【正文】 訪時間 論壇安排：創(chuàng)造良好的溝通環(huán)境 ， 以 自由 、 優(yōu)雅 、 輕松的格調(diào)為主 ， 工作人員借助酒會的輕松氛圍 ， 主動與人士溝通 ， 引出項目 ， 共商區(qū)域投資發(fā)展 Step1： 08年 11－ 12月 關(guān)聯(lián)城市 主題：建立與城市的聯(lián)系 活動：徐州城市論壇 Step2: 12～ 2月：關(guān)聯(lián)項目和恒基品牌 主題功能 強化恒基關(guān)注人居的品牌形象，項目的區(qū)域影響力確立。 與政府互動配合開展城市論壇活動活動，報紙跟蹤報告；現(xiàn)場包裝建立 “ 城界 ” 強化恒基關(guān)注人居的品牌形象，項目的區(qū)域影響力確立。 進入項目實質(zhì)性推廣階段，建立項目城市名片地位及豪宅形象，最大限度積累客戶。 最大爭奪點：集聚社會關(guān)注； 最大關(guān)鍵點：鎖定目標客群。 策略 ３、項目推廣策略與計劃 先城市，后區(qū)域 從品牌，及項目， 統(tǒng)一形象，而后一以貫之。 組團案名建議： 方案一 水印長堤 水印，帶出水的形態(tài)，靈動活潑，主動與岸上生活接近；長堤，水面寬廣；水印長堤，既有詩畫意境，又有從容格調(diào)，在大氛圍中強調(diào)了產(chǎn)品的特點和優(yōu)勢。 案名建議： 方案二 匯龍新城 龍，是皇家的圖騰，升騰吉祥的代表，大龍湖如同一條龍盤繞著項目，匯龍二字點明項目特點，龍氣通過水匯集到這塊寶地上，給住在這里的人增添了富貴吉祥的好寓意。 本項目客戶定位 區(qū)域來源：主城 職業(yè)特點： 企事業(yè)單位的中高層和私營業(yè)主 置業(yè)目的：標榜型自住 置業(yè)特征：大部分已有住房 ， 看好新城發(fā)展 ，購房目的是為了家庭生活便利 、 子女就學(xué) ，或以住房作為擁有財富的標志 經(jīng)濟能力：家庭年收入 15萬以上 ， 資產(chǎn)在 200萬左右 核心客戶：約 45% 區(qū)域來源：東區(qū)及新城區(qū) 職業(yè)特點： 政府機關(guān)公務(wù)員 、 醫(yī)院 、 學(xué)校 、開發(fā)企業(yè)單位職員等 置業(yè)目的：需求型自住 置業(yè)特征：大部分已有住房 ， 購房目的主要是為了改善居住環(huán)境 經(jīng)濟能力：月均收入約 4000元 ， 家庭年收入10萬以上 重要客戶：約 25% 區(qū)域來源：主城內(nèi) ， 新城開發(fā)區(qū)企業(yè) 職業(yè)特點： 企業(yè)管理人員 、 技術(shù)人員 置業(yè)目的：區(qū)域型自住 置業(yè)特征：成家立業(yè) 經(jīng)濟能力：月均收入約 3500元 ， 家庭年收入 5萬以上 較重要客戶：約 20% 區(qū)域來源：周邊縣 、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 職業(yè)特點： 縣 、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員 、 富裕村鎮(zhèn)居民 置業(yè)目的：城市化型自住 置業(yè)特征：大部分在縣以下有住房 ， 購房目的主要是在城市生活 ， 或為子女學(xué)業(yè)等 經(jīng)濟能力：家庭年收入 10萬以上 潛在客戶：約 10% 核心客戶 從客群上區(qū)域說 目前新城區(qū)唯一存在的最大的客群是政府公務(wù)員，但他們基本是市區(qū)有房或住定銷房，他們不是我們最大的潛在客戶，但他們是本項目首批物業(yè)的啟動客戶，靠他們對新城的了解及他們在他們這個圈層中的權(quán)威性，他們可以起到很好的 “ 中介橋梁 ” 作用！ 客群重要提示 案名建議 :方案一 帝景半島 項目三面環(huán)水，半島點出項目這一最大優(yōu)勢，也顯示與世若即若離的私屬與神秘。 新城中央低密度水景大宅 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位，從概念上來說就是產(chǎn)品在客戶的心目中的形象。 “財富”背后隱藏了什么？ 新城市場，大盤林立，大盤生活永遠不具備完全競爭優(yōu)勢，但是大盤核心的生活，在一定程度上具備吸引力。 叁 / 洞見 C、規(guī)劃原則： 根據(jù)恒基品牌知名度、產(chǎn)品所處整個項目的區(qū)域及該區(qū)域的位置評定。 B、物業(yè)類型的定價方式： 樹立標桿： 樹立水景疊加復(fù)式的價格標桿。 ? 疊加復(fù)式產(chǎn)品： 價格提升，凸顯形象。 2期市場得到認可 ,推出多種物業(yè)類型 ,有一定產(chǎn)品層次 ,高層價格適中 ,前期以現(xiàn)金回款為主 ! 推盤策略預(yù)設(shè) 第一期 第二期 價格策略擬定 總體設(shè)想 ? 小高層同質(zhì)化產(chǎn)品： 中低價入市，贏取主動。新城 1號地塊項目氣質(zhì)解碼 ] 三低 —— 低層、低密度、低容積率 三高 —— 高檔次、高品質(zhì)、高舒適度 ? 新城核心位置 ? 降低容積率追求高舒適度 ? 低密度現(xiàn)代水景社區(qū) ? 現(xiàn)代派立面，時尚優(yōu)雅 ? 大戶型典范 改寫徐州地產(chǎn)歷史 ? 舒適闊綽 3房、 4房、別墅級享受 ? 三面環(huán)水，貫穿整個社區(qū)大龍湖水系 ? 疊加附贈挑空客廳，寬大觀景露臺 產(chǎn) 品 解 碼 叁 / 洞見 香港情懷 ? 來自香港，傳達港式生活方式 氣 質(zhì) 解 碼 這是一種怎樣的生活， 讓心靈充盈了如水般的韻章！ [恒基 48萬多平方 ? 48萬多平方恢弘規(guī)劃，不顯自彰的生活排場 ?藝術(shù)氣質(zhì) 恒基地產(chǎn) ? 30多載光輝歲月，成就香港地產(chǎn)的矚目傳奇 ? 專攻中大型城市級的 “ 績優(yōu)發(fā)展商 ” ? 傲立世界經(jīng)濟龍頭 —— 香港的地產(chǎn) ?新城氣質(zhì) 項目 這是一種怎樣的氣勢， 閃耀在大龍湖畔的夜明珠！ [恒基 客戶來源：食品城附近居民，兩山口地區(qū)居民，城區(qū)部分貳次置業(yè)者。戶型面積 80－124平方米。 項目代理公司為新景祥 占地面積： 建筑面積： 90萬方 物業(yè)類型：復(fù)式挑高、高層、小高層、多層、聯(lián)排別墅 概況 賣點與銷售 南區(qū) 東南郡 首個多層采用框架結(jié)構(gòu)的項目 地中海式風(fēng)格 銷售價格：單價 3200－ 3900元 /平方米。戶型面積 75－ 110平方米。 南區(qū) 競爭個案 南區(qū) 蘇商御景灣 北側(cè) 20萬方城市緑地秋實園 新古典風(fēng)格 銷售價格：肆期君子蘭街區(qū)小髙層均價 3750元 /平方米。戶型面積 90－ 180平方米。 ? “ 貼身 ” 競爭： 6個項目都以大龍湖為中心，以路相隔，近距離競爭，在徐州市場罕見 ? 形態(tài)近似： 6個項目平均容和率為 ，每個項目都包含有聯(lián)排、疊加、小高層及多層的物業(yè)類型。 住宅戶型面積 63－ 230平方米，別墅戶型面積 230－ 260平方米 。 占地面積： 440畝 建筑面積： 物業(yè)類型：多層、小高層、高層及聯(lián)排別墅等 概況 項目進展 上海建工地塊 2022年 6月 26日開工奠基。項目高層預(yù)計年底上市。項目整體為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，南派的立面風(fēng)格。 國信新城區(qū) 7號地塊項（ 202232號地塊）位于本案南側(cè)，預(yù)計 09年底動工。項目分三區(qū)（ A地塊、 B地塊、C地塊）建設(shè)，總建面積 45萬平方米。 客戶來源：超過 20%是新城區(qū)公務(wù)人員，其余來自老城區(qū)，大都看好新城未來發(fā)展。 壹 / 把脈 ? 一心：是指以大龍湖及周圍綠地構(gòu)成的生態(tài)核心； ? 一環(huán)：是指由拖龍山及城市生態(tài)控制隔離帶組成的新城區(qū)生態(tài)綠環(huán)； ? 四帶：楔入新城區(qū)各片區(qū)的城市公共綠地； ? 五區(qū)：由城市綠帶分離的五個片區(qū)； ? 十組團：一片工業(yè)組團、五片居住組團、兩片教育科研組團，一片商務(wù)辦公組團、一片商業(yè)、居住綜合服務(wù)組團。 市場 區(qū)域規(guī)劃 徐州新城區(qū)的開發(fā)背景 新城規(guī)劃背景： ? 江蘇省委、省政府提出的 “ 三圈、五軸、四個特大城市 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略； ? 解決徐州市由 “ 單核心、攤大餅 ” 式的發(fā)展模式； ? 滿足未來建設(shè) 300萬人口的特大城市的發(fā)展需求； ? 目前老城區(qū)已沒有發(fā)展空間的情況下，發(fā)展新的城市中心。 ? 高位的價格、巨量的供應(yīng)、觀望氣氛深厚，宏觀經(jīng)濟政策層面的客觀影響，房地產(chǎn)市場進入中期盤整不可避免。 宏觀市場 總結(jié) ? 2022下半年新政之后，投資客群整體退潮，觀望氣氛日漸濃郁，市場銷售氣氛嚴重匱乏，消費預(yù)期短期難以修復(fù)。