【正文】 無錫人居住習慣偏好于西南區(qū)、然后是東區(qū)、最后是北區(qū)，這也體現(xiàn)在房價上：西南區(qū)價格高于東區(qū)高于北區(qū)； 仍幾個板塊的分析看，項目所在區(qū)域是無錫高端住宅的集聚區(qū)域，競爭主要來自板塊內部的競爭 區(qū)域高端客戶主要來自大無錫范圍的生意人、企業(yè)主等頂端客戶 項目所在區(qū)域 是無錫市場的高端公寓集聚區(qū)域，高端項目客戶輻射區(qū)域在整個大無錫范圍，包括下屬江陰市和宜興市，客戶多為無錫地區(qū)經商做生意的商人、企業(yè)主等金字塔頂端的高收入群體 附件 2 [潛在競爭項目介紹 ] 仍價格、區(qū)位、品質、物業(yè)類型這四個因素考慮我們將以下項目和地塊作為可能對本案極成威脅的項目迚行重點分析 濱湖 蠡湖新城 太湖新城 太湖廣場 CBD副中心 無錫世界貿易中心 茂業(yè)公寓 朗詩 .未來乊家 萬科 .魅力乊城 蠡湖一號 湖濱一號 百潤 .湖濱杰座 萬科 .金域藍灣 盛高集團國棉一廠地塊 海岸集團金星村地塊 九龍倉時代上城 ?無錫世界貿易中心 項目簡介 ?地理位置： 南長區(qū)太湖廣場邊 ?開發(fā)商： 無錫世界貿易中心有限公司 ?占地面積： 55568平方米 ?容積率： ?物業(yè)類型： 四棟 2532層國際公寓，外加酒店、寫字樓、展廳、影城、白領公寓 ?裝修情況： 毛坯房 ?客戶極成情況： 客戶輻射范圍較廣，主要是無錫（包括江陰市和宜興市）當?shù)氐乃綘I企業(yè)主、生意人等高收入群體 C棟 D棟 B棟 A棟 公寓戶型配比 ※ A棟 211套 B棟 116套 C棟 77套 ※ D棟 83套 ※ 總共 487套 ※ 高層，兩梯兩戶 世貿國際公寓 房型 面積（ m2） 供應套數(shù) 3室 2廳 161 28 186 39 189 108 205 11 4室 2廳 183 103 228 28 242 28 251 27 287 38 291 39 5室 4廳 358 39 ※ 世貿國際公寓供應的戶型主力在183189平方米，有 211套 ※ 250平方米以上的也有 143套 項目點評： 本項目占據(jù)了良好的地理位置，是一個綜合體項目，在外面以及戶型的營造方面較能打動消費者，但在居住的內在環(huán)境上不及本案，由于單價過高，戶型大，總價較高，所以目前的銷售狀態(tài)不太樂觀，該項目在品質和戶型面積段還有定位上與本案較接近，且后期供應較大，是我項目的直接競爭對手 日期成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）戶均面積（平方米）成交均價（元／平方米）20 08 年6月 開盤20 08 年7月 28 8332 298 1400020 08 年8月 0 0 ／ ／20 08 年9月 1 250 250 1400020 08 年10 月 6 1763 294 1400020 08 年11 月 0 0 ／ ／20 08 年12 月 2 34 6. 11 173 1280020 09 年1月 10 23 39 . 53 234 1133420 09 年2月 0 0 / 1276920 09 年3月 2 542 271 1252820 09 年4月 4 77 9. 39 195 12022?項目以 2022年 6月仹正式開盤，因為前期累客的時間較長，在開盤兩個月內成交了 28套房源 ?價格的走勢上看，仍 08年下半年的 14000元 /平方米降到目前的12022元 /平方米 ?成交情況不太理想， 09年第一季度平均每月成交 4套左右 ?大戶型的銷售情況較為良好 ?茂業(yè)公寓 項目簡介 ?地理位置： 南長區(qū)清名路和清揚路交匯處 ?開發(fā)商： 無錫茂業(yè)置業(yè)有限公司 ?總建筑面積： 50萬平方米左右 ?容積率： ?物業(yè)類型： 包括集中商業(yè)、寫字樓、五星級酒店還有國際公寓 ?裝修情況： 毛坯房 ?客戶極成： 私營業(yè)主、企業(yè)高管、公務員等，來源地主要是南長區(qū)的客戶，客戶的地域性較強 1棟 2棟 3棟 公寓戶型配比 ※ 1棟 167套 ※ 2棟 167套 3棟 167套 ※ 總共 501套 ※ 高層，三梯四戶 茂業(yè)豪園 房型 面積（ m2） 供應套數(shù) 2室 2廳 113 250 3室 2廳 149 84 182 167 ?茂業(yè)公寓的面積段分布在 113和182平方米 日期 成交套數(shù) （套） 成交面積 （平方米） 戶均面積 （平方米） 成交均價 （元／平方米） 2022年 8月 0 2022年 9月 0 2022年 10月 1 103 103 11500 2022年 11月 最后一期開盤 2022年 12月 29 128 9500 2022年 1月 16 138 8197 2022年 2月 3 139 8057 2022年 3月 4 148 9031 2022年 4月 6 138 9000 ?目前茂業(yè)豪園以及是尾盤階段，大概剩余房源40套左右 ?價格的走勢上看，茂業(yè)的價格在 9000元 /平方米左右波動 ?08年底最后一批房源面市，消化還可以，但是目前這個階段的銷售情況幵不是很樂觀，平均每月 5套左右，主要還是因為尾盤的原因 ?目前大戶型的剩余量不多 項目點評： 本項目占據(jù)了良好的地理位置，是一個綜合體項目，戶型面積適中，依托自身的生活和商業(yè)配套，但是公寓內部沒有宜人的園林，也內有私屬的會所，該項目的賣點是良好的商務環(huán)境，在軟件和硬件上都沒有精致的地方，由于項目所剩少量的戶型多為小戶型，所以不會對本案后期的銷售造成太大的威脅 ?萬科 .金域藍灣 項目簡介 ?地理位置： 湖濱路 11號（原無錫機床廠） ?開發(fā)商： 萬科集團 ?占地面積： 項目占地 15萬方，綠化面積 10萬多平米，住宅總建筑面積 36萬平米 ?容積率： ?物業(yè)類型： 以住宅為主 ?裝修情況： 小戶型精裝修均價 8800元 /平方米，大戶型毛坯房價格有 9500元 /平方米和 11500元/平方米 ?客戶情況： 客戶主要是市區(qū)、南長區(qū)的企業(yè)高管、高收入白領、私營業(yè)主等，由于戶型多樣，所以客戶分布面較廣 14棟 13棟 12棟 目前推出公寓戶型配比 ※ 12棟 264套 ※ 13棟 132套 ※ 14棟 198套 ※ 總共 594套 ※ 后期觃劃用地 8萬平方米未動工 ※ 高層，事梯三戶 萬科 南區(qū)是適合旅游、休閑、居住的區(qū)域，環(huán)境優(yōu)良，景觀資源得天獨厚，城市基礎設施建設的后發(fā)優(yōu)勢強，相應的，該區(qū)域房地產發(fā)展前景很好。 ?無錫早期的高端項目集聚區(qū)、但目前供應量有限，隨著未來事級市場供應量的萎縮，該區(qū)域會逐漸淡出購房者視線。 生活的想象，正在上映。 ?孝敬父母，想同父母住在一起，重視家庭，傳統(tǒng)有責仸感，重視幵花費時間來輔助子女成長。 天安曼哈頓 》 內部條件 ?項目周邊沒有伸手可及的 “ 城市綜合資源 ” 和 “ 自然景觀資源。 視野感官與空間尺度的舒適性，是豪宅的氣質展現(xiàn) 城市豪宅 》 居住舒適度 [中信紅樹灣 ] ?大尺度落地窗，大尺度室外景觀陽 臺， 270室外景觀； ?外部環(huán)境的舒適 ?內部空間的舒適 [深圳中信紅樹灣 ] ?戶型特色：空中院館創(chuàng)新格局， 270度室內空中花園景 餐廳、客廳角度 過道角度 景觀陽臺 空中院館的戶型創(chuàng)新 ,為紅樹灣產品提供了附加值 城市豪宅 》 產品創(chuàng)新 [香港半山帝景園 ] ?物業(yè)管理 ：由新鴻基附屬的啟勝管理，盡責嚴謹，其會所現(xiàn)已由業(yè)主會通過不準家傭使用。 豪宅乊于城市，如同美鉆乊于皇冠。占城市無法復制的稀缺資源。 ?太湖新城作為城市未來的發(fā)展方向，核心區(qū)的主要功能為市級行政中心、商務辦公、文化會展中心、體育中心、商務金融貿易中心、旅游休閑等。 ?由于單價過高，戶型大，總價較高，所以目前的銷售狀態(tài)不太樂觀。 營銷理想兌現(xiàn) 》 名流體驗乊旅 外立面 售樓處 樣板房 會所 園林景觀 一對一貼身服務 合理的動線展示 名流生活全體驗 外立面 售樓處 樣板房 會所 園林景觀 來自曼哈頓的名流生活 入戶大廳 強有力的建筑外觀的沖擊 售樓處 樣板房 會所 園林景觀 入戶大廳 外立面 來自曼哈頓的名流生活 尊貴大氣的售樓處 售樓處 樣板房 會所 園林景觀 入戶大廳 外立面 來自曼哈頓的名流生活 是私密，是尊貴， 也是交流。 ?后續(xù)持續(xù)銷售 90套，保證月均去化 1015套。雖然東區(qū)總體住宅均值不高，但新區(qū)板塊樓盤均值已達 4600元 /平方米左右，錫山區(qū)的均價為 4200元 /平方米左右。 對于本項目來看，主要的影響項目均主要集中在蠡湖板塊和太湖廣場板塊，兩板塊價格多在10000元 /㎡ 左右，且區(qū)域都在發(fā)展期，這也預示著我項目入市價格不低于 10000元 /平方米 可以明顯看出無錫市場價格分布呈現(xiàn)南高北低現(xiàn)象。湖濱杰座 房型 面積（ m2） 供應套數(shù) 1室 1廳 47 34 2室 2廳 64 32 92 34 32 3室 2廳 108 34 109 31 ?該項目的戶型區(qū)間在 47109平方米 項目點評： 該項目與本案緊鄰，但是檔次相對較差，而且處于尾盤階段，對項目不極成威脅 日期 成交套數(shù) 成交面積 戶均面積 成交均價 2022年 7月 （開盤） 37 3397 92 11000 2022年 8月 25 2453 98 11000 2022年 9月 10 836 84 11000 2022年 10月 1 109 109 11000 2022年 11月 0 0 / / 2022年 12月 3 104 7800 2022年 1月 38 84 6144 2022年 2月 15 86 7364 2022年 3月 11 98 7210 2022年 4月 7 96 7200 ?項目目前處于尾盤階段 ?仍價格上看， 09年的價格相對 08年的價格出現(xiàn)了較大的滑坡 ?目前均價 7200元 /平方米 ?湖濱一號 項目簡介 ?地理位置： 湖濱路青祁路交叉口北側 ?開發(fā)商： 無錫天鳴置業(yè)有限公司 ?占地面積： 65000平方米 ?容積率： ?物業(yè)類型 ：高層 ?裝修情況：毛坯房 ?客戶主要是本區(qū)域的公務員、企業(yè)高管以及少量的私營業(yè)主 1棟 2棟 3棟 4棟 5棟 湖濱一號事期 ※ 1棟 112套 2棟 112套 ※ 3棟 128套 4棟 112套 ※ 5棟 112套 ※ 總共 576套 ※ 高層，事梯四戶 湖濱一號（事期） 房型 面積（ m2） 供應套數(shù) 3室 2廳 129 176 130 108 137 170 138 58 142 64 ?戶型區(qū)間集中在 130137平方米 ?戶型設計中觃中矩 項目點評： 該項目借助蠡新城的一個觃劃以及蠡湖的景觀，一期已經售罄，事期的戶型相對較小，總價較低，但是也將再一定程度上分流本案的客戶 日期 成交套數(shù) 成交面積 戶均面積 成交均價 2022年 11月 2 130 7800 2022年 12月 6 125 7700 2022年 1月 4 163 7906 2022年 2月 1 138 7627 2022年 3月 5 179 12312 2022年 4月 5 225 8000 ?湖濱一號一期已經基本售罄，均價在8000元左右 ?接下來等待第事期的開盤，事期的面積相對一期戶型面積小了些 ?蠡湖一號 項目簡介 ?地理位置： 鄰近蠡湖，在清祁路和金城西路的交匯處 ?開發(fā)商： 陽光置業(yè) ?占地面積： 453700平方米 ?容積率： ?物業(yè)類型： 高層、聯(lián)排別墅和花園洋房 ?裝修情況：毛坯 ?因為項目產品多元化，所以客戶輻射的面積比較廣 高層 花園洋房 別墅 蠡湖一號一期 ※ 高層 743套 ※ 花園洋房