【正文】 于成熟的華苑居住區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)所帶來的成熟區(qū)域位置； B、土地稀缺情況下在區(qū)域市場凸顯出的稀缺性； C、以公寓、商業(yè)街、酒店三者結(jié)合一體商務(wù)化韻味十足的街區(qū)形式； D、華苑板塊長期住民提供的成熟消費(fèi)市場； E、快捷方便的優(yōu)越交通位置；綜上所述，本項目的交通位置優(yōu)越，同時具有明顯的產(chǎn)品稀缺性，并且位于華苑板塊的核心地帶，位置顯赫。這二個目標(biāo)不單是價格策略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理規(guī)劃所能夠完成的，應(yīng)該是產(chǎn)品、價格、渠道、廣告、銷售控制等五方面協(xié)調(diào)統(tǒng)一的聚焦結(jié)果；因此在項目初始就應(yīng)該嚴(yán)格按照項目的發(fā)展思路、項目定位和銷售子體系的邏輯思考模式完成項目的整體營銷策略的戰(zhàn)略性考慮。第三節(jié)、酒店產(chǎn)品修改建議整體酒店部分的產(chǎn)品進(jìn)行內(nèi)部空間的調(diào)整，這種調(diào)整集中于以下三部分：在四層設(shè)計一個國際化標(biāo)準(zhǔn)的多功能會議廳，和若干小型會議廳；要求會議配套設(shè)施齊全，必須擁有電話電視會議設(shè)備；在二層全層設(shè)計一個完全的會館式俱樂部，整體布局安排和裝修風(fēng)格復(fù)合商務(wù)休閑的需要；在三層全層設(shè)計一個可以進(jìn)行高科技產(chǎn)品展示的形象展示廳，內(nèi)部設(shè)計應(yīng)該符合展會的要求。增加一條景觀式外部游廊，按照景觀方式處理，進(jìn)行統(tǒng)一的店招設(shè)計，增加外部燈箱等宣傳設(shè)施；在游廊一側(cè)增加形象墻。局部細(xì)微調(diào)整部分。第一節(jié)、公寓產(chǎn)品修改建議整體公寓部分的產(chǎn)品進(jìn)行局部的細(xì)微調(diào)整，這種調(diào)整集中于以下二部分：對于樓間距狹窄問題解決方式。盡量控制產(chǎn)品造價進(jìn)行局部微調(diào)。 單純的廣告推廣是難以解決實(shí)際競爭關(guān)系和銷售目標(biāo)達(dá)成的，本案將從營銷角度出發(fā)著重解決以下問題： 第一、如何通過優(yōu)化產(chǎn)品形式以及結(jié)構(gòu)形成項目的核心競爭力？ 第二、如何確立本項目市場地位？ 第三、如何支持快速回款和利潤率的要求？ 本案的思考思路將嚴(yán)格遵循以下的模式，從完全的市場機(jī)會點(diǎn)角度出發(fā)，準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)客戶需求的市場空白點(diǎn)；從產(chǎn)品角度出發(fā)強(qiáng)化產(chǎn)品給與項目核心競爭力的強(qiáng)大支持；從動態(tài)競爭角度出發(fā)解決后期的競爭戰(zhàn)略問題。四、本篇小結(jié)通過整個章節(jié)的系統(tǒng)性論述，本項目所面臨的區(qū)域環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境以及宏觀政策環(huán)境均有體現(xiàn)，但是因為項目整體產(chǎn)品構(gòu)成的特性引發(fā)出一個問題：如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)群體的產(chǎn)品和區(qū)域觀念的認(rèn)知。根據(jù)內(nèi)部調(diào)查顯示，華苑板塊的家庭收入支出呈現(xiàn)出下列布局。上述數(shù)據(jù)可以客觀的反映出區(qū)域消費(fèi)水平的整體狀況。由于華苑居住區(qū)成型較早，而華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的智力密集型企業(yè)居多，大量的區(qū)域住民在消費(fèi)水平方面呈現(xiàn)出強(qiáng)勁勢頭。隨之而來的是華苑板塊更深層次的價值拉升，這種拉升更多的拉升點(diǎn)會集中于商業(yè)價值和投資價值的體現(xiàn)，從現(xiàn)金到現(xiàn)金的簡單過程必然會吸引更多的投資者進(jìn)入板塊快速推動投資市場的成熟。C、區(qū)域投資成為熱點(diǎn)。這種情況說明：A、區(qū)域價值的認(rèn)知度較高。大量的城市邊緣項目出現(xiàn)，象順馳太陽城、天體奧園、陽光100、水木天成等一系列大盤的出現(xiàn)已經(jīng)明顯的拉動了城市邊緣的居住價值和土地資源價值。結(jié)論：對于整體華苑板塊來講，人群在某一方面的同質(zhì)化將會有可能成為麥迪遜廣場的市場切入點(diǎn)。這一點(diǎn)也是本項目未來發(fā)展方向的重要支撐。一個高科技產(chǎn)業(yè)苑區(qū)與一個城市邊緣的大型住區(qū)在地域性質(zhì)、區(qū)域價值等方面并不具有明顯的價值關(guān)聯(lián)。結(jié)論：由于華苑居住區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大量聚集人群屬于擁有較強(qiáng)購買力的中青年消費(fèi)群體，所以已有的消費(fèi)場所不可能滿足其多樣化生活的需要，于是形成了一個明顯的市場空缺點(diǎn)。作為一個城市邊緣的大型居住區(qū)，華苑居住區(qū)整體的商業(yè)配套設(shè)施比較單一。結(jié)論：綜上所述，華苑居住區(qū)10萬高素質(zhì)人口為麥迪遜廣場提供了一個非常優(yōu)越的人文環(huán)境；同時這些人群同屬于“城市的逃離者”，他們實(shí)際是擁有一個共同的生活居住觀念的社會群體；因此華苑居住區(qū)已經(jīng)為本項目提供了一個具有強(qiáng)烈歸屬感的社會專屬平臺。按照國家2003年城市調(diào)查報告中顯示華苑居住區(qū)普遍居住人口平均學(xué)歷為中專以上；%；%。第二節(jié) 項目周邊環(huán)境描述本項目的周邊環(huán)境比較復(fù)雜，既臨近舊有的王頂?shù)叹幼^(qū)，又緊靠新興的華苑居住區(qū)；既擁有濃烈的生活氛圍，又帶有很強(qiáng)的高科技產(chǎn)業(yè)味道；這種項目區(qū)域氛圍的矛盾將會直接影響項目的整體發(fā)展方向，也會間接作用于項目的整體營銷策略。第三點(diǎn)，雖然華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的部分企業(yè)擁有者或者高級主管具有很強(qiáng)的購買能力，但是本項目住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品形式屬于高密度的高層產(chǎn)品，其預(yù)計價格和產(chǎn)品形式不成正比，因此項目的價值價格比會出現(xiàn)不均衡狀況，直接導(dǎo)致高端購買人群難以接受產(chǎn)品，中低端購買人群難以接受價格的情況出現(xiàn)。雖然在某種意義上華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)在未來將會為本項目輸送一定比例的客戶，但是在真正的區(qū)域價值體現(xiàn)方面產(chǎn)業(yè)園區(qū)的根本作用并不是非常關(guān)鍵的，主要基于以下幾點(diǎn)判斷：第一點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大量企業(yè)屬于高科技企業(yè)，其員工的年齡偏重于年輕化，這一類客戶的購買心理比較復(fù)雜，單一的工作生活距離較近很難形成主要的購買理由。結(jié)論：綜上所述，本項目所擁有的生活配套設(shè)施比較完善，由于大量固定的居住人口作用，項目周邊的居住氛圍比較濃烈。華苑居住區(qū)已經(jīng)容納了將近10萬的居住人口；同時因為該居住區(qū)屬于天津市政府整體規(guī)劃的四大居住區(qū)之一，居住區(qū)內(nèi)的生活配套設(shè)施已經(jīng)全部投入使用，社區(qū)醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)、日常購物場所等一應(yīng)俱全；由于擁有大量穩(wěn)定的消費(fèi)群體，各種小型商業(yè)非常發(fā)達(dá)。結(jié)論：綜上所述，麥迪遜廣場的區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，這些優(yōu)勢交會成為后期項目整體定位因素中的重點(diǎn)，也必將成為項目的主要賣點(diǎn)之一。雖然本項目土地屬于華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)界內(nèi)，但是與臨近的華苑居住區(qū)只有一條路相隔，準(zhǔn)確的講本項目已經(jīng)擁有了異常完備并且投入使用多年的公共交通設(shè)施，包括11條公共交通線路，一個5站臺的公交首末站，以及3條四車道的交通快速路。結(jié)論：上述觀點(diǎn)表明，天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始進(jìn)入到一個調(diào)整型競爭階段，因此多層面的競爭、客戶資源的競爭以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會成為這一階段競爭的主要內(nèi)容。第三點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢，寫字樓、豪宅、商業(yè)備受市場關(guān)注。由于受到外地開發(fā)商的沖擊和洗禮，本地開發(fā)實(shí)力較差的開發(fā)商將會面臨市場的淘汰，而具有一定品牌的開發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組，整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場上求得生存；市民對居住的消費(fèi)趨理性，居民對住房的需求將會越來越高，環(huán)境、地段、質(zhì)量、品牌、規(guī)模好的樓盤將會受到市民的追捧。 結(jié)論：天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，競爭十分激烈，但存在很多市場空白。更重要的是天津城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間，作為北方地區(qū)較大的物流市場，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起。此外，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和濱海開發(fā)區(qū)，如“摩托羅拉公司”、“寶潔公司”等。沒有規(guī)模、沒有品質(zhì)、沒有文化，又不會運(yùn)用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)不可能積極地供給，質(zhì)量也無可保證。部分小型開發(fā)商不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，就可能被淘汰，一個是被外地開發(fā)商淘汰。進(jìn)入陣地時講戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，游擊戰(zhàn)時只講戰(zhàn)術(shù)。天津房地產(chǎn)競爭層次比較低,開發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期天津房地產(chǎn)沒有經(jīng)過充分競爭，一直處于小規(guī)模、非理性、非集團(tuán)式的競爭。天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競爭漩渦天津市作為