【正文】 鮮事物；認(rèn)同國際潮流、接受西方文化；※ 本項目定位要求全新的強勢概念，更新?lián)Q代的產(chǎn)品，演繹CBD人文示范社區(qū)；項目形象定位要素 ※ 體現(xiàn)項目定位要求：國際人文示范社區(qū)※ 符合目標(biāo)客戶格調(diào)：時尚、大氣、熱情、和睦……※ 利于表達(dá)物業(yè)賣點：位置地貌、文化韻致……※ 配合項目的多功能性，包含辦公、服務(wù)、商業(yè)、安家、個性等元素※ 形象鮮明，易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價值聯(lián)想：歐洲文明、西方文化……※ 有較強的包容性，利于延展：建筑特色、景觀小品、生活方式……※ 有特色，讓人印象深刻，利于推廣：獨創(chuàng)、新穎、易于聚集市場目光，引起消費者好奇心。40%30%8015030％120㎡100㎡商業(yè)80㎡100％寫字樓55％比 例100%45％5％5％30％20％15％15％10％60㎡左右比 例40㎡左右180㎡135160㎡130—140㎡110—120㎡90㎡80㎡65㎡SOHO面 積復(fù)式四房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)二房二廳二房二廳比 例100%結(jié)構(gòu)名稱住宅：比 例100%※ 產(chǎn)權(quán)商場（略）具體戶型比例建議如下： 類別各類物業(yè)檔次建議如下：辦公樓 ——智能化寫字樓（最好5A級）SOHO酒店式公寓 ——商務(wù)型酒店式白領(lǐng)公寓住宅 ——中檔偏高居住型住宅酒店 ——產(chǎn)權(quán)式準(zhǔn)3星級商場 ——產(chǎn)權(quán)式主題商城商鋪 ——底商街鋪和步行街街鋪（兩層）產(chǎn)品定位分析：※塑造產(chǎn)品高附加值，價值價格；※市場空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品A、小高層住宅定位※ 本項目的住宅戶型結(jié)構(gòu)以緊湊型的二房、三房為主；大戶型（4房）和Townhouse（首層、頂層）物業(yè)為補充※ 創(chuàng)新戶型，如：空中庭院、入戶花園、空中Townhouse等；B、高層寫字樓定位：※ 寫字樓的戶型結(jié)構(gòu)以緊縮型80120平方米左右為單位戶型(可自由組合)，※ 提供公眾商務(wù)設(shè)施配套；C、高層SOHO定位※ SOHO的面積以4060平方米（一房一廳、二房一廳、二房二廳）為標(biāo)準(zhǔn)。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟(jì)情況不同而定，一般會需求面積適中的戶型。老人希望能夠相互照應(yīng)，經(jīng)常見面；子女希望孝敬老人、方便照顧；鄭州又是個生活比較方便的城市，因此會有部分人士選擇來鄭州養(yǎng)老。需求物業(yè)類型為品質(zhì)高的大面積戶型，由于不作為主要居所，因此也不希望價格過高，高性價比的房子容易被接受?！?有錢或有權(quán)的外市人士（約占整體消費群體的5％）在鄭州是個中原城市，與東北人在大連買房相同。離鄭州越近，離美好前景越近。他們關(guān)心的是物業(yè)的品質(zhì)與投資價值，對價格不太敏感，購買的物業(yè)類型為大面積住宅或辦公用房，面積需求相對較大?！?需求類型：小戶型SOHO，面積在4060平方左右，要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力?！?購買決定因素：單位價格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。在城區(qū)內(nèi)購買物業(yè)，可以用來自己居住或購買辦公樓用來投資或自己使用?！?客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，在圈子里身份很重要，錢是有不少了，但如果花錢太奢侈心疼，沒必要。年齡層：3345歲※ 客戶特征描述：他們是“真正”的鄭州本地人，是鄭州的中堅力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚，錢是自己辛苦賺來的，雖然有房有車，但是還是不甘心，需要更體面點，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出來。c、企事業(yè)單位，個體企業(yè)主（約占整體消費群體的15％）※※ 購買決定因素：單位價格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。同時希望自己和家人能有個比較舒適居住環(huán)境，讓生活更自由輕松些。已經(jīng)成家，妻子孩子都很好?！?購買決定因素：單位價格，價格滿意下的較高性價比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。鄭州移民白領(lǐng)——不是鄭州本地人，不管有沒有戶口，畢業(yè)后一直在鄭州工作，鄭州是河南省城，城市發(fā)達(dá)，生活又舒適，發(fā)展機會也很大。他們大多已厭倦漂泊的生活，他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛關(guān)系，他們已對生活、愛情充滿責(zé)任感，他們希望安定，真正的安定，希望有一個家來使生活穩(wěn)定下來。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、文化層次，對購買物業(yè)有一定的知識和經(jīng)驗，所以才真正知道所要購買物業(yè)的價值。定位分析：※ 抓住主流消費群，是市場主要購買力所在；※ 白領(lǐng)一族年齡層定位在27—35歲；※ 小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價優(yōu)勢吸引投資型消費者；※ 以全市范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔。主流客戶：※ 鄭州市的白領(lǐng)；※ 企業(yè)中高層管理者；※ 企事業(yè)單位，個體企業(yè)主。（二）項目目標(biāo)對象定位客戶定位通過對市場數(shù)據(jù)的分析和整理，本項目的主力客戶定位為：都市白領(lǐng)階層（五）經(jīng)濟(jì)+美的原則：以住宅產(chǎn)品為例，說明（BCG矩形分析）開發(fā)性價比優(yōu)產(chǎn)品，具體講就是以“中檔價位銷售中高端產(chǎn)品”。SOHO酒店式公寓——40—60平米，一房一廳，兩房兩廳，白領(lǐng)族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級版（市場空缺）——小戶型結(jié)構(gòu)領(lǐng)先（深圳成熟戶型復(fù)制，鄭州市場空缺），以戶型優(yōu)勢，彌補朝向差。豐富產(chǎn)品線，具體產(chǎn)品策略是：策略意義：開發(fā)風(fēng)險分散互為賣點，互為配套（二）適量原則：10萬平米總量控制下，實現(xiàn)少而多的開發(fā)原則，即“多”—產(chǎn)品線豐富，“少”—各單一產(chǎn)品開發(fā)量控制（具體各產(chǎn)品開發(fā)量見《產(chǎn)品規(guī)則指導(dǎo)書》）策略意義：避免競爭快速消化（三）空缺差異原則：作為一家新的房地產(chǎn)的首個項目，不具備直面競爭的品牌優(yōu)勢：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進(jìn)入“細(xì)分者”市場，抓住市場空缺，和對手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過市場調(diào)研，論證了市場空缺和入市機會的存在。※ 利用營銷包裝，鄭州市地產(chǎn)營銷水平較低這一最大機會，運用合理、適度超前的營銷手段，促使項目成功。鑫苑名家、建業(yè)城市花園、錦江國際等，包括其他區(qū)域的樓盤均會分流部分客戶。如：德億時代城、T 、 威脅因素※ 鄭州樓價持續(xù)走低，預(yù)計今明兩年還有可能下調(diào)※ 市區(qū)內(nèi)中等價位，質(zhì)素較好的樓盤，市區(qū)內(nèi)價位在2500元/m2左右的樓盤將是本項目的有力競爭者。W、 劣勢分析※ 項目地塊的景觀較差；※ 項目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會治安比較復(fù)雜；※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項目的形象；※ 項目的容積率高，項目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀?；庸δ鼙卷椖课挥卩嵵莩菛|區(qū)，與2A級國家康居工程的德億時代城、鑫苑名家、圣地數(shù)碼商務(wù)樓等項目位置距離較近，在本項目小區(qū)建成后可與這些小區(qū)聯(lián)合互補 ，從而形成一個大而集中的新興高尚住宅區(qū)群。在將來的發(fā)展中，東環(huán)路（現(xiàn)在的107國道）將成為鄭州市的主要交通動脈，同時項目所在的區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵莸睦铣菂^(qū)與CBDR過渡地段，同時對鄭東新城的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，政府可能會大力整頓該片區(qū)的市場與市容，但可能還要經(jīng)過一段時間才能完成。項目位于107國道邊，周邊汽車修配、果菜批發(fā)市場和常砦村的流動人口，在市民心目中的印象差，且環(huán)境渾濁，車輛擁擠、人口素質(zhì)低下。（六）街區(qū)功能目前形象學(xué)校教育概念對住宅地產(chǎn)的拉動是明顯的，規(guī)劃拆遷擴建的常砦小學(xué)相臨，為本項目的小學(xué)教育提供了方便。都是省內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。周邊居民文體設(shè)施 缺乏大型的公眾活動的文體場所，除購物外，市民戶外活動的機會比較少。居民習(xí)慣的日常購物場所項目區(qū)域為目前鄭州市城市邊緣，鄭東新區(qū)還在規(guī)劃中，而且中間還隔有一條107國道（未來的東環(huán)路），所以周邊缺少上檔次，有特色的商業(yè)設(shè)施，這和區(qū)位樓價在全市范圍內(nèi)偏高的市場不符，據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)有“思達(dá)超市”但規(guī)模較小，農(nóng)業(yè)路“丹尼斯”百貨與金城國際廣場有“金搏大”百貨商場。約有76％的水量被植物、土壤吸收和水面蒸發(fā)，只有24％的水量形成了地表河川徑流，常常造成年際間旱澇不均的現(xiàn)象，這說明河南水資源利用的可靠性不大。水資源狀況 鄭州位于黃河的中下游，水量季節(jié)分配不均，年際變化較大。 D