【正文】 及媒體投放工作參加全國(guó)名盤評(píng)選周促銷工作；及媒體投放工作；工作；中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 45武漢太閣4－5月份收取認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金完成各類宣傳物料制作媒介組合告場(chǎng)附近廣告牌定數(shù)量的軟文廣告外路牌廣告、包括候車亭、路牌、車身；通往周邊市縣交通要道廣告牌等，啟動(dòng)宣傳。尊榮地位集大成唯一尊榮生活國(guó)際化品質(zhì)生活來到荊門！城市中心尊榮生活坐標(biāo)城市中心中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 41武漢太閣第二部分：營(yíng)銷執(zhí)行篇中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 42武漢太閣一、營(yíng)銷階段劃分按照 2022 年 10 月項(xiàng)目開盤計(jì)算，一期銷售周期大致為十個(gè)月，我們以上述時(shí)間為準(zhǔn)，粗略劃分銷售節(jié)點(diǎn)：市場(chǎng)預(yù)熱期? 時(shí)間：～8 月? 目的：導(dǎo)入發(fā)展商品牌及項(xiàng)目品牌，引起市場(chǎng)關(guān)注優(yōu)先登記期? 時(shí)間：2022. 9 月? 目的：項(xiàng)目形象導(dǎo)入，接受誠(chéng)意金，蓄積客源首期公開發(fā)售? 時(shí)間： 月? 目的:首推產(chǎn)品完成銷售，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)強(qiáng)銷期? 時(shí)間：～ 月? 目的：推出新品，形成第二次銷售高潮持續(xù)期? 時(shí)間：～ 月中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 43武漢太閣? 目的：推出新品，形成第三次銷售高潮一期清盤期? 時(shí)間：～8 月? 目的：完成一期銷售清尾，為下一期蓄客中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 44武漢太閣二、總控圖一期階段亮相期 引導(dǎo)期 開盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期 尾盤期時(shí)間節(jié)點(diǎn)— ———營(yíng)銷目標(biāo)蓄客 300組蓄客 600組開盤三個(gè)月內(nèi)完成一期銷售的 40％開盤 6 個(gè)月內(nèi)完成銷售60%開盤 12 個(gè)月內(nèi)完成銷售 90%以上營(yíng)銷主題中建地產(chǎn)只有這樣，才能將前期積蓄的銷售勢(shì)能有效的釋放出來。第一次公開發(fā)售的價(jià)格漲幅不宜太大，給第二次公開發(fā)售的產(chǎn)品留出足夠的升值空間。價(jià)格走勢(shì)控制在滿足客戶需求的基礎(chǔ)上，保持總體價(jià)格堅(jiān)挺上揚(yáng)。理由如下：? 考慮到項(xiàng)目開發(fā)體量巨大，市場(chǎng)接受度尚有許多不確定因素，如果采取低開高走的策略，則使項(xiàng)目的價(jià)格波動(dòng)比較大，不利于長(zhǎng)期的銷售；? “低開平走”的策略過于保守和生硬，不利于在追求速度的同時(shí)，保證最大利潤(rùn)的獲??；? “平開高走”是結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際的前提下，同時(shí)兼顧速度與效益，保持價(jià)格的穩(wěn)定（指相對(duì)穩(wěn)定），在市場(chǎng)情況良好的情況下，穩(wěn)健升價(jià)，有利于增強(qiáng)市場(chǎng)信心，也有利于項(xiàng)目的銷售和長(zhǎng)期的開發(fā)。如何確定最適合的價(jià)格，求取最大的利潤(rùn)，是所有投資人最關(guān)心的事情。類別 預(yù)算 占銷售收入的比例廣宣費(fèi)用 150 萬元 %售樓部 50 萬元 %管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用 10 萬元 %傭金 160 萬元 %一期營(yíng)銷費(fèi)用合計(jì) 370 萬元 %十、價(jià)格策略價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的核心與實(shí)務(wù)，一切的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均以此為中心。（此費(fèi)用不包括售樓部、樣板房及示范區(qū)的建設(shè)費(fèi)用）。九、營(yíng)銷費(fèi)用：營(yíng)銷推廣、廣告費(fèi)用及分配廣宣費(fèi)用估算廣宣總費(fèi)用按一期銷售總額（預(yù)計(jì)約 1 億元人民幣）的 ％計(jì)算。（5）POP 廣告及宣傳資料這里的 POP 廣告，指現(xiàn)場(chǎng)售樓中心、其它展點(diǎn)內(nèi)部與外部裝飾、擺設(shè)的可以促進(jìn)銷售的宣傳廣告媒體；宣傳資料包括樓書、折頁(yè)、單張等，可將樓盤的詳細(xì)信息直接傳遞到客戶手中，兩種都是必不可少的媒介，費(fèi)用也不高。使項(xiàng)目的形象推廣和信息傳播更具針對(duì)性和有效性。? 建議：? 項(xiàng)目網(wǎng)站：不但是展示項(xiàng)目的平臺(tái)，也是展示企業(yè)形象、發(fā)布產(chǎn)品信息的平臺(tái)，項(xiàng)目網(wǎng)站的一些特殊功能應(yīng)比普通網(wǎng)站更高，如設(shè)計(jì)網(wǎng)上模擬情景看房等功能。? 車身廣告：車身廣告流動(dòng)性強(qiáng)，傳播面廣，可選擇本案重點(diǎn)客戶群較集中區(qū)域的公交線路發(fā)布。（2）戶外廣告? 戶外 T 型牌廣告：本案應(yīng)該在市內(nèi)重點(diǎn)路段和高消費(fèi)場(chǎng)所設(shè)置廣告牌，既針對(duì)本市目標(biāo)客戶，又樹立項(xiàng)目形象。? 建議：由于荊門的大眾媒體以荊門晚報(bào)、楚天都市報(bào)為主。軟文可傳播更為詳盡的樓盤信息，說服力強(qiáng)，費(fèi)用較低，但容易被淹沒。在各個(gè)主要銷售節(jié)點(diǎn)，臨時(shí)雇用學(xué)生或其他兼職人員，在荊門市人流密集的主要商業(yè)區(qū)、高檔場(chǎng)所附近，進(jìn)行密集的海報(bào)、單張的派發(fā)，在整個(gè)荊門市場(chǎng)宣傳項(xiàng)目的情況。戶外媒體以戶外廣告牌、公交車身等為主。? “大眾媒體與戶外媒體有效互補(bǔ)”，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣。八、媒介策略策略核心：? 點(diǎn)面結(jié)合，集中爆破！項(xiàng)目正式導(dǎo)入市場(chǎng)，必須整合一切有效的宣傳載體，采取媒體間點(diǎn)面結(jié)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的措施，以集中爆破的強(qiáng)勢(shì)媒體傳播力度吸引市場(chǎng)的高度關(guān)注，并迅速成為市場(chǎng)和社會(huì)的熱點(diǎn)話題。? 主題：荊門尊榮生活坐標(biāo)? 組合賣點(diǎn)：“荊門首席城市綜合體”＋品質(zhì)地產(chǎn)扛旗者（2）第二層次：產(chǎn)品廣告? 目的：展示產(chǎn)品品質(zhì)，拉升項(xiàng)目形象? 主題：城市中心所以，本案的廣告核心策略就是：廣告模式的系列化、一致化、標(biāo)準(zhǔn)化以及營(yíng)銷資源的多元化整合，從而使廣告更具傳播力。尊榮生活坐標(biāo)? “城市中心”? 點(diǎn)明項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)、升值潛力、? 印證“地段 地段 還 是地段” 這句至理名言? “尊榮生活坐標(biāo)”? 對(duì)前句進(jìn)行補(bǔ)充，并從生活角度，描繪出未來生活高度，? 用“坐標(biāo)”來進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目對(duì)于整個(gè)城市的重要性? 本項(xiàng)目品牌價(jià)值體系建設(shè)要點(diǎn)：? 確立項(xiàng)目品牌個(gè)性? 建立項(xiàng)目品牌的 CI 體系? 統(tǒng)一傳播主題? 注重廣告和公關(guān)的配合中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 30武漢太閣七、廣告策略廣告策略：現(xiàn)代營(yíng)銷理念認(rèn)為，營(yíng)銷即傳播，傳播的重點(diǎn)在廣告。鑒于目前荊門房地產(chǎn)市場(chǎng)整體營(yíng)銷水平、建筑產(chǎn)品還處于比較粗糙的階段，我司建議，本案品牌建設(shè)要點(diǎn)主要是以競(jìng)爭(zhēng)層面、差異化層面為出發(fā)點(diǎn)，在品牌建設(shè)高度方面，甩開對(duì)手，樹立自己強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。既有鮮明主張，又可實(shí)現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)隔。推出我司擬定的開發(fā)商品牌（形象）定位：品質(zhì)地產(chǎn)扛旗者? 成為荊門主流開發(fā)商，為荊門人民提供高品質(zhì)的人居產(chǎn)品和服務(wù)；? 開發(fā)商以“品質(zhì)地產(chǎn)扛旗者”的形象亮相市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，彰顯品味，引導(dǎo)需求。? 718 項(xiàng)工程創(chuàng)成省部級(jí)以上優(yōu)質(zhì)工程和樣板工程。? 14 項(xiàng)工程獲全國(guó)建筑工程裝飾獎(jiǎng)。 ? 72 項(xiàng)工程榮獲魯班金像獎(jiǎng)/國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)，全國(guó)獲此殊榮最多的單位之一。中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 27武漢太閣A、開發(fā)商品牌（形象）定位? 中建三局——中國(guó)建筑業(yè)的領(lǐng)跑者！? 中建三局，隸屬于國(guó)務(wù)院國(guó)資委直管的中國(guó)建筑工程總公司? 中建三局，具有多功能、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的國(guó)有大型建筑安裝骨干企業(yè)。在一線城市可能奏效，但二三線城市不太支持。這種方式能引起消費(fèi)者的興趣，但需要大量廣告費(fèi)用支持新品牌的宣傳。這種方式花費(fèi)很少，又可保持原有商譽(yù)。品牌創(chuàng)新策略品牌創(chuàng)新策略是指企業(yè)改進(jìn)或合并原有品牌，設(shè)立新品牌的策略。否則，會(huì)影響產(chǎn)品的銷售或降低已有品牌的聲譽(yù)。采用這種策略，既能節(jié)省推廣費(fèi)用，又能迅速打開產(chǎn)品銷路。 例如：萬科地產(chǎn)就是統(tǒng)一品牌策略執(zhí)行的佼佼者。如果企業(yè)聲譽(yù)甚佳，新產(chǎn)品銷售必將強(qiáng)勁，利用統(tǒng)一品牌是推出新產(chǎn)品最簡(jiǎn)便的方法。使用同一策略，有利于建立“企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)”。這些行業(yè)/組織推行的品牌策略，能起到錦上添花的作用。正如各行各業(yè)對(duì)營(yíng)銷的需求越來越迫切一樣，許多企越來越需要品牌策略。聯(lián)合促銷策略與荊門的一些高檔消費(fèi)場(chǎng)所，如百貨購(gòu)物中心、高檔酒樓聯(lián)合促銷，消費(fèi)一定金額以上可獲購(gòu)房 VIP 卡（折扣優(yōu)惠或購(gòu)房金額沖抵），在宣傳廣告上互相支持，設(shè)立咨詢展示點(diǎn)。走出去有雙重效果：一是有助于提高銷售（尤其是到項(xiàng)目二期的商業(yè)產(chǎn)品），二是擴(kuò)大項(xiàng)目品牌影響。（2）多渠道開拓，“走出荊門，邁進(jìn)周邊縣市，擴(kuò)大影響”。團(tuán)購(gòu)形式靈活，操縱性強(qiáng)，重要的是可以通過此形式讓業(yè)主對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的口碑傳播，既有助于項(xiàng)目銷售，又?jǐn)U大了項(xiàng)目的影響力。認(rèn)購(gòu)策略應(yīng)采取統(tǒng)一認(rèn)籌，排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行。通過上述內(nèi)容的提前包裝展示，使項(xiàng)目形象做到先入為主，提前滲透，為后面的銷售做良好鋪墊。以下是萬科藍(lán)山情景洋房樣板間的室內(nèi)裝修圖，僅供參考：主臥室 餐廳售樓部中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 22武漢太閣次臥室 衛(wèi)生間室內(nèi)細(xì)節(jié) 客廳? 示范區(qū)包裝展示在項(xiàng)目主體工程未完工前，選取若干棟樓先做外立面和精品園中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 23武漢太閣林，展示項(xiàng)目的品質(zhì)和品味。樣板房的整體裝修風(fēng)格要體現(xiàn)出高雅品味和質(zhì)感，臥室、客廳家私的擺放方式都要精致講究，廚房、衛(wèi)生間的采光通風(fēng)性能都要考慮到位。這樣對(duì)于項(xiàng)目的形象展示能起到很好的效果，并且一二期可以共用一個(gè)售樓部?，F(xiàn)場(chǎng)包 裝展示主要圍繞“尊榮生活 坐標(biāo)”這一主題展開，營(yíng)造 “品質(zhì)生活”的高貴舒適氛 圍。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，本案必須贏在起跑線上—在項(xiàng)目開工之時(shí)，就在市場(chǎng)上展開宣傳，提前造勢(shì)！具體做法如：在項(xiàng)目周邊的主要交通干道、荊門市人流比較密集的大型商業(yè)廣場(chǎng)附近設(shè)置戶外廣告牌；對(duì)項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)的圍墻等進(jìn)行精心包裝。尊榮人生集大成者（2）廣告語(yǔ)闡釋：無論從項(xiàng)目的規(guī)模、地段，還是從項(xiàng)目首席城市綜合體的定位來看，項(xiàng)目在未來都可以成為荊門的地標(biāo)性項(xiàng)目。尊榮地位集大成者唯一賣生活理念：賣國(guó)際化品質(zhì)居住理念中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 19武漢太閣? 賣品質(zhì)—通過中國(guó)建筑的品牌來提升項(xiàng)目的國(guó)際化品質(zhì)? 賣理念—現(xiàn)代人居藝術(shù)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)的完美結(jié)合，凸現(xiàn)生活品質(zhì)感和優(yōu)越感? 賣物管—生活無憂五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)五、營(yíng)銷策略主推廣告語(yǔ)（核心廣告推廣語(yǔ)）：城市中心經(jīng)過本案眾多賣點(diǎn)的整合提煉，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：賣區(qū)位＋賣產(chǎn)品＋賣品牌＋賣生活理念賣區(qū)位：賣區(qū)位：中心地段+河景資源? 賣地段—“眾星捧月”核心區(qū)位，無法替代地塊位于城區(qū)核心位置，離中心商業(yè)地段僅十分鐘路程；? 賣社區(qū)外大景觀—瀏河島公園、竹皮河既有公園景觀，又有城區(qū)內(nèi)重要的水系環(huán)繞；? 賣社區(qū)外大配套—本項(xiàng)目區(qū)位集文化、政務(wù)、商業(yè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、教育、交通之大全。中建金象廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣報(bào)告 17武漢太閣四、產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉整合任何營(yíng)銷概念和觀點(diǎn)必須在其產(chǎn)品上找到強(qiáng)有力的支撐，否則這個(gè)概念和觀點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目所起的作用不是支撐，而是潛在的威脅。大品牌就是可靠。這就是現(xiàn)代人。這兩類群體，既有共通點(diǎn)，也有不同點(diǎn)。當(dāng)然，兩個(gè)階層的陣營(yíng)人員并不是一成不變的，他們會(huì)互相轉(zhuǎn)