【正文】 結(jié)論： 2022年，徐州市計劃有 230萬平米商品房上市，目前的市場狀況表明，受新政以及經(jīng)濟因素影響，成交開始出現(xiàn)下滑態(tài)勢。 宏觀數(shù)據(jù) 3： 市場主流回歸功能實用型住宅 片區(qū) 老城區(qū) 新城區(qū) 九里片區(qū) 金山橋片區(qū) 壩山片區(qū) 翟山片區(qū) 城東片區(qū) 云龍湖片區(qū) 90平方米以下套型結(jié)構(gòu)比例 45% 40% 62% 62% 62% 60% 70% 10% ?目前 90平方米住宅成為市場供應(yīng)的主力，其套數(shù)比例占到市場總供應(yīng)量的 70％。 板塊 2022年成交面積 (萬平方米 ) 2022年成交宗數(shù) (宗 ) 一季度 二季度 三季度 四季度 合計 一季度 二季度 三季度 四季度 合計 東區(qū) 3 2 8 1 14 南區(qū) 0 1 0 1 1 3 西區(qū) 0 0 0 1 0 0 0 1 北區(qū) 0 0 2 0 0 2 4 中心區(qū) 0 0 2 2 2 6 新城區(qū) 0 0 0 0 6 3 9 合計 7 4 17 7 35 宏觀數(shù)據(jù) 1： 2022徐州城市土地供應(yīng) 新城區(qū)位居首位 結(jié)論：未來本項目的競爭主要集中在東區(qū)與新城區(qū)同類型物業(yè)之間展開。 宏觀背景 2： 徐州城市發(fā)展 雙核心格局明朗 結(jié)論：城市空間放大與城市框架的拉開，賦予了新城區(qū)歷史性的發(fā)展機遇。 市場 宏觀市場 宏觀背景 1： 中國房地產(chǎn)市場 由藍漸紅 三級變奏 2022 2022 第一階段 2022年以前 房改推進，市場發(fā)育 第二階段 2022～ 2022年 政策扶持，市場發(fā)展 第三階段 2022年至今 新政迭出，市場調(diào)整 結(jié)論：未來市場競爭的格局將有 “ 大市場 ” 階段向 “ 專賣店 ” 時代轉(zhuǎn)化，這也更有幫于象恒基這樣的有品牌、有實力的開發(fā)商展現(xiàn)實力。 優(yōu)勢 伍 / 視覺 項目 叁 / 洞見 前期溝通： 一期推售（ 1A及 1B地塊，位于項目中部） 物業(yè)類型（疊加復(fù)式、多層、小高層、高層物業(yè)） 快速入市（預(yù)計 09年 5月左右推售） 理想回報（徐州高端物業(yè)） 本報告解決的問題： 金石對市場和客戶的理解 本項目的營銷策略 金石操作優(yōu)勢 附：項目視覺表現(xiàn) 目 錄 壹 / 把脈 市場 貳 / 解碼 策略 肆 / 金石 表現(xiàn) 壹 / 把脈 ? 徐州新城區(qū)將是一座充滿活力的現(xiàn)代化生態(tài)城市； ? 成為具有徐州都市圈特點、具備強大市場； ? 將是徐州市新的 “ 門戶 ” 和 “ 窗口 ” ； ? 徐州市對外聯(lián)系的口岸，主要城市組團。 作為主城人口重要的疏散方向，新城區(qū)的城市建設(shè)標(biāo)志著徐州未來魅力生活的新的開始。 宏觀數(shù)據(jù) 2： 價格漲幅回落 購房趨于理性 月份 徐州市價格指數(shù) 新建住房價格指數(shù) 90平方米住房價格指數(shù) 二手住房價格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 環(huán)比 同比 環(huán)比 1月 2月 3月 100 4月 5月 104 100 6月 100 7月 103 100 100 8月 100 100 2022年 1－ 8月份徐州價格指數(shù) 新建住房價格指數(shù)環(huán)比漲幅較小，房價比較穩(wěn)定，由于市場觀望，加上下半年全市供應(yīng)量持續(xù)增加，預(yù)計全市月度價格漲幅波動仍然低于 。 ?90平方米以上商品住宅的年度供應(yīng)量達到 ，總套數(shù)約 6000套，其中 120－ 150平方米住宅約 2022套左右，別墅（包括疊加別墅）相關(guān)產(chǎn)品約 1000套左右； ?新城區(qū) 90平方米以下戶型占 40%，新城區(qū)將主要以大戶型競爭為主。 宏觀數(shù)據(jù) 4： 2022徐州住宅銷售勢頭旺盛， 2022年成交下滑態(tài)勢明顯 0 5 年至0 8 年上半年徐州房地產(chǎn)市場分析9 8 .6 11 7 3 .52 2 7 .61 5 4 .0 21 5 4 .4 62 6 0 .7 42 2 1 .6 81 1 2 .0 80100200300市場銷售量（萬平方米） 9 8 .6 1 1 7 3 .5 2 2 7 .6 1 5 4 .0 2市場供應(yīng)量（萬平方米） 1 5 4 .4 6 2 6 0 .7 4 2 2 1 .6 8 1 1 2 .0 82022年 2022年 2022年 2 0 0 8 年上半年宏觀數(shù)據(jù) 5： 2022上半年徐州市場銷售“虛假”回升 市場整體萎靡明顯 結(jié)論： 2022年上半年的短暫回升跡象，是由于統(tǒng)計方法變更，周圍 6縣市數(shù)據(jù)納入信息網(wǎng)造成的，目前的市場低迷更說明整體市場的持續(xù)萎靡不是一個短期的狀態(tài)。 ? 2022年之前市場的火爆，推動了徐州住宅市場房價和地價的同步飆升，為后續(xù)市場的健康發(fā)展埋下隱患。 壹 / 把脈 徐州新城的功能定位 新城區(qū)功能定位： 徐州市商務(wù)政務(wù)創(chuàng)新區(qū) 規(guī)劃建設(shè)步驟： 2022年建設(shè)基礎(chǔ)， 2022年拉開建設(shè)框架， 2022年建設(shè)初具規(guī)模， 2022年起步區(qū)基本建成， 2022年規(guī)模初現(xiàn)！ 規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為： “ 一心、一環(huán)、四帶、五區(qū)、十組團 ” 。 徐州新城的起步區(qū)規(guī)劃 新城的未來前景：徐州新門戶 ? 面積： 總規(guī)劃用地 50平方公里，建設(shè)用地 38平方公里； ? 人口： 規(guī)劃期人口 20萬，遠期可容納 40萬人生活居住； ? 交通： 距離老城中心僅 8公里，緊臨規(guī)劃中的京滬高速鐵路客站，東南距觀音民航機場僅 20余公里，構(gòu)筑 1小時緊密城市圈； ? 環(huán)境： 依托大龍湖和故黃河風(fēng)光帶，西靠托龍山脈，東南緊臨呂梁山風(fēng)景區(qū)，山水天全、自然風(fēng)光秀美，建立起多層次、立體化、復(fù)合型的網(wǎng)絡(luò)狀生態(tài)結(jié)構(gòu)； 新城對于徐州地產(chǎn)而言：大盤時代的到來 ? 品牌開發(fā)商云集： 恒基、綠地、國信、中鐵、中茵、建工等知名開發(fā)商； ? 開發(fā)量巨大： 6大品牌開發(fā)商集中于 10平方公里的土地上，個案規(guī)模都超過 45萬平方米以上； ? 規(guī)劃先行，政府引導(dǎo)，行政推動：目前國內(nèi)比較流行的新城開發(fā)模式，目前最缺少的是產(chǎn)業(yè)的支撐； ? 新城將引領(lǐng)徐州地產(chǎn)的未來： 大牌云集，大盤集中，規(guī)劃先進，環(huán)境優(yōu)美！ 結(jié)論：新城區(qū)有足夠的能量吸引徐州人的目光。 市場 附：競爭個案 ? 6大品牌開發(fā)商； ? 5大政府職能部門約 2022人已入駐新城辦公，未來辦公人數(shù)達 5000人； ? ； ? 10平方公里的新城起步規(guī)劃區(qū)； ? 560萬平方米以上的住宅總建筑面積； 新城區(qū)未來的競爭格局 綠地商務(wù)城一期：國際花都 品牌與規(guī)模的優(yōu)勢 新城區(qū) “ 第一印象 ” 配套設(shè)施完善 4 、 一期已于 9月 29日上市：小高層均價 3600－ 3800元 /平方米，別墅均價 5000元 /平方米， 5 、 小高層推出 88套銷售 54套，銷售率為 ％；別墅推出 60套，銷售 29套，銷售率為 ％。 項目為自行銷售 占地面積： 建筑面積： 物業(yè)類型 :高層、小高層、多層、疊加、聯(lián)排、 酒店式公寓等 概況 賣點與銷售 國信龍湖世家 龍湖世家于 08年 6月 6日奠基， 9月 20日房展會首次亮相，預(yù)計 2022年底上市。最東側(cè) C地塊為首批建設(shè)，總建筑面積約 25萬平方米 .主力戶型面積 87平方米，價格未定。 占地面積： 1400畝 建筑面積： 108萬方 物業(yè)類型：高層、小高層、多層、疊加、聯(lián)排等 項目進展