【正文】 use 將漸入佳境。受土地價格因素及城市規(guī)劃建設(shè)的影響，城區(qū)邊緣四級—五級用地將成為商品住宅開發(fā)的熱點(diǎn)。l 對住房消費(fèi)訴求特征：對居住環(huán)境要求高，喜歡近山樂水，講究品位與格調(diào)。作為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，寧波房地產(chǎn)尤其是商品住宅市場在經(jīng)濟(jì)社會高速發(fā)展的形勢下，我們預(yù)測未來二年內(nèi)：l 市場總體上仍將成為賣方市場，銷售仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步遞增趨勢，價格攀升的幅度將有所回縮。，將使樓市供求步入理性的發(fā)展期。住宅市場趨勢預(yù)測按照我國房地產(chǎn)開發(fā)周期一般4～6年出現(xiàn)一個供給洪峰的變動規(guī)律，寧波市在93年受投資牽引，同全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程一樣，上演過過熱期的地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，95年跌至谷底。隨著三江文化長廊和濱江綠化帶建設(shè)，以及周遍配套的成熟和完善，可以預(yù)計新三江口將成寧波房地產(chǎn)一個熱點(diǎn)板塊。鋼鐵廠地塊定位為“傳承人文，寫意未來”，規(guī)模較大約30萬平方米，充分利用市政利好。永和易居是政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)實(shí)用房而開發(fā)的，整個樓盤檔次估計不高。 其他在籌備項(xiàng)目：天水花園位于江北區(qū)南面，占地約1000畝，目前土地合法性沒有得到很好解決，由聯(lián)合地產(chǎn)控股的天水置業(yè)進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作?？傮w居住條件不錯，可選擇戶型較多，建筑總平面主次清晰，物業(yè)管理令人擔(dān)心。 評價：錦江年華定位為新生活生態(tài)園林社區(qū)，并以“崇尚自然，品位生活”作為推廣主題，較好利用周邊市政利好為項(xiàng)目定位，值得借鑒。均價為3000元/平方米左右，起步價2400元/平方米，銷售率為97%，剩2套復(fù)式。建筑外立面簡潔明快、灰色坡屋頂，淡灰玻璃窗，加上咖啡色底，莊重古樸。整個小區(qū)規(guī)劃設(shè)計吸收江南傳統(tǒng)建筑并糅合歐陸建筑細(xì)部和符號，具有強(qiáng)烈時代特征的建筑風(fēng)格，“春韻、夏夢、秋濤、冬怡”四個主題園林，和“紫云、青菱、楓丹、雪松”四座江南園林橋景。周遍配套比較完善，學(xué)校、超市、酒店、農(nóng)貿(mào)市場等俱全，交通依靠市郊線路。 錦江年華252。同時，其物業(yè)管理流于形式，沒有實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 評價：東方威尼斯作為現(xiàn)在新三江口板塊代表，充分利用臨近姚江和濱江綠化帶優(yōu)勢，充分借用外部資源，確定親水風(fēng)格定位，是一個明智選擇。定位為：全江景水岸住宅，水岸文化、歐風(fēng)休閑、江河美景成就“絕對景致稀有、水岸休閑住宅”。戶戶朝南，周遍配套完善，生活氛圍比較成熟，人車分流。立面比較清新、明快，落地玻璃窗增加了采光。均價2800元/平方米。 東方威尼斯：252。 管理、服務(wù)水平比較低，交通依賴公共交通和自行車178。 充分利用近水、親水的特性，營造水岸休閑住宅。 現(xiàn)時場面比較冷清，產(chǎn)品比較陳舊，新推樓盤定位比較多樣，整體市場形象不夠。價格在3000元/平方米左右。如國際村、繁景花園、萊茵堡花園都是歷史樓盤，該板塊正在進(jìn)行的東方威尼斯、錦江年華項(xiàng)目，籌備項(xiàng)目是水上公園項(xiàng)目一期（470畝）、永和易居、天水花園（1000畝左右）、鋼鐵廠項(xiàng)目，加上政府正準(zhǔn)備推出水上公園第二期（50公頃）。三江文化長廊和三江六岸綠化為新三江口板塊帶來機(jī)遇。由于該板塊屬于寧波西部，在寧波城市空間拓展上確定東部優(yōu)先，中遠(yuǎn)期發(fā)展西部，但不等于政府就不發(fā)展西部，西部就沒有商機(jī)。但在該區(qū)具有良好升值潛力和樓盤規(guī)模大的特征。因?yàn)?，該板塊目前發(fā)育不成熟，對市區(qū)影響力不夠。戶型為大面積復(fù)式、躍式、錯層和部分檔次不高別墅。該板塊樓盤規(guī)模大，主題定位比較鮮明。以及行政中心東遷后，公務(wù)員置業(yè)人員增加，高科園帶來白領(lǐng)等。自1999年起，受城市東擴(kuò)效應(yīng)影響，行政中心東遷，高科技園、寧波會展中心等工程建設(shè)相繼開工，匯集高尚住宅、云集商務(wù)辦公區(qū)域和完善生活配套的區(qū)域指日可待。世紀(jì)大道板塊崛起是城市東擴(kuò)和區(qū)域整體開發(fā)的產(chǎn)物。價格上漲空間較大?！鍓K特點(diǎn)：一是交通方便，通過機(jī)場高速順利達(dá)到機(jī)場，環(huán)城西路、中山西路順利通達(dá)全城各處；二是臨近生活氛圍成熟的老三江口板塊，水網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，生活配套比較成熟，如有好又多和規(guī)劃中30萬平方米的南郊公園；三是該板塊樓盤規(guī)模大，戶型多樣，如天一家園、南都花城、海光新都；四是該板塊本來與海曙渾然一體，但被鐵路線分割，加深人們距離感；——目標(biāo)客戶：承接海曙騰籠置業(yè)人員，奉化、鄞州南部居民，職業(yè)多為公務(wù)員、金融從業(yè)人員、教師等?！鍓K范圍：以環(huán)城西路為軸線，鐵路線以西，中山西路和望春路附近區(qū)域以及南到到杭甬高速，奉化江以北區(qū)域?！鍓K價格：目前，該板塊樓盤價位在2800元/平方米左右，已經(jīng)推出錦江年華以2600元/平方米起價，均價2800元/平方米。十是大部分地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來人員和民工較多，社會治安成為隱患。根據(jù)3月29日《寧波晚報》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新三江口板塊關(guān)注度最高，%的受訪居民表示在挑選大規(guī)模、高檔次住宅區(qū)首選該板塊。——板塊范圍：該板塊范圍是海曙、江北沿余姚江四五類地段，如灣頭城市森林發(fā)展用地、江北姚江北岸天水花園地塊、海曙水上公園地塊以及三江文化長廊的廣大區(qū)域。樓盤將以單體樓、小高層、高層為主，原來小區(qū)面積較大，現(xiàn)在小區(qū)面積大多在5萬平方米以下。目前該板塊多層價格超過3500元/平方米，高層價格超過5000元/平方米左右。寧波城市規(guī)模擴(kuò)大，也將弱化現(xiàn)在居民的對近郊的距離感和陌生感。同時，該區(qū)域目標(biāo)客戶群主要為周邊市縣比較富裕私營業(yè)主、老三江口部分原居民、從事商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)人群、公務(wù)員、銀行職員等為主?！繕?biāo)客戶：城市較小，市區(qū)人口不足百萬，對市中心住宅心理認(rèn)同和依賴度較高?！l(fā)展機(jī)遇：一是三江六岸文化長廊建設(shè)和CBD的建設(shè)，以及城市綠化工程實(shí)施；二是拆遷力度加大，老三江口板塊舊貌新顏；三是加上寧波浙東經(jīng)濟(jì)中心城市地位吸引眾多周邊富裕階層人士入??；四是土地作為不可再生資源，寸土寸金。根據(jù)這兩個標(biāo)準(zhǔn)，我們將寧波現(xiàn)在房地產(chǎn)分為老三江口板塊、世紀(jì)大道板塊、新三江口板塊、環(huán)城西路板塊、鄞州中心區(qū)板塊。優(yōu)秀的物業(yè)管理和服務(wù)的小區(qū)，將是吸引寧波消費(fèi)者的重要優(yōu)勢。環(huán)境優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)、人文高尚的住宅小區(qū)，將是寧波消費(fèi)者的重要購房考慮因索。③公建配套 寧波市購房居民，在充分考慮物業(yè)地段和價格的基礎(chǔ)上，對住宅小區(qū)的公建配套設(shè)施日益看重，有著完備的公建配套的住宅小區(qū)，將成為寧波市消費(fèi)者的追捧對象。② 價格及付款方式 寧波人在購房選擇上，首先選擇地段，然后考慮其價格是否可以接受。從地域上看，目前最具吸引力的地域是海曙區(qū)。 ④ 出于投資炒作房地產(chǎn)的需要。該人群人均收入增長快速，通過市場落實(shí)自己政策，通過改善居住環(huán)境彰顯身份、地位成為這部分消費(fèi)熱點(diǎn)。個體、私營企業(yè)已經(jīng)占到寧波所有制的51%以上。②中、高級公務(wù)員 受國家全面實(shí)行貨幣分房的政策影響，大批居住在早期實(shí)物分房住宅中的國家公務(wù)員或政府中、高層領(lǐng)導(dǎo)干部，隨著收入的增長，生活水平的提高，改善居住條件，追求居住品質(zhì)。——以三資、個私高級管理者、高級公務(wù)員、個私業(yè)主主力消費(fèi)群體① 三資企業(yè)、股份制企業(yè) 在三資企業(yè)或股份制企業(yè)中任職的中高級管理人員和技術(shù)人員，該群體有著較高的文化素養(yǎng)和職業(yè)收入。他們是寧波市商品房市場最具活力、潛力和需求的消費(fèi)層面?！陨鐣蠈雍椭猩稀⒅兄袑訛橹髁οM(fèi)階層① 社會上層 高層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)經(jīng)理人員、高級專業(yè)人員及大私營企業(yè)主是寧波商品房市場最有購買實(shí)力的消費(fèi)層面。而90120平方米/套的商品房是寧波市老三區(qū)目前主流的購房面積，依此推算，房屋總價在2540萬元/套的商品房，尤其是總價在2530萬元/套的商品房將是寧波市老三區(qū)最受歡迎的住宅。圖1 當(dāng)代中國社會階層結(jié)構(gòu)圖