǎng)另行收費(fèi)主要賣(mài)點(diǎn)：地方頂尖品牌，口碑信譽(yù)較好； 前湖后山（公園），自然環(huán)境極為優(yōu)越； 名校環(huán)繞，學(xué)府社區(qū) 交通便捷，出行便利二、廬峰小區(qū)高層房產(chǎn)分析與銷(xiāo)售策略:從以上同類(lèi)項(xiàng)目的對(duì)比來(lái)看，本項(xiàng)目之高層產(chǎn)品在自然環(huán)境、交通便利等諸多方面缺乏優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也具有人工綠化、社區(qū)配套、銷(xiāo)售價(jià)格及開(kāi)發(fā)商政府背景等一些賣(mài)點(diǎn)。樓盤(pán)名稱錦湖豪庭開(kāi)發(fā)商九江乾坤房地產(chǎn)位置九江市環(huán)城東路218號(hào)總建筑面積60000平方米占地面積10000平方米總戶數(shù)近200戶主力戶型5種不同戶型房屋結(jié)構(gòu)全框架剪力結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售比例售 價(jià)1758元/平方米起樓層價(jià)格差異每高一層加40元/平方米綠化率——————車(chē)庫(kù)面積沒(méi)有單獨(dú)車(chē)庫(kù)售 價(jià)——————停車(chē)場(chǎng)設(shè)有地下大型停車(chē)場(chǎng)折 扣按 揭按揭不能打折配套設(shè)施：全封閉升降電梯，樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)，進(jìn)出口密碼管理系統(tǒng)周邊配套優(yōu)越，交通四通八達(dá)近期優(yōu)惠政策：由于房屋比較暢銷(xiāo)，沒(méi)有特別優(yōu)惠政策物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：全天24小時(shí)物業(yè)管理，停車(chē)場(chǎng)另行收費(fèi)備注：錦湖豪庭商住樓分A、B兩座，正在開(kāi)發(fā)的是A樓，地下設(shè)有大型停車(chē)場(chǎng)，地上30層，主樓及附樓一、二、三層為商場(chǎng)及文化娛樂(lè)場(chǎng)所，樓高近百米，目前臨湖賣(mài)得比較好，只有6樓和21樓沒(méi)賣(mài)完。近期優(yōu)惠政策：沒(méi)有特別優(yōu)惠政策物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：由城昌物業(yè)公司提供酒店式管理服務(wù)，備注：濱江花園高素質(zhì)的銷(xiāo)售隊(duì)伍和良好的房屋質(zhì)量一直讓人們所看好,廣告宣傳力度比較大，每天看房者不斷。并配有一卡通系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)等。 前期運(yùn)作的失誤的資金的缺乏使客戶對(duì)項(xiàng)目缺乏信心是其最大的銷(xiāo)售障礙。目前剩下10和16樓大部分沒(méi)有賣(mài)完。樓盤(pán)名稱濱江現(xiàn)代城開(kāi)發(fā)商九江新華新房地產(chǎn)位置九江市濱江路總建筑面積34000平方米占地面積3400平方米總戶數(shù)不詳主力戶型精英三居，房屋結(jié)構(gòu)全框架剪力結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售比例已售90%左右售價(jià)1500元/平方米起樓層價(jià)格差異每高一層加40元/平方米綠化率——————車(chē)庫(kù)面積已售完售價(jià)960元/平方米停車(chē)場(chǎng)沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，但有臨時(shí)停車(chē)位折 扣按揭5—配套設(shè)施：全封閉電梯，IC卡出入管理系統(tǒng)，樓宇對(duì)講系統(tǒng)，有線電視高頻寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，入戶防盜門(mén)近期優(yōu)惠政策：由于只剩下少許尾房，沒(méi)有特別優(yōu)惠政策物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：江西華財(cái)物業(yè)管理公司擔(dān)綱，他們將為業(yè)主提供先進(jìn)的智能化樓宇管理與服務(wù)，備注：濱江現(xiàn)代城從開(kāi)發(fā)到現(xiàn)在已經(jīng)有很長(zhǎng)時(shí)間，到目前為止只剩下尾房15套，臨江比較好賣(mài)。由于前期滯銷(xiāo)，現(xiàn)已委托代理商，處在急于脫手階段，所以優(yōu)惠政策比較多。各樓盤(pán)高層住宅情況詳見(jiàn)下表：樓盤(pán)名稱怡景閣開(kāi)發(fā)商九江振興房地產(chǎn)位置九江制藥廠對(duì)面總建面積40000平方米占地面積7000平方米總戶數(shù)80——100戶主力戶型房屋結(jié)構(gòu)全框架剪力結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售比例已售近40%售價(jià)1300元/平方米起樓層價(jià)格差異八樓以上1400元/平方米綠化率——————車(chē)庫(kù)面積已售完售價(jià)——————停車(chē)場(chǎng)院內(nèi)有停車(chē)位折 扣按揭5—配套設(shè)施：采用先進(jìn)技術(shù)三菱牌全封閉升降電梯，入戶門(mén)選用高級(jí)防盜鋼門(mén)，車(chē)庫(kù)用鋁合金卷閘門(mén)，地面鋪設(shè)高級(jí)瓷質(zhì)防滑地磚近期優(yōu)惠政策：沒(méi)有特別優(yōu)惠政策物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：全天24小時(shí)物業(yè)管理，停車(chē)場(chǎng)另行收費(fèi)備注：由于位置不好，內(nèi)部管理混亂，房子一直很難賣(mài)動(dòng)，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)察看，空置率比較高。銷(xiāo)售起價(jià)一般在16001800元/㎡，樓層差價(jià)為4060元，但廬峰小區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)為1250元/㎡，年豐大廈銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/㎡。還有物業(yè)費(fèi)用的接受度有關(guān)，按每戶100平方米計(jì)，每戶每月所承受的物業(yè)管理費(fèi)的能力在2030元之間，按此類(lèi)水平計(jì)算每戶高層住宅業(yè)主所承受的物業(yè)管理費(fèi)至少在60元以上，在九江市小高層僅有6家，分別為：年豐大廈、濱江現(xiàn)代城、廬峰小區(qū)（小高層）、東盟城中城、湖濱花園、濱江花園。 11月份活動(dòng)主題a、 九江電信現(xiàn)場(chǎng)推廣（邀請(qǐng)九江電信在社區(qū)廣場(chǎng)開(kāi)展小靈通、電話裝機(jī)、寬帶等的咨詢服務(wù)活動(dòng)）b、 物管誠(chéng)信服務(wù)節(jié)（請(qǐng)您幫助物管公司一起成長(zhǎng)，在社區(qū)廣場(chǎng)聽(tīng)取社區(qū)居民的意見(jiàn)反饋，整治社區(qū)環(huán)境、為社區(qū)居民義務(wù)修理、服務(wù)等活動(dòng)）216。 9月份活動(dòng)主題a、 教師節(jié)、中秋節(jié)促銷(xiāo)活動(dòng)（教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠、訂立小區(qū)公共契約等活動(dòng)）；b、 家居裝飾文化節(jié)（邀請(qǐng)家裝公司、裝飾材料商、家裝主管部門(mén)等聯(lián)合在社區(qū)廣場(chǎng)開(kāi)展免費(fèi)咨詢、洽談?dòng)嗀洝⑺拓浬祥T(mén)等活動(dòng)）216。鑒于預(yù)定銷(xiāo)售時(shí)間的要求，所以將系列促銷(xiāo)活動(dòng)安排在912月份，每半月在社區(qū)廣場(chǎng)開(kāi)展一次活動(dòng)，在小區(qū)南北入口顯目位置公告活動(dòng)內(nèi)容，可邀請(qǐng)社區(qū)業(yè)主和小區(qū)周邊的居民參加，以擴(kuò)大北區(qū)的人氣和商業(yè)影響力，同時(shí)，將活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)盛況以軟文、圖片的形式在報(bào)紙上刊發(fā)，給人以廬峰小區(qū)環(huán)境溫馨幽雅、生活豐富多彩、物管親切周到的形象。可以利用物業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)，和業(yè)主、客戶進(jìn)行聯(lián)誼活動(dòng)，以服務(wù)為基調(diào)，文娛搭臺(tái)，促銷(xiāo)唱戲，借以提高小區(qū)的商業(yè)氣氛并最終帶動(dòng)小區(qū)物業(yè)的銷(xiāo)售。廣告投放計(jì)劃表類(lèi)別項(xiàng)目規(guī)格數(shù)量費(fèi)用售樓現(xiàn)場(chǎng)售樓部展板,寫(xiě)真噴繪,10塊1600墻面除新重新仿瓷粉刷500售樓部背景板高精度噴繪,3,木框飾面板,1個(gè)1000彩旗、吊旗1500工地現(xiàn)場(chǎng)主入口圍板2002,鍍鋅板飾面,角鋼支架,噴繪畫(huà)面40000燈柱式羅馬旗(永久性羅馬燈柱)噴繪畫(huà)面,8桿,1150工地現(xiàn)場(chǎng)條幅12米,約20條,紗卡綢布,絲網(wǎng)印字2000主入口雙塔廣告55米/塊,噴繪畫(huà)面,直接安裝墻面,2塊1800戶外廣告售樓部看板96㎡,換噴繪畫(huà)面3840跨街廣告牌請(qǐng)廣告公司免費(fèi)更換畫(huà)面/三里街入口廣告看板615米=90㎡,噴繪畫(huà)面直接安裝墻面5850條幅廣告10米,30條,懸掛三里街、廬峰東路、潯陽(yáng)東路等地8400彩旗廣告2米，10幅，噴繪畫(huà)面，安裝在八角石轉(zhuǎn)盤(pán)周?chē)?000印刷廣告置業(yè)手冊(cè)大24K，24頁(yè)，進(jìn)口200g銅版，全彩印刷，3000冊(cè)13500海報(bào)正8K，進(jìn)口128g銅版，雙面彩印，200003期（含投遞）33000贈(zèng)品廣告驗(yàn)鈔筆來(lái)就送，1000只4000電子萬(wàn)年歷等買(mǎi)就送，200個(gè)6000報(bào)紙廣告潯陽(yáng)晚報(bào)彩版廣告、整版1次，半版三次40000軟文宣傳3000電視廣告九江一套黃金特段30秒/次，每晚2次，2個(gè)月，圖片、字幕組合78000電視專題報(bào)道反映本案拍賣(mài)、熱銷(xiāo)實(shí)況等。E、贈(zèng)品廣告與促銷(xiāo)活動(dòng)相結(jié)合制作多款價(jià)格低廉、精美實(shí)用的贈(zèng)品，在開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)期間廣為散發(fā)，有助于聚集人氣和吉慶氣氛，增強(qiáng)本項(xiàng)目的親和力，樹(shù)立良好的樓盤(pán)形象。特別是認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤(pán)時(shí)間選擇在國(guó)慶節(jié)前后，很多人多待閑在家，有更多的時(shí)間過(guò)把電視癮，所以其廣告效果會(huì)有大幅提升。（暫擬定為24K、12P、3000冊(cè)）一般為客戶上門(mén)拜訪時(shí)贈(zèng)送。海報(bào)為8K雙面彩?。ǜ鶕?jù)銷(xiāo)售進(jìn)展設(shè)三期，每期2萬(wàn)份），為確保其傳播面積影響力落到實(shí)處，投遞采用隨報(bào)夾送和上門(mén)派送相結(jié)合的形式，一是直接與郵政投遞局聯(lián)系，選擇潯陽(yáng)晚報(bào)或日?qǐng)?bào)，與報(bào)紙一起夾投，傳播渠道一致，又正好彌補(bǔ)了報(bào)紙廣告版面有限、效果單調(diào)、印制粗躁的不足，可覆蓋九江城區(qū)絕大部分企事業(yè)單位。因此，印刷品廣告成為了客戶深入了解項(xiàng)目情況確定投資方向的最佳一手資料，因?yàn)椴粌H具有內(nèi)容詳實(shí)，色彩豐富，印刷制精美，表現(xiàn)力強(qiáng)等特點(diǎn)，而且傳播面廣，成本低廉。條幅內(nèi)容廣告詞暫擬如下：廬峰小區(qū)商鋪/零租金，搶占社區(qū)商業(yè)制高點(diǎn)廬峰小區(qū)商鋪/熱忱歡迎廣大商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)廬峰小區(qū)商鋪/，投入不大回報(bào)最穩(wěn)廬峰小區(qū)商鋪/廬峰小區(qū)商鋪/做零租生意,當(dāng)開(kāi)心老板廬峰小區(qū)商鋪/黃金店面,從1元起拍賣(mài)廬峰小區(qū)商鋪/免您租金,幫您賺錢(qián)做長(zhǎng)穩(wěn)生意做賺錢(qián)生意/就到廬峰小區(qū)做生意車(chē)身廣告以城市巴士為媒體，穿梭流動(dòng)性強(qiáng)，受眾多，輻射面廣，正好能彌補(bǔ)戶外廣告靜止不動(dòng)的特點(diǎn)，建議在28路（三里街沿線），17路（廬峰車(chē)路、黃梅、京九市場(chǎng)沿線）巴士車(chē)體上投放一定少量廣告，投放期為半年。（見(jiàn)附圖）短期戶外廣告則以條幅廣告、彩旗廣告為主。戶外看板設(shè)置期半年以上，一南一北，從兩個(gè)入口處鎖定人流，加深周邊居民和投資者的印象，同時(shí)也起到一定的引導(dǎo)作用。廣告媒體策略：A、戶外廣告與流動(dòng)車(chē)體廣告相結(jié)合戶外廣告可采取長(zhǎng)短期廣告結(jié)合的形式，針對(duì)北區(qū)售樓現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)有的戶外看板及跨街廣告，可更換廣告畫(huà)面，換之以全新的商鋪銷(xiāo)售招商主題的內(nèi)容。第三階段：強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間：2003年11月1日——11月30日目標(biāo)：追蹤前期積累之客源，了解客戶心態(tài)，展示投資前景，進(jìn)一步提升銷(xiāo)售額，以期達(dá)到預(yù)定銷(xiāo)售目標(biāo)。第二階段：開(kāi)盤(pán)期時(shí)間：2000年9月28日——2000年10月31日目標(biāo)：產(chǎn)品特性強(qiáng)力宣傳，不斷提升產(chǎn)品價(jià)值與廬峰品牌，直接促進(jìn)銷(xiāo)售額的大幅增長(zhǎng)。招商：免租免稅，做“零租”生意，開(kāi)心又輕松。為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售招商積累更多客源。一方面因?yàn)楸卷?xiàng)目銷(xiāo)售之大部分金額來(lái)源于商鋪部分，其余車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏間銷(xiāo)售金額較小，且商鋪也易成為經(jīng)商戶，投資者的關(guān)注熱心，二方面則是如若商鋪宣傳炒作成功，以商鋪熱銷(xiāo)之價(jià)位及勢(shì)頭極易帶動(dòng)其它物業(yè)（小高層、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏間等）的順利進(jìn)展，具體廣告主題可配合銷(xiāo)售工作進(jìn)展分為三個(gè)階段。（2）為達(dá)到開(kāi)發(fā)商“短平快”強(qiáng)銷(xiāo)運(yùn)作的目的，必須在短期內(nèi)密集投入廣告，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)文化，從戶外廣告、報(bào)紙、電視印刷品等多渠道，形成立體而密集的宣傳攻勢(shì)最終達(dá)成一炮而紅的目的。（3）配合開(kāi)發(fā)商“短平快”操作本項(xiàng)目非住宅產(chǎn)品的構(gòu)想，就必須在最短期限內(nèi)，營(yíng)造最大的轟對(duì)效應(yīng)和強(qiáng)銷(xiāo)效果。不好通過(guò)一定的營(yíng)銷(xiāo)策略和宣傳炒作，來(lái)刺激廣大商戶和投資者。（4）主入口東西側(cè)門(mén)面頂部可橫拉五彩小旗，密密麻麻，在主入口兩側(cè)門(mén)面所夾通道的上空串成一片旗海，營(yíng)造節(jié)慶、熱鬧的商業(yè)氣氛。此燈桿式羅馬旗一次投入，長(zhǎng)期使用，其內(nèi)容既可為樓盤(pán)促銷(xiāo)的宣傳內(nèi)容，亦可為社區(qū)文化的公益廣告。一方面，時(shí)間太緊，太多的工作量也來(lái)不及實(shí)施，另一方面也在費(fèi)用上投入也不太大，售樓部的調(diào)整主要從以下幾個(gè)方面：（1）原先售樓部接待大廳太擠，將周邊戶型模型全部撤出，僅保留中間全區(qū)模型；（2）將原先墻面展全部折除，墻面仿瓷刷新，換以十塊左右新展板，內(nèi)容為：小高層戶型圖、商鋪銷(xiāo)售、招商政策、非住宅部分銷(xiāo)控表；（3）正對(duì)大門(mén)的里墻兩窗之間重新制作形象墻；（4）接待大廳內(nèi)部懸掛彩色噴繪掛牌，以營(yíng)造熱烈之氣氛；（5）接待大廳頂部懸掛彩色噴繪掛牌，以營(yíng)造熱烈之氣氛；（6）售樓部門(mén)口彩旗更新，清理地面、除去雜草、花臺(tái)綠化修剪；（7）售樓部頂上的廣告看報(bào)，更換為商鋪銷(xiāo)售招商內(nèi)容。2） 舉行已購(gòu)客戶的互動(dòng)活動(dòng)，運(yùn)用認(rèn)為耳語(yǔ)效果，達(dá)到促銷(xiāo)目的。2） 舉行與本案能夠銜接的促銷(xiāo)公關(guān)活動(dòng)，吸引群眾關(guān)注制造話題，既有利于物業(yè)銷(xiāo)售的提高，更有利于建立良好的物業(yè)形象。2） 初步建立物業(yè)良好的形象3） 通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)試銷(xiāo)方式實(shí)現(xiàn)部分物業(yè)銷(xiāo)售。2．入市時(shí)機(jī)的確定及安排這里的入市時(shí)機(jī)是指內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展開(kāi)的時(shí)間，至于實(shí)際開(kāi)始銷(xiāo)售、辦理買(mǎi)賣(mài)手續(xù)、簽定合同等實(shí)際性的工作，將在公開(kāi)銷(xiāo)售階段進(jìn)行。從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看: 商住樓