【正文】 對(duì)于產(chǎn)品品牌的敏感度較高。 希望有雙車庫(kù)設(shè)計(jì)。? 對(duì)別墅戶型的要求： 三層的別墅居住很不方便，所以希望主臥設(shè)在二樓。 該類人群對(duì)于別墅產(chǎn)品的需求? 升值潛力：別墅作為目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境中保值和增值最好的產(chǎn)品，客戶關(guān)心其升值潛力。別墅目標(biāo)客戶 :巔峰階層核心客戶重點(diǎn)客戶 寧波大市區(qū)（慈溪、余姚、奉化、慈城）為次主力。 216。216。整體分析? 在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，別墅客戶最關(guān)注的要素包括：? 價(jià)格以及價(jià)格趨勢(shì)? 周邊的配套與環(huán)境? 質(zhì)量問(wèn)題? 開(kāi)發(fā)商后期的資金鏈? 套型（開(kāi)間，單個(gè)功能空間是否夠氣派）? 建筑材料? 車位（地下層的利用）? 購(gòu)買抗性主要集中在以下方面：? 環(huán)境空氣質(zhì)量狀況? 交通配套? 單層面積過(guò)小? 周邊生活配套不成熟? 后市的信心不足? 樓棟間距? 樓層層數(shù)太多（多數(shù)希望地上 2層 +地下 1層）? 朝向別墅賣給誰(shuí)？哪個(gè)區(qū)域的客群216。同時(shí)，周邊環(huán)境與居住氛圍，也是他們非常在乎的居住身份標(biāo)志。購(gòu)買吸引點(diǎn)分析 主要賣點(diǎn) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 品牌 區(qū)域環(huán)境 升值潛力累計(jì)成交 14 2 28 136比例 8% 1% 16% 76%業(yè)主年齡層分析 年齡 30歲以下 3039歲 4049歲 50以上累計(jì)成交 19 72 75 14比例 11% 40% 42% 8%對(duì)于高端產(chǎn)品，價(jià)值下跌成為影響產(chǎn)品形象的最大因素之一。購(gòu)買目的分析 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 改善居住條件 投資 為下一代購(gòu)買 養(yǎng)老 其他累計(jì)成交 106 47 12 2 13比例 59% 26% 7% 1% 7%改善居住條件是購(gòu)買舒適性居住產(chǎn)品的第一目的。成交區(qū)域分析 成交區(qū)域 鎮(zhèn)海 海曙 鄞州 江東 江北 其他累計(jì)成交 80 24 4 39 17 略比例 44% 13% 2% 22% 9% 略客戶來(lái)源分析 信息來(lái)源分析 媒體 介紹 路過(guò) 報(bào)紙媒體 戶外廣告 工地形象 關(guān)系戶 其他累計(jì)成交 50 12 24 8 2 81 略比例 28% 7% 14% 4% 1% 45% 略作為高端住宅，涉及居住者的個(gè)人形象，信任對(duì)購(gòu)買決策非常重要。216。 規(guī)劃 22幢 9層至 16層高的住宅樓 ,總建筑面積為 ,地上面積 13萬(wàn)方 ,地下面積 .216。216。216。水岸心境一二期隔河相望216。水岸心境三期216。并且本項(xiàng)目具有 1萬(wàn)平米中庭水景，環(huán)境資源較好 。 預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)供應(yīng)量不斷減少，將進(jìn)一步縮小住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量 .針對(duì)青林灣項(xiàng)目而言：海曙區(qū)的土地市場(chǎng)，居住用地供應(yīng)較少，未來(lái)居住產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，將進(jìn)一步提升本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值。 以穩(wěn)健審慎的價(jià)格策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，為后期銷售留出后手。 在年底推出小高層產(chǎn)品，與市場(chǎng)周期接軌，達(dá)到迅速去化的目的。 根據(jù)工程進(jìn)度推算，本項(xiàng)目推出時(shí)間預(yù)計(jì)在 2023年上半年，而此時(shí)根據(jù)本司判斷市場(chǎng)總體形勢(shì)不容樂(lè)觀，建議先推出市場(chǎng)稀缺別墅產(chǎn)品，以確保項(xiàng)目的銷售率和資金回收。市場(chǎng)將出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊平的現(xiàn)象。216。216。2023年走勢(shì)的研判：上半年市場(chǎng)依然下行，下半年市場(chǎng)有望平穩(wěn)216。這與以上的調(diào)查也基本吻合，大部分的客戶依然觀望 ， 以等待新的政策出臺(tái)。說(shuō)明客戶對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)信心不足。無(wú)疑，購(gòu)房者持幣觀望依然會(huì)在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)，目前項(xiàng)目銷售去化難的問(wèn)題依然延續(xù)。但是剛性需求依然存在，有近 56%的客戶表示打算在一年內(nèi)購(gòu)房。? 本司在房展會(huì)期間，對(duì)迪賽代理的項(xiàng)目進(jìn)行意向客戶摸底調(diào)查，旨在了解市場(chǎng)對(duì)于政策的關(guān)注度，以及對(duì)于后市的判斷，本次調(diào)查共回收問(wèn)卷 400份。 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期 三季度末寧波工業(yè)企業(yè)有 3095家企業(yè)停業(yè)或歇業(yè)，有 4262家企業(yè)關(guān)閉。雍城世家 雙拼 ,聯(lián)排 220盛世天城 雙拼 ,聯(lián)排 92塘家灣別墅 獨(dú)棟 ,雙拼 ,聯(lián)排 350頤和名苑二期 聯(lián)排 44英倫水岸二期 三期 雙拼 ,聯(lián)排 146ART藍(lán)海 獨(dú)棟 6BOBO城二期 C區(qū) 聯(lián)排、疊拼 144合生國(guó)際城 獨(dú)幢 ,雙拼 ,聯(lián)排 220開(kāi)元九龍湖畔 獨(dú)棟 66總計(jì) 　 1638供應(yīng)增加，需求萎縮，后市競(jìng)爭(zhēng)壓力加大！未來(lái)的走勢(shì)預(yù)判09年供應(yīng)量（迪賽市場(chǎng)平臺(tái)）需求分析（迪賽客戶資源） 住宅市場(chǎng)走勢(shì)2023年住宅預(yù)計(jì)供應(yīng)總量： 340萬(wàn)方，市場(chǎng)壓力顯現(xiàn)根據(jù)迪賽研展部統(tǒng)計(jì)， 2023年住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量在 150萬(wàn)平方米左右，加上 2023年存量，整體供應(yīng)量將近 340萬(wàn)，市場(chǎng)壓力依然較大迪賽觀點(diǎn)：在 2023年住宅市場(chǎng)供應(yīng)放量的前提下，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)者對(duì)樓市未來(lái)的預(yù)期將直接影響后期的住宅市場(chǎng)的發(fā)展方向國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)需求的影響 金融海嘯蔓延至中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)216。 與 2023年 2023年相比未來(lái)供應(yīng)量上揚(yáng)。 新推別墅銷售速度放緩 ，存量不斷放大。營(yíng)銷借鑒點(diǎn)1. 聯(lián)排產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間： 200－ 250萬(wàn)元區(qū)間為主已被市場(chǎng)認(rèn)可，低于 200萬(wàn)則更具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；2. 多類區(qū)域客戶成交，打破項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)域前期定位局限，為合生國(guó)際城消費(fèi)群體范圍再次細(xì)分和擴(kuò)大提供最有利支持；3. 價(jià)格策略上須保持與市場(chǎng)同步價(jià)格區(qū)間，拉大價(jià)差最大程度吸納存量市場(chǎng)客源4. “ 相對(duì)中低總價(jià)別墅大盤(pán) ” 的理念，經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)寧波培育，較能得到市場(chǎng)的認(rèn)可；5. 以聯(lián)排產(chǎn)品為主，雙拼為輔，產(chǎn)品相對(duì)豐富，在客戶上可以做到有的放矢競(jìng)爭(zhēng)激烈 — 未來(lái)有近 2023套別墅上市銷售216。n 第三批： 成交價(jià)格在 180250萬(wàn)之間n 優(yōu)惠措施：n 8月份，合生上市 10周年慶，推出 10套特價(jià)房， 85折優(yōu)惠。n 第二批： 開(kāi)盤(pán) 3天房源去化集中在中間部分，沿馬路及最北面靠高層部分成交量非常小，成交總價(jià)以 220230萬(wàn)為主。n 成交主要節(jié)點(diǎn)： 開(kāi)盤(pán) 3天成交 25套，銷售率 34%。n 成交主要節(jié)點(diǎn)： 開(kāi)盤(pán) 3天成交 41套，銷售率 68%。合生國(guó)際城（迪賽代理項(xiàng)目）n 2023年 12月 29日正式開(kāi)盤(pán)，第一批 141套房源（其中 4套樣板房）公開(kāi)發(fā)售。216。 主力總價(jià)： 400800萬(wàn) /套216。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 5月 5日216。 產(chǎn)品類型：一期 72套216。 目前售出的全部為沿路套型，總價(jià)相對(duì)較低。 五期與六期的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，五期中臨水部分較多，環(huán)境相對(duì)較好，而六期沿路，同時(shí)與小高層住宅小區(qū)相鄰，環(huán)境受到的影響較大，因此價(jià)格上要比五期低，但臨水部分的最高價(jià)與五期相差不多。 主力總價(jià)： 240700萬(wàn) /套216。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 10月 18日216。 產(chǎn)品類型： 65套聯(lián)排216。 從開(kāi)盤(pán)至今，經(jīng)過(guò)三個(gè)月的銷售周期，卡納湖谷成交 43套，銷售率為 42%，較之前東錢(qián)湖別墅的銷售形勢(shì)而言，銷售趨緩，主要在于目前所推產(chǎn)品景觀較弱。 主力總價(jià)： 500800萬(wàn) /套216。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 8月 15日216。 產(chǎn)品類型：一期 106套雙拼216。16000—17000 20%n 通過(guò)對(duì)銀億上上城的跟蹤，經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月的銷售周期，其別墅銷售率目前為 20%，基本為內(nèi)部客戶預(yù)訂，去化速度較慢。重點(diǎn)案例對(duì)比萬(wàn)科二期第三批別墅項(xiàng)目 – 2023年 1100套別墅面向市場(chǎng)，銷售僅為 500套左右，平均銷售率僅為 45%行政區(qū) 項(xiàng)目 總套數(shù) 累計(jì)銷售 套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 東錢(qián)湖 卡納湖谷一期 106 43 63 42% 英倫水岸一期 72 51 21 71% 香頌灣一期 111 107 4 95% 香頌灣二期 95 87 8 92% 東湖觀邸一期 232 227 5 98% 東湖觀邸二期 114 112 2 98% 東湖觀邸三期 97 96 1 99% 東湖觀邸四期香波館 148 126 22 85% 東湖觀邸五期拉斐堡 94 50 44 53% 東湖觀邸六期凱旋宮 65 11 54 16% 鄞州區(qū) 寧興城市花園 120 47 73 39% 銀億上上城 56 7 49 13% 半島華府 100 68 32 68% 都市森林 74 62 12 84% 東方灣邸 134 35 99 26% 鎮(zhèn)海區(qū) 合生國(guó)際城 241 176 65 73% 江北區(qū) 天慈良園 26 3 23 11% 湖景花園 40 8 32 20% 慈城新天地 優(yōu)惠：一次性 97折，按揭首付 50%為 99折216。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 裝修標(biāo)準(zhǔn)在 600元 /㎡左右， 采用非知名品牌的復(fù)合地板、乳膠漆等普通裝修。 主力總價(jià)： 90萬(wàn)， 其中總價(jià) 64萬(wàn)的 4套特惠房目前售出 3套。 主力面積： 90平方米216。216。此外最高特批優(yōu)惠額度 600元 / ㎡ 。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 裝修標(biāo)準(zhǔn)在 1000元 /㎡左右， 采用科勒、歐琳、海爾、奧普、博頓等知名品牌216。 單價(jià)： 7480元 /㎡起價(jià)，成交均價(jià) 9300.216。 產(chǎn)品類型： 123套高層精裝公寓216。榮安和院 “ 盛裝 100” 10月 7日，榮安和院壓軸組團(tuán) “ 盛裝 100” 開(kāi)盤(pán) ,7480元 /㎡起價(jià)，成交均價(jià)：成交均價(jià) 9300元 /㎡，一次性推出 123套全品牌精裝公寓 .此次房源的主力戶型為 98106㎡，總價(jià)約 90萬(wàn)，目前基本銷售完畢需求因價(jià)格的下調(diào)得到很大的釋放 ,價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)展開(kāi)。普通住宅 — 項(xiàng)目大跳水萬(wàn)科 08年 9月萬(wàn)科金色水岸二期推出 “ 青年置業(yè)計(jì)劃 ” ，將 6 6 70共計(jì) 223套納入青年置業(yè)計(jì)劃。216。 優(yōu)惠：一期開(kāi)盤(pán)一次性付款 97折； 2023年 10月實(shí)行跨年度分期置業(yè)計(jì)劃：首付 30%，第一次付款 10% 2個(gè)月內(nèi)第二次付款 20%。 主力總價(jià)： 300萬(wàn) 400萬(wàn)216。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期 2023年 3月 30日，二期 2023年 11月 8日216。 產(chǎn)品類型： 870套精裝公寓（其中二期 452套）216。 銷售率：住宅部分達(dá)到 28%，別墅 25%。 7月初開(kāi)盤(pán)，成交 49套，其中別墅 2套， 8月售出122套，其中別墅 2套， 9月售出 59套，雖然 10月初價(jià)格下調(diào)，但 10月至今成交 6套。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 15003000元 /㎡，套型不同，裝修標(biāo)準(zhǔn)不同216。 單價(jià)： 住宅價(jià)格：大宅均價(jià) 23000元 /㎡，小戶 15000元 /㎡ ，項(xiàng)目最高價(jià) 26000元 /㎡； 10月，小戶價(jià)格調(diào)整為 12023元 /㎡ 別墅價(jià)格：成交均價(jià) 1000萬(wàn)元 /套216。 主力面積：高層 90170 ㎡ ，別墅 270310 ㎡216。豪宅 — 江北 湖景花園216。216。216。 住宅主力總價(jià)： 115400萬(wàn)之間216。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 12月216。 產(chǎn)品類型：高層 939套216。目前整體銷售率為 20%。 優(yōu)惠：一次性付款 98折216。 主力總價(jià)： 170萬(wàn) 300萬(wàn)216。 價(jià)格調(diào)整時(shí)間： 10月 13日216。 主力面積： 8797平方米，組合面積達(dá)到 180平方， 360平方216。豪宅 — 江東玫瑰花園216。剛性需求依然存在。近期市場(chǎng)表現(xiàn)特征：價(jià)格成為撬動(dòng)市場(chǎng)的唯一 “ 砝碼 ”? 高層豪宅：價(jià)格依然處于高位運(yùn)行，成交量低迷。達(dá)到歷史新低。成交價(jià)格：從 8月份開(kāi)始，隨著萬(wàn)科的降價(jià)，市場(chǎng)整體價(jià)格開(kāi)始下探。其中：加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度、加快建設(shè)保障性安居工程都房地產(chǎn)之間相關(guān)。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ，最低首付款比例調(diào)整為20%。本司判斷將在一年以后對(duì)市場(chǎng)起到有效作用。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：迪賽觀點(diǎn)：從政策的導(dǎo)向來(lái)看，已經(jīng)從去年的緊縮政策轉(zhuǎn)為目前適度寬松的基調(diào)，并且在 11月初推出十點(diǎn)救市計(jì)劃，可見(jiàn)政府已經(jīng)意識(shí)到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化。迪賽觀點(diǎn)：今年在全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨著前所未有的考驗(yàn)， 11月 5日，政府出臺(tái)十項(xiàng)救市政策，其中四萬(wàn)億在三年內(nèi)的投資計(jì)劃刺激了市場(chǎng)信心，股市一個(gè)禮拜持續(xù)上漲，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)依然保持較好的前景預(yù)期。市場(chǎng)完全復(fù)蘇預(yù)計(jì)需要 12年。項(xiàng)目?jī)r(jià)值 一萬(wàn)平米中庭水景 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 城市別墅稀缺，水系環(huán)繞 共 200套別墅 ,雙拼 16套 ,聯(lián)排 184套雙拼戶型開(kāi)間 ，聯(lián)排戶型開(kāi)間 部分產(chǎn)品餐廳挑空采光屋頂設(shè)計(jì)除 L1套型外其他均雙車庫(kù)設(shè)計(jì) ,面積在 55㎡左右 ,有產(chǎn)權(quán)贈(zèng)送產(chǎn)品地下室面積在 5560平方米項(xiàng)目?jī)r(jià)值 小高層中小戶型，得房率高 共 307套住宅 ,100平方米以下戶型為主，剛性需求總體設(shè)計(jì)小而精致， 且 居住功能得到全面保證 70平方米產(chǎn)品可兼做兩房 ,并可與旁邊戶型拼套組合成 170平方米戶型70平方米產(chǎn)品與A戶型拼套70平方米產(chǎn)品與 C戶型拼套海曙商業(yè)次中心姚江生態(tài)水系青林灣品牌價(jià)值城市別墅、第一居所1萬(wàn)平米水景中庭項(xiàng)目賣點(diǎn)二二 、 市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判經(jīng)濟(jì)政策市場(chǎng)特征趨勢(shì)研判市場(chǎng)主線：在宏觀經(jīng)濟(jì)和政府救市政策遲遲未出的大背景下， 2023年 110月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸邁入 “冬天 ”，呈現(xiàn)出 “量?jī)r(jià)齊跌 ”的局面。到 天一廣場(chǎng) 5公里，車行約十分鐘 . l 居住配套： 地塊周邊均規(guī)劃為寧波大型的居住社區(qū)，如已建成的青林灣 1期、倡導(dǎo)人居、環(huán)境與節(jié)能的水岸心境等。江北 ,直至杭州灣機(jī)