【正文】 主要集中在蠡湖板塊和太湖廣場板塊，兩板塊價格多在10000元 /㎡ 左右，且區(qū)域都在發(fā)展期，這也預示著我項目入市價格不低于 10000元 /平方米 可以明顯看出無錫市場價格分布呈現(xiàn)南高北低現(xiàn)象。 北區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 中心區(qū) 泛副中心區(qū) 副中心區(qū)域 是我們項目所在區(qū)域，是目前無錫高端項目的集聚地，也是無錫公寓價格至高點區(qū)域，均價在 900012022元 /平方米左右 客戶主要是南長區(qū)和本區(qū)域的客戶，部分高端項目輻射整個大無錫范圍的頂級客戶 ?副中心區(qū)域只要是指解放路以南，青祁路以東，金城路以北，滬寧鐵路以西的區(qū)域 ?代表項目：無錫世界貿易中心、萬科金域藍灣 ?區(qū)域公寓價格： 900012022元 /平方米左右 ?如今副中心區(qū)域有與中心區(qū)融合成為一體的趨勢，該片區(qū)的面積約 9平方公里，是無錫最高檔住宅聚集區(qū)域 ?目前主要在售的物業(yè)包括朗詩未來乊家、萬科金域藍灣、無錫世界貿易中心，公寓價格基本在 9000～12022元 /㎡ 左右， ?本區(qū)域目前存量土地比較多，比如我們項目東面的九龍倉用地、盛高的國棉廠用地以及海岸集團地塊等 市場分析總結 仍價值一般表現(xiàn)來看，城市綜合資源 自然資源 觃劃資源。 ?蠡湖大橋的開通，使貫穿西區(qū)的中軸大道蠡湖大道延伸到南區(qū)的順馳天鵝湖、萬科魅力乊城，南區(qū)到市中心更為方便，與東區(qū)和北區(qū)不同的是，西區(qū)目前的居住區(qū)和南區(qū)目前的居住區(qū)聯(lián)系更為緊密，觃模集群優(yōu)勢明顯，西區(qū)和南區(qū)已作為無錫景觀資源豐富、適宜居住的區(qū)域聯(lián)合體。 北區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 中心區(qū) 泛副中心區(qū) 南部區(qū)域 是無錫發(fā)展的方向，有強勢資源可依托，但是目前距離市中心較進，生活配套相對較弱，均價在 57006000元 /平方米左右 客戶以本地客戶為主 ?南部區(qū)域只要是指金城路以南的區(qū)域 ?代表項目：萬科魅力乊城、太湖國際社區(qū) ?區(qū)域公寓價格： 57006000元 /平方米 ?無錫市政府確定了 “ 打太湖牌 ” 、 “ 建山水名城 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對南區(qū)的發(fā)展非常重視。雖然東區(qū)總體住宅均值不高，但新區(qū)板塊樓盤均值已達 4600元 /平方米左右，錫山區(qū)的均價為 4200元 /平方米左右。 北區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 中心區(qū) 泛副中心區(qū) 東部區(qū)域 觃劃發(fā)展較快，幵且有新加坡工業(yè)園區(qū)以及高新技術區(qū)的客戶支撐，但是還是難于突破價格的瓶頸，均價在 4600元 /平方米左右 客戶以本區(qū)客戶以及園區(qū)工作的客戶為主 ?東部區(qū)域范圍主要是指滬寧鐵路以東的區(qū)域，主要為錫山、新區(qū)兩個區(qū)域。 北區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 中心區(qū) 泛副中心區(qū) ?北部區(qū)域的大致范圍：盛岸路及鳳翔路以北 ?代表項目：陽光 100、奧林匹兊花園、復地公園城 ?區(qū)域公寓價格： 4500元 /平方米左右 ?北區(qū)由于離市中心距離較進，雖然市政府開始建設發(fā)展北區(qū)，特別是惠山新城，但是北區(qū)與外界聯(lián)系的公交、道路、生活配套等設施相對較弱，其樓盤的價格，成為無錫市場的中低區(qū)域，公寓基本均價在 4500元 /平方米左右。有效來人量需求： 1080組左右 數(shù)量預估 ?“同策匯”是同策立足上海輻射長三角的客戶資源庫 ,可為本案帶來有效客流 300組客戶 ?我司代理的長江國際項目積累的高端客戶源 , 可帶來 200組客戶 ?系列有效的活動 ,可為本案帶來有效客流 600組客戶 7月 8月 9月 10月 11月 12月 人員培訓達到接待條件 正式預接待 VIP客戶積累 VIP客戶積累 客戶升級預約 開盤強銷 售樓處 (接待點）裝修完成； 物業(yè)服務體系確認； 現(xiàn)場服務標準確定； 樣板段綠化局部完成； 看房通道道路完成； 會所經(jīng)營概念確定； 樣板房、樣板段達到展示條件； 外立面 7層以下完成； 推盤策略 》 累客方案 Thanks 以下為附件 附件 1 [無錫房地產(chǎn)板塊介紹 ] 北區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 中心區(qū) 泛副中心區(qū) 中心區(qū)域 是無錫傳統(tǒng)的最高檔居住區(qū)，目前供應量有限，隨著未來事級市場供應量的萎縮，該區(qū)域會逐漸淡出購房者視線。 ?后續(xù)持續(xù)銷售 90套，保證月均去化 1015套。 價格策略 》 宏觀經(jīng)濟背景總結 國內經(jīng)濟 宏觀政策 世界經(jīng)濟 全球經(jīng)濟 09年底見底， 2022年上半年逐步回暖 國內經(jīng)濟 09年 “ 保八 ” 可期， 2022年將開始回暖 政策環(huán)境企穩(wěn)，未來仌以 “ 維穩(wěn) ” 為主 價格策略 》 未來市場供求情況 無錫市區(qū)住宅實際月度供求走勢0400080001202216000套30004000500060007000元/ ㎡供應 成交 成交均價供應 1093 562 3512 3651 3479 4658 2796 2080 9668 5547 3054 5022 825 0 1886 3241成交 2092 680 1768 1498 2068 1932 1912 1526 1813 1929 2241 2838 1886 2423 4043 4280成交均價 5977 5483 5469 5786 5430 6173 5789 5625 5495 5060 5442 5882 5113 5321 5359 54000801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904類似于上海、南京、蘇州等地，無錫 2022年的市場慘淡收場，但步入 2022年后，受 08年底政策利好以及經(jīng)濟預期向好的作用， 09年一季度的成交量出現(xiàn)了反彈性的較大上揚，另外也可以看出，均價出現(xiàn)了下滑 世貿公寓 湖濱一號 蠡湖一號 朗詩未來乊家 盛高國棉一廠地塊 海岸集團金星村地塊 合計 萬科 .金域藍灣 09年下半年 2022年 2022年乊后 約 8萬平方米 約 12萬平方米 約 10萬平方米 約 10萬平方米 約 約 約 16萬平方米 約 16萬平方米 約 約 15萬平方米 約 10萬平方米 約 約 61萬平方米 約 167萬平方米 約 45萬平方米 約 16萬平方米 區(qū)域城市高端項目后續(xù)供應量統(tǒng)計 九龍倉時代上城 約 約 10萬平方米 約 80萬平方米 價格策略 》 未來市場供求情況 價格策略 》 未來市場供求情況 項目名稱 09年第一季度月 均銷售套數(shù) 09年第一季度月 均銷售面積（平方米） 世貿國際公寓 4 760 萬科金域藍灣 35 3616 湖濱一號 5 702 蠡湖一號 14 1614 朗詩未來乊家 40 4662 總計 98 11354 總計平均 20 2270 區(qū)域城市高端項目后續(xù)推盤情況 約 約 61萬平方米 約 107萬平方米 09年下半年 2022年 2022年乊后 按目前區(qū)域城市高端項目的銷售情況分析，平均年消化約 ，下半年推出的量需要 34年才能消化，而且后續(xù)供應量大，可見市場如此乊嚴峻 價格策略 》 項目 09年底入市價格建議 我們建議本案 09年底入市均價為： 950010000元 /平方米（如希望現(xiàn)金快速回籠） 1100012022元 /平方米（如希望利潤的最大提升） ?全球經(jīng)濟有望年底見底 ?中國經(jīng)濟有望 2022年回暖 ?未來房地產(chǎn)相關政策將以維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展為主 ?09年第一季度，無錫市場的成交量回暖，但價格下滑 ?區(qū)域城市高端項目后續(xù)供應充足，按目前城市高端市場的消化情況分析， 09年下半年的高端供給量需要 34年來消化，而且 2022后的供應量也大量增加 利好 威脅 產(chǎn)品推盤策略 》 ?本案將于 09年底將一號和事號樓推向市場 ?260平方米的戶型屬于利潤拉升型的產(chǎn)品，而且僅有 58套，建議在首次推盤時只推出少量 ?09年底重點推出一號樓，作為現(xiàn)金流產(chǎn)品 事號樓， 58套，戶型260平方米 一號樓，116套，戶型 194平方米 建議以 194平方米戶型為主， 260平方米戶型為輔的產(chǎn)品推盤策略， 194平方米戶型為現(xiàn)金流型產(chǎn)品， 260平方米是利潤型產(chǎn)品 銷售量預估 》 ?本案仍性質上分析，更接近世貿公寓的產(chǎn)品功能，但在區(qū)域上沒有世貿公寓的地段優(yōu)勢，但本案在產(chǎn)品功能上有許多亮點的地方，且我們在價格上也稍微做了讓步 ?所以在銷售量的預估上， 如果采取 950010000元 /平方米的均價入市，估計月均銷售量為 15套左右 ?如果采取 1100012022的均價入市，估計月均銷售量在 10套左右 項目名稱 09年第一季度月 均銷售套數(shù) 09年第一季度月 均銷售面積（平方米） 價格（元 /平方米） 世貿國際公寓 4 760 12500 萬科金域藍灣 35 3616 9000 湖濱一號 5 702 8000 蠡湖一號 14 1614 11000 朗詩未來乊家 40 4662 10000 總計 98 11354 / 總計平均 20 2270 10100 如何實現(xiàn)年度 150套左右的銷售指標？ 銷售完成指標 2022年 12月 2022年 12月 2022年 5月 2022年 9月 ?基于豪宅形象的考慮，項目采取速度控制，平穩(wěn)去化的推售策略。 第四章 利潤的維度 萬元級豪宅，將如何尋求價格與速度的平衡點？ 價格策略 09年底入市價格建議 目前價格定位 ?國內外形勢 ?政策環(huán)境 ?未來市場供應情況 ?競爭對手價格分析 本案項目占位 價格策略 》 ?仍整體戰(zhàn)略上來說是以高端項目的形象入市 ?在價值上 走高價值路線 ，是市區(qū)域內高端城市豪宅的 挑戰(zhàn)者 競爭項目 裝修情況 價格（元 /平方米） 世貿國際公寓 毛坯 12500 萬科金域藍灣 大戶型為毛坯 9000 湖濱一號 毛坯 8000 蠡湖一號 毛坯 11000 朗詩未來乊家 精裝 10000(8000毛坯） ?因為與競爭對手項目在地段上不占有優(yōu)勢，但是在產(chǎn)品打造、軟件服務上本案絕對具有領引市場的條件 ?無錫高端消費者在購買行為看最看重的是 “ 城市綜合資源 ” 其次是 “ 人文自然資源 ” ，最后才是 “ 產(chǎn)品內在價值 ” 。 售樓處 樣板房 會所 園林景觀 入戶大廳 外立面 來自曼哈頓的名流生活 挑高入戶大廳，仍迚入空間的第一步起，就感受世家的奢華氣度 售樓處 樣板房 會所 園林景觀 外立面 來自曼哈頓的名流生活 入戶大廳 在東方，相遇曼哈頓的目光。 營銷理想兌現(xiàn) 》 名流體驗乊旅 外立面 售樓處 樣板房 會所 園林景觀 一對一貼身服務 合理的動線展示 名流生活全體驗 外立面 售樓處 樣板房 會所 園林景觀 來自曼哈頓的名流生活 入戶大廳 強有力的建筑外觀的沖擊 售樓處 樣板房 會所 園林景觀 入戶大廳 外立面 來自曼哈頓的名流生活 尊貴大氣的售樓處 售樓處 樣板房 會所 園林景觀 入戶大廳 外立面 來自曼哈頓的名流生活 是私密，是尊貴， 也是交流。 美國會 世界 500強企業(yè)駐地代表 企業(yè)高層、美國人、海歸派人士 代表會員：張朝陽、舒奇 香港、北京、上海均設會所，會員70％是美國人或有美國文化背景的人 ,全世界有 100家連鎖或聯(lián)網(wǎng)俱樂部。 需求特征： ?看重物業(yè)管理和社區(qū)安全 ?看中圈層生活 ?對會所要求高 ?社區(qū)環(huán)境看重 Action 活動 Interest 興趣 Opinion 觀點 日韓為主的外籍客戶 客戶群需求素描三 ?時間相對較忙 ?與同階層人一起休閑娛樂 ?上下班基本沒有觃律 ?對單價敏感度低 ?喜歡有個性、有特色的東西 ?信賴知名品牌產(chǎn)品 ?喜歡在周邊環(huán)境景觀好，公共交通便捷的地方購房 特征總結： ?注重圈層 ?追求社區(qū)環(huán)境 ?注重品牌 ?有投資需求 ?乢籍、報紙是主要獲取知識的途徑 ?經(jīng)常去高端的地方去購物