【正文】 活動(dòng)一：產(chǎn)品推介會(huì) 活動(dòng)目的：出于對(duì)中高級(jí)白領(lǐng)比較愿意群居的特殊生活習(xí)慣的考慮，本活動(dòng)特別針對(duì)金橋及其輻射地區(qū)的目標(biāo)客戶源進(jìn)行產(chǎn)品說明，并針對(duì)不同行業(yè)的客戶制定一定程度的優(yōu)惠促銷。 “請(qǐng)進(jìn)來”：由發(fā)展商定期組織每次針對(duì)不同行業(yè)的產(chǎn)品推介會(huì)，告知在一定期間該行業(yè)員工購房可享受一定的優(yōu)惠政策，以此吸引企業(yè)的中高級(jí)白領(lǐng)走入金臺(tái)大廈。 （在推進(jìn)集團(tuán)預(yù)認(rèn)購的主攻方向之下，也要重視散戶的消費(fèi)培養(yǎng)，并以之作為集團(tuán)預(yù)認(rèn)購的輔助方向，為正式銷售后的客戶擴(kuò)散奠定基礎(chǔ)。 銷售組織： 針對(duì)金橋出口加工區(qū)及浦東其它幾大地區(qū)（外高橋、張江、陸家嘴等）的國際性大集團(tuán)企業(yè)組織集團(tuán)預(yù)認(rèn)購，定向銷售。 第一篇主題：第一代“創(chuàng)業(yè)” 推出金橋開發(fā)公司、第一批入駐企業(yè)人士，開發(fā)區(qū)功能建設(shè) 第二篇主題：第二代“移民” 推出金橋開發(fā)公司、外資企業(yè)老總、碧云系列（碧云別墅、碧云公寓等）的成功開發(fā) 第三篇主題：第三代“人居” 推出金橋的中外企業(yè)白領(lǐng)人士（結(jié)合“第五城”城民展開宣傳）、金橋高尚生活區(qū)的開發(fā)建設(shè)252。 1．虛：品牌滲透方案——引發(fā)市民注意力，爆炸品牌效應(yīng)252。 展示概念： （1）“第五城”概念（一個(gè)全新的住宅空間和居住城） （2） 讓金橋告訴世界，讓碧云揭示未來（高尚、尊崇）252。252。 目 的： （選擇金臺(tái)大廈作為“外展處”之理由）（1） 由于現(xiàn)場(chǎng)售樓處地理位置比較不利，無法發(fā)揮售樓處為樓盤銷售和形象進(jìn)行充分服務(wù)的功能，因此主張發(fā)展商能夠選擇一個(gè)有利的場(chǎng)所作為外展處，在樓盤基本封頂、部分立面出來之前代替現(xiàn)場(chǎng)售樓處作為活動(dòng)宣傳、推廣營銷的主戰(zhàn)場(chǎng)。第四部分：推廣策略篇推廣篇˙二大戰(zhàn)役構(gòu)架 預(yù)認(rèn)購戰(zhàn)役與開盤戰(zhàn)役作為今年本案推廣的兩大重點(diǎn)，對(duì)本案的銷售和碧云第五城品牌的塑造具有至關(guān)重要的作用。 整體市場(chǎng)線在金橋區(qū)域線基礎(chǔ)上，擴(kuò)大影響，塑造獨(dú)特產(chǎn)品形象和品牌，樹立全區(qū)性影響的樓盤地位，吸引外圍客源，推動(dòng)整盤的快速去化。 聯(lián)合炒作金橋地區(qū)，樹立新區(qū)第二輪開發(fā)的引領(lǐng)者和主人地位，同時(shí)牽制和鎖定第一目標(biāo)市場(chǎng) 第二步：在客戶量積累到一定程度時(shí)，迅速進(jìn)行口碑放大，獲取更大的目標(biāo)市場(chǎng) 預(yù)計(jì)下半年金橋地區(qū)供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)整個(gè)板塊的熱潮，借板塊熱潮突破金橋區(qū)域性，將市場(chǎng)向整個(gè)浦東輻射，在浦東的多個(gè)地區(qū)引起廣泛交流和口碑的傳播并促進(jìn)購買。在品牌定位上提出“碧云第五城”倡導(dǎo)國際居住生活理念及國際生活方式，告知消費(fèi)者發(fā)展商正在打造一個(gè)高尚的國際化生活社區(qū)來闡述“品牌的可信任性”。3．品牌文化： 主張一種現(xiàn)代生活情趣、充滿溝通文化的生活方式4．品牌傳播（品牌概念） 國際生活榜樣 將“國際生活榜樣”作為“第五城”的品牌概念，整合品牌資源，促進(jìn)企業(yè)品牌與企業(yè)產(chǎn)品品牌的交融。二、 品牌戰(zhàn)略金橋企業(yè)品牌：實(shí)力、信譽(yù)“第五城”品牌： 中國人的國際化生活榜樣碧云系列品牌：國際生活榜樣1． 品牌資源：（1）了解碧云：碧云是什么？碧云有什么？碧云將會(huì)怎樣？你們知道碧云在哪嗎？ 建國50周年上海十大景觀中唯一的住宅項(xiàng)目，它就是“碧云別墅” 眾多國際級(jí)CEO、500強(qiáng)企業(yè)的總裁來到中國都選擇同一個(gè)地方入住，那就在“碧云別墅” 一個(gè)高尚的集住宅、教育、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、休閑于一體的大型社區(qū)落戶浦東，它是“碧云國際社區(qū)”…… 因此：“碧云”代表榮耀“碧云”代表獨(dú)特的尊貴碧云擁有輝煌的歷史和高尚的品牌碧云正在用大手筆打造一個(gè)驚羨四座的將來“碧云”走近我們，“碧云”就在我們身邊我們擁有了“碧云”，也就擁有了一種精彩高尚的國際化生活?。?）走近金橋：金橋在干什么？金橋?qū)?huì)干嗎？ 金橋公司是上海房產(chǎn)行業(yè)的佼佼者 金橋擁有太多的自豪，曾經(jīng)開發(fā)出眾多品牌樓盤 金橋最了解這批在浦東奮斗著的金色白領(lǐng)金橋正在為我們創(chuàng)造一個(gè)真正的金領(lǐng)人類的生活方式金橋不僅僅是建設(shè)者金橋更是生活方式的創(chuàng)造者金橋也是提倡獨(dú)有風(fēng)情、引領(lǐng)住宅時(shí)尚潮流的先行者金橋永遠(yuǎn)走在別人的前面，領(lǐng)先一步，擁抱未來（3）企業(yè)品牌：區(qū)域型開發(fā)，背景、實(shí)力、業(yè)績(jī)?nèi)灰惑w的成功典范兩大成功品牌樓盤系列——碧云品牌系列+金橋?yàn)称放葡盗械耐昝澜Y(jié)合2．品牌利用：（1） 品牌嫁接：延用碧云系列品牌，利用充滿民眾信心的企業(yè)品牌和充滿美譽(yù)度的碧云系列品牌，短期完成本項(xiàng)目高定位的勢(shì)能積蓄構(gòu)成。強(qiáng)勢(shì)登陸：有準(zhǔn)備之仗，在人氣、價(jià)格勢(shì)能等提升、開盤條件準(zhǔn)備充足情況下開盤，強(qiáng)勢(shì)開盤。 運(yùn)動(dòng)——我們建議會(huì)所的主要功能定位在運(yùn)動(dòng)主題 社交——主要體現(xiàn)在內(nèi)庭院式商業(yè)街的交流平臺(tái)。我們建議建設(shè)生物園地、寵物中心等。 綜合優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商的實(shí)力及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；大規(guī)模社區(qū)；成熟社區(qū)完善配套 社區(qū)概念的新突破：產(chǎn)品復(fù)合型社區(qū)規(guī)劃；內(nèi)庭院休閑街設(shè)計(jì)休閑街命名建議： 主推：第五大道（ STREET）一條國際文化休閑街，一個(gè)社區(qū)交流共享平臺(tái)，一個(gè)城民休閑、娛樂的中心從此，“第五城”的城民擁有了屬于自己的“第五大道”在這里你將得到獨(dú)有的內(nèi)庭院式設(shè)計(jì)，為你提供休閑、廣泛社交的最好平臺(tái)在你與第五城的其他城民之間，我們?yōu)槟憔臏?zhǔn)備了一個(gè)溫馨的共享空間一個(gè)屬于你、你的鄰居、你的朋友的充滿自由交流精神的休閑空間！參考：香港名店街、金橋避風(fēng)堂、碧云堂、碧海云廊、 霞飛谷 引領(lǐng)性地位：引領(lǐng)國際化未來生活社交、文化功能的社區(qū)建設(shè) 高起點(diǎn)的教育建設(shè) 首個(gè)雙語藝術(shù)學(xué)校出現(xiàn)在居住區(qū)內(nèi) 孩子從此領(lǐng)先一步讓孩子看到未來l “國際生活榜樣”五大主題：生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、社交、文化、情調(diào) 生態(tài)——環(huán)境不僅僅是大面積的綠，而是講求精雕細(xì)啄的綠化生態(tài)品質(zhì)。第五城高尚復(fù)合型社區(qū)如通過市政變化在某一區(qū)域產(chǎn)生的動(dòng)遷戶，某條公交線路可達(dá)區(qū)域所產(chǎn)生的新客源等。 區(qū)域劃分：主要來自周邊居住區(qū)，包括洋涇、大型新村（金楊新村、金橋新村、滬東新村、洋涇鎮(zhèn)）252。 特 性：口碑受眾群，購房動(dòng)機(jī)可能自用或?yàn)樽优彿?52。）252。 區(qū)域劃分：主要來自浦東，以金橋出口加工區(qū)及其輻射區(qū)域包括張江、外高橋、陸家嘴等為主。 特 性：以無地段概念的新上海人為主，購房動(dòng)機(jī)多為自用婚房，具有易感染性和可傳播性252。 “第五城”里的“第五大道” 在這里你將得到歲月最好的饋贈(zèng)——獨(dú)有的內(nèi)庭院式設(shè)計(jì)，為你提供休閑、廣泛社交的最好平臺(tái)；在你與第五城的其他城民之間，我們?yōu)槟憔臏?zhǔn)備了一個(gè)溫馨的共享空間；一個(gè)屬于你、你的鄰居、你的朋友的充滿自由交流精神的休閑空間！碧云品牌的嫁接嫁接碧云品牌，充分創(chuàng)造碧云神話；利用嫁接碧云品牌所帶來的友好聯(lián)盟、開放性概念；強(qiáng)調(diào)綜合品質(zhì)所代表的生活檔次，溝通性所代表的生活方式；開發(fā)商傾情打造又一杰作。走進(jìn)碧云為你傾心打造的第五城，撲面而來的現(xiàn)代立面、自然的環(huán)境景觀、自由開放的休閑街、舒適的室內(nèi)空間，都在你的臉上寫下愜意，生活的優(yōu)雅在第五城成為高貴的尊榮。純粹的輕松、純粹的悠閑、純粹的異國情調(diào)，仿佛來到了塞納河左岸。一身淡藍(lán)牛仔，馬路邊懶懶地曬著太陽，遮陽傘下悠閑的翻著小說，回味著CAPPUCCINO的香濃，傾聽溪流歡快的流動(dòng)。中福會(huì)幼兒園，協(xié)和雙語藝術(shù)學(xué)校，多才多藝的現(xiàn)在才會(huì)有多姿多彩的人生，從孩子身上你將會(huì)找到你未實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想……（4）社交：這里有全市罕見的內(nèi)庭院式休閑街——“第五大道”營造了一種休閑交往的藝術(shù)，體現(xiàn)了國際化的社交關(guān)系，是一種“公共空間的革命”。而小區(qū)中心的林蔭大道，更是讓你體會(huì)到寧靜致遠(yuǎn)……（3）文化：我們?yōu)槌敲竦暮⒆犹峁┳詈玫奈幕逃⒆邮俏磥淼南Ｍ且患业钠谂?。我們熱愛生活，這里，我們期望著一個(gè)新感覺的到來。運(yùn)動(dòng)休閑，時(shí)尚健康屬于你。 “第五城”為社區(qū)城民提供五大主題生活內(nèi)涵：（1） 運(yùn)動(dòng)：以運(yùn)動(dòng)為主題的高尚會(huì)所——玻璃幕墻會(huì)所設(shè)計(jì)的大膽、鮮明、時(shí)尚以及設(shè)計(jì)的人本思想。第三部分：營銷戰(zhàn)略篇營銷篇˙案名建議案名：碧云 （2）24小時(shí)安防 2．智能化（1） 社區(qū)局域網(wǎng)（2） 信息增值服務(wù)：遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療、VOD點(diǎn)播（3） 家庭智能化系統(tǒng)：家庭安全防范系統(tǒng)、家庭保健系統(tǒng)、家庭辦公系統(tǒng)3．教育充分發(fā)揮社區(qū)的教育資源，尤其是“平和雙語學(xué)?！薄ⅰ爸懈?huì)幼兒園”的獨(dú)家資源，盡量為小區(qū)的居民提供方便。產(chǎn)品篇˙產(chǎn)品建議 重點(diǎn)在兩個(gè)方面提升社區(qū)綜合品質(zhì)，創(chuàng)造作戰(zhàn)給養(yǎng)線。如弧形陽臺(tái)、三陽臺(tái)、部分房型將傳統(tǒng)的廳前南陽臺(tái)轉(zhuǎn)移至主臥等。 套型組合、比例：2房與3房比例為2：1，在當(dāng)?shù)刂髁魇袌?chǎng)為2房市場(chǎng)，中高檔樓盤以3房為主力，因此我們可以在2房相對(duì)供應(yīng)量少時(shí)抓到一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（五） 總體方案的USP分析 高檔概念、中高檔“城”區(qū)、金橋首條國際化內(nèi)庭院式休閑街 A 綜合品質(zhì)優(yōu)勢(shì) B 產(chǎn)品組合 C 產(chǎn)品序列性 由B 、C創(chuàng)意產(chǎn)品的戲劇性 二、房型的SWOT分析（一） 優(yōu)點(diǎn)： 占據(jù)均好性和布局合理性，陽臺(tái)小特色大文章 1．夸張的細(xì)節(jié)，創(chuàng)造個(gè)性化再造空間 陽臺(tái)、凸窗、轉(zhuǎn)角窗 2．觀景性設(shè)計(jì) 3．適度豐富的套型 4．主力房型為二房，集中在80—100平方米，其面積指標(biāo)和資源優(yōu)劣配合較好。（四） 威脅： 潛在競(jìng)爭(zhēng)的威脅，將迫使優(yōu)勢(shì)很快削弱 （三） 機(jī)會(huì)： 目前金橋缺乏大型中高檔規(guī)劃社區(qū)，住宅開發(fā)處于質(zhì)變過程 （2）夸張的建筑細(xì)節(jié) L形轉(zhuǎn)角凸窗 一街、兩景（商業(yè)景觀帶和綠化景觀帶）、三種物業(yè)形態(tài)（多層、小高層、復(fù)式）的現(xiàn)代社區(qū)（二） 劣勢(shì)： 缺乏大亮點(diǎn)，且局部存在明顯的制約因素 半開放式組團(tuán)點(diǎn)狀分布，創(chuàng)造社區(qū)中高檔私密居住的小氛圍 現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格 （1）現(xiàn)代主義風(fēng)格 中高側(cè)低、內(nèi)高外低的建筑群體關(guān)系，使其無論是置身于社區(qū)之中還是在社區(qū)外，其視覺感覺變幻豐富。步行街帶狀景觀，創(chuàng)造高檔居住形態(tài)生活配套（1）銀行 工商銀行、交通銀行、浦東發(fā)展銀行、建設(shè)銀行（2）超市 家樂福超市、農(nóng)工商超市、聯(lián)華超市、華聯(lián)超市、家得利超市、OBI建材超市（3）其他 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、副食品市場(chǎng)、小吃世界、欣林家具城（4）運(yùn)動(dòng) 體育中心（設(shè)于碧云國際社區(qū)內(nèi)，籌建中）醫(yī)療、學(xué)校（1）醫(yī)院 華山醫(yī)院浦東分院、公利醫(yī)院、金橋區(qū)段醫(yī)院（2）學(xué)校 浦興中學(xué)、金茂小學(xué)、浦東模范中學(xué)、金橋中學(xué)、中歐國際工商學(xué)院、協(xié)和國際學(xué)校、平和雙語學(xué)校、中福會(huì)幼兒園、復(fù)旦書院 獨(dú)家資源：平和雙語學(xué)校、中福會(huì)幼兒園產(chǎn)品篇˙SWOT分析一、總體方案的SWOT和USP分析（一） 優(yōu)勢(shì)復(fù)合型社區(qū)一街二景三物業(yè) 中高檔社區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 大社區(qū)小組團(tuán)化，使戲劇性蘊(yùn)涵其中把握流行的均好型規(guī)劃思路，同時(shí)有效利用帶、塊、點(diǎn)資源組合創(chuàng)造產(chǎn)品的戲劇性兩 景：南北住宅景觀；東西商業(yè)景觀三物業(yè)：多層、小高層、復(fù)式二、 房型分析房型套數(shù)比例（%）主力房型面積（m2）一房1二房4889099三房245130以上復(fù)式1271601179結(jié)論：本案房型以小二房和大三房為主復(fù)式面積比較適中 三房面積偏大三、 賣點(diǎn)分析 社區(qū)概念突破：復(fù)合型社區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)品特色：內(nèi)庭院式休閑街設(shè)計(jì)；現(xiàn)代風(fēng)格立面設(shè)計(jì) 完善配套，成熟社區(qū) 開發(fā)商品牌與實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：碧云、金橋雙品牌 倡導(dǎo)國際生活模式：將國際化生活引入金橋社區(qū)四、 周邊配套分析兩大成熟社區(qū)（金橋新村與金楊新村）交界地帶，得雙方便利交通——交通車路線明晰東周線：（6：47—19：47）東陸新村——金橋路——民生路——世紀(jì)公園——楊高路地鐵站——花木——康橋——周浦醫(yī)院815：（6：47—18：17）德州新村——上南路——博文路——源深路——金橋路——高行——俞家港——海關(guān)——高橋191（6：50—22：40）楊家路——第一八百伴——張楊路——民生路——荷澤路——華高新村——秦橋——榕橋783：（6：42—23：32）臺(tái)兒莊路——博興路——金橋路——羅山路——東方路——福建南路——淮海東路638：（6：40—18：40）東陸新村——金橋路——云山路——張楊路——龍陽路——昌里花園——浦東南路——周家渡774：嶗山東路——東方路——源深路——張楊路——金橋路——博興路——華高——李家港——市七醫(yī)院——高橋716：（6：02—23：12）鳳城新村——新華醫(yī)院——周家嘴路——張揚(yáng)路——金橋路——博興路——東陸路——張橋776：永業(yè)路——東陸路———博興路——金橋路——羅山新村——民生路——源深路——楊家宅——泰東路785：臺(tái)兒莊路——金橋路——名人苑——體育中心——龍陽路——昌里小區(qū)——上南二村——長(zhǎng)青公園——上鋼新村川歇路：（6：14—18：54）歇浦路——浦東大道——黃山新村——長(zhǎng)島路——張橋——龍東公路——川沙