【正文】 ? 樓棟間距 ? 樓層層數(shù)太多（多數(shù)希望地上 2層 +地下 1層） ? 朝向 別墅客戶 (Customer) Customer. Sketching 目標客戶分析 聚焦 C/D類客戶需求產(chǎn)品 我們發(fā)現(xiàn)并判斷 板塊具有一定的輻射力，但別墅產(chǎn)品稀缺，品質(zhì)產(chǎn)品更有待提升 在別墅市場供給趨緊、價格上升的現(xiàn)狀下 300400萬總價是目前市場上 稀缺品種 、存在 總價優(yōu)勢 的競爭機會 需滿足第一居所的各項需求，同時具有更強的保值性 建筑形態(tài)與總價關(guān)系，是本項目贏市的最主要產(chǎn)品利基。 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 住宅價值 (Evaluation) 項目名稱 區(qū)域 套數(shù) 面積 (萬方 ) 戶型面積 預(yù)計上市 青林灣 在海曙，在城西，本案將在一定時間內(nèi)一枝獨秀領(lǐng)風騷。 簽約 /去化 —— 雖然在金融危機的影響下，市場存在觀望，但別墅的高保值性仍受到高端客戶的親睞，成交 十分穩(wěn)健 。酒店 聯(lián)豐路沿線板塊，從各自為政到連”城“一片，新生活商貿(mào)中心正在崛起！ 銀億宋家漕特種鋼地塊 規(guī)劃城市公園 行政中心 規(guī)劃醫(yī)院 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 項目價值 (Evaluation) 地塊概況 用地性質(zhì) 住宅 占地面積 65146㎡ 住宅面積 ㎡ 商業(yè)面積 ㎡ 總戶數(shù) 786戶 容積率 建筑密度 28% 建筑形態(tài) 7幢高層 ,1幢小高層 ,17幢聯(lián)排 車位數(shù)量 777輛 項目概況 價值解剖 (Evaluation) 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 項目構(gòu)成 —— 聯(lián)排、類獨棟、小高層和高層 區(qū)位看項目 —— 近郊，以別墅為載體的新社區(qū) 發(fā)展看項目 —— 面向市區(qū)的中高端社區(qū) 別墅的產(chǎn)品價值點在哪里？ 高層的產(chǎn)品價值點在哪里？ 需解決的問題 價值解剖 (Evaluation) 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 別墅的產(chǎn)品價值點在哪里？ 高層的產(chǎn)品價值點在哪里？ 需解決的問題 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 別墅價值 (Evaluation) 主城區(qū)城市別墅 是市場稀缺產(chǎn)品，量少而價高，受到市場追捧 近郊別墅 所處區(qū)域逐漸向主城區(qū)過度，近郊別墅產(chǎn)品價值隨時間推移而逐步提升 遠郊別墅 競爭優(yōu)勢與賣點明顯不足，別墅生活、公寓價格是遠郊別墅最大優(yōu)勢 在經(jīng)濟危機的影響下， 資源度假型別墅 營銷遭遇窘境，從長遠看，該類型別墅檔次區(qū)間較大，基本作為第三居所或投資性產(chǎn)品受眾較廣泛 本案 近郊別墅，長期看好 寧波別墅重點在售項目網(wǎng)上備案情況統(tǒng)計表 樓盤名稱 備案均價 套數(shù)統(tǒng)計 面積統(tǒng)計 備注 總套數(shù) 簽約套數(shù) 未簽套數(shù) 簽約率 總面積 簽約面積 未簽面積 簽約率 華潤卡納湖谷一期一區(qū) 106 101 5 95% 95% 華潤卡納湖谷一期二區(qū) 60 44 16 73% 73% 東方灣邸一期 134 84 50 63% 65% 中海雍城世家 106 88 18 83% 83% 中海東湖觀邸一期 232 227 5 98% 76956 98% 備案價格 /面積含地下室 中海東湖觀邸二期一區(qū) 114 114 0 100% 0 100% 備案價格 /面積含地下室 中海東湖觀邸二期二區(qū) 97 97 0 100% 0 100% 備案價格 /面積含地下室 中海東湖觀邸二期三區(qū) 148 127 21 86% 84% 備案價格 /面積含地下室 中海東湖觀邸二期四區(qū) 94 55 39 59% 58% 備案價格 /面積含地下室 中海東湖觀邸三期 65 56 9 86% 85% 備案價格 /面積含地下室 香頌灣一期 111 108 3 97% 97% 香頌灣二期 95 87 8 92% 92% 英侖水岸一期 72 64 8 89% 88% 英侖水岸二期 56 47 9 84% 83% 英侖水岸三期 64 47 17 73% 71% 英侖水岸四期 26 4 22 15% 16% 江南一品 386 386 0 100% 0 100% 備案價格 /面積含地下室 銀億上上城 56 19 37 34% 41% 城市花園別墅 120 77 43 64% 60% 盛世天城 92 0 92 0% 0 0% 未推出 青林灣 200 85 115 43% 42% 錢湖 1號 80 0 80 0% 0 0% 未推出 塘家灣別墅一期 200 0 200 0% 0 0% 未推出 頤和名苑二期 44 0 44 0% 0 0% 未推出 都市森林三期別墅 74 70 4 95% 95% 總計 2832 1987 845 70% 72% 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 別墅價值 (Evaluation) 存量 /推量 —— 未來一年內(nèi)，寧波別墅的總供應(yīng)量將不超過 1000套，主要集中在城市別墅和資源型別墅，如盛世天城、塘家灣以及九龍湖畔等。 軌道交通連接城市核 繞城高速、輕軌、機場路等多樣化交通路網(wǎng)，能夠拉近板塊與城市核之間的距離，并吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈進駐，帶動區(qū)域發(fā)展和人氣的快速聚集。 市場信心受到多方刺激，緩步回升 商品住宅市場雖有暗涌呈現(xiàn)，卻依然保持樂觀！ 2022年 資本金比例下調(diào)，新地王出爐 城 位 諳全盤，審全勢 貳 競品格局分析 The Analysis of the Competitors 中提升戰(zhàn)略將使寧波城市格局實現(xiàn)二次革命，將老城和新城融為一體，大寧波概念形成。公寓 江東區(qū) 255 1 4060 BOBO城二期 江東區(qū) 227 3 150250 城南公館 鄞州區(qū) 480 8 90160 榮安琴灣 鄞州區(qū) 700 7 5 8137 雍城世家 鄞州區(qū) 133 4 25 355 金色誠品 鄞州區(qū) 303 4 120180 未來一年內(nèi)住宅市場依然樂觀！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 宏觀小結(jié) (Summary) 2022年 別墅用地全面叫停止 2022年，一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策出臺 2022年 商品住宅用地稀缺， 4萬億投資，住宅商用 2022年 2022年寧波別墅產(chǎn)品未來放量呈減少趨勢。 政府、銀行、開發(fā)商、購房者 —— 合力做多，市場做強！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應(yīng)結(jié)構(gòu) (Supply) 項目名稱 區(qū)域 套數(shù) 面積 (萬方 ) 戶型面積 盛世天城二期高層 鄞州區(qū) 580 5 89200 錦繡東城二期 江東區(qū) 300 3 90149 青林灣 而價格體系卻一度下滑，尤其南部商務(wù)區(qū)和科技園區(qū)寫字樓，在 55007000元 /平米 之間搖擺。 典型事件影響市場，心態(tài)迥異，信心要比黃金更金貴！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 供應(yīng)結(jié)構(gòu) (Supply) 2)歷年的成交數(shù)據(jù)顯示，寧波盡管有著最佳商務(wù)城市的光環(huán)，但對于寫字樓的需求卻一直維系在 2030萬方 的體量上，當 2022年預(yù)計上市量達到空前的 160萬方 之后，情勢將不容樂觀。 2） 2022年 6月 1日，雅戈爾置業(yè)通過 48輪的競拍，最終以 8707元 /平方米的樓面地價競得鄞州中心區(qū)聯(lián)心村 3c地塊，總價 億元。 20222022年 寧波四區(qū)土地出讓對比示意圖(萬 平方米) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年住宅 商住 商用土地稀缺，資金鏈得以松綁，地王或?qū)⒃佻F(xiàn)！ 宏 觀 市 場 格 局 Competitions in the Macromarket 典型事件 (Events) 1） 2022年 5月，北侖君臨商業(yè)廣場破產(chǎn)清算，北侖“天一廣場”陷入爛尾困境，開發(fā)商資金鏈問題再次成為業(yè)界討論焦點。 點評： 2022年寧波商品住宅開發(fā)用地僅為 ，按照容積率，也僅為 ，僅相當于 2022年四區(qū)商品住宅用地